VI SA/Wa 905/20

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Śliwińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Danuta Szydłowska Sędzia WSA Joanna Wegner po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 4 listopada 2020 r. sprawy ze skargi H. S. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] stycznia 2020 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej nałożonej na rzeczoznawcę majątkowego oddala skargę UZASADNIENIE VI SA/Wa 905/20 Uzasadnienie Minister Rozwoju decyzją z dnia [...] stycznia 2020 r., nr [...] zastosował wobec rzeczoznawcy majątkowego H. S. karę dyscyplinarną w postaci nagany. Decyzję wydał na podstawie art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65), dalej: " u.g.n. ", w związku z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 18 listopada 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Rozwoju (Dz. U. poz. 2261). Do wydania niniejszej decyzji doszło w następującym stanie faktycznym i prawnym: Minister Inwestycji i Rozwoju zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego H. S. (dalej jako "skarżący", "rzeczoznawca majątkowy") o wszczęciu wobec niego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez M. K. . Jednocześnie akta przedmiotowej sprawy zostały przekazane Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Postępowaniem z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec skarżącego objęte zostały czynności zawodowe wykonane w związku ze sporządzeniem [...] lutego 2018 r. na zlecenie A. T. opracowania pt. ,,Operat szacunkowy wyceny nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wielorodzinnym na działce gruntu oznaczonej numerem [...], położonej w K., przy ul. ks. [...], objętej Księgą Wieczystą Nr [...] prowadzoną przez Wydział [...] Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w G., określający aktualną wartość darowizny, dla ustalenia zachowku". Przedmiotem przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego było zbadanie, czy skarżący rzeczoznawca majątkowy wykonując czynności zawodowe w związku ze sporządzeniem przedmiotowego operatu szacunkowego wypełnił obowiązki, o których mowa w art. 175 u.g.n., a w szczególności czy zarzuty postawione przez skarżącego są zasadne. Organ wskazał, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego ustaliła, że skarżący rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych niniejszym postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie art. 178 u.g.n. W związku z tym Komisja wystąpiła o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej nagany określonej w art. 178 ust. 2 pkt 2 u.g.n. Z operatu szacunkowego wynikało, że skarżący jako rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości podlegającej wycenie z [...] lipca 2013 r., tj. z daty umowy darowizny. Do ustalenia tego stanu wykorzystał: treść zupełną księgi wieczystej, dane z ewidencji gruntów i budynków, informacje z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, umowę darowizny, informacje uzyskane od właścicielki oraz oględziny nieruchomości. Poziom cen przyjął z dnia sporządzania wyceny, a określoną wartość rynkową nieruchomości pomniejszył o wartości służebności osobistych ustanowionych na tej nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że analizą objął rynek nieruchomości na terenie K., jednak z powodu braku transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny uwzględnił rynki równoległe, gdzie sięgnięto po zbiór występujących tam transakcji. Zaznaczył również, że zebrano reprezentatywną, ogólną próbkę 12 transakcji nieruchomościami o porównywalnym charakterze. Organ stwierdził, że rzeczoznawca nie wymienił jednak tych transakcji, a nawet nie skonkretyzował obszaru analizowanego rynku, stanowiącego podstawę wyceny. Z samej zaś treści wyceny wynika, że do bezpośrednich porównań przyjął trzy nieruchomości, w tym dwie położone w Z. o cenach jednostkowych 678,12 zł/m2 i 991,13 zł/m2 oraz nieruchomość położoną w R. o cenie jednostkowej 592,05 zł/m2. Mając na uwadze te ustalenia organ wskazał, że zgodnie z § 3 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszu oraz warunków zawarcia transakcji, a także zamieszcza się w operacie szacunkowym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Tym samym w analizie rynku nieruchomości powinny być zawarte informacje o przeprowadzonych transakcjach, a w