I C 743/23

<p>Sygn. akt I C 743/23</p> <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> <p>Dnia 15 lipca 2025 r.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:</strong> </p> <p>Przewodniczący: SSO Bożena Chłopecka</p> <p>Protokolant: Jakub Wojdyna</p> <p> <strong> <!-- -->po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2025 r. w Warszawie</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->na rozprawie </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->sprawy z powództwa <span class="anon-block">A. B.</span> </strong> </p> <p>przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> </p> <p>o uchylenie uchwały</p> <p>I . powództwo oddala,</p> <p>II. ustala, że powódka w całości ponosi koszty postępowania, z tym, że ich wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu.</p> <p>Sygn. akt <strong> <!-- -->I C 743/23</strong> </p> </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p>Pozwem z dnia 30 maja 2023 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> powódka <span class="anon-block">A. B.</span> wniosła o uchylenie uchwały z dnia 19 kwietnia 2013 roku nr <span class="anon-block">(...)</span> Wspólnoty Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> z siedzibą w <span class="anon-block">W.</span> w sprawie Statutu Wspólnoty Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>.</p> <p>Jednocześnie w pozwie powódka wniosła o udzielenie zabezpieczenia roszczenia poprzez wstrzymanie wykonania Uchwały do czasu prawomocnego zakończenia postępowania /pozew k. 3-6v./.</p> <p>Postanowieniem z dnia 6 czerwca 2023 r. Sąd oddalił wniosek powódki o udzielenie zabezpieczenia /postanowienie k. 60/.</p> <p>W odpowiedzi na pozew z dnia 5 sierpnia 2024 r. Wspólnota Mieszkaniowa <span class="anon-block"> (...)</span> <span class="anon-block">(...)</span> i <span class="anon-block">(...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> wnosiła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych /odpowiedź na pozew – k. 72-75v./.</p> <p>W dalszym toku postępowania stanowiska stron nie uległy zmianie /protokół rozprawy – k. 145-146/.</p> <p> <strong> <!-- --> Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:</strong> </p> <p> <span class="anon-block">A. B.</span> jest właścicielem <span class="anon-block">lokalu nr (...)</span> położonego w budynku przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>. Nieruchomość ta wchodzi w skład Wspólnoty Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> /<strong> <!-- -->dowód:</strong> wydruk <span class="anon-block">księgi wieczystej nr (...)</span> – k. 8/.</p> <p>Wspólnota Mieszkaniowa <span class="anon-block"> (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> jest utworzonym z mocy prawa zrzeszeniem właścicieli lokali w trzech wielolokalowych budynkach mieszkalnych <span class="anon-block">(...)</span>, <span class="anon-block">(...)</span> oraz <span class="anon-block">(...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> posadowionych na wspólnej działce. Wspólnota została wyodrębniona z zasobów Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w 2011 roku. Każdy z budynków wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej jest w innym stanie technicznym /<strong> <!-- --> dowód: </strong>zeznania członków zarządu pozwanej Wspólnoty -<span class="anon-block">T. N.</span> k. 136v. -137v. i <span class="anon-block">S. C.</span> k. 145-145v./.</p> <p>Pismem z dnia 21 marca 2023 roku Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zawiadomił właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej ,,<span class="anon-block">(...)</span> ‘’ o zebraniu rocznym, które miało się odbyć w dniu 29 marca 2023 roku o godz. 16 w Sali <span class="anon-block"> (...)</span>, przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> lok. <span class="anon-block">(...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>. Pismo to dostarczono do skrytek pocztowych właścicieli uprawnionych w łącznej wysokości 185 kpl. Każdy komplet zawierał projekty uchwał o numerach od <span class="anon-block"> (...)</span> do <span class="anon-block"> (...)</span>, druk pełnomocnictwa do reprezentowania na zebraniu rocznym oraz kartę do głosowania z pełnomocnictwem na odwrocie.