I C 52/24

Common courts2025-12-03

Case number

I C 52/24

Judgment date

2025-12-03

Type

SENTENCE

Judges

Agnieszka Onichimowska (PRESIDING_JUDGE)

Legal basis

art. 394 kc

Judgment text

<div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> Dnia 03 grudnia 2025 r. Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska Protokolant: sekretarz sądowy Aleksandra Bobińska po rozpoznaniu w dniu 04 listopada 2025 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa P. K. przeciwko M. N. o zapłatę 1. zasądza od pozwanej M. N. na rzecz powoda P. K. kwotę 120.000,00 (sto dwadzieścia tysięcy i 00/100) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 05 kwietnia 2024 r. do dnia zapłaty; 2. oddala powództwo w pozostałym zakresie; 3. zasądza od pozwanej M. N. na rzecz powoda P. K. kwotę 6.000,00 (sześć tysięcy i 00/100) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty, tytułem zwrotu części kosztów procesu; 4. znosi koszty postępowania pomiędzy stronami w pozostałym zakresie. sędzia (del.) Agnieszka Onichimowska </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> Pozwem z dnia 29 grudnia 2023 r. powód P. K. wniósł o zasądzenie od M. N. kwoty 240.000,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Ponadto powód wniósł o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu powód wskazał, że w dniu 16 listopada 2021 r. zawarł z M. N. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, mocą której M. N. złożył przyrzeczenie sprzedaży (...) o pow. 0,1050 ha, (...) o pow. 1,7365 ha, (...) o pow. 1,3162 ha położonych w obrębie W. w gminie B.. Na poczet ceny nabycia powód wpłacił M. N. zadatek w wysokości 120.000,00 zł. Wyjaśniono przy tym, iż strony zastrzegły w umowie, że w przypadku niewykonania umowy przez Sprzedawcę, zwróci on Kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Jednocześnie strony w aneksach do umowy ustaliły ostatecznie, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do dnia 31 grudnia 2022 r. Wyjaśniono przy tym, iż przesuniecie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej obciążało Sprzedawcę, czyli M. N.. Wskazano jednocześnie, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej ostatecznie nie doszło z uwagi na śmierć M. N. w dniu 5 listopada 2023 r., po którym spadek nabyła córka M. N.. (pozew (k. 3-4)  W odpowiedzi na pozew pozwana M. N. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego oraz opłaty od pełnomocnictwa wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. W uzasadnieniu pozwana zaprzeczyła twierdzeniom powoda, wskazując w pierwszej kolejności, że powód żądający w pozwie zwrotu podwójnego zadatku wobec rzekomego niezawarcia umowy przyrzeczonej z winy poprzednika prawnego, nie udowodnił tej winy a nawet jej w treści pozwu nie wskazał, jako, że w pozwie nie określił w jakim działaniu M. N. upatruje winy. Za brakiem winy M. N. przemawia zdaniem pozwanej fakt braku kolejnego aneksu pomimo upływu niespełna roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa, a datą śmierci M. N. w listopadzie 2023r. Pozwana podkreśliła, że powód nie przedstawił też żadnego dowodu na wzywanie M. N. do wykonania umowy przedwstępnej. W jego bowiem interesie było sfinalizowanie umowy i wzywanie sprzedającego do zawarcia umowy, zwłaszcza wobec faktu uiszczenia całej kwoty nabycia. Brak jakichkolwiek dowodów wskazujących na to, że Powód od 31.12.2022r. kiedy to miała zostać zawarta umowa przyrzeczona do momentu śmierci M. N., dążył do zawarcia umowy przyrzeczonej, wskazuje zdaniem pozwanej na jego wyłączną winę. Tym samym uiszczony zadatek ulega przepadkowi. Ponadto zdaniem pozwanej nawet gdyby uznać, że Powód nie ponosi winy, to i tak zapis dotyczący