II SA/Gl 35/23

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Żurawik, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski (spr.), Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi Gminy I. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 23 listopada 2022 r. nr NWXIV.7581.2.33.2022 w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. UZASADNIENIE Dnia 30 listopada 2005 r. wpłynął do Starosty [...] wniosek J. R. oraz A. M. w sprawie ustalenia odszkodowania za część nieruchomości położonej w I., obręb I., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka numer [...] o powierzchni 0,1387 ha, zajętej pod drogę publiczną gminną ulicę [...]. Wojewoda Śląski decyzją z dnia 23 marca 2022 r. numer NWIIIb.7533.30.2022 stwierdził nabycie z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Gminę I. własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną ulicę [...] , położonej w I., obręb I., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka numer [...] o powierzchni 0,0022 ha, która została wydzielona z działki numer [...] objętej księgą wieczystą numer [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w M., stanowiącej dniu 31 grudnia 1998 r. współwłasność J. R. w 1/2 części, A. M. w 1/4 części oraz M. M. w 1/4 części. W sprawie został powołany rzeczoznawca, który dnia 8 czerwca 2022 r. przedłożył operat szacunkowy z dnia 31 maja 2022 r. sporządzony dla nieruchomości będącej przedmiotem postępowania. Strony postępowania zostały poinformowane o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Gmina I. pismem z dnia 11 lipca 2022 r. złożyła zastrzeżenia do sporządzonej w sprawie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 28 lipca 2022 r. podtrzymał sporządzoną wycenę, przedkładając jednocześnie skorygowany operat szacunkowy w zakresie błędów nie wpływających na wartość oszacowanej nieruchomości, wycofując tym samym operat przedłożony 8 czerwca 2022 r. Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego decyzją z dnia 17 sierpnia 2022 r. nr [...] Starosta [...] orzekł: 1) ustalić odszkodowanie w wysokości: a) 2 034,00 zł (słownie: dwa tysiące trzydzieści cztery złote 00/100) na rzecz J. R., b) 1 017,00 zł (słownie: jeden tysiąc siedemnaście złotych 00/100) na rzecz A. M., za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną - ulicę [...] , położoną w I., obręb I., oznaczoną w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka numer [...] o powierzchni 0,0022 ha, stanowiącą w dniu 31 grudnia 1998 r. współwłasność J. R. w 1/2 części, A. M. w1/4 części oraz M. M. w 1/4 części. 2) do zapłaty odszkodowania zobowiązać Gminę I., bowiem opisana powyżej nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Gminy I., a na dzień 31 grudnia 1998 r. stanowiła część drogi publicznej - gminnej. W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami "Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust.3). Organ wskazał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dniu 1 stycznia 1999 r. zatwierdzonym Uchwałą [...] Rady Miejskiej w M. z dnia 11 lutego 1993 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta M., działka numer [...] położona w I. oznaczona była symbolem MU II strefa mieszkaniowo - usługowa ekstensywnej zabudowy wraz z infrastrukturą techniczną dla obsługi tej strefy z dopuszczeniem lokalnych ujęć wody. Według stanu na dzień 31 grudnia 1998 r. działka numer [...] o powierzchni 0,0022 ha, która została wydzielona z działki numer [...] powierzchni 0,1387, stanowiła część drogi lokalnej miejskiej ul. [...] . Obecnie działka numer [...] posiada kształt wydłużonego prostokąta i znajduje się w pasie przy drogowym ulicy [...] - chodnik utwardzony kostką brukową. Ulica [...] stanowi drogę publiczną i posiadała status drogi lokalnej miejskiej, zgodnie z uchwałą nr [...] Wojewódzkiej Rady Narodowej w K. z dnia 31 marca 1987 r. w sprawie zaliczenia dróg do kategorii dróg gminnych oraz lokalnych miejskich (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z 1987 r.. Nr [...], poz. [...]). Ulica ta ujęta była w załączniku do ww. uchwały w części dotyczącej miasta M., bowiem w dacie wydania tego aktu prawnego (do 1994 r.) M. obejmowały m. in. obszar