</p> <p>Zebranie odbyło się zgodnie z ,,Powiadomieniem’’ i według zaproponowanego przez Zarząd Wspólnoty porządku obrad. Na zebranie przybyło 25 właścicieli ze 185 uprawnionych. Koszt wynajmu Sali na zebranie stanowił dla Wspólnoty wydatek w kwocie 738 zł, /<strong> <!-- --> dowód:</strong> pismo k. 85, protokół z zebrania k. 41-41v., faktura k. 119/.</p> <p>W wyniku indywidualnego składania kart w okresie od 30 marca do 7 kwietnia 2023 roku Wspólnota Mieszkaniowa <span class="anon-block"> (...)</span> <span class="anon-block">(...)</span> i <span class="anon-block">(...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> podjęła min. uchwałę nr <span class="anon-block">(...)</span> w sprawie: Statut Wspólnoty Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>.</p> <p>§ 1 Uchwały nr <span class="anon-block">(...)</span> stanowił, że ,,Właściciele uchwalają Statut Wspólnoty Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> <span class="anon-block">(...)</span> i <span class="anon-block">(...)</span>, którego tekst jednolity jest załącznikiem do niniejszej uchwały’’. Jednocześnie w § 2 Uchwały wskazano, iż traci moc obowiązującą załącznik do Uchwały <span class="anon-block">(...)</span> z 11.06.2011 r. -Statut Wspólnoty Mieszkaniowej, ze zmianami wprowadzonymi do niego Uchwałami nr <span class="anon-block">(...)</span>, nr <span class="anon-block"> (...)</span>, <span class="anon-block"> (...)</span>, <span class="anon-block"> (...)</span> oraz <span class="anon-block"> (...)</span>.</p> <p>§ 21 ust. 4 uchwalonego Statutu miał brzmienie: ,, Jeżeli wydatek lub przedsięwzięcie finansowane jest z wydzielonego dla budynku funduszu i dotyczy tylko tego budynku, wówczas uchwała w tej sprawie przyjmowana jest większością udziałów tego budynku’’.</p> <p>§ 32 ust. 1, 3, 4, 5 i 6 Statutu stanowił, że jedynie członek Zarządu będący członkiem Wspólnoty jako właściciel może żądać wynagrodzenia za wykonywanie tej funkcji. Ponadto umożliwiono członkom Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej podjęcie decyzji (zapadającej w trybie uchwały zarządu) o zaprzestaniu wypłaty wynagrodzenia któremukolwiek z członków zarządu Wspólnoty.</p> <p>§ 28 ust. 1 Statutu oraz § 33 ust. 1 wskazywał, że członkami Zarządu albo Komisji Rewizyjnej Wspólnoty mogą być jedynie członkowie tej Wspólnoty/Właściciele.</p> <p>/<strong> <!-- -->dowód:</strong> uchwała wraz z uzasadnieniem k. 34 i k. 41v., statut k. 35-40/.</p> <p>Uchwała 103/20123 dotycząca przyjęcia statutu została większością 56,14 % udziałów właścicielskich. Na głosujących 111-tu właścicieli 16-tu było ,,przeciw’’ /okoliczność bezsporna/.</p> <p>Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie całokształtu dokumentacji złożonej do akt sprawy, którą Sąd uznał za wiarygodną, zwłaszcza, że jej autentyczności i wiarygodności strony nie kwestionowały. Ponadto podstawę stanu faktycznego, stanowiły zeznania członków Zarządu strony pozwanej -<span class="anon-block">T. N.</span> i <span class="anon-block">S. C.</span>, albowiem korespondowały one z pozostałym zgromadzonym materiałem dowodowym, jak również zeznaniach powódki, w zakresie w jakim znajdowały one potwierdzenie w pozostałym zgromadzonym materiale dowodowym. Pozostałe zalegające w aktach a nie wymienione wyżej dokumenty nie stanowiły wartościowego materiału dowodowego.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Okręgowy zważył, co następuje:</strong> </p> <p>Powództwo podlegało oddaleniu w całości.</p> <p>Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1)">art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali</a> (dalej "u.w.l.") właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Natomiast zgodnie z § 1a powołanego przepisu powództwo, o którym mowa w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25 ust. 1)">ust. 1</a>, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.</p> <p>W przedmiotowej sprawie powódka informację o treści uchwały nr <span class="anon-block">(...)</span> otrzymała w 19 kwietnia 2023 roku, a zaskarżyła je 30 maja 2023 r., w związku z czym należało uznać, że zachowany został ustawowy termin do wytoczenia niniejszego powództwa.</p> <p>W tej sytuacji należało przejść do analizy merytorycznej zaskarżonej uchwały przez pryzmat podniesionych przez powódkę zarzutów, tj. niezgodności uchwał z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów członków wspólnoty.