szczególności o cenach i warunkach zawarcia transakcji. Prawidłowo przeprowadzona analiza rynku jest bowiem podstawą zastosowania podejścia porównawczego. Kolejne zastrzeżenia do wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego czynności zawodowych dotyczą okresu badania cen. W operacie szacunkowym brakowało bowiem jednoznacznego stwierdzenia w tym zakresie. Na stronie 10 operatu rzeczoznawca najpierw wskazał, że "do badań i obliczeń zostaną przyjęte transakcje z (...) okresu poprzedzających trzech lat do dnia wyceny", by zaraz po tym stwierdzić, że analizy trendu wzrostu cen transakcyjnych dokonał "na próbce przyjętych 12 transakcji z okresu poprzedzających sześciu lat". Z kolei na stronie 12 operatu szacunkowego H. S. podał, że transakcje trzech nieruchomości przyjętych do porównań pochodzą "z okresu poprzedzających dwóch lat jako nadające się do porównania z nieruchomością wycenianą". Natomiast z przekazanego wykazu wynikało, że analizą objął okres od [...] kwietnia 2012 r. (transakcja zawarta najpóźniej w stosunku do daty sporządzenia operatu szacunkowego) do [...] czerwca 2017 r. (transakcja najbliższa dacie sporządzenia operatu szacunkowego). W toku postępowania organ zwrócił również uwagę na przyjęte w operacie cechy rynkowe i ich wagi. Rzeczoznawca wskazał, że przyjął te dane na podstawie "wieloletnich obserwacji rynku nieruchomości analizy zebranej prób". Natomiast z akt sprawy wynikało, że podstawą wyceny był materiał porównawczy składający się z trzech nieruchomości o cenach jednostkowych 678,12 zł/m2, 991,13 zł/m2 1592,05 zł/m2. Taki wniosek jest oczywisty, bowiem na tej podstawie rzeczoznawca majątkowy obliczył rozstęp cenowy AC = 399,08 zł/m2 (991,13 zł/m2- 592,05 zł/m2) i wynikające z niego zakresy kwotowe korekt cen dla poszczególnych cech rynkowych. Organ zarzucił, że potwierdzeniem tego jest brak zamieszczenia w operacie szacunkowym informacji o innych sprzedanych nieruchomościach, oprócz niespójnych i niczym nieudokumentowanych wzmiankach o dwunastu transakcjach. W tych okolicznościach organ uznał, że cechy rynkowe, ich stany oraz wagi odnoszą się do "analizy zebranej próby" stanowiącej wyłącznie trzy transakcje, a nie dwanaście. Tymczasem cechy rynkowe ustalane przy stosowaniu podejścia porównawczego są tymi atrybutami, które wpływają na zróżnicowanie cen w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny. Zbiór ten tworzy rzeczoznawca majątkowy na podstawie analizy rynku, w tym na podstawie znajomości cen nieruchomości podobnych i ich indywidualnych cech. Na podstawie tego zbioru ustala także stany i wagi cech rynkowych. Tymczasem podstawą wyceny w przedmiotowej sprawie były tylko trzy nieruchomości, mimo przekazu o dwunastu transakcjach. Organ wytknął również nieścisłości w zakresie podanych przez rzeczoznawcę majątkowego cech rynkowych i ich stanów. Wśród ustalonych sześciu cech rynkowych wskazał na cechy: "Standard wykończenia" i "Stan techniczny". Oceny tych cech obejmowały po trzy stany: "ponad przeciętny", "przeciętny" i "nisko przeciętny" w przypadku cechy rynkowej "Stan techniczny" oraz "dobry", "przeciętny" i "słaby" w przypadku cechy rynkowej "Stan techniczny". Ocenił "Standard wykończenia" nieruchomości porównawczej nr 1 jako " ponadprzeciętny", a nieruchomości nr 2 i 3 jako "niski". Natomiast "Stan techniczny" nieruchomości nr 1 ocenił jako "dobry". a nieruchomości nr 2 i 3 jako "slaby". Ceny transakcyjne w zakresie tych atrybutów rzeczoznawca majątkowy korygował przy założeniu trzech stanów, co jest niespójne z przyjętą przez rzeczoznawcę skalą ocen. Organ podkreślił również, że z operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy dokonywał obliczeń z wykorzystaniem programu "Walor 3.2017". Natomiast na posiedzeniu zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w odpowiedzi na pytanie o podanie sposobu ustalenia wag stwierdził, że: "Wagi przeliczał mi program WALOR, na dzień dzisiejszy nie jestem w stanie szczegółowo wyjaśnić sposobu liczenia.". Organ podkreślił, że posługiwanie się specjalistycznym oprogramowaniem nie jest uchybieniem, nie może się jednak odbywać w sposób mechaniczny, bez wskazania uwarunkowań dokonanych czynności oraz w sprzeczności z przyjętymi założeniami i zwykłą logiką. Jednostkową wartość rynkową nieruchomości w kwocie 745,57 zł/m2 rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie średniej ważonej z trzech wartości cząstkowych oszacowanych poprzez porównania z nieruchomościami o zaktualizowanych cenach jednostkowych: 678,12 zł/m2, 991,13 zł/m2 i 592,05 zł/m2. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, że ceny zostały zaktualizowane "współczynnikiem trendu czasowego" na dzień wyceny, bowiem "ceny wskazują znikomą tendencję spadkową, obserwowaną na rynku od pewnego czasu, wielkości 2,08% w skali roku" (strona 11 operatu szacunkowego). Natomiast w wykazie przekazanym w toku prowadzonego postępowania przy piśmie z dnia [...] listopada 2019 r. ceny jednostkowe tych nieruchomości kształtowały odpowiednio: 666,67 zł/m2, 968,59 zł/m2 oraz 574,32 zł/m2, a zatem zaktualizowane ceny jednostkowe podane w operacie szacunkowym były większe. Skoro ceny transakcyjne (z podanego wykazu) zostały zaktualizowane na dzień wyceny "współczynnikiem trendu czasowego" o "tendencji spadkowej", to zaktualizowane ceny jednostkowe zawarte w operacie szacunkowym powinny być mniejsze niż w tym wykazie. Jak podkreślił organ, jest to kolejna niespójność między stwierdzeniami zawartymi w operacie szacunkowym, a czynnościami wykonanymi przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 465 m2 (bez obciążeń służebnościami osobistymi) na kwotę 346 690 zł. Umową darowizny z [...] lipca 2013 r. ustanowione zostały na wycenianej nieruchomości służebności osobiste, tj. dożywotnie i bezpłatne służebności mieszkania dotyczące lokalu nr [...] na I piętrze o powierzchni użytkowej 90,72 m2 i lokalu nr [...] na parterze o powierzchni użytkowej 28,54 m2. Wartości służebności osobistych rzeczoznawca majątkowy określił przy przyjęciu jednostkowych stawek rynkowych czynszów najmu w wysokości 16,60 zł/m2/miesiąc (dla lokalu nr [...]) i 14,08 zł/m2/miesiąc (dla lokalu nr [...]) określonych w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Stosując podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę dyskontowania strumieni dochodów, określił dla każdego lokalu "Zaktualizowany dochód operacyjny brutto, jako wartość służebności". Na podstawie wskaźników GUS przyjął 10 lat jako okres trwania służebności osobistej na rzecz spadkodawcy H. K., natomiast okres trwania służebności osobistej na rzecz R. K. określił na 28 lat. W efekcie oszacowane wartości służebności osobistych wyniosły: 109 931,58 zł (lokal nr [...]) i 90 414,72 zł (lokal nr [...]). Wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej z uwzględnieniem obciążeń służebnościami osobistymi rzeczoznawca majątkowy określił poprzez odjęcie wartości służebności osobistych od wartości nieruchomości (346 690 zł - 109 931,58 zł - 90 414,72 zł = 146 344 zł). Została zakwestionowana wiarygodność tych wartości, bowiem po odjęciu od oszacowanej wartości całej nieruchomości, składającej się z gruntu zabudowanego budynkiem z dziewięcioma lokalami mieszkalnymi, wartości dwóch służebności osobistych (ustanowionych w lokalach nr [...] i [...] na rzecz spadkodawcy oraz jego syna), wartość nieruchomości obciążonej jest na poziomie dużo niższym niż wartości dwóch ww. służebności osobistych mieszkania. Ponadto wartości służebności osobistych (109 931,58 zł i 90 414,72 zł) znacznie przekraczają wartości rynkowe obciążonych części przedmiotowej nieruchomości. Organ podkreślił, że przyjęcie do wyceny służebności osobistych wysokich stawek czynszu najmu i bardzo niskiej stopy dyskontowej na poziomie oprocentowania długoterminowych obligacji skarbowych (4 %) wpłynęło na znaczne zawyżenie wartości służebności osobistych. Stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego na stronie 22 operatu szacunkowego, że stopa dyskontowa na poziomie 4 % została przyjęta "z uwagi na pewność i brak ryzyka rynkowego, w przypadku rozpatrywania służebności mieszkania" jest niezrozumiała. Organ rozpoznając niniejszą sprawę doszedł do przekonania, że skarżący rzeczoznawca majątkowy naruszył art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez wykonanie czynności szacowania nieruchomości niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i bez zachowania szczególnej staranności właściwej dla ich zawodowego charakteru w związku z przepisami § 3 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 7 oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia. Brak szczególnej staranności i logiki przy wykonaniu niektórych czynności zawodowych miał niewątpliwie