II SA/Łd 356/20

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska Sędziowie Sędzia WSA Robert Adamczewski Sędzia WSA Ewa Cisowska-Sakrajda (spr.) Protokolant St. sekretarz sądowy Dominika Człapińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 października 2020 r. sprawy ze skargi P. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie renty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] znak [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego P. K. kwotę 7400 (siedem tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. a.bł. UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2018r., poz. 2096 ze zm.), zwanej k.p.a., oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.: Dz. U. z 2018r., poz. 1945), zwanej u.p.z.p. - utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 105.100 zł z obowiązkiem jej zapłaty na rzecz gminy Miasto Ł. przez P. K. współwłaściciela w 1/3 części zbytej nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 47/5, o łącznej powierzchni 13091 m2, w obrębie [...], uregulowanej w dniu zbycia w księdze wieczystej KW [...], w związku ze wzrostem jej wartości spowodowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonej w rejonie ulic: B, C, A do terenów kolejowych (uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...]). W uzasadnieniu tej decyzji – Kolegium wskazało, że w sporządzonym operacie szacunkowym uwzględniono stan planistyczny: 1) po wejściu w życie uchwały z dnia [...].; 2) wynikający z tzw. "luki planistycznej", tj. od dnia 1 stycznia 2004r. do wejścia w życie uchwały z dnia [...].; 3) przed 1 stycznia 2004r. Zdaniem Kolegium dokonane porównania w powyższych zakresach, wykazały, że korzystniejsze dla strony jest przyjęcie stanu planistycznego wynikające z tzw. "luki planistycznej", bowiem działka nr 47/5 (wydzielona z działki 47) przed wejściem w życie uchwały z dnia [...] miała funkcję teren nieużytkowany - teren zielony bez prawa do zabudowy. Nadto zgodnie z uchwałą z dnia [...]., która weszła w życie z dniem 23 listopada 2016r., działka nr 47/5 znajduje się w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem 2P/U - tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów. Kolegium zwróciło zatem uwagę, że na skutek uchwalenia planu nastąpiła zmiana przeznaczenia tego terenu na cel inwestycyjnie korzystniejszy od dotychczasowego, zakres możliwości jego wykorzystania stał się szerszy, a w dniu 26 lutego 2019r. nastąpiło zbycie działki 47/5. Kolegium - powołując art. 37 ust. 11 u.p.z.p., a także art. 149 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2018r., poz. 2204 ze zm.), zwanej u.g.n., a także § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego rozporządzeniem - wskazało, że rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Określając wartość tej nieruchomości, stosownie do art. 134 ust. 2 u.g.n., rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Kryteria te wyznaczyły główny filar podobieństwa pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami wziętymi do porównań, a treść operatu realizuje dalej wszystkie poszczególne punkty procedury szacowania. Kolegium podkreśliło również, że w § 15 uchwały z dnia [...] ustalono stawkę procentową służącą określeniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. dla wszystkich terenów w wysokości 30%, a decyzję o ustaleniu opłaty jednorazowej wydano w terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (1.428.000 zł), a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed jego uchwaleniem (377.000 zł) stanowi – jak wskazało Kolegium - kwotę 1.051.000 zł, przy udowodnionym wzroście wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu i uwzględnieniu obowiązującej stawki procentowej oraz zbycia 1/3 udziału w nieruchomości, jest więc oczywiste, że opłata planistyczna wynosi 105.100 zł. Kolegium, powołując orzecznictwo, wskazało, że opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. W sytuacji, gdy strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca majątkowy - sporządzając operat szacunkowy - postąpił zgodnie z tym poglądem i prawidłowo wyliczył zmianę wartości działki. Za niemającą znaczenia w tej sparwie Kolegium uznało okoliczność dotyczącą sprzedawania nieruchomości w ramach części masowej transakcji przeprowadzonej jednego dnia, tj. 10 grudnia 2018r., przez właścicieli sąsiadujących ze sobą nieruchomości położonych