</p> <p>Wynikające z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 25)">art. 25</a> u.w.l. uprawnienie każdego z właścicieli lokali do zaskarżenia uchwały wspólnoty jest jednym z elementów uprawnienia współwłaścicieli do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Jednak skuteczność tego żądania uzależniona jest od wykazania jednej z przesłanek wymienionych w zacytowanym wyżej przepisie, a więc udowodnienia, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub umową współwłaścicieli, albo że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela. Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 6)">art. 6 k.c.</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 232)">art. 232 k.p.c.</a> ciężar wykazania powyższych okoliczności spoczywa na stronie powodowej żądającej uchylenia uchwały.</p> <p>Uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Ustalenie czy dana uchwała narusza interesy właściciela lokalu musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Aby przyjąć, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu w taki sposób, że uzasadnia to uchylenie zaskarżonej uchwały, należy dokonać oceny czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą <em> <!-- -->(wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 30 czerwca 2015 roku, sygn. I ACa 150/15).</em> </p> <p>Rolą Sądu w niniejszym postępowaniu było więc ustalenie czy zaktualizowały się przesłanki z art. 25 u.w.l. w stosunku do zaskarżonej uchwały.</p> <p>Pierwszy z zarzutów dotyczył naruszenia <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 23;art. 23 ust. 1;art. 23 ust. 2)">art. 23 ust. 1 i 2 Ustawy o własności lokali</a> (dalej: Uwl) przez § 21 ust. 4 uchwalonego Statutu.</p> <p>Zgodnie z treścią art. 23 ust 1 i 2 Uwl Uchwały są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; (…) ponadto Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.</p> <p>Zarzuty powódki odnosiły się do sprzeczności § 21 ust. 4 uchwalonego Statutu z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesu członków wspólnoty, a to z uwagi na to, iż część funduszu wydzielonego dla danego budynku może być wydatkowana wyłącznie na rzecz i potrzeby tego budynku. Zdaniem powódki część tylko właścicieli nie może decydować co do sposobu zarządzania częściami wspólnymi wspólnoty bez udziału pozostałych właścicieli.</p> <p>Mając na uwadze okoliczności niniejszej sprawy i zgromadzony w jej toku materiał dowodowy, nie sposób uznać słuszności podnoszonych przez powódkę zarzutów w stosunku § 21 ust. 4 Statutu. Zdaniem Sądu w przypadku, gdy w skład Wspólnoty wchodzą trzy nieruchomości postanowienie § 21 ust. 4 statutu nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy interesów właścicieli lokali, lecz udoskonala głosowanie i umożliwia podjęcie stosownych uchwał według potrzeb konkretnych budynków. To uregulowanie poprawia procedurę podejmowania decyzji właścicielskich w sprawie wydatkowania funduszu remontowego bezpośrednio przez osoby zainteresowane i wchodzące w skład danego funduszu.</p> <p>Kolejny zarzut powódki dotyczył niezgodności §32 Statutu z art. 20 ust. 1 oraz art. 22 ust. 4 Uwl. Z treści art. 22 Uwl wynika tryb ustalania wynagrodzenia dla Zarządu Wspólnoty niezależnie od tego czy w skład tego Zarządu wchodzą osoby będące właścicielami lokalu czy również nie. Jak wskazał na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2025 roku <span class="anon-block">T. N.</span> -członek Zarządu pozwanej Wspólnoty- wynagrodzenia są ustalane corocznie uchwałą właścicieli lokali, na wniosek zarządu, imiennie dla poszczególnych członków zarządu. Jak wyjaśniła pozwana zapis § 32 ust. 3 lit. b Statutu określa procedurę ostateczną w przypadku, gdy dany członek zarządu nie wykonuje lub wykonuje nienależycie przydzielone mu zadania. Zdaniem pozwanej, któż może mieć wiedzę, co do zaangażowania i pracy członka zarząd , jak nie pozostali członkowie. Zdaniem Sądu zapisy te nie są sprzeczne z przepisami prawa ani nie naruszają interesu powódki. Statut bowiem nie wskazuje, który z członków Zarządu i w jakiej wysokości powinien otrzymywać wynagrodzenie. Kwestię tę reguluje <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 22;art. 22 ust. 3;art. 22 ust. 3 pkt. 2)">art. 22 ust. 3 pkt 2</a> Uwl, zgodnie z którym sprawy te wymagają zgody większości właścicieli lokali wyrażonej uchwałą. Należy również przyznać rację pozwanej, iż <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ()">Ustawa o własności lokali</a> nie przyznaje właścicielom lokali uprawnienia do zaprzestania wypłat wynagrodzenia członkowi zarządu, a jedynie ustalenia wynagrodzenia członka Zarządu. Potwierdza to również § 32 ust. 6 uchwalonego Statutu.