miasta I. zgodnie z rozporządzeniem Ministra, Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 25 stycznia 1977 r. w sprawie zmiany granic niektórych miast w województwie katowickim (Dz. U. z 1977 r.. Nr. 3, poz. 15). Organ dokonał również formalnej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Uznał, że dokument ten został przygotowany zgodnie z prawem, jest spójny i logiczny. Odwołanie od tej decyzji złożyła Gmina I. Podniosła, że w operacie szacunkowym data, na którą określono stan przedmiotu wyceny to 1 styczeń 1999 r., natomiast powinna być 29 października 1998 r. Ponadto "Wyrys z miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta M." zamieszczony na stronie 25 operatu szacunkowego nie został potwierdzony żadnym urzędowym dokumentem. Informacja zawarta w operacie szacunkowym wskazuje, że wyceniana działka oznaczona numerem [...] stanowiła teren MU II strefa mieszkaniowo-usługowa ekstensywnej zabudowy wraz z infrastrukturą techniczną dla obsługi tej strefy z dopuszczeniem lokalnych ujęć wody i lokalnych zbiorników (...). Jakkolwiek działka ta położona była na terenie strefy mieszkaniowo-usługowej, na terenie której drogi lokalne nie zostały znaczone liniami rozgraniczającymi, to w treści uchwały [...] Rady Miejskiej w M. z dnia 11 lutego 1993 r. w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta M. w punkcie 5 "Zasady rozwiązywania układu komunikacyjnego" zawarty jest zapis, że układ ulic lokalnych pozostaje bez zmian. Problematyka ustaleń planu w zakresie komunikacji ujęta została w ograniczony sposób, wskazując jedynie ważniejsze ulice na terenie miasta. Niepodważalnym jest fakt, że ulica [...] została zaliczona do dróg publicznych gminnych uchwałą nr [...] Wojewódzkiej Rady Narodowej w K. z dnia 31 marca 1987 r. w sprawie zaliczenia dróg do kategorii dróg gminnych oraz lokalnych miejskich (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z 1987 r., Nr [...], poz. [...]). Dostępne retromapy potwierdzają, że pas drogi nie zmienił się od 1996 r. Ponadto w metryce drogi ul. [...] widnieje informacja, że w 1992 r. "Przeprowadzono remont kapitalny ulicy wykonano (...) chodnik szer. 1-1,5 m z kostki betonowej Behaton na podbudowie (...)". Działka nr [...] zarówno na dzień 29 października 1998 r., jak i obecnie stanowi chodnik. Zaskarżoną obecnie decyzją Wojewoda Śląski utrzymał rozstrzygnięcie organu I instancji w mocy. Wskazał, że warunkiem określenia przez starostę wysokości odszkodowania jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości w postaci operatu szacunkowego (art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.). Określając wartość nieruchomości bierze się pod uwagę ceny w obrocie nieruchomościami podobnymi na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 134 ustawy). Operat musi spełniać wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Na organach administracji spoczywa zaś obowiązek dokonania oceny, czy operat zawiera wymagane elementy oraz odpowiada zasadom określonym przepisami prawa. Organ I instancji oparł swe rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym sporządzonym 31 maja 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość rynkową działki [...] określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Z analizy operatu szacunkowego wynika że: 1) badaniem objęto rynek lokalny (tj. gminę I.) w okresie od maja 2020 r. do 31 maja 2022 r. i nie zaobserwowano trendów zmian cen, więc przyjęto ceny transakcyjne jako aktualne na dzień wyceny; - do analizy przyjęto 39 transakcji nieruchomościami niezabudowanymi o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - podano ich daty transakcji, położenie, ceny ogólne i jednostkowe oraz powierzchnie; - średnią cenę transakcyjną nieruchomościami określono na 139,77 zł/m2 (cenę minimalną na 79,20 zł/m2 i maksymalną na 200,00 zł/m2); - na ceny gruntów miały wpływ: położenie (40%), stan zagospodarowania (35%), kształt i ograniczenia w zagospodarowaniu (25%); - po zastosowaniu współczynników korygujących wartość m wycenianej nieruchomości określono na poziomie 184,90 zł/m2. Mnożąc tę kwotę przez powierzchnię działki [...] , otrzymano wartość prawa własności po zaokrągleniu 