II SA/Łd 659/20

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia WSA Robert Adamczewski (spr.) Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 2 grudnia 2020 r. sprawy ze skargi M. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z [...] (znak [...]); 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego M. N. kwotę 500 (słownie: pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. md UZASADNIENIE II SA/Łd 659/20 UZASADNIENIE Prezydent Miasta Ł. decyzją z [...] r. (znak [...]), po rozpatrzeniu wniosku M. N., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A b.nr, na działce nr 152/3 oraz fragmencie działki drogowej nr 59/36, w obrębie [...]. Odwołanie od przedmiotowej decyzji złożył M. N., w imieniu którego działał pełnomocnik A.N. Odwołujący się wnosił o rozszerzenie obszaru analizy urbanistycznej i zmianę wymagań dla projektowanej zabudowy w zakresie parametrów: wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej i geometrii dachu i ich ustalenie w następującej wysokości: wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki do 0,07; szerokość elewacji frontowej do 19 m; dach dwu lub wielospadowy o spadku głównych połaci dachu od 30° do 45°, o wysokości kalenicy do 9,5m. Ponadto strona wnosiła o rozpatrywanie wniesionego odwołania w kontekście wniosków i decyzji dotyczących sąsiednich działek o numerach 152/2 i 152/4. Jak bowiem wskazuje wszystkie trzy działki powstały w wyniku podziału większej działki i dla wszystkich tych działek zostały złożone wnioski o ustalenie warunków zabudowy. Rozpatrując wniesione odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wskazało, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zainicjowane zostało wnioskiem M. N. z 7 lutego 2020 r., w którym wskazał następujące parametry dla planowanej inwestycji w postaci budowy domu jednorodzinnego: ➢ powierzchnia zabudowy – 170 m2 (co w stosunku do powierzchni działki daje wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy ok. 0,06), ➢ wysokość elewacji do okapu/attyki/gzymsu – 3 m, ➢ szerokość elewacji frontowej -18 m, ➢ dach wielospadowy, kąt nachylenia 40°, wysokość kalenicy 9 m. Przechodząc do analizy przesłanek spełnienia warunków dla zabudowy Kolegium wyjaśniło w pierwszym rzędzie, że granice obszaru analizowanego, wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W przedmiotowej sprawie obszar analizowany wyznaczony został w pasie 156 m od granic terenu inwestycji. Organ wyjaśnił w związku z tym, że definicja legalna pojęcia frontu działki określona w § 2 pkt 5 powołanego wyżej rozporządzenia jednoznacznie wskazuje, że jest to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Działka będąca przedmiotem wniosku M.N. - nr 152/3 - ma nieregularny kształt. Przylega do ul. A jedynie wąskim pasem, w dalszej części natomiast jest znacznie szersza. Zgodnie zatem z powołaną wyżej definicją, frontem terenu byłaby część działki nr 152/3 przylegająca do drogi. Szerokość tej części wynosi jednak jedynie 7 m, a zatem trzykrotność frontu terenu inwestycji wynosiłaby 21 m. Z tego też względu w niniejszej sprawie, właśnie z uwagi na nietypowy, niestandardowy kształt działki objętej wnioskiem, organ I instancji rozszerzył granice obszaru analizowanego do trzykrotnej szerokości tego fragmentu działki nr 152/3, który w istocie możliwy jest do zainwestowania (zabudowy). Zatem - jak wyjaśnił organ - w przedmiotowej sprawie doszło już do powiększenia (i to znacznego) obszaru analizy. Zdaniem Kolegium dalsze jego poszerzanie nie znajduje podstaw, gdyż już w tak wyznaczonym obszarze analizowanym, występuje różnorodna zabudowa pozwalająca na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej inwestycji. Zdaniem organu odwoławczego o celowości rozszerzenia obszaru analizowanego można mówić jedynie wtedy, gdy minimalny obszar analizowany nie daje klarowanego wyobrażenia o cechach okolicznej zabudowy wskazanych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uprawnione jest wyznaczenie większego obszaru analizowanego, tylko w sytuacji, gdy pozwoli to na odniesienie planowanej zabudowy do zabudowy już istniejącej, o ile zabudowa znajdująca się na nieruchomościach położonych w okolicy terenu inwestycji tworzy pewną urbanistyczną całość. Powiększenie obszaru przyjętego do analizy czy też rozciągnięcie tego obszaru w określonym kierunku może być uzasadnione przykładowo istnieniem licznej zabudowy jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzieleniem działek przyjętych do