wpływ na poziom oszacowanych wartości. Jednocześnie nie stwierdził przesłanek do uznania, by w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy naruszył zasadę bezstronności w wycenie nieruchomości. Według Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, popełnione uchybienia są bezsporne i w związku z tym wymagają uwzględnienia w wymiarze orzekanej kary dyscyplinarnej. Z tego względu wniosła o zastosowanie kary nagany, wymienionej w przepisie art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. Organ biorąc pod uwagę rodzaj, wagę i zakres stwierdzonych naruszeń obowiązków zawodowych, przychylił się do wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i orzekł wobec rzeczoznawcy majątkowego karę nagany. Podkreślił, że obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest dołożenie wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania, dokumentowane w operacie szacunkowym, nie budziły jakichkolwiek wątpliwości co do ich poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Stwierdzonych uchybień nie zniwelował przekazany w ramach postępowania przy piśmie z [...] listopada 2019 r wykaz dwunastu transakcji, które były analizowane przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ to operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie niezbędne informacje dotyczące całego procesu szacowania nieruchomości. Powinien być również pozbawiony błędów i rozbieżności, które wpływałyby na jego wiarygodność oraz moc dowodową. Organ uznał, że stwierdzone w toku postępowania uchybienia przy wykonywaniu czynności zawodowych związanych ze sporządzeniem przedmiotowego operatu szacunkowego są znaczne, dlatego nie orzekł kary upomnienia, lecz karę nagany. Ocenił, że jest to najbardziej adekwatna kara, stanowiąca przestrogę przed ponownym wystąpieniem podobnych nieprawidłowości w dalszym wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Jednocześnie organ nie stwierdził okoliczności łagodzących, mogących spowodować obniżenie kary dyscyplinarnej. Ze względu na stwierdzone błędy i uchybienia nie uznał za możliwe umorzenie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Skarżący złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której zarzucił Ministrowi Rozwoju, że wydając decyzję naruszył przepisy prawa. Uzasadniając swój wniosek o uchylenie zaskarżonej decyzji wskazał na obowiązujące przepisy i zasady sporządzania operatu szacunkowego oraz na stan faktyczny sprawy, który ocenił odmiennie niż organ w zaskarżonej decyzji nie zgadzając się z zasadnością zarzutów wobec niego. Organ, odpowiadając na skargę wniósł o oddalenie skargi, w pełni podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2019.2167), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, dokonywana jest kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów odnoszących się do słuszności rozstrzygnięcia. Kierując się powyższymi kryteriami, Sąd doszedł do przekonania, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie jest dotknięta wadami, o których mowa w petitum skargi, jak również wadami, które winny być wzięte przez Sąd pod uwagę z urzędu, a które mogłyby zaważyć na rozstrzygnięciu sprawy. Przedmiotem kontroli Sądu jest rozstrzygnięcie organu w zakresie prawidłowości zastosowania wobec skarżącego, jako rzeczoznawcy majątkowego, kary dyscyplinarnej w postaci nagany. Skarżący stawia szereg zarzutów zmierzających do wykazania, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego i procesowego, co w jego ocenie miało wpływ na wymiar kary. Jego zdaniem, zaskarżona decyzja jest bezpodstawna, operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Przestępując do rozpoznania niniejszej sprawy podkreślić należy, że zgodnie z treścią art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Art. 156 ust. 1, jak i inne przepisy komentowanej ustawy nie określają bliżej, czym właściwie jest operat szacunkowy ani jaka ma być jego forma, treść bądź zawartość, ograniczając się jedynie do posługiwania się terminem "operat szacunkowy". W art. 159 u.g.n. zawarto upoważnienie dla Rady Ministrów do określenia w drodze rozporządzenia m.in. sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego. Kwestie te reguluje rozdział 4 (§ 55-58) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia++++ 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy powinien zatem spełniać wymogi formalne określone w ww. rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Na tle tych wymogów ukształtowało się orzecznictwo. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyroki NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06, LEX nr 437627, oraz z 13 marca 2008 r., I OSK 374/07, LEX nr 454007). Powinien m.in. zawierać precyzyjne informacje na temat przyczyn przyjęcia do porównania te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (por. wyrok NSA z 28 marca 2017 r., II OSK 1973/15, LEX nr 2293519). WSA w Łodzi w wyroku z 12 lutego 2008 r., II SA/Łd 770/07 (LEX nr 351267) uznał operat szacunkowy za opinię autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, który powinien być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Proces ten podlega zaś kontroli organów rozstrzygających sprawę. Wydana w niniejszej sprawie decyzja, orzekająca o nałożeniu na skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci nagany, zdaniem Sądu, prawa nie narusza. Organ prawidłowo zakwestionował, za Komisją Dyscyplinarną, spełnianie przez przedmiotowy operat wszystkich wymaganych cech, który uwiarygodniałyby przyjęte wartości. Szacowana przez skarżącego nieruchomość, składała się z gruntu zabudowanego budynkiem z 9 lokalami mieszkalnymi. Z 9 lokali mieszkalnych, tylko na 2 lokalach - nr [...] i [...] - ustanowione zostały służebności osobiste. Tymczasem przyjęte przez skarżącego parametry do szacowania tej całej nieruchomości spowodowały, że wartości służebności osobistych (109 931,58 zł i 90 414,72 zł) znacznie przekroczyły wartości rynkowe obciążonych części przedmiotowej nieruchomości. Co więcej, po odjęciu od oszacowanej wartości całej nieruchomości wraz z budynkiem z 9 lokalami mieszkalnymi, wartości dwóch służebności osobistych wartość nieruchomości obciążonej jest na poziomie dużo niższym niż wartości ww. dwóch służebności osobistych mieszkania. Oznaczało to, że rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości bez obciążeń o powierzchni 465 m2, składającej się z 9 lokali mieszkalnych na kwotę 346 690 zł. Finalnie, uwzględniając służebności, obliczył ich wartość na kwotę 200 346 zł (2 lokale mieszkalne o powierzchni 28.54 m2 i 90,72 m2). W wyniku dokonanych obliczeń wartość rynkowa całej nieruchomości została obniżona do kwoty 146 344 zł (346 690 zł wartość nieruchomości bez obciążeń minus 200 346 zł wartość służebności dwóch mieszkań). W rezultacie tego szacunku, wartość służebności dwóch z 9 lokali mieszkalnych stanowiła aż 57% wartości całej nieruchomości (200 346,30 zł/346 690 zł), mimo, że ich powierzchnia stanowiła jedynie 25% powierzchni całej nieruchomości (28,54 m2 + 90,72 m2/465 m2). W rezultacie koszty ustanowienia służebności na części nieruchomości byłyby ponad 2-krotnie większe niż wartość rynkowa tej części nieruchomości. Niewątpliwie takie wnioski musza znajdować potwierdzenie w przyjętych parametrach szacunkowych, wynikających z obowiązującego prawa. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszu oraz warunków zawarcia transakcji. Z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia wynika, że w operacie szacunkowym zamieszcza się analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Z kolei § 55 ust. 2 rozporządzenia wymaga, by operat szacunkowy zawierał informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Tymczasem, na gruncie rozpatrywanej sprawy, rzeczoznawca majątkowy w omawianym operacie szacunkowym, opisanym w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, nie przedstawił informacji niezbędnych przy dokonywaniu szacowania nieruchomości, w tym uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych oraz wyczerpującej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. W przyjętej przez skarżącego do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości - metody podejścia porównawczego czyli porównania parami - wątpliwości dotyczą sposobu zebrania i przedstawienia danych, podważający ich rzetelność. Przede wszystkim słuszny jest zarzut, że skarżący w operacie szacunkowym nie opisał nieruchomości uwzględnionych w analizach porównawczych. W konsekwencji oznacza to, że nie można ustalić, czy przyjęte do porównań nieruchomości są podobne do nieruchomości szacowanej. Teoretycznie, sama ilość porównywanych nieruchomości byłaby imponująca, bo skarżący wskazał ich [...], gdyby nie to, że rzeczoznawca przyjął