</p> <p>Wreszcie powódka wskazała, iż § 28 ust. 1 oraz § 33 ust. 1 Statutu poprzez wskazanie, że członkami zarządu albo Komisji rewizyjnej wspólnoty mogą być jedynie członkowie tej Wspólnoty/właściciele naruszają <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 20;art. 20 ust. 1)">art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali</a>.</p> <p>Zgodnie z treścią art. 20 ust. 1 zd. 1 Uwl jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Ponadto przepis ten wskazuje, iż członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna (wykluczony jest udział osoby prawnej). Jak wskazała pozwana Wspólnota, iż zapisem w Statucie mogą zawęzić do własnego grona krąg osób uprawnionych do pełnienia funkcji członka zarządu jak i członka komisji rewizyjnej.</p> <p>Zdaniem Sądu nie sposób uznać, iż zapis § 28 ust. 1 oraz § 33 ust. 1 Statutu narusza interesy właściciela lokalu lub zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Właściciele mają prawo ograniczyć do swojego grona krąg osób uprawnionych do pełnienia funkcji członka zarządu wspólnoty.</p> <p>Powódka zgłosiła również uwagi ogólne co do sposobu procedowania z uchwaleniem Statutu Wspólnoty Mieszkaniowej. Powódka podniosła, iż nad uchwałą w sprawie zmiany Statutu procedowano już w 2022 roku-bezskutecznie.</p> <p>Sąd nie dopatrzył się nieprawidłowości w procedowaniu nad uchwaleniem uchwał, w tym tej dotyczącej przedmiotowego Statutu.</p> <p>Należy wskazać, iż pismem z dnia 21 marca 2023 roku Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zawiadomił właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej ,<span class="anon-block">(...)</span> o zebraniu rocznym, które miało się odbyć w dniu 29 marca 2023 roku o godz. 16 w Sali <span class="anon-block"> (...)</span>, przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> lok. 12 w <span class="anon-block">W.</span>. Wraz z pismem doręczono wszystkim właścicielom projekty uchwał od <span class="anon-block"> (...)</span> do <span class="anon-block"> (...)</span>. Ponadto w treści uzasadnienia projektu Uchwały nr <span class="anon-block">(...)</span> dot. przyjęcia Statutu zawarto informację, że poza nowymi zapisami w § 7 ust. 1, § 8 ust. 3, § 21 ust. 4, oraz § 28 ust. 1, 2 i 7 treść Statutu jest znana z poprzednich wersji projektu.</p> <p>Zarzuty powódki jakoby zebranie roczne zwołane zostało w czasie pracy właścicieli lokali, również nie zasługują na aprobatę. Co prawda zebranie zostało w dniu powszednim (roboczym), ale o godzinie 16:00, co uznać można za czas zwyczajowo wolny, ,,po pracy’’. Jak wskazała pozwana wybór tego terminu był również spowodowany względami finansowymi. Pozwana miała do wyboru dotychczasowy lokal za kwotę 3.800 zł za 2-3 godziny najmu oraz lokal za 738 zł , ale tylko w dni powszednie. Pozwana minimalizując koszty dotrzymała zatem wszystkich wymaganych procedur związanych z organizacją zebrania rocznego. Ponadto właściciele lokali otrzymali również pisemną informację o przyczynie zmiany miejsca zebrania.</p> <p>W tym miejscu podkreślić należy, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (<em> <!-- -->por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 maja 2013 roku, sygn. akt I ACa 214/13</em>).</p> <p>W ocenie Sądu co do skarżonej przez powódkę uchwały nr <span class="anon-block">(...)</span> nie zachodzą żadne przesłanki z art. 25 ust. 1 u.w.l. Powódka w toku niniejszego procesu nie zdołała wykazać, by uchwała zatwierdzająca Statut Wspólnoty Mieszkaniowej naruszała w jakikolwiek sposób zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.</p> <p>Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo o uchylenie uchwały nr <span class="anon-block">(...)</span>.</p> <p>W pkt II sentencji wyroku Sąd ustalił, że powódka ponosi koszty procesu na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98)">art. 98 k.p.c.</a>, przy czym Sąd pozostawił szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 108;art. 108 § 1)">art. 108 § 1 k.p.c.</a> </p> </div>