analizy drogą publiczną czy też skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodnością zabudowy, dużymi odległościami między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach Nie do przyjęcia jest natomiast sytuacja, w której rozszerzenie obszaru analizowanego w miałoby w istocie służyć poszukiwaniu zabudowy o cechach pozwalających zadośćuczynić wnioskowi inwestora. W tym kontekście organ stwierdził, że bezspornie, działka objęta wnioskiem M. N. znajduje się w terenie dość słabo zurbanizowanym, ale niepozbawionym w ogóle zabudowy. Wręcz przeciwnie, w obszarze analizowanym znalazło się 7 zabudowanych nieruchomości, z czego 5 budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi (zatem o funkcji stricte takiej jak planowana). Zabudowa ta w ocenie Kolegium, stanowi wystarczającą podstawę do oceny możliwości zagospodarowania działki nr 152/3. W tym stanie rzeczy nie można było zdaniem Kolegium czynić organowi I instancji zarzutu nieprawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie. Wyrażona w treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależnia zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Zdaniem Kolegium, w świetle zarzutów odwołania warto też dodać, iż powyższy warunek wyraża się w tym, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Stąd zarzut o tym, iż analizą w przedmiotowej sprawie objęto zbyt małą ilość zabudowy, pozbawiony jest podstaw. W świetle powyższego nie ulega wątpliwości, iż wyznacznikiem dla nowej zabudowy jest wszelka legalna zabudowa zlokalizowana w granicach obszaru analizowanego, a w istocie jej funkcja i cechy, bez względu na jej stan techniczny czy datę powstania. W przedmiotowej sprawie, organ I instancji dokonał prawidłowej wykładni pojęcia "działka sąsiednia", analizą objęto bowiem całą zabudowę istniejącą w obszarze analizowanym (łącznie 7 obiektów budowlanych). Wyniki analizy wskazują, iż w obszarze analizy występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowa niemieszkalna oraz garaże. Zabudowa w obszarze analizowanym posiada następujące cechy: wskaźnik powierzchni zabudowy od 0,01 do 0,17, średnio 0,05; szerokość elewacji frontowej od 3,5 m do 26 m, średnio 9,2 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej od 2 m do 6,5 m, średnio 3,2 m; geometria dachu: dachy płaskie jedno i dwuspadowe, o kącie nachylenia połaci dachowych od 0° do 45°, wysokości kalenicy od 2 m do 6,5 m, średnio 3,6 m, usytuowanej prostopadle do bocznych granic działek. Cechy istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy (ujęte w tabeli zawartej w części opisowej analizy - str. 30 akt sprawy) stanowiły podstawę do ustalenia następujących wymagań dla wnioskowanej inwestycji: wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy nowej w stosunku do powierzchni działki nr 152/3 - w przedziale od 0,01 do 0,05; - szerokość elewacji frontowej - w przedziale od 7,5 m do 11 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, attyki, okapu - w przedziale od 3 m do 4,5 m; - geometria dachu - dach jedno lub dwuspadowy o spadku głównych połaci od 40° do 45°, z główną kalenicą o wysokości od 3,5 m do 6,5 m i kierunku równoległym lub prostopadłym do bocznej granicy dz nr 152/3 z działką nr 151/1, obręb [...]. Tym samym, w przypadku większości parametrów ustalenia te pokrywają się albo są bardzo zbliżone do określonych w opisanym wyżej wniosku inwestora z 7 lutego 2020 r. Istotne rozbieżności dotyczą szerokości elewacji frontowej, układu połaci dachowych i wysokości kalenicy. Organ odwoławczy podkreślił, że aczkolwiek organ orzekający o warunkach zabudowy jest związany wnioskiem inwestora, co oznacza, że nie może go ani modyfikować, ani interpretować w sposób niezgodny z intencjami wnioskodawcy, to nie mniej jednak związanie to nie ma charakteru bezwzględnego. Granicę, do której organ jest związany wnioskiem inwestora, wyznacza przeznaczenie projektowanego obiektu budowlanego oraz funkcję jaką ma pełnić. Jeżeli chodzi o parametry techniczne obiektów budowlanych takie jak, np. wysokość budynku, ilość kondygnacji, linię architektoniczną, geometrię dachu, to mogą być ustalone w decyzji o warunkach zabudowy w sposób odmienny od wskazanego we wniosku inwestora. W przedmiotowej sprawie organ orzekł odmiennie od wniosku inwestora w zakresie szerokości elewacji frontowej, układu połaci dachowych i wysokości kalenicy, a także nieznacznie w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (działki nr 152/3). Powyższe w ocenie