do porównania jedynie trzy nieruchomości. Sąd zgadza się ze stanowiskiem organu, że pominięcie w sporządzonym operacie szacunkowym – bez uzasadnienia - pozostałych [...] nieruchomości, jest niezrozumiałe i sprzeczne z § 3 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia wymagające w operacie szacunkowym: analizy rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszu oraz warunków zawarcia transakcji oraz analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny Zarzut ten znajduje potwierdzenie wobec braku opisania w operacie szacunkowym nieruchomości uwzględnionych w analizach porównawczych i niemożność ustalenia, czy przyjęte do porównań nieruchomości są podobne do tej szacowanej. Rzetelność przeprowadzonych obliczeń i założeń podważa fakt, że operat szacunkowy dotyczył nieruchomości położonej w miejscowości K., a porównywane do niej, jedynie trzy nieruchomości, znajdowały się w Z. i R. . Także sam operat szacunkowy nie wyjaśnia, jaki obszar został uznany za rynek równoległy oraz czym kierował się rzeczoznawca tworząc go. W istocie zatem rzeczoznawca majątkowy nie określił rynku równoległego, bowiem operat szacunkowy nie wyjaśnia, jakie zmienne zostały przez niego przyjęte i czym się kierował wybierając te, a nie inne nieruchomości i przeprowadzone transakcje. Co więcej, przyjęcie nieruchomości położonych w Z. i R., jest również niewyjaśnione, a porównywane nieruchomości są oddalone od K. odpowiednio 17 i 20 kilometrów. Poza tym K. położony jest w powiecie [...], a nie powiecie [...]. Zasady wyboru tych miejscowości powinny zostać uzasadnione w sporządzonym operacie szacunkowym. Innym mankamentem operatu jest, że rzeczoznawca majątkowy nie zamieścił charakterystyk tych nieruchomości, w szczególności pod względem cech rynkowych mających wpływ na poziom osiągniętych cen. Te wątpliwości, poddają w wątpliwość, czy rzeczoznawcy majątkowemu były w ogóle znane cechy nieruchomości uznanych za podobne. W żaden sposób nie uzasadnił bowiem wyboru nieruchomości przyjętych do analiz porównawczych. W szczególności nie wyjaśnił, dlaczego w przeprowadzonej analizie pominął wykazane w piśmie z [...] listopada 2019 r. pozostałe [...] nieruchomości. Jednakże o żadnym z pozostałych [...] transakcji nie ma mowy w sporządzonym operacie szacunkowym. Nie znane są zarówno ceny transakcyjne uzyskiwane na wybranym rynku nieruchomości oraz warunki zawarcia tych transakcji. Sporządzony operat szacunkowy nie zdefiniował również w sposób precyzyjny obszaru analizowanego rynku nieruchomości i okresu badania cen. W badanym dokumencie zawarte są bowiem sprzeczne dane, wskazujące z jednej strony przyjęcie do badań okresu trzech lat poprzedzających od dnia wyceny (strona [...]), w dalszej części na stronie [...] wskazuje się już okres sześciu lat, by w konkluzji przeczytać, że transakcje trzech nieruchomości przyjętych do porównania są z okresu poprzedzających dwóch lat. Prowadzi to do przekonania, że rzeczoznawca majątkowy w przeprowadzonej analizie zamieszczał sprzeczne dane, wskazując z jednej strony, że zebrał reprezentatywną próbkę [...] transakcji o porównywalnym charakterze, czemu następnie zaprzeczył uwzględniając do bezpośrednich porównań tylko trzy nieruchomości. Innym mankamentem sporządzonego operatu jest użycie różnej skali cech rynkowych, co dopełnia całość obrazu jego nieścisłości i niedokładności. Ceny transakcyjne w zakresie tych atrybutów rzeczoznawca majątkowy korygował przy założeniu trzech stanów, co jest niespójne z ocenami. Tych uchybień nie zniwelował także przekazany przy piśmie z [...] listopada 2019 r wykaz [...] transakcji, które były analizowane przez skarżącego. Tymczasem operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie niezbędne informacje dotyczące całego procesu szacowania nieruchomości, który powinien być pozbawiony błędów i rozbieżności, które wpływałyby na jego wiarygodność oraz moc dowodową. Organ trafnie zauważył, że o braku znajomości cen transakcyjnych i warunków ich zawarcia świadczy także stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego o tym, że nie jest w stanie wyjaśnić sposobu ustalenia wag cech rynkowych, gdyż te dane "wyliczył" program komputerowy. Powyższe świadczy o tym, ze skarżący w sporządzonym operacie nie skonfrontował określonych przez siebie wartości, do czego był zobowiązany przepisami prawa. Należy podzielić pogląd organu, że