przy ul. A, na rzecz jednego nabywcy - celem przeprowadzenia konkretnej inwestycji. Natomiast "w piśmie z dnia 21 października 2019r. rzeczoznawca wyjaśnił, iż zaistniałe różnice pomiędzy wartościami określonymi w operatach szacunkowych jego autorstwa wynikają z różnych dat sporządzania opinii. Dostęp do danych transakcyjnych gruntów o przeznaczeniu przemysłowym lub przemysłowo-usługowym z rejonu miasta Ł. i ich ocena uległy zmianie. Dynamicznie rozwijający się rynek nieruchomości na przedmiotowym obszarze oraz terenach sąsiednich oraz zachowania działających tam inwestorów powoduje konieczność bieżącej weryfikacji dokonywanych cen. Znaczna aktywność rynku wymaga uwzględnienia w wycenie wielokrotnie powtarzających się zjawisk podobnej oceny rynku przez inwestorów. Dotyczy to przede wszystkim oceny lokalizacji, dostępu oraz parametrów techniczno-użytkowych nieruchomości, których ocena w świetle aktualnych analiz jest odmienna. Jest to element decydujący o końcowym poziomie oszacowanej wartości". Zdaniem Kolegium cena 109,12 zł/m2 (czy też ok. 110, 00 zł/m2) - w procedurze ustalenia opłaty planistycznej - jest ceną znacząco bardziej korzystną dla strony niż rzeczywista cena, za którą sprzedano tę nieruchomość, tj. 142,00 zł/m2. Opłata ustalona na jej podstawie jest niższa niż ta, którą należałoby ustalić uwzględniając rzeczywistą cenę sprzedaży. Ponadto wskazało, że wartość nieruchomości rolnej byłaby bardziej niekorzystna dla strony - przy określaniu wysokości opłaty planistycznej - niż przyjęta wartość nieruchomości z funkcją obszar terenów nieużytkowych tzw. terenów zielonych. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożył P. K., zarzucając: 1. naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 136 k.p.a., polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu materiału dowodowego, a w konsekwencji niewyjaśnienie wszystkich istotnych i budzących wątpliwości okoliczności ważnych w przedmiocie sprawy, poprzez nieprawidłowe przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia operat szacunkowy, który zawiera istotne błędny, tj. nieprawidłowe określeniu stanu i wartości nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej i po uchwaleniu planu zagospodarowania; 2. naruszenie § 4 ust. 4 rozporządzenia, a także art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez ich niezastosowanie i oparcie decyzji na wycenie biegłego rzeczoznawcy majątkowego, która nie została dokonana w oparciu o transakcje nieruchomości podobnych, a w szczególności nieruchomości sąsiadujących ze sobą, zbywanych w tym samym dniu na rzecz tego samego podmiotu, za tą samą cenę. Mając na uwadze powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując przy tym stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2019r. poz. 2325), zwanej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, tj. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może uchylić ją, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem, a może to uczynić, stosownie do unormowania zawartego w art. 145 § 1 p.p.s.a., jeśli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 p.p.s.a. podlega oddaleniu. Wedle przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Kontrolując w tak zakreślonej kognicji zaskarżoną w tej sprawie decyzję, Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, w sprawie doszło bowiem do naruszenia art. 11, art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., a także § 4 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego i art. 153 ust. 1 u.g.n. Stanowiący podstawę określenia wartości nieruchomości nr 47/5, położonej w Ł. w rejonie ulic B, C, A, operat szacunkowy nie spełnia prawem określonych warunków. Biegły nie wyjaśnił w sposób rzeczowy i logiczny zgłaszanych przez stronę wątpliwości co do jego prawidłowości, zaś organ oparł rozstrzygnięcie na niedostatecznym materiale dowodowym, nie wyjaśniając przy tym w uzasadnieniu zaskażonej decyzji przyczyn uznania operatu szacunkowego za prawidłowy, zwłaszcza w kontekście zarzutów strony co do jego prawidłowości. Przyjmując za punkt wyjścia oceny legalności zaskarżonej decyzji regulację sporządzania operatów szacunkowych przez rzeczoznawcę majątkowego oraz wyceniania nieruchomości – Sąd I instancji stwierdza, że rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód zaufania publicznego, któremu są stawiane wysokie (ponadprzeciętne) standardy działania. Rzeczoznawca majątkowy jest bowiem zobowiązany - stosownie do art. 175 ust. 1 u.g.n. - do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Sporządzanie operatów szacunkowych z naruszeniem tych reguł podważa wiarygodność pracy rzeczoznawcy majątkowego. Sam operat zaś powinien spełniać warunki, określone w rozporządzeniu wykonawczym, w tym w kontekście zaistniałego w tej sparwie sporu w powołanym w zarzucie § 4 ust. 4 ropzorządzenia oraz art. 153 ust. 1 u.g.n. Na mocy § 4 rozporządzenia "przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen" (ust. 1). "W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku" (ust. 2). "Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości" (ust. 3). "Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości" (ust. 4). "Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (ust. 5). Natomiast zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. "podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej". Z przepisów tych wynika, że przy zastosowaniu metody porównawczej w procesie wyceny nieruchomości obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest porównanie cen nieruchomości wycenianej i innych podobnych nieruchomości, z czym wiąże się również ustalenie cech nieruchomości porównywanych i ich wpływu na cenę nieruchomości, a w konsekwencji również uwzględnienia cech różnicujących te nieruchomości i zmian poziomu cen nieruchomości w czasie. Powyższe elementy winny następnie znaleźć się w treści operatu szacunkowego, sporządzanego w oparciu o art. 156 ust. 1 u.g.n. Operat szacunkowy winien zatem zawierać opis nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych i porównywalnych do niej, cechy charakerystyczne tych nieruchomości, cechy wspólne i różnicujące, a także sposób, w jaki cechy te zostały określone oraz przyjęte ich stany i wagi. Co istotne w operacie powinny one zostać zaprezentowane w sposób jasny, czytelny i zrozumiały, tak by możliwa była weryfikacja twierdzeń rzeczoznawcy i prawidłowości sporządzonego operatu oraz dokonanej wyceny nieruchomości, przez Sąd rozpoznający sprawę w oparciu o operat. Zważywszy na konsekwencje prawne zaprezentowanej regulacji – Sąd stwierdza, że sporządzony w tej sprawie obszerny, bo liczący 55 stron (bez załączników), operat szacunkowy wkazuje stan nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, w okresie tzw. "luki planistycznej" oraz w okresie planu miejscowego przed okresem "luki planistycznej", zawiera obszerne fragmenty z aktu notarialnego sprzedaży działki, podstawy prawne wyceny i źródła danych merytorycznych, metodologie wyceny wraz z zacytowaniem odpowiednich przepisów prawa, obszerną i ogólną analizę rynku z uwzględnieniem charakterystyki Ł. jako miasta, opis procedury wyceny, wybór metody podejścia, metody i techniki oszacowania, oszacowanie nieruchomości, analizę oszacowania nieruchomości oraz wnioski końcowe. Jednakże w zakresie kluczowej dla rozpoznania sprawy ustalenia wysokości renty planistycznej, w tym w aspekcie zgłaszanych do operatu przez stronę zastrzeżeń, a mianowicie prawidłowości sporządzenia samej wyceny nieruchomości, operat szacunkowy wykazuje znaczny deficyt. W tym zakresie operat szacunkowy – pomimo obszerności (s. 33 – s. 38) – ogranicza się do wskazania ilości transakcji sprzedaży nieruchomości przyjętych do porównania na podane w operacie daty, a mianowicie 150 szt., 25 szt., 30 szt. i 20 szt., oraz ogólnikowego wskazania na trendy na analizowanym rynku nieruchomości oraz tabelarycznego zaprezentowania transakcji sprzedaży nieruchomości przyjętych do porównania poprzez wskazanie ich powierzchni i wartości oraz przyjętych do porównania cech tych nieruchomości. Operat nie zawiera natomiast wymaganego do oceny prawidłowości jego sporządzenia i wyceny nieruchomości opisu przyjętych do porównania nieruchomości, jak i nie wskazuje cech charakterystycznych tych indywidualnie oznaczonych nieruchomości, ani też nie wyjaśnia wyboru przyjętych do porównania cech tych nieruchomości, jak też sposobu, w jaki te cechy zostały określone i jakie były stany i wagi poszczególnych cech. Rzeczoznawca ogranicza się tylko do wskazania cech i ich wag, jakie będzie stosował do porównania nieruchności. Nie wyjaśnia już jednakże przyczyn tak przyjętego ich katalogu. Brak jest też precyzyjnego wskazania elementów różnicujących porównywane nieruchomości i ich wpływu na wartość szacowanej nieruchomości. Jest to istotna wada operatu szacunkowego, mieszcząca się w pojęciu "rażącego naruszenia prawa" przy sporządzaniu operatu przez rzeczoznawcę. W oparciu o tak sporządzony operat, operat pozornie spełniający wymogi prawa, nie sposób zweryfikować zasadności tak przyjętych do porównania nieruchomości, jak i cech wspólnych tych nieruchomości. Ogólnikowość operatu w tym zakresie, wskazująca raczej na wyciągnięte przez rzeczoznawcę wnioski jako wynik końcowy analizy lokalnego rynku nieruchomości (której poszczególnych elementów nie zaprezentowano w operacie), nie spłenia zatem wymaganych prawem warunków prawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego. Rzecz zatem w tym, że nie wiadomo, jakie przesłanki skłoniły rzeczoznawcę do takich, a nie innych, wniosków. Tak sporządzony operat musi zatem rodzić uzasadnione wątpliwości co do prawidłowej wysokości wyceny nieruchomości nr 47/5. Wątpliwości te są tym większe, że sąsiadujące z wycenianą nieruchomością działki wyceniane w krótkich odstępach czasu zostały znacznie niżej wycenione (od 30 zł do 70 zł/m2) przez tegoż samego biegłego, a biegły nie podał przekonujących argumentów powodujących takie zróżnicowanie przy tak krótkich odstępach czasu. Nie można więc z pełną odpowiedzialnością stwierdzić, że wskazywana przez biegłego wartość nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego jest rzeczywista. Organy i sąd administracyjny – niemające wiedzy specjalistycznej w tym zakresie – muszą dysponować spełniającym wymogi prawa operatem, a więc operatem poddającym się weryfikacji wedle reguł oceny dowodów. Nie można też przyjąć – jak to uczyniły organy - że rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, co stanowi kolejny argument podważający legalność poddanych kontroli sądowoadministracyjnej decyzji w przedmiocie ustalenia renty planistycznej. Wyjaśnienia te są tym bardziej zaskakujące, że przedmiotem wyceny miała być nieruchomość wedle jej stanu i zagospodarowania na dzień wejścia w życie planu miejscowego w 2016r., co oznacza, iż jej podział na mniejsze działki w późniejszym czasie nie powinien w żaden sposób rzutować na wyższą jej wartość, a fakt podziału winien zostać uwzględniony w wycenie (por. np. wyrok NSA z dnia 28 października 2009r., II OSK 1517/07, czy wyrok NSA z dnia 19 listopada 2008r., II OSK 1316/07). Co prawda we wstępnej części operatu rzeczoznawcza podaje, że podział nieruchomości nie będzie brany pod uwagę przy wycenie nieruchomości. Niemniej jednak jego wyjaśnienia zawarte w piśmie z dnia 21 października 2019r. w głównej mierze sprowadzają się do zamieszczenia wykresów graficznych, skwitowanych konkluzją o zmianie cen nieruchomości na analizowanym rynku, indywidualnym charakterze wyceny oraz stwierdzeniem, że dostęp do danych transakcyjnych gruntów o przeznaczeniu przemysłowym lub przemysłowo-usługowym z rejonu miasta Ł. i ich ocena uległa zmianie. Rzecz jednak w tym, że strona wskazywała na różne przyjęte przez tego rzeczoznawcę wartości nieruchomości sąsiedujących z wycenianą nieruchomością, a dokonywanych w krótkich odstępach czasu, do czego rzeczoznawca nie odniósł się dostatecznie. Samo stwierdzenie, że dostęp do danych transakcji następuje z 6 miesięcznym opóźnieniem nie czyni zadość zgłaszanym wątpliwościom co do prawidłowości wyceny nieruchomości wedle jej stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Rzeczoznawca majątkowy - wskazując na indywidualne cechy analizowanych nieruchomości odwołując się do parametrów techniczno-użytkowych nieruchomości - nie wskazał też na owe indywidualne cechy, pozwlające na zróżnicowanie warości tych nieruchomości. A zatem twierdzenia rzeczoznawcy – dość ogólnikowe i generalne – znów są niewyryfikowalne. W kontekście elementów, które powinien zawierać operat szacunkowy, wyjaśnienia te nie są wystarczające do uznania operatu za prawidłowo sporządzony. Jeszcze większe zastrzeżenia Sądu budzą wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 24 stycznia 2020r., w którym rzeczoznawca stwierdził, że wycena została sporządzona prawidłowo, a strona nie precyzuje konkretnych zarzutów naruszenia prawa przy sporządzaniu tej wyceny; "sprawa sprzedaży wielu nieruchomości na przedmiotowym obszarze objętym planem miejscowym była przemiotem mojej analizy i warunków zawarcia umów sprzedaży. Dałem temu wyraz w analizie rynku i dodatkowo w piśmie wyjaśniającym z dnia 21 października 2019r.". Trudno jednak oczekiwać od strony posiadania wiedzy specjalistycznej, która uprawniałaby stronę do sformułowania fachowego i odnoszącego się do wiedzy specjalistycznej zarzutu co do wyceny, skoro oszacowanie wartości wymaga wiedzy specjalistycznej, której nawet organy nie posiadają i dlatego korzystają z wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego. Za skrajnie nieprofesjonalną postawę rzeczoznawcy uznać należy zawarte w tym piśmie stwierdzenie, że "zarzut w odniesieniu do wartości 29 zł/m2 nieruchomości (...) przed wejściem w życie planu miejscowego, jako wartości ‘wygórowanej’ jest bezzasadny (...) Postawienie takiego zarzutu budzi wątpliwości co do zrozumienia istoty naliczania opłaty planistycznej". Wobec tego obowiązkiem rzeczoznawcy było wyjaśnienie stronie istoty renty planistycznej, jak i ustosunkowanie się do zarzutu strony w profesjonalny sposób, nie zaś zbywanie strony sloganowym stwierdzeniem, niezawierającym w sobie żadnej treści i przez to niemającym żadnej wartości dowodowej. Rolą rzeczoznawcy, sporządzającego odpłatnie operat, było podanie argumentów przemawiających za prawidłowością sporządzonej wyceny nieruchomości, a tym samym świadczących o niezasadności wątpliwości właściciela nieruchomości. Całkowicie nie do zaakceptowania jest stanowisko rzeczoznawcy, który stwierdził, że faktyczna cena sprzedaży nieruchomości wyniosła 142 zł/m2. Przecież cena sprzedaży nieruchomości nr 47/5 nie miała najmniejszego znaczenia dla jej wartości w dniu wejścia w życie palnu miejscowego. Rodzi się zatem wątpliwość, czy sam rzeczoznawca rozumie aby istotę renty planistycznej, ustalanej w związku ze sprzedażą nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego zmieniającego jej przeznaczenie. Taka postawa rzeczoznawcy nie przystoi osobie zaufania publicznego, a wręcz godzi w to zaufanie, podważając tym samym jego kompetencje. Nie może zatem dziwić, że wobec takiej postawy rzeczoznawcy strona zgłaszała swoje uzasadnione wątpliwości i konsekwentnie domagała się ustosunkowania do jej twierdzeń poprzez wyjaśnienie zasadności przyjętej wartości nieruchomości. Poddane kontroli decyzje w sprawie ustalenia renty planistycznej nie odpowiadają prawu także z uwagi na wadliwie sporządzone uzasadnienia, niespełniające wymogów ustawowych. W zakresie oceny operatu szacunkowego uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest lakoniczne i zdawkowe. Sprowadza się ono bowiem jedynie do stwierdzenia, że "Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w przedłożonej przez niego opinii. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, proces wyceny został wyjaśniony w operacie szacunkowym, zaś obliczenia matematyczne prowadzące do określenia wartości nieruchomości nie są obarczone błędem". Natomiast uzasadnienie decyzji pierwszoinstancyjnej stwierdza, że "opinia z dnia 6 września 2019r. zawiera wszystkie elementy wymagane dla operatu szacunkowego, a zastosowane podejście i metoda szacowania są dopuszczalne przepisami prawa, w związku z czym operat szacunkowy odpowiada ustawowym wymogom formalnym. Uwzględniając spójność i logiczność, jasność i czytelność operatu szacunkowego, organ prowadzący postępowanie uznał operat szacunkowy (...) za dowód w sprawie. Treść dokumentu opiera się na prawidłowych danych dotyczących nieruchomości, jest zupełna, logiczna i wiarygodna". Tak sformułowane uzasadnienie nie pozwala poznać motywów przyjętej tak pozytywnej oceny operatu szacunkowego i wysokiej jego wartości dowodowej, zwłaszcza wobec wskazanych wyżej istotnych braków tego operatu. Organy obu instancji nie wskazały bowiem żadnych konkretnych argumentów, w kontekście elementów operatu szacunkowego, które uprawniałyby do zaakceptowania operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie. Sam fakt podpisania operatu przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia, jak i ogólne wrażenie – wywołane zapewne obszernością treści operatu - bez odniesienia do jego treści w korelacji z zarzutami strony nie uzasadnia jeszcze wniosku o sporządzeniu oparatu zgodnie z prawem określonymi warunkami. Wniosek taki uprawniałby jedynie wynik merytorycznej i dogłębnej analizy poszczególnych elementów operatu, zwłaszcza zaś analizy rynku nieruchomości porównywalnych przy uwzględnieniu ich opisu pod kątem wykazania