Kolegium, znajduje jednak uzasadnienie w wynikach analizy sporządzonej w niniejszej sprawie. Wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr 152/3 ustalono dla planowanej inwestycji w przedziale od 0,01 do 0,05, przy czym wartość minimalna odpowiada minimalnej wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy z obszaru analizowanego, maksymalna natomiast średniej z obszaru. Bezspornie w obszarze analizowanym występuje zabudowa o wyższym wskaźniku. Zabudowa ta to garaże na działce nr 345/21, gdzie wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 0,17. Powierzchnia tej działki jest jednak znacznie większa niż działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i wynosi 12.498 m2. W tej sytuacji słusznie zdaniem Kolegium, organ I instancji nie uwzględnił tej zabudowy przy ustalaniu maksymalnej wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy dla planowanej budowy domu jednorodzinnego na działce nr 152/3. Nie pozwalają bowiem na to zarówno funkcja tej zabudowy jak i wielkość działki. Prawidłowym w tym stanie rzeczy było natomiast oparcie omawianego parametru na wielkościach typowych dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej czyli 0,01 (minimalna) i 0,05 (maksymalna). W konsekwencji w ocenie Kolegium, wyniki przeprowadzonej w przedmiotowej sprawie analizy nie dają podstawy do wyznaczenia maksymalnej wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (działki nr 152/3) w wielkości wskazanej w odwołaniu tj. 0,07. Wyniki analizy sporządzonej w przedmiotowej sprawie wskazują, iż szerokość elewacji frontowych zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 3,5 m do 26 m, średnio 9,2 m. Dla nowej zabudowy ustalono ten parametr na podstawie średniej, przy zastosowaniu tolerancji ± 20% (od 7,4 m do 11 m). Takie ustalenie odpowiada też szerokości elewacji frontowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z obszaru analizowanego, która zawiera się w przedziale od 4 m do 10,5 m. Bezspornie, w obszarze analizowanym występuje zabudowa o większej wielkości szerokości elewacji frontowej. Wielkość 26 m posiada zabudowa niemieszkalna (świetlica na terenie ogródków działkowych) na działce nr 274, której niewielki fragment znajduje się w granicach obszaru analizowanego. Wielkość szerokości elewacji frontowej w przedziale od 10 m do 12 m posiada też zabudowa niemieszkalna (garaże) na działce nr 345/21. W ocenie Kolegium jednak, zarówno jedna jak i druga zabudowa, z uwagi na funkcję i brak nawiązania cechami do zabudowy mieszkaniowej, nie powinna stanowić podstawy ustalenia parametru szerokości elewacji frontowej dla planowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W tym stanie rzeczy brak jest podstaw do zadośćuczynienia wnioskowi inwestora o ustalenie maksymalnej szerokości elewacji frontowej na poziomie 19 m. Jeżeli chodzi o geometrię dachu, to zdaniem organu użyte w przepisie § 8 sformułowanie "odpowiednio" czyli stosownie, adekwatnie, odczytywać należy, jako konieczność uwzględnienia cech dachów z obszaru analizowanego. Przy czym jak wykazała w tym zakresie przeprowadzona w przedmiotowej sprawie analiza, istniejąca w obszarze analizowanym zabudowa posiada dachy płaskie oraz jedno i dwuspadowe, o kącie nachylenia połaci dachowych od 0° do 45°. Wysokość kalenic wynosi od 2 m do 6,5 m (dla budynków mieszkalnych od 3,5 m do 6,5 m). W opisanym stanie zagospodarowania istnieje zdaniem Kolegium, możliwość orzeczenia odmiennie niż w decyzji pierwszoinstancyjnej jedynie w zakresie kąta nachylenia połaci dachowych, który obecnie wnioskowany jest przez inwestora w przedziale od 30° do 45°. Taka możliwość nie istnieje natomiast w przypadku pozostałych kwestionowanych elementów dachu tj. układu połaci dachowych oraz wysokości kalenicy. W obszarze analizy nie ma bowiem dachów wielospadowych i budynków o wysokości kalenicy głównej większej niż 6,5 m (i to zarówno mieszkalnych jak i niemieszkalnych). W świetle powyższego, Kolegium korzystając ze swoich uprawnień merytoryczno-reformacyjnych, uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego dla planowanej inwestycji i orzekło co do istoty, poprzez odmienne niż w zaskarżonej decyzji ustalenie kąta nachylenia połaci dachowych planowanego budynku mieszkalnego. Pozostałe ustalenia, o które wnioskuje inwestor (maksymalna wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr 152/3 - 0,07, maksymalna wielkość szerokości elewacji frontowej – 19 m, dach wielospadowy i maksymalna wysokość głównej kalenicy - 9,5 m) nie znajdują natomiast oparcia w wynikach analizy, a zatem ich przyjęcie jest niedopuszczalne. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi M.N. wnosił o zmianę decyzji dotyczącej warunków zabudowy dla działki przy ul. A w Ł. nr [...], w punktach ustalających obszar analizy urbanistycznej i parametrów zabudowy. W ocenie skarżącego, w decyzji nieprawidłowo zostały zinterpretowane i zastosowane przepisy prawa. Decyzja nie została wydana z zachowaniem należytej staranności: nie sprawdzono pewnych istotnych uwarunkowań (również spośród tych przykładowych warunków wymienionych w decyzji) i pewnych faktów (np. dotyczących powiązań między złożonymi wnioskami o wydanie warunków zabudowy). Skarżący podnosił, że odrzucona została jego prośba o ustalenie podobnego obszaru analizy urbanistycznej i wydanie podobnych warunków zabudowy dla trzech działek 152/2,152/3 i 152/4, które powstały przez podział większej działki 152/1. Wydanie podobnych warunków zabudowy byłoby możliwe przez ustalenie podobnego obszaru analizy urbanistycznej dla każdej z działek. Wskazywał w związku z tym, że w warunkach zabudowy dla wspomnianych sąsiednich działek wprowadzono dopuszczalną wysokość domu od 3,5 m do 6,5 m w jednym przypadku, albo od 7 m do 9,5 m w drugim. Dopuszczono dach jednospadowy, w innej analizie już nie. Dopuszczalny jest dach czterospadowy w innym nie. Inny jest też dopuszczalny współczynnik zabudowy, inna dopuszczalna szerokość elewacji. Zdaniem skarżącego, decyzje ustalające tak istotnie różne parametry zabudowy nie korespondują z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którą "celem kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu jest (...) zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które poprzez kontynuację tworzy harmonijną całość". Skarżący podnosił, że obszar analizy urbanistycznej ustalony został w odległości 3x52 m (szerokość działki) = 156 m. W analizowanym obszarze znalazło się 7 działek zabudowanych, z czego 5 budynkami mieszkalnymi. To, zdaniem skarżącego niewielka próbka, aby określić cechy charakterystyczne sąsiedniej zabudowy, tym bardziej, że tuż za granicą obszaru analizy znajdują się inne budynki należące do tej samej grupy budynków, tworzące razem z nimi pewną urbanistyczną całość. Skarżący wnosił o powiększenie obszaru analizy, podnosząc, iż wskazany przez niego obszar byłby dla tego, o który wnioskował dla działek 152/2 i 152/4. Wyznaczenie takiego wspólnego obszaru analizy urbanistycznej pozwoliłoby uzyskać podobne warunki zabudowy dla wspomnianych na początku pisma wszystkich trzech działek. Zdaniem skarżącego, rozszerzenie obszaru analizy urbanistycznej może być uzasadnione również przez niestandardowe położenie działki [...] względem dróg publicznych i przez nietypową zabudowę wokół działki. W obszarze analizy zabudowa mieszkaniowa istnieje tylko w jednym kierunku - z tyłu działki - po przeciwnej stronie ul. B. Wszystkie działki przyjęte do analizy oddzielone są od działki [...] drogą publiczną. Wszystkie budynki mieszkalne przyjęte do analizy leżą za skrzyżowaniem ul. A z innymi drogami. Budynki znajdujące się na sąsiednich działkach położone są w stosunkowo dużej odległości od siebie i od działki [...]. Średnia odległość działek w obszarze analizy od działki [...] wynosi 136 m. Najbliższa działka zabudowana znajduje się w odległości ok. 126 m. Pismem z 2 września 2020 r. skarżący uzupełnił skargę podnosząc, że szerokość działki [...] mierzona równolegle do drogi, jest faktycznie nieco większa, niż przyjęta do analizy wielkość 52 m. Zdaniem skarżącego, mierzona dokładnie szerokość ta wynosi 52,725 m. Skarżący załączył plik graficzny, obraz ekranu z programu geodezyjnego, na którym widać dokładny pomiar szerokości działki. Różnica pomiędzy przyjętą wielkością 52 m i dokładną wartością 52,725 m jest niewielka, ale ma wpływ na to, że w obszarze analizy znajdzie się dodatkowa działka zabudowana, która powinna być uwzględniona w analizie urbanistycznej. Przyjęty obszar analizy wynosi 3x52 m = 156 m, lecz policzony dokładnie powinien wynosić 3x52,725 m = 158,175 m. Działka zabudowana przy ul. B 43 (działka nr B10-90/4) znajduje się w odległości 156,001 m, więc powinna być uwzględniona w analizie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na wstępie wyjaśnić należy, iż sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 z późn. zm.). Zgodne z tym przepisem przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Stosownie do treści