wskazane mankamenty operatu są doniosłe z punktu widzenia całego procesu szacowania nieruchomości, co uzasadniało uznanie ich za rażące, skoro to jednoznacznie i prawidłowo określony rynek i zbiór nieruchomości stanowi podstawę wszystkich dalszych czynności zawodowych, tj. uwzględnienia zmian poziomu cen wskutek upływu czasu, ustalenia cech rynkowych i ich wag oraz stanów cech rynkowych. W konsekwencji chodzi o prawidłowe określenie korekt cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Należy podkreślić, że każda z ww. przesłanek ma bezpośredni wpływ na wynik końcowy i w przypadku, gdy zostanie ustalona wadliwie, określona na jej podstawie wartość nieruchomości może być nieprawidłowa. Ze wskazanych powyżej norm wynika bowiem, że w operacie szacunkowym powinny być zawarte dostateczne wyjaśnienia, a także przedstawiony i uzasadniony sposób dokonania wyceny tak, aby możliwa była ocena poszczególnych czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Tymczasem skarżący nie zamieścił wystarczających informacji w operacie szacunkowym, które by umożliwiały ocenę prawidłowości przyjętych przez niego rozwiązań i sposobu szacowania nieruchomości. Takie działanie skarżącego niewątpliwie świadczy o naruszeniu § 3 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 7 oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia. Wskazane mankamenty świadczą zatem o braku wymaganego od rzeczoznawcy profesjonalizmu przy wykonywaniu podstawowych czynności zawodowych przez rzeczoznawcę, nie spełnianiu standardów określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) Odnosząc się do zarzutów odnoszących się do rodzaju zastosowanej kary nagany, organ logicznie o przekonywująco wskazał na jej adekwatność względem zawinienia. Uwzględnił zakres, liczbę i wagę popełnionych błędów stwierdzonych w operacie szacunkowym. Także nieuwzględniona argumentacja strony została przekonująco uzasadniona, także co do braku podstaw do uwzględnienia okoliczności łagodzących, które miałyby istotny wpływ na ostateczny wymiar kary dyscyplinarnej. Należy w tym miejscu wskazać, że orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego odbywa się na zasadach określonych w przepisach Rozdziału 4 - Działu V (art. 191 i nast.) ww. ustawy. Wynika z nich, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 2 u.g.n.), w ramach którego ustala się, czy i w jakim zakresie rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy prawa przy wykonywaniu czynności zawodowych. Zgodnie z § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej postępowanie wyjaśniające kończy się sporządzeniem protokołu końcowego. Jednym z elementów protokołu końcowego jest wniosek o zastosowanie kary dyscyplinarnej, o której mowa w art. 178 ust. 2 u.g.n., albo o umorzenie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Natomiast organ, na podstawie art. 195a ust. 1 u.g.n., orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych albo o umorzeniu postępowania. Ocena Komisji dokonywana jest w sposób całkowicie suwerenny, bez jakiejkolwiek ingerencji organu. Organ nie jest związany ustaleniami Komisji, a tym samym może wydać decyzję z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego niezależnie od tych ustaleń. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., II GSK 199/11 postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter, gdyż organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i jakkolwiek z przepisów nie wynika wprawdzie, że minister jest całkowicie związany ustaleniami zawartymi w protokole Komisji, to dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 u.g.n. nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji. W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. (sygn. akt II GSK 1637/11) NSA stwierdził, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a, na co wskazuje przepis art. 194 ust. 2 u.g.n. Prowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie, o którym wyżej mowa, jest ustawowym zadaniem wspomnianej Komisji, nie zaś Ministra Rozwoju. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy na potrzeby sformalizowanego postępowania musi mieć na uwadze, że wycena ma walor dowodu o podstawowym znaczeniu. Rzeczoznawca musi mieć świadomość, że treść operatu będzie analizowana przez strony postępowania (pod kątem racjonalności i logiki przyjętych w wycenie założeń ich uzasadnienia, kompletności wyceny). Poza tym musi mieć świadomość, że wycena może być kwestionowana co do jej prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) lub, że może podlegać odpowiedzialności zawodowej w związku z jego działalnością polegającą na określaniu wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3 u.g.n.). Wobec powyższego rzeczoznawca, który sporządza operat bez odpowiedniego poziomu szczegółowości musi liczyć się z zarzutami nieprawidłowego sporządzenia wyceny. Należy też zauważyć, że organ nie jest związany proponowaną przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej wysokością kary dyscyplinarnej. W przypadku potwierdzenia przez organ stwierdzonych naruszeń uzasadniających wymierzenie kary wyższej, niż wnioskowana przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, jest on uprawniony do nałożenia takiej kary. Wybór rodzaju kary dyscyplinarnej należy do organu ją wymierzającego, zgodnie z art. 178 ust. 2 u.g.n. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w tym przepisie od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu. Jak trafnie ocenił organ, zawód rzeczoznawcy majątkowego nie sprowadza się jedynie do zastosowania określonych wzorów i podstawienia odpowiednich wartości, lecz polega na określaniu wartości nieruchomości. Może zostać ona różnie ustalona, przy pomocy różnych narzędzi, ale nie może się to odbywać bezrefleksyjnie, a z wykorzystaniem wiedzy i umiejętności. W przedmiotowej sprawie istotne jest, że wycenie podlegała nieruchomość, która składała się z [...] lokali mieszkalnych, z których dwa lokale objęte były służebnościami osobistymi i wartość tych służebności rzeczoznawca majątkowy określił "wedle zakresu określonego w umowie ustanowienia służebności ograniczającej możliwość korzystania z nieruchomości przez jej właściciela, czyli skapitalizowanych kosztów oddania lokali mieszkalnych zajętych przez służebników Zdaniem Sadu, w zaskarżonej decyzji organ jasno i rzetelnie wykazał powody, dla których orzekł konkretną karę dyscyplinarną. Wybór przez organ orzekający rodzaju kary nie był zatem dowolny. Z uzasadnienia decyzji szczegółowo wynika, jakie okoliczności zaistniałe w sprawie wziął pod uwagę. W ocenie Sądu, brak jest podstaw do kwestionowania stanowiska organu co do tego, że nałożona na skarżącego kara odpowiada katalogowi kar wymienionych w art. 178 ust. 2 u.g.n. i pełni swe funkcje zarówno w aspekcie prewencji indywidualnej, jak i generalnej. Z tych względów orzeczona kara nie jest zbyt dolegliwa, ponieważ nieprawidłowości w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego stwierdzone w przedmiotowej sprawie mają charakter istotnego naruszenia przepisów prawa. Natomiast błędy w procedurze wyceny i wykazany brak staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych nie pozostały bez wpływu na wiarygodność wyceny, co spowodowało, brak możliwości użycia operatu w postępowaniu, którego dotyczył. Sąd podziela pogląd organu, że zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 u.g.n. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono, czym kierował się organ przy jej wymiarze. Odniesiono się przy tym zarówno do istotnych argumentów rzeczoznawcy majątkowego podnoszonych w toku postępowania i zasadnie uznano, że zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania. Ponadto w postępowaniu, wbrew zarzutom skarżącej, nie doszło do uchybienia podstawowym zasadom postępowania, a w szczególności zarzucanym w skardze: art. 6, art. 7, art. 8, 12, art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. jak i 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Na gruncie niniejszej sprawy skarżący miał także zagwarantowany czynny udział w każdym stadium postępowania administracyjnego. Organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zawarł klarowne stanowisko, z którego wynika tok rozumowania zmierzający do wykazania naruszenia standardów zawodowych skarżącego jako rzeczoznawcy przy sporządzaniu wskazanej w decyzji operatu szacunkowego, a następnie uzasadnił rodzaj nałożonej w postępowaniu dyscyplinarnym kary. Wobec niezasadności zarzutów skargi oraz niestwierdzenia przez Sąd z urzędu tego rodzaju uchybień, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, a które Sąd ma obowiązek badać z urzędu - skargę należało oddalić. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.