4.068,00 zł; W ocenie Wojewody Śląskiego ww. operat, mimo przyjęcia przez biegłego błędnej daty (tj. 1 stycznia 1999 r.), na którą należało ustalić stan działki [...] , mógł zostać wykorzystany do ustalenia przedmiotowego odszkodowania. Jak już wyżej wskazano, zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia., ustalenie wartości rynkowej nieruchomości należy dokonać według jej stanu na 29 października 1998 r., a nie 1 stycznia 1999 r. Zgodnie jednak z wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 14 października 2022 r. znak [...] działka [...], na 29 października ł998 r., przeznaczona była pod strefę mieszkaniowo-usługową ekstensywnej zabudowy (symbol MU II), identycznie zatem z przeznaczeniem przyjętym przez rzeczoznawcę w operacie. Pomimo więc błędnej daty stan działki [...] został ustalony prawidłowo. Odnosząc się natomiast do pozostałych zarzutów odwołania Wojewoda wskazał, że są one bezzasadne. Wojewoda, w postępowaniu odwoławczym, naprawił błąd Starosty, uzupełnił bowiem materiał dowodowy o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki [...] na 29 października 1998 r. - który udostępniono stronom postępowania. Nie jest prawdą, iż rzeczoznawca wskazał w operacie, że działka [...] stanowi teren mieszkaniowo-usługowy. W operacie znajduje się opis z badania księgi wieczystej [...] prowadzonej dla działki [...] (z której wydzielono działkę [...] ) i to dla niej podano, że stanowi teren mieszkaniowy (str. 5 operatu). Natomiast na str. 7 operatu biegły wskazał, że działka [...] jest drogą - znajduje się w pasie przy drogowym ulicy [...] [stanowi] chodnik utwardzony kostką brukową. Z kolei, w związku z faktem, że działka [...] , na 29 października 1998 r., przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową, istniała zatem podstawa do wykorzystania przy wycenie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele mieszkaniowe. Skargę na tę decyzję do tutejszego Sądu złożyła gmina I. Zarzuciła Wojewodzie Śląskiemu naruszenie: 1) art. 130 ust. 2 oraz art. 134 ust. 1 w związku z art. 134 ust. 2 o gospodarce nieruchomościami w zakresie w jakim Wojewoda Śląski uznał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego określający wartość rynkową nieruchomości oznaczonej jako działka numer [...] może stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową działkę, 2) art. 80 k.p.a. poprzez niewłaściwą ocenę wartości dowodowej operatu szacunkowego, przede wszystkim nieprzeanalizowanie jego nieprawidłowości tj. niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych oraz niewłaściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, w konsekwencji niewyjaśnienie wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla sprawy. W uzasadnieniu wskazano, że rzeczoznawca do określenia wartości działki numer [...] poddał analizie akty notarialne zawierające transakcje sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele mieszkaniowe, które w żaden sposób nie są podobne do wycenianej nieruchomości. Baza nieruchomości stanowiąca podstawę wyceny obejmuje działki, które przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową - są to nieruchomości o cechach - kształt i powierzchnia - pozwalających na ich racjonalne zagospodarowanie i wybudowanie na nich domu mieszkalnego i nie zawierają w swoich granicach terenu przeznaczonego pod drogę. Wpływa to zaś na znaczne zawyżenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Przedmiotowa działka jest bardzo wąska i podłużna, nie nadaje się w żaden sposób do zabudowy mieszkaniowej. Zatem porównanie tej nieruchomości wykorzystywanej na cele drogowe do nieruchomości, na których może powstać budynek mieszkalny jest irracjonalne. Przedstawiono również przykładowe ceny nieruchomości nabytych przez Gminę I. Odpowiadając na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zakres kontroli sądu wyznacza przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej "p.p.s.a.") stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, Sąd nie stwierdził naruszeń prawa dających podstawę do ich wyeliminowania z obrotu prawnego. Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 – dalej jako "u.g.n.") działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. W myśl art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości określają przepisy Rozdział 5 u.g.n. Podstawowe znaczenie ma art. 130 u.g.n. z którego wynika, że gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n., to wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy winien sporządzić opinię o wartości nieruchomości na piśmie w formie operatu szacunkowego. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, jak wynika z art. 134 u.g.n., stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). W art. 134 ust. 3-4 u.g.n. wprowadzono szczególne zasady określania wartości nieruchomości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości, to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Pojęcie wartości rynkowej zostało zdefiniowane w art. 151 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555, dalej: "rozporządzenie"). Stosownie do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W odniesieniu do gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zasady określania wartości nieruchomości reguluje § 36 rozporządzenia. Natomiast § 26 rozporządzenia dotyczy wykorzystania informacji o cenach nieruchomości z rynków równoległych i dopuszcza pod pewnymi warunkami poszerzenie obszaru badań transakcji i czynszów porównywalnych na rynki: regionalny, krajowy, a nawet międzynarodowy. Rzeczoznawca majątkowy w uzupełnionym operacie oraz sporządzonych do niego pisemnych wyjaśnieniach dokonał analizy i scharakteryzował rynek nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny przedmiotowej działki oraz przeprowadził analizę transakcji z uwzględnieniem rodzaju i obszaru rynku. Nie można zatem uznać, że dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych (przyjmując do analizy nieruchomości przeznaczone na cel mieszkaniowy a nie drogowy). Prawidłowo także wskazał podstawy prawne wyceny, w szczególności, że to postanowienia zawarte w § 36 rozporządzenia winny stanowić podstawę do wyliczeń należnego odszkodowania. Podkreślić należy, że ocena organu dotycząca sposobu przeprowadzenia wyceny nieruchomości przez biegłego nie może wkraczać w zakres wiedzy specjalnej, który dokonuje wyboru transakcji i metody wyceny, jak też określenia wartości rynkowej nieruchomości, analizy rynku i danych o nieruchomościach. To biegły szacując nieruchomość wybiera właściwe podejście oraz metodę i technikę szacowania nieruchomości. Przedmiotem nabycia opisanych w uzasadnieniu skargi przez skarżącą transakcji są działki położone "w pasie drogowym" lub "przeznaczone pod nowo projektowaną drogę", dlatego nie mogły zostać uznane za grunty podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w niniejszej sprawie, która jak wynika z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego według stanu na dzień 29 października 1998 r. była przeznaczona pod strefę mieszkaniowo-usługową ekstensywnej zabudowy wraz z infrastrukturą techniczną dla obsługi tej strefy z dopuszczeniem lokalnych ujęć wody i lokalnych zbiorników i oczyszczalni ścieków na terenie poszczególnych działek i według tak ustalonego przeznaczenia (w oparciu o dokument planistyczny) biegły sporządził wycenę w oparciu o analizę rynku nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W operacie szacunkowym prawidłowo sięgnięto do dostępnych transakcji nieruchomości (por. wyroki NSA z dnia 26 lutego 2020 r., I OSK 216/20 oraz z dnia 27 kwietnia 2020 r., I OSK 184/19), bowiem określenie rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania należy do wyłącznych kompetencji rzeczoznawcy majątkowego (§ 26 ust. 3 rozporządzenia). Sporny operat obejmuje analizę rynku lokalnego na podstawie transakcji rynkowych nieruchomościami podobnymi, w okresie ostatnich 2 lat przed sporządzeniem operatu. Rzeczoznawca dokonał oceny podobieństwa przyjętych w operacie szacunkowym nieruchomości do działki wycenianej oraz wskazał cechy nieruchomości podobnych, w oparciu o kryteria wynikające z art. 4 pkt 16 u.g.n. Lektura operatu pozwala stwierdzić, że na podstawie analizy rynku nieruchomości ustalił, że na wartość nieruchomości wpływa lokalizacja, stan zagospodarowania działki i dostępność komunikacyjna. Przyjęte do wyceny transakcