I C 764/25

<p>Sygn. akt I C 764/25</p> <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> <p> Dnia 14 października 2025 roku</p> <p>Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny</p> <p>w składzie:</p> <table> <colgroup> <col width="186"/> <col width="524"/> </colgroup> <tr> <td> <p>Przewodniczący:</p> </td> <td> <p>SSO Barbara Przybylska</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>Protokolant:</p> </td> <td> <p>starszy sekretarz sądowy Anna Sznura</p> </td> </tr> </table> <p>po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 października 2025 roku w Gliwicach</p> <p>sprawy z powództwa <span class="anon-block">(...)</span> z siedzibą <br/>w <span class="anon-block">Z.</span> </p> <p>przeciwko <span class="anon-block">(...)</span>przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">Z.</span> </p> <p>o uchylenie uchwały</p> <p>1.  uchyla uchwałę <span class="anon-block">(...)</span>przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> <br/>w <span class="anon-block">Z.</span> nr <span class="anon-block"> (...)</span>;</p> <p>2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 697 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienie <br/>się niniejszego orzeczenia.</p> <p>SSO Barbara Przybylska</p> <p> <strong> <!-- -->Sygnatura akt I C 764/25</strong> </p> </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p>Powód <span class="anon-block">(...)</span> wniósł o uchylenie uchwały <span class="anon-block">(...)</span>przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">Z.</span> nr <span class="anon-block"> (...)</span> z dnia 19 maja 2025 roku w sprawie ustalenia godzin otwarcia <span class="anon-block"> sklepu (...)</span>; zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania według spisu kosztów.</p> <p>W uzasadnieniu powód wskazał, iż dopuszczone przez uchwałę godziny otwarcia sklepu znacząco odbiegają od dotychczasowych godzin pracy, co może przełożyć się na gorsze wyniki ekonomiczne sklepu prowadzonego w lokalu, należącym do powoda. Nadto powód poniósł szereg kosztów, mających na celu przystosowanie lokalu użytkowego do otwarcia sklepu. Pozwana była informowana o tym, iż w lokalu rozpocznie działalność <span class="anon-block"> sklep (...)</span>, a ponadto była uczestnikiem postępowań administracyjnych w tym zakresie. Nadto z uwagi na zmienione (skrócone) godziny otwarcia sklepu, powód może być narażony na wypowiedzenie umowy najmu przez <span class="anon-block"> (...) sp. z o.o.</span>, co spowoduje szkodę w postaci utraty korzyści oraz konieczności zapłaty 5.000 zł z tytułu kary umownej (pozew, k. 3 i nast.).</p> <p>Pozwana wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości. W uzasadnieniu wskazała, iż przedmiotowa uchwała została podjęta na wniosek współwłaścicieli nieruchomości, z uwagi na utrudnienia w korzystaniu z lokali mieszkalnych, spowodowanych funkcjonowaniem przedmiotowego sklepu. Cyklicznie zdarzają się bowiem przypadki zakłócania porządku i spokoju mieszkańców. Uchwałę podjęto w sposób prawem przewidziany i wyraża ona wolę ogółu współwłaścicieli nieruchomości. Uchwała nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lecz stanowi wyraz prawidłowego zarządu, celem zaspokajania potrzeb wspólnoty i pogodzenia interesów indywidualnych współwłaścicieli (odpowiedź na pozew, k. 69 i nast.).</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd ustalił, co następuje:</strong> </p> <p>Powodowa spółka jest właścicielem lokalu użytkowego położonego w budynku przy <span class="anon-block">(...)</span>w <span class="anon-block">Z.</span>, wchodzącym w skład <span class="anon-block">(...)</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">Z.</span>.</p> <p>W uchwale nr <span class="anon-block">(...)</span> wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na wykonanie przez powoda prac remontowych, związanych z przebudową witryny oraz nadbudową budynku (uchwała, k. 39).</p> <p>W dniu 12.02.2021r. powód zawarł ze <span class="anon-block"> spółką (...) sp. z o.o.</span> umowę najmu lokalu, na mocy której wyraził zgodę na prowadzenie przez najemcę działalności związanej z handlem detalicznym (§ 1 ust. 1.4 umowy). Z § 1 ust. 1.7 umowy wynika, iż przed przekazaniem lokalu powód zobowiązany był do dostarczenia pisemnej zgody wspólnoty mieszkaniowej na zorganizowanie i prowadzenie w lokalu sklepu ogólnospożywczego (umowa, k. 26 i nast.).</p> <p>Decyzją z 15.06.2021r. ustalono warunki zabudowy dla inwestycji „zmiana sposobu użytkowania lokalu gastronomicznego na lokal handlowo – usługowy”. W postępowaniu administracyjnym nie wniesiono uwag (decyzja k. 48).</p> <p>Uchwałą nr <span class="anon-block">(...)</span> z 28.07.2021 pozwana wspólnota wyraziła zgodę każdorazowemu ajentowi/franczyzobiorcy <span class="anon-block"> firmy (...)</span> na sprzedaż napojów alkoholowych w pełnym zakresie asortymentowym w godzinach pracy sklepu, tj. 6.00 – 23.00 przez wszystkie dni tygodnia. (pismo k. 52).</p> <p>W porozumieniu z dnia 20 marca 2025 roku strony ustaliły, że powód dokona w należącym do niego lokalu uzupełnienia brakującej izolacji akustyczno-termicznej, do dnia 30 kwietnia 2025 roku. Jednocześnie Wspólnota zobowiązała się – pod warunkiem rozpoczęcia prac – do głosowania nad uchwałą wyrażającą zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu użytkowym powodowej spółki, zastrzegając możliwość cofnięcia zgody w wypadku niezakończenia prac. (porozumienie, k. 55).</p> <p>Kolejną uchwałą nr<span class="anon-block">(...)</span> z dnia 6.05.2025r. wspólnota mieszkaniowa wydała powodowi zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych, przeznaczonych do spożycia poza miejscem sprzedaży, w należącym do niego lokalu (uchwała, k. 57).</p> <p>W dniu 19 maja 2025 roku wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę nr <span class="anon-block">(...)</span> w sprawie ustalenia godzin otwarcia <span class="anon-block"> sklepu (...)</span>, której treść brzmiała: <em> <!-- -->doprecyzowuje dopuszczalne godziny otwarcia <span class="anon-block"> sklepu (...)</span> zlokalizowanego na parterze budynku (w lokalu użytkowym należącym do powoda), w następujący sposób:</em> </p> <p>a)  <em> <!-- -->Poniedziałek – piątek 6-22;</em> </p> <p>b)  <em> <!-- -->Sobota 8-21;</em> </p> <p>c)  <em> <!-- -->Niedziele i święta 9-19</em> </p> <p>(uchwała k. 78).</p> <p>Opisany stan faktyczny nie był między stronami sporny. Przedmiotem sporu jest jedynie ocena prawna zaskarżonej uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Sąd pominą pozostałe dowody wnioskowane prze strony jako zbędne dla rozstrzygnięcia z uwagi na fakt, że powołane dokumenty były wystarczające do rozstrzygnięcia sprawy bez względu na treść wnioskowanych, a pominiętych dowodów.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd zważył, co następuje:</strong> </p> <p>Zaskarżona uchwała, dotycząca „doprecyzowania” a w istocie ograniczenia godzin otwarcia sklepu, znajdującego się w lokalu użytkowym powoda, narusza interesy powoda jako właściciela lokalu użytkowego, ponadto jest niezgodna z przepisami prawa.</p> <p>Powodowi przysługuje prawo do korzystania z lokalu użytkowego, przeznaczonego na działalność gospodarczą, powinien on więc mieć możliwość korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem. Podkreślić przy tym należy, że wspólnota wyraziła zgodę zarówno na prowadzenie <span class="anon-block"> sklepu (...)</span>, jak i na sprzedaż alkoholu. Dodatkowo nałożyła na powoda zobowiązania, które miały dostosować lokal do planowanej i prowadzonej działalności.</p> <p>Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1)">art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali</a>, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W ocenie sądu w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki z tego przepisu.</p> <p>Do zadań i kompetencji wspólnoty należy zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością wspólną. Oznacza to, że z wyjątkiem, o jakim wprost mowa w przepisie art. 22 ust. 4 u.w.l., przedmiotem uchwał właścicieli lokali (art. 22 i 23 u.w.l.) mogą być tylko sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej.</p> <p>Właściciele lokali nie mają więc prawa podejmować uchwał w sprawach cywilno-majątkowych wykraczających poza stosunki prawne wynikające z zarządu nieruchomością wspólną. Tym samym wspólnota nie ma uprawnień do ingerowania w tej formie (czyli w formie uchwał) w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu, np. poprzez określenie sposobu korzystania z lokalu stanowiącego odrębną własność.