podobności, cech tych nieruchomości i wag tych cech. Tego jednakże zabrakło w uzasadnieniach decyzji organów obu instancji. Sąd zwraca wreszcie uwagę na fakt dokonania wadliwej oceny kwestionowanego przez stronę operatu szacunkowego i brak dowodów przeprowadzenia przez organy obu instancji weryfikacji prawidłowości przedłożonego operatu, zwłaszcza pod kątem jego kompletności. Nie sposób bowiem nie odnieść wrażenia, że ocena ta jest powierzchowna, nie została ona oparta na dogłębnej, rzetelnej i kompleksowej analizie operatu. Została ona oparta, jak można domniemywać, na ogólnym wrażeniu prawidłowości wywodzonej z wizualnego oglądu operatu, jego obszerności i graficznemu oraz tabelarycznemu zaprezentowaniu danych generalnych oraz końcowej konkluzji operatu, sporządzonego przez uznawanego na rynku lokalnym rzeczoznawcę, przy jednoczesnym zbagatelizowaniu twierdzeń strony co do wadliwości operatu. W tych warunkach dokonana przez organy ocena operatu szacunkowego musi jawić się jako pozorna. Organy nie zbadały zatem z adekwatnym stopniem szczegółowości, czy rzeczoznawca – dokonując w operacie wyceny nieruchomości – nie popełnił błędu przy jego sporządzaniu, czy operat spełnia normatywne elementy. Gdyby bowiem organy zapoznały się z treścią operatu szacunkowego i skonfrontowały jego treść z normatywnymi wymogami, stawianymi operatowi szacunkowemu, z pewnością dostrzegłyby znaczne deficyty tego operatu i wezwały rzeczoznawcę do jego uzupełnienia o brakujące elemnety. Tymczasem judykatura podnosi, że "przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji państwowej nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzje oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania, zwłaszcza w przypadku zarzutów zgłoszonych przez stronę" (por. wyrok NSA z dnia 19 listopada 2008r., II OSK 1316/07). "Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zatem winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu. (...) tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy" (tak wyrok WSA w Krakowie z dnia 3 sierpnia 2016r., II SA/Gd 167/16; oraz z dnia 20 września 2016r., II SA/Kr 587/16; wyrok NSA z dnia 2 stycznia 2011r., l OSK 373/09; z dnia 7 października 2011r., I OSK 379/10). Zwraca się uwagę, że "do obowiązku organów należy ocena operatu szacunkowego nie tylko pod względem formalnym, ale także jako wartości dowodowej, zgodnie z wymogami regulacji art. 80 K.p.a. Należy bowiem podkreślić, że rzeczoznawca dokonując wyceny danej nieruchomości powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje służące jako materiał porównawczy, ale także szczegółowo opisać przyczyny dla których te transakcje przyjął lub odrzucił - w zrozumiały i logiczny sposób" (tak wyrok NSA z dnia 5 listopada 2014r., I OSK 1395/13; z dnia 10 grudnia 2010r., I OSK 961/11; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 lipca 2014r., II SA/Po 215/14; oraz wyrok WSA w Warszawie z dnia 10 grudnia 2010r., II SA/Wa 1682/10). To, że "organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, może natomiast, a wręcz jest do tego zobowiązany, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera niejasności, błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy" (tak wyrok NSA z dnia 3 grudnia 2013r., II OSK 1611/12, Lex 1530598; wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2016r., I OSK 364/15). Ponownie rozpoznając sprawę organy zobowiążą rzeczoznawcę majątkowego do uzupełnienia operatu szacunkowego o brakujące normatywne elementy, wyegzekwują od niego kompleksowe ustosunkowanie się do zarzutów strony co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i przyjętej wyceny nieruchomości nr 47/5, a następnie dokonają wszechstronnej oceny operatu szacunkowego pod kątem spełnienia przez operat wymogów formalnych oraz zweryfikują prawidłowość dokonanej przez biegłego wyceny nieruchomości, zwłaszcza przy uwzględnieniu zarzutów strony. Ostatecznie zaś zaprezentują w uzasadnieniu ponownej decyzji przesłanki dokonanej oceny operatu i przyjętej przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., uchylił decyzje organów obu instancji. O kosztach postępowania, obejmujących wpis od skargi w wysokości 2.000 zł i wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 5.400 zł, orzekł zaś, na podstawie § 14 ust. 1 pkt 2 lit. a) w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015r., poz. 1800). B.A.