zadatku jest nieważny. Zdaniem powoda sposób uregulowania zadatku pomiędzy stronami, gdzie powód wpłacił tytułem zadatku kwotę 120.000 zł, zaś kwota nabycia ustalona w umowie z dnia 16.11.2021r. wynosiła 100.000 zł, jest sprzeczny z przeznaczeniem zadatku wskazanym w przepisach <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ()">kodeksu cywilnego</a> i stanowi obejście prawa a co za tym idzie, tak sformułowany zapis jest nieważny. Ponadto powództwo powinno podlegać oddaleniu w oparciu o <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 5)">art. 5 k.c.</a>, a to wobec jego sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, takimi jak uczciwość i społeczno- gospodarcze przeznaczenie prawa. W ocenie strony pozwanej powód w sytuacji, gdy nie dbał o swoje interesy i przez okres 10 miesięcy (od grudnia 2022r. do listopada 2023r.) nie dążył do zawarcia umowy przyrzeczonej nie może w chwili obecnej wobec śmierci M. N. przerzucać odpowiedzialności za własną niefrasobliwość i opieszałość na małoletnią córkę M. N.. (odpowiedź na pozew k. 31-35) Do czasu zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe. Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny: W dniu 16 listopada 2021 r. P. K. (jako Kupujący) zawał ze swoim kuzynem M. N. (jako Sprzedającym) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w ramach której M. N. zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości położonej w Gminie B. w obrębie W., w postaci działek ewidencyjnych numer (...) o powierzchni 0,1050 ha, numer (...) o powierzchni 1,7365 ha, numer (...) o powierzchni 1,3162 ha (§ 1). Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej do marca 2022 r. za cenę 100.000,00 zł (§2). W § 3 stwierdzono, że w dniu zawarcia umowy Kupujący przekazał Sprzedającemu w ramach zadatku kwotę 60.000,00 zł (ust. 1). W przypadku niewykonania umowy przez Sprzedawcę, zwróci on Kupującemu zadatek w podwójnej wysokości (ust. 2), zaś w razie niewykonania umowy przez Kupującego zadatek miał przepaść na rzecz Sprzedawcy (ust. 3).  Dowód: umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z dnia 16 listopada 2021 r. – k. 6-6v, zeznania świadka B. R. - k. 59, zeznania świadka M. K. k. 58-58v, zeznania świadka T. B. – k. 49-49v, zeznania powoda P. K. - k. 59v-60 W dniu 10 marca 2022 r. P. K. zawał z M. N. aneks nr 1 do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 16 listopada 2021 r. W § 1 Aneksu wskazano, że Przedmiotem umowy jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości położonej w Gminie B. w obrębie W., w postaci działki o numerze ewidencyjnym numer (...) o powierzchni 0,7950 ha powstałej z podziału działki ewidencyjnej numer (...) oraz działki ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 0,6402 ha powstałej z podziału działki ewidencyjnej numer (...). W § 2 Aneksu strony wskazały, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalony na marzec 2022 r. zostaje przesunięty do dnia 31 grudnia 2022 r. z winy Sprzedawcy. W § 3 Aneksu Sprzedawca oświadczył, że na poczet należności z tytułu sprzedaży nieruchomości, o której mowa w § 1 Aneksu w dniu jego zawarcia otrzymał od Kupującego zadatek w wysokości 40.000,00 zł. Dowód: aneks nr (...) z dnia 10 marca 2022 r. – k. 7 W dniu 12 maja 2022 r. P. K. i M. N. zawarli Aneks nr (...) do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 16 listopada 2021 r. W § 1 Aneksu wskazano, że przedmiotem umowy jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości położonej w Gminie B. w obrębie W., w postaci działki o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 0,7950 ha oraz działki ewidencyjnej (...) o powierzchni 0,6402 ha. W § 2 Aneksu strony