</p> <p>Nie usprawiedliwia takiej ingerencji wspólnoty nawet ewentualny negatywny wpływ sposobu użytkowania na prawo spokojnego korzystania ze swoich lokali przez pozostałych właścicieli. Zauważyć należy, że z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 13;art. 13 ust. 1)">art. 13 ust. 1</a> u.w.l. oraz <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 140)">art. 140 k.c.</a> i <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 144)">art. 144 k.c.</a> wynika prawo i obowiązek korzystania przez właściciela lokalu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz z zachowaniem porządku domowego i praw właścicieli lokali sąsiedzkich. Naruszenie obowiązków stąd wynikających może skutkować powstaniem po stronie pozostałych właścicieli lokali określonych roszczeń opartych na ww. przepisach oraz <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 16)">art. 16</a> u.w.l.. Nie ma natomiast podstaw do przyjmowania przez wspólnotę mieszkaniową regulacji, które dla zapobiegania możliwym zagrożeniom ograniczałyby prawo własności. Generowanie tego rodzaju obowiązku przez wspólnotę mieszkaniową nie tylko nie znajduje oparcia w przepisach u.w.l. i innych normach prawa cywilnego, ale też rażąco narusza interesy właścicieli lokali (art. 25 ust. 1 u.w.l.). (por. wyrok Sądu Najwyższego IV CSK 393/07, wyrok SA w Poznaniu I ACa 367/08).</p> <p>W tym kontekście zaskarżona uchwała naruszała przepisy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ()">ustawy o własności lokali</a>. Przyjmowane przez wspólnoty mieszkaniowe uchwały mogą być bowiem podejmowane w przedmiocie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością, jednak takie uchwały nie mogą wpływać na podejmowanie decyzji o sposobie prowadzenia działalności gospodarczej czy o sposobie używania lokalu przez jego użytkownika. Uchwała zatem zarówno narusza interes właściciela lokalu, jak i jest sprzeczna z prawem.</p> <p>Podjęcie uchwały zmierzającej do zmiany dopuszczalnego zakresu godzin, w których sklep prowadzony w lokalu użytkowym powoda ma funkcjonować, jednoznacznie wykracza poza kompetencje decyzyjne wspólnoty mieszkaniowej, stanowiąc ingerencję w prawo własności, a ściślej w zasady prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu niebędącym częścią wspólną, do czego wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona. Możliwość ingerencji w godziny otwarcia przez wspólnotę mieszkaniową na drodze podjęcia uchwały była by otwarta wówczas, gdyby wspólnota mieszkaniowa posiadała udziały w prowadzonym sklepie.</p> <p>Nie można uznać, że powołanie się powoda na naruszenie jego interesów jest nieuzasadnione i przegrywa z interesem wspólnoty jako całości. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która w nieuzasadniony sposób ogranicza wolność działalności gospodarczej na terenie wspólnoty, niewątpliwie stanowi naruszenie prawa i interesu właściciela, którego ochronie służy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1)">art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali</a>.</p> <p>Wobec powyższego zaskarżona uchwała podlegała z mocy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1)">art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali</a> uchyleniu.</p> <p>Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu oparto na <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98;art. 98 § 1;art. 98 § 2)">art. 98 § 1 i 2 k.p.c.</a> Ponieważ powód wygrał proces w całości, zatem zaistniały przesłanki do obciążenia pozwanej wspólnoty mieszkaniowej obowiązkiem zwrotu na jego rzecz poniesionych kosztów procesu, sprowadzających się do opłaty od pozwu – 200 zł, opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – 17 zł oraz wynagrodzenia pełnomocnika – 480 zł, zgodnie z treścią rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie. Sąd miał na uwadze przedłożony przez stronę powodową spis kosztów (k. 60), jednak z uwagi przebieg toku postępowania – zakończonego na jednej rozprawie oraz fakt, iż koszty poniesione przez powoda wynikały z zawartej z pełnomocnikiem umowy, sąd przyznał zwrot kosztów w wysokości określonej według stawek wynikających z przedmiotowego rozporządzenia.</p> <p>SSO Barbara Przybylska</p> </div>