rozporządzenia Rady Ministrów z 16 października 2020 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. z 2020 r., poz. 1829) począwszy od 17 października 2020 r. miasto na prawach powiatu Łódź, będące siedzibą tutejszego Sądu, zostało objęte strefą czerwoną. Powyższe oznacza, że odpowiednie zastosowanie ma również zarządzenie nr 39 Prezesa NSA z 16 października 2020 r. w sprawie odwołania rozpraw oraz wdrożenia w NSA działań profilaktycznych służących przeciwdziałaniu potencjalnemu zagrożeniu zakażenia wirusem SARS-CoV-2 w związku z objęciem Miasta Stołecznego Warszawy obszarem czerwonym (§ 1 w zw. § 3 tego rozporządzenia). Reasumując powyższe, z dniem 17 października 2020 r. w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Łodzi odwołuje się rozprawy, kontynuując działalność orzeczniczą Sądu w trybie rozpoznawania spraw na posiedzeniach niejawnych, zaś sprawy wyznaczone do rozpatrzenia na rozprawie kieruje się do załatwienia na posiedzeniu niejawnym, co też uczyniono w niniejszej sprawie. Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 2167) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W zakresie swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. W wyniku takiej kontroli decyzja (postanowienie) może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) [dalej: ustawa p.p.s.a.]. Dokonując kontroli Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, powinien jednak rozstrzygać w granicach danej sprawy, co wynika wprost z treści art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a. Skarga jest zasadna, gdyż zarówno zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł., jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego, które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy. Materialnoprawną podstawę zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. 2020 r., poz. 293 z późn. zm.) [dalej: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym], a w szczególności art. 61 ust. 1 tej ustawy oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., poz. 1588) [dalej: rozporządzenie]. Przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Jak wynika z treści przytoczonego przepisu, dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w nim przesłanki. Należy podkreślić, że określona w punkcie 1 kontynuacja istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę "dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak przyjmuje się przy tym w doktrynie i orzecznictwie sądowoadministracyjnym, celem jej jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Z tego względu istotne znacznie w przedmiotowej sprawie miało dokonanie oceny, czy planowana inwestycji objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie będzie naruszać przyjętego ładu przestrzennego, czy zachowa warunki tzw. "dobrego sąsiedztwa". Zauważyć przy tym należy, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 1 ust. 2 pkt 7 stanowi, że w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się m.in. prawo własności. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym także jasno wyrażono stanowisko, że orzekanie w sprawach o wydanie warunków zabudowy winno uwzględniać przysługujące właścicielowi i chronione konstytucyjnie prawo własności, w tym prawo do korzystania z nieruchomości, i jej zabudowy. Jeżeli zatem realizacja planowanego przez inwestora zamierzenia nie pozostaje w sprzeczność z ładem przestrzennym na danym terenie i nie naruszy istotnych z punktu widzenia zachowania tego ładu wartości, brak jest podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy w zgodzie ze złożonym wnioskiem. Naturalnie po uprzednim zbadaniu, że warunki wniosku o zagospodarowanie terenu nie sprzeciwiają się uwarunkowaniom wynikającym z prawidłowo przeprowadzonej analizy urbanistycznej i zawartych w niej parametrom. Orzecznictwo sądów administracyjnych przyjmuje przy tym, że przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dbałość o ład przestrzenny nie powinna być realizowana przez restrykcyjne rozumienie przepisów, prowadzące do odmowy ustalenia warunków zabudowy i wstrzymania procesów inwestycyjnych, uniemożliwiając realizację zagwarantowanego konstytucyjnie prawa własności, w tym - stanowiącego element treści tego prawa - określonego w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy prawa do zagospodarowania terenu (por. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 lipca 2007 r., II OSK 997/06, z 26 stycznia 2007 r., II OSK 239/06). Pamiętać także należy, że sprawa należąca do zakresu inwestycji budowlanych musi być rozpatrywana i rozstrzygana przy zastosowaniu systemowej, a także celowościowej (funkcjonalnej) wykładni przepisów prawa materialnego, zwłaszcza w zakresie wymogów z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Systemowo i funkcjonalnie rozumiane ustawodawstwo nie może być tak stosowane, aby służyło hamowaniu budownictwa. Proinwestycyjne rozumienie norm z zakresu inwestycji budowlanych oznacza, że odmowa uwzględnienia wniosku w sprawie ustalenia warunków zabudowy tylko wtedy może mieć miejsce, gdy uwzględnienie żądania inwestora stoi w sprzeczności z interesem publicznym oraz słusznym interesem osób trzecich. Stosownie bowiem do art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z wymogami decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Z przepisu tego wynika więc, że właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu terenu, nie można odmówić wydania pozytywnej decyzji w sprawie z wniosku o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej (określonej we wniosku) inwestycji, gdy brak jest ustawowej regulacji, która stanowi, że zamierzenie inwestycyjne narusza chroniony prawem interes publiczny, jak też chroniony prawem interes osób trzecich. Właściciel (użytkownik wieczysty) ma prawo do terenu, który zamierza zabudować i w związku z tym występując z konkretnym wnioskiem do właściwego organu może oczekiwać, że będzie on załatwiony pozytywnie. W tym zakresie wyznacznikiem powinno być to, czy nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową na obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego, z tym że ocena w tym zakresie nie może być nadmiernie sformalizowana i arbitralna oraz prowadzić do zniweczenia zamierzenia objętego wnioskiem inwestora. Wyłącznie szczegółowe i jednoznaczne wykazanie, że wniosek musi być załatwiony negatywnie ze względu na ważny, uzasadniony prawem interes państwa lub słuszny interes osób trzecich może doprowadzić do wydania decyzji niekorzystnej dla inwestora. Nie można bowiem zwłaszcza pominąć tak istotnej kwestii jaką jest potrzeba uwzględnienia interesów Państwa polegających na realizacji inwestycji budowlanych a w konsekwencji rozwoju gospodarczego (por. np. wyrok NSA z 16 marca 2011 r., II OSK 496/10). Dalej przypomnieć należy, że z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika konieczność istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w określony w owym przepisie prawa sposób. Dokonując wykładni wymogów owej zabudowy należy mieć na względzie zagwarantowaną konstytucyjnie ochronę prawa własności oraz możliwość ingerencji w nie na zasadzie wyjątku. Granice tych ingerencji, jak wynika z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, mogą być ustanowione tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza to istoty własności, co ustrojodawca potwierdza w art. 31 ust. 3 Konstytucji RP dodatkowo stanowiąc, że ograniczenia korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Dokonując wykładni przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy zatem mieć na uwadze zakreślone wyżej powołanymi przepisami Konstytucji RP oraz przepisami kodeksu cywilnego granice korzystania z konstytucyjnych wolności i praw, w tym ustanowionego w art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym prawa do zagospodarowania terenu (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2007r. sygn. II OSK 239/06). Powyższe założenia mają niewątpliwie wpływ na ocenę przesłanki jak i ocenę wyznaczenia zakresu obszaru analizowanego. Zgodnie z § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym (ust. 1). Wyznaczanie obszaru analizowanego celem przeprowadzenia analizy urbanistycznej przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy winno uwzględniać przywoływaną już wcześniej zasadę "dobrego sąsiedztwa" w aspekcie zasady zachowania "ładu przestrzennego". W judykaturze oraz doktrynie utrwalony jest już pogląd, że pojęcie "działki sąsiedniej", o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym powinno być interpretowane funkcjonalnie i należy go odnosić do wszystkich nieruchomości znajdujących się obszarze analizowanym, a nie tylko do nieruchomości bezpośrednio graniczących z działką inwestora (tak: Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2005, str. 494-495; m. in. wyroki NSA z 14 maja 2008 r., II OSK 617/07; z 18 kwietnia 2007 r., II OSK 657/06). Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Literalne brzmienie przepisu nakazywałoby wokół działki inwestowanej (a zatem po okręgu) wyznaczyć obszar w odległości minimalnej oznaczonej jako "trzykrotna odległość frontu działki objętej wnioskiem". Przepis ten należy jednak wykładać w sposób uwzględniający, że ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając przy tym, iż ma on obejmować teren wokół działki oraz ustalając granice obszaru minimalnego. Zauważyć przy tym należy, że w orzecznictwie przyjmuje się, iż nie jest wykluczone ustalenie obszaru analizowanego w rozmiarach większych niż minimalne określone w rozporządzeniu, jednakże z zastrzeżeniem, że nie może to naruszać wymogu zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze. Brak jest przeszkód do wyznaczenia obszaru analizowanego w promieniu większym niż trzykrotność frontu działki, jeśli jest to uzasadnione specyfiką zagospodarowania przestrzennego danego obszaru. Nie można przy tym wykluczyć nawet znacznego powiększenia obszaru analizowanego, jeżeli jego zasadność wynika z okoliczności sprawy. Jak przykładowo wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 11 kwietnia 2012 r., II SA/Łd 64/12 nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego i przyjmować za prawidłowy wyłącznie taki, który uwzględnia minimalne odległości, gdyż racjonalność urbanistyczna może wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w bliższym i dalszym sąsiedztwie. Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie istniały podstawy do powiększenia granic obszaru analizowanego, ponad wyznaczony w sprawie obszar minimalny, a oparte na wskazanych powyżej przesłankach. Przenosząc zatem powyższe uwagi na grunt rozpoznawanej sprawy należy stwierdzić, iż organy administracji w sposób nieuzasadniony wyznaczyły wokół działki nr 152/3 obszar analizowany w odległości równej jedynie trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Wyznaczony obszar analizowany odpowiada niewątpliwie minimum określonemu przez ustawodawcę, niemniej jednak wyznaczając granice obszaru analizowanego organy pominęły niezmiernie istotne dla sprawy okoliczności. Po pierwsze, zwrócić należy uwagę, że brak jest podstaw, aby funkcję terenu i zabudowy interpretować zawężająco, jako możliwość powstawania obiektów tylko tego samego rodzaju, co już istniejące. Kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy (zob. wyroki WSA w Łodzi z 3 marca 2011 r., II SA/Łd 1371/10, WSA w Warszawie z 24 października 2013 r., VIII SA/Wa 634/13; WSA w Gdańsku z 29 maja 2013 r., II SA/Gd 247/13). W zakresie bowiem kontynuacji mieści się taka zabudowa innego rodzaju, przy założeniu, że nie godzi ona w zastany stan rzeczy. Pojęcie "kontynuacji" należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 58/07). Dokonując wyznaczenia obszaru podlegającego analizie urbanistycznej, zdaniem Sądu, należało uwzględnić specyfikę planowanego przez inwestora przedsięwzięcia, w aspekcie jej lokalizacji, istniejącego otoczenia oraz uwarunkowań natury społecznej. W tym zakresie zwrócić należy uwagę, że w najbliższej okolicy, przy tej samej ulicy, w wyznaczonym obszarze analizowanym nie istniej żaden budynek, który mógłby stanowić punkt odniesienia do analizy. Słusznie w tym względzie podnosił skarżący, że najbliższe budynki mieszkalne w stosunku do jego planowanej inwestycji znajdowały się w istotnej odległości od jego działki, ponad 100 m. zlokalizowane były też w innym kwartale ulic. Nie bez znaczenia jest też fakt, również podnoszony przez skarżącego, że analizą urbanistyczną w praktyce objęto jedynie 7 budynków, w tym tylko 5 o charakterze mieszkaniowym. Zwrócić ponadto należy uwagę, że poddane analizie budynki o charakterze mieszkaniowym, oprócz tego, że usytuowane były przy innej ulicy, to ponadto należało mieć też na uwadze, że – co nie może pozostać bez znaczenia – były to budynki "inne strukturalnie". Trafnie bowiem podnosi skarżący, że są to budynki budowane w innych realiach gospodarczych. W związku z czym mają zupełnie inną charakterystykę budowy – szerokość frontu, sposób zagospodarowania budynku (brak garaży, czy też sytuowanie garaży jako samodzielnych obiektów). Powyższe nie może całkowicie ograniczać obecnie inwestujących, ograniczając im prawne możliwości budowy budynków o innej specyfice. Należy w tym względzie mieć na uwadze, że obecnie budowane budynki mieszkaniowe zagospodarowywane są w zupełnie innej charakterystyce społeczno-gospodarczej. Jest to tym bardziej istotne, że - jak już to było podnoszone uprzednio - inwestycja skarżącego będzie zupełnie nową, pierwszą zabudową w tej lokalizacji. Powyższe daje większe możliwość do zaakceptowania innych warunków zabudowy w tym konkretnym miejscu, kwartale ulic. Można bowiem przyjąć, że kolejne budynki, będą miały również taką charakterystykę, albowiem będą w całości tworzyć nową strukturę w konkretnej części miasta (kwartale ulic). Powyższe – w ocenie Sądu - dawało asumpt do rozważania możliwości zmiany obszaru analizy, poprzez jego poszerzenie. Tym bardziej, że – jak wskazał skarżący – w niedalekiej odległości od wyznaczonych granic obszaru analizy znajdują się budynki, których ewentualne wzięcie pod uwagę w dokonywanej analizie urbanistycznej niewątpliwie zmieniłoby realia ustaleń co do parametrów zagospodarowania inwestowanej działki (przykładowo budynek zlokalizowany na działce o nr. ewid. 129). Wskazać wreszcie należy, iż analizowanym przypadku mamy w praktyce do czynienia z inwestycją na terenie dotychczas praktycznie niezabudowanym. Od strony wschodniej, zachodniej i południowej mamy do czynienia z terenami niezurbanizowanymi, niezabudowanymi. Pozostawia to pewną swobodę co do ustalenia parametrów zabudowy. Reasumując, z uwagi na podniesione okoliczności, w szczególności dotyczące sąsiedztwa wskazanej działki, gdzie mamy do czynienia z terenami niezabudowanymi, a najbliższe budynki zlokalizowane są w odległości co najmniej 100 m i jest ich niewielka ilość w ramach obszaru analizowanego, celowym i zasadnym byłoby powiększenie obszaru analizowanego zgodnie z postulatami skarżącego. Jeżeli takie wyznaczenie obszaru analizowanego będzie pozostawało w zgodzie z postulatami zachowania ładu przestrzennego i nie naruszy walorów przestrzeni w tym zakresie, poszerzenie obszaru analizowanego umożliwi uwzględnienie przysługującego skarżącemu prawa własności i woli wykorzystania jej pod zabudowę określonego rodzaju. Poszerzenie obszaru analizowanego nie miałoby w tym przypadku charakteru wymuszonego interesem inwestora, lecz wiązałoby się z charakterem inwestycji, wielkością nieruchomości planowanej pod zabudowę i sposobem zagospodarowania sąsiednich terenów oraz brakiem podstaw do uznania, że poszerzenie obszaru analizowanego może doprowadzić do naruszenia ładu przestrzennego na tym obszarze. Reasumując, sąd stwierdził, że brak prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego wywołał ten skutek, że organ administracji nie wyjaśnił właściwie okoliczności faktycznych sprawy, które pozwoliłyby na ocenę zastosowania art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisów rozporządzenia. Z tych powodów Sąd stwierdził, że w sprawie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z § 2 pkt 4 i § 3 rozporządzenia. Należy w tym miejscu także wyjaśnić, że stosownie do art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a., sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując oceny legalności sąd na podstawie art. 135 ustawy p.p.s.a. stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Obowiązkiem sądu administracyjnego jest bowiem stworzenie takiego stanu, aby w obrocie prawnym nie istniał i funkcjonował żaden akt organu administracji publicznej niezgodny z prawem (por. T. Woś (w:) T. Woś, H. Knysiak-Molczyk, M. Romańska, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2011, s. 629). Mając powyższe na uwadze, a także uznając, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane na skutek nieprawidłowej wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z przepisami rozporządzenia, a uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż bezpośrednio determinowało treść obu decyzji, sąd za uzasadnione uznał wyeliminowanie ich z obrotu prawnego. Mając na względzie powyższe okoliczności, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono, jak w pkt 1 sentencji wyroku. Na podstawie art. 200 powoływanej ustawy p.p.s.a. Sąd zasądził od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 500 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, na którą składa się wpis sądowy (pkt 2 sentencji wyroku). Ponownie rozpoznając sprawę organy administracji, uwzględniając ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone przez Sąd w niniejszym uzasadnieniu, winny od początku rozpoznać wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Organy powinny ponownie określić obszar analizowany i dokonać analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i ocenić spełnienie warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. dc