wskazały, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalony na marzec 2022 r. zostaje przesunięty do dnia 31 grudnia 2022 r. z winy Sprzedawcy. W § 3 Aneksu Sprzedający oświadczył, że na poczet należności z tytułu sprzedaży nieruchomości, o której mowa w § 1 Aneksu w dniu jego zawarcia otrzymał od Kupującego zadatek w wysokości 20.000,00 zł. Dowód: aneks nr (...) z dnia 12 maja 2022 r. – k. 8 P. K. – na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w formie notarialnej - występował w imieniu M. N. o ustalenie warunków zabudowy działek objętych przedwstępną umową sprzedaży. Po uzyskaniu stosownych zezwoleń P. K. przeprowadził na nieruchomości będącej własnością M. N. (i za jego zgodą) inwestycję budowlaną.  Dowód: zeznania świadka M. K. k. 58-58v, zeznania świadka B. R. - k. 59, zeznania świadka T. B. – k. 49-49v, zeznania powoda P. K. - k. 59v-60 M. N. zmarł w dniu 05 listopada 2023 r., a spadek po nim nabyła w całości córka M. N.. Dowód: okoliczności niesporne, a ponadto odpis skrócony aktu zgonu – k. 9, wniosek o stwierdzenie nabycia spadku – k. 10 Do dnia śmierci M. N. nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. Dowód: okoliczność bezsporna Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie okoliczności bezspornych, a w pozostałym zakresie oparł na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, w postaci dokumentów urzędowych i prywatnych, których prawdziwości ani autentyczności nie kwestionowała żadna ze stron, a Sąd nie dostrzegł okoliczności uzasadniających podważenie ich autentyczności. W ocenie Sądu osobowe źródła dowodowe miały niewielkie znaczenie. Zeznania świadka M. K. (k. 58-58v) okazały się w niewielkim stopniu przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy. W ocenie Sądu zeznania świadka nie mogą być podstawą do stwierdzenia, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy M. N.. Po pierwsze świadek sam przyznał, że nie ma wiedzy czy doszło do podpisania umowy u notariusza. Co więcej świadek ten wskazywał że to właśnie M. N. postulował szybkie zawarcie umowy przed notariuszem. Sama zaś relacja co do opóźniania przez M. N. ma charakter zasłyszanych od powoda skarg, w istocie więc wyraża ona relację samego powoda, nie zaś obserwacje poczynione przez samego świadka. Podobnie zeznania świadka B. R. (k. 59) - miały drugorzędne znaczenie. Podobnie jak to miało miejsce w przypadku zeznań świadka M. K., również zeznania tej osoby nie mogły być podstawą do stwierdzenia, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy M. N.. Świadek ten przyznał, że nie wie jaki jest stan prawny działki, co oznacza, że nie może on wiedzieć czy doszło ostatecznie do zawarcia ważnej umowy sprzedaży. Sama zaś relacja co do niestawiania się M. N. na spotkaniu u notariusza, ma charakter bardzo ogólnikowy. Na jej podstawie nie sposób ustalić ile razy, w jakich datach oraz u jakiego konkretnie notariusza miał rzekomo nie stawić się M. N.. Nie sposób więc na podstawie tak ogólnikowego stwierdzenia przyjąć, że strony umawiały spotkania u notariusza. Nawet jednak gdyby hipotetycznie przyjąć, że istotnie takie spotkania były umawiane, to opierając się na zeznaniach tego świadka nie można uznać, że nie odbyły się one z winy M. N., skoro sam świadek przyznał, że nie zna powodów jego niestawiennictwa. Analogicznie do zeznań pozostałych świadków Sąd uznał zeznania świadka T. B. (k. 49-49v) za całkowicie drugorzędne z punktu widzenia kluczowych ustaleń w sprawie. Świadek ten nie posiadł wiedzy co działo się po sporządzeniu ,,odręcznej umowy na piśmie”, zaś wiedza co do odwlekania przez M. N. spotkań u notariusza miała ona charakter zdawkowy i opierała się na zasłyszanych od powoda informacjach. Zeznania powoda P. K. (k. 59v-60), podobnie jak to miało miejsce w odniesieniu do zeznań świadków, uznał za drugorzędne z punktu widzenia kluczowych ustaleń w sprawie. W ocenie Sądu zeznania powoda w zakresie kwestii niestawiennictwa M. N. na umówionych u notariusza spotkaniach nie mogły stanowić podstawy do formułowania tezy o zawinionym działaniu Sprzedającego, będącym przyczyną niezawarcia umowy przyrzeczonej. Ponownie – jak w przypadku zeznań świadków - mamy tu do czynienia z relacją pozbawioną podstawowych szczegółów takich jak, terminy rzekomych spotkań oraz dane notariusza, u którego miały się one odbyć . Sąd pominął dowód z przesłuchania w charakterze świadka H. P., albowiem okoliczności na jakie miał zeznawać świadek były irrelewantne dla niniejszego postępowania. Pozostałe zalegające w aktach sprawy, a nie wymienione wyżej dowody Sąd uznał za nieprzydatne dla poczynienia istotnych ustaleń faktycznych.  Sąd Okręgowy zważył co następuje: Powództwo zasługiwało jedynie na częściowe uwzględnienie. W przedmiotowej sprawie powód dochodził zasądzenia na swoją rzecz kwoty 240.000,00 zł wraz z należnymi odsetkami ustawowymi za opóźnienie z tytułu zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Zdaniem powoda roszczenie o zapłatę powyższej kwoty przysługuje mu na mocy regulacji <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 394)">art. 394 k.c.</a> w związku z niewykonaniem przez poprzednika prawnego pozwanej - M. N. – umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 16 listopada 2021 r. Strona pozwana przeczyła twierdzeniom powoda wskazując, że wina M. N. w niezawarciu umowy przyrzeczonej nie została wykazana, zaś okoliczności sprawy przemawiają za uznaniem, że to właśnie powód ponosi odpowiedzialność za nie zawarcie umowy sprzedaży. Na wstępie należy zaznaczyć, że kwestia występowania po stronie pozwanej legitymacji procesowej biernej nie budziła żadnych wątpliwości, jako, że roszczenia i zobowiązania z umowy przedwstępnej podlegają dziedziczeniu ( vide: P. Machnikowski [w:] Kodeks cywilny..., red. E. Gniewek, P. Machnikowski, 2017, kom. do art. 389, nb 11, vide: G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, Warszawa 2019, art. 389.) Odnotowania wymaga również (co jej istotne dla rozstrzygnięcia sprawy – wobec zgłaszanej przez powoda podstawy prawnej roszczenia), że w postępowaniu cywilnym obowiązuje zasada, według której powód ma określić żądanie oraz jego podstawę faktyczną (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 187;art. 187 § 1)">art. 187 § 1 k.p.c</a>), a do sądu należy rozważenie możliwych podstaw prawnych powództwa, choćby niewskazanych przez powoda (da mihi factum, dabo tibi ius). Nawet wskazanie jej przez powoda nie jest wiążące dla sądu, który w ramach dokonywanej subsumcji jest zobowiązany do oceny roszczenia w aspekcie wszystkich przepisów prawnych, które powinny być zastosowane jako mające oparcie w ustalonych faktach. ( vide: Wyrok SA w Warszawie z 28.03.2018 r., VI ACa 1672/16, LEX nr 2605245) W pierwszej kolejności należy odnieść się do umowy przedwstępnej, jaką powód zawarł z poprzednikiem prawnym pozwanej. W świetle regulacji <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 389;art. 389 § 1)">art. 389 § 1 k.c.</a> umowa przedwstępna stanowi umowę , przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy tj. umowy przyrzeczonej. Z brzmienia przywołanego przepisu, wynika więc, że umowa przedwstępna może zostać ukształtowana, jako umowa jednostronnie albo dwustronnie zobowiązująca. Jedynym wymogiem stawianym wobec treści umowy przedwstępnej jest wskazanie przynajmniej istotnych elementów umowy przyrzeczonej (  essentialia negotii). W braku tych elementów nie dałoby się określić przedmiotu świadczenia z umowy przedwstępnej (  vide: A. Olejniczak, w: Kidyba, Komentarz KC, t. III, cz. 2, 2014, s. 291; W. Popiołek, w: Pietrzykowski, Komentarz KC, t. I, 2020, art. 389, Nb 13; A. Zbiegień-Turzańska, w: Osajda, Komentarz KC, Legalis, 2021, art. 389, Nt 16; R. Trzaskowski, C. Żuławska, w: Gudowski, Komentarz KC, t. III, cz. 1, 2018, art. 389, Nb 4; por. też wyr. SN z 8.9.2017 r., II CSK 877/16, Legalis), a więc na czym ma polegać świadczenie dłużnika (jaką umowę ma on zawrzeć), a w razie zaistnienia sporu spowodowanego niewykonaniem zobowiązania sąd nie mógłby go rozstrzygnąć. W przypadku, zaś gdy umowa przedwstępna nie określa istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, musi być ona uznana za nieskuteczną ( vide: P. Zakrzewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna (art. 353-534), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 389.) Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy przypomnieć należy, iż umową przyrzeczoną miała być umowa sprzedaży nieruchomości. Mając na uwadze treść normy zawartej w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 535)">art. 535 k.c.</a> essentialia negotii umowy sprzedaży sprowadzają się do konieczności przyjęcia na siebie zobowiązań do przeniesienia własności rzeczy i zapłaty ceny, a także dookreślenia, jaka rzecz ma być przedmiotem umowy oraz w jakiej wysokości cena winna być zapłacona. W tym ostatnim przypadku za wystarczające uznaje się wskazanie podstaw do jej ustalenia. W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie strony nie ustaliły precyzyjnie przedmiotu, sprzedaży, który miał zostać objęty umową przyrzeczoną. Powyższy wniosek wynika z prostego porównania treści umowy przedwstępnej z dnia 16 listopada 2021 r. (k. 6-6v), gdzie w § 1 wskazano, że przedmiotem sprzedaży mają być działki (...) o powierzchni 0,1050 ha, numer (...) o powierzchni 1,7365 ha oraz numer (...) o powierzchni 1,3162 ha, z treścią § 1 obu Aneksów, gdzie wskazano, że przedmiotem umowy jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w postaci działki o numerze (...) o powierzchni 0,7950 ha powstałej z podziału działki (...) numer (...) oraz działki ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 0,6402 ha powstałej z podziału działki ewidencyjnej numer (...). Działki wymienione w pierwotnej umowie przedwstępnej mają zupełnie inną powierzchnię (3.1577 ha) od działek wskazanych w Aneksach do umowy (1.4352 ha). Co więcej różnią się tu także oznaczenia działek. Samo przywołane wyjaśnienie, jakoby wskazane w Aneksach działki miały powstać na skutek podziału dotychczasowych, a wskazanych w umowie z dnia 16 listopada 2021 r. działek, należy uznać za daleko niewystarczające. Analiza powyższego w ocenie Sądu prowadzi do wniosku, że przedmiot umowy przyrzeczonej, o jakim mowa w Umowie z dnia 16 listopada 2021 r. nie jest tożsamy z Przedmiotem umowy sprzedaży wskazanym w Aneksach do umowy przedwstępnej. Przywołane wyżej opisy przedmiotu umowy przyrzeczonej są całkowicie niekompatybilne. W tych warunkach nie sposób przyjąć, że umowa przedwstępna określa - w dający się jednoznacznie określić sposób - przedmiot umowy przyrzeczonej. Zdaniem Sądu w omawianym przypadku nie można również mówić o wskazaniu ceny sprzedaży, która również zalicza się do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży nieruchomości). Jak wynika bowiem z treści Umowy z dnia 16 listopada 2021 r. cena sprzedaży została określona na kwotę 100.000,00 zł (§ 2), zaś zadatek na kwotę 60.000,00 zł (§3). Tymczasem z treści kolejnych aneksów (aneksu nr (...) oraz nr (...)) wynika, że Kupujący uiścił na rzecz Sprzedającego dodatkowo kwoty 40.000,00 zł oraz 20.000,00 zł, przy jednoczesnym braku modyfikacji zapisów Umowy przedwstępnej z dnia 16 listopada 2021 r. w zakresie ustalonej ceny sprzedaży nieruchomości. Podkreślenia wymaga tu, że o ile wysokość zadatku nie jest determinowana normatywnie, to jednak w związku z przyjmowanym powszechnie znaczeniem zadatku, z którym zdaje się korelować treść przepisu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 394)">art. 394 kc</a>, zadatek oznacza raczej mniejszą część świadczenia, na pewno jednak nie jego całość, nie ma też rozmiarów przekraczających świadczenie ustalone przez strony ( vide: Wyrok SN z 22.04.2004 r., II CK 172/03, LEX nr 174163, Wyrok SN z 12.05.2005 r., V CK 577/04, LEX nr 1511067, Wyrok SN z 31.05.2019 r., IV CSK 163/18, LEX nr (...), B. Gliniecki [w:] <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ()">Kodeks cywilny</a>. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2025, <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 394)">art. 394</a> ) W tych warunkach zachodzi więc zasadnicza wątpliwość, co do ceny sprzedaży nieruchomości. Logiczną konsekwencją uznania (a to nie budzi żadnych wątpliwości w orzecznictwie oraz piśmiennictwie), że zadatek nie stanowi całości świadczenia, a stanowi jego część (raczej mniejszą) musi być przyjęcie, że kwota jaką kupujący uiścił w przedmiotowej sprawie (a więc 120.000,00 zł) stanowi jedynie część ceny sprzedaży, nie zaś jego całość lub – jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie - kwotę przewyższającą cenę sprzedaży (100.000,00 zł). W ocenie Sądu w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie sposób ustalić, jaka była rzeczywista cena sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z treścią <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 394;art. 394 § 3)">art. 394 § 3 kc</a>, w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Reasumując powyższe w ocenie Sądu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn obciążających obie strony umowy. Przede wszystkim w niniejszym postepowaniu nie zostało wykazane, aby strony ostatecznie ustaliły essentialia negotii umowy sprzedaży. Na skutek zawieranych Aneksów pierwotne ustalenia dokonane w umowie przedwstępnej stały się nieaktualne, a co za tym idzie zarówno przedmiot umowy, jak i cena sprzedaży nie zostały jednoznacznie określone. Warto przy tym odnotować, iż aktach sprawy brak jest także dowodów potwierdzających terminy planowanych wizyt w kancelarii notarialnej, celem sfinalizowania kontraktu. Skoro – jak twierdzi strona powodowa - to Sprzedający nie stawił się kilkukrotnie na umówionym terminie aktu, to w aktach sprawy powinien znaleźć się sporządzony przez notariusza projekt umowy sprzedaży (potwierdzający ostatecznie dokonane ustalenia) ewentualnie protokół poświadczający, iż jedna ze stron nie stawiła się na planowanym terminie podpisania aktu (§ 3 <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19910220091" title="Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie - Dz. U. z 1991 r. Nr 22, poz. 91 (art. 104)">art. 104 prawa o notariacie</a>). Nie można ponadto zapominać, iż ostateczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej został wyznaczony na dzień 31 grudnia 2022 roku, zaś M. N. zmarł w dniu 05 listopada 2023 r. Skoro stronom przez 11 miesięcy - po upływie terminu ostatecznego - nie udało się zawrzeć umowy przyrzeczonej, przy braku dowodów potwierdzających, iż Kupujący wzywał Sprzedającego do wywiązania się z powyższego – to uprawnione jest twierdzenie, iż niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. W świetle powyższego – w oparciu o treść <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 394;art. 394 § 3)">art. 394 § 3 kc</a> – w Sprzedający ( w niniejszej sprawie pozwana, jako następca prawny) powinien zwrócić Kupującemu (powodowi) całość otrzymanej uprzednio kwoty, tj. 120.000,00 złotych. Niezależnie od powyższego warto nadmienić, iż brak essentialia negotii umowy sprzedaży powoduje skutek w postaci nieskuteczności zawartej Umowy przedwstępnej z dnia 16 listopada 2021 r., co oznacza, że nie wywołuje ona skutków prawnych w niej przewidzianych. Tym samym brak jest podstaw uzasadniających żądanie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Konstatacja ta ma zasadnicze znaczenie z punktu widzenia regulacji <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 405)">art. 405 k.c.</a> i <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 410)">art. 410 k.c.</a>. W myśl przywołanych przepisów kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 405)">art. 405</a>). Zgodnie zaś z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 410)">art. 410 k.c.</a> przepisy dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego, które zachodzi jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. W ocenie Sądu w opisanych wyżej okolicznościach podstawa świadczenia pieniężnego powoda, jaką był zadatek na poczet ceny nabycia odpadła, a tym samym jego świadczenie stało się świadczeniem nienależnym, to zaś rodzi po stronie pozwanej, jako następcy prawnego wzbogaconego - Sprzedającego (M. N.) obowiązek zwrotu wzbogacenia w kwocie 120.000,00 zł. Należy przy tym wskazać, iż w okolicznościach przedmiotowej sprawy Sąd nie znalazł żadnych podstaw uzasadniających oddalenie powództwa na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 5)">art. 5 kc</a>, czego domagała się strona pozwana. W świetle dokonanych powyżej rozważań Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 120.000,00 złotych, oddalając powództwo w pozostałym zakresie. O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 481;art. 481 § 1)">art. 481 § 1 k.c.</a>, zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienie, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zgodnie zaś z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 455)">art. 455 k.c.</a> jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. W okolicznościach przedmiotowej sprawy nie zostało wykazane, aby przed wytoczeniem powództwa powód wzywał pozwaną do zapłaty, zaś żądał odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu. Sąd uznał, że zasadnym jest by odsetki od zasądzonej kwoty liczyć od dnia następnego po upływie 14 dni od dnia doręczenia stronie pozwanej odpisu pozwu, co miało miejsce w dniu 21 marca 2024 r. W ocenie Sądu okres 14 dni był wystarczającym na podjęcie decyzji w kwestii ewentualnego dobrowolnego spełnienia świadczenia. Z powyższych względów należało uznać, że od dnia 05 kwietnia 2024 r. pozwana pozostaje w opóźnieniu ze spełnieniem świadczenia. Jednocześnie Sąd oddalił powództwo w pozostałym zakresie, tj. dalej idące roszczenie odsetkowe. O kosztach Sąd orzekł na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 100)">art. 100 k.p.c.</a> W sytuacji, gdy powództwo zostało uwzględnione w 50%, Sąd doszedł do przekonania, że strony powinny ponieść koszty postępowania w tej samej proporcji. Powód uiścił opłatę od pozwu w kwocie 12.000,00 zł i kwota ta podlegała proporcjonalnemu podziałowi pomiędzy strony, wobec czego Sąd nałożył na pozwaną obowiązek zwrotu powodowi 6.000,00 zł. Jednocześnie Sąd zniósł pomiędzy stronami koszty procesu w pozostałym zakresie, tj. w części dotyczącej wynagrodzenia profesjonalnych pełnomocników stron. Mając powyższe na względzie, orzeczono jak w sentencji. Sędzia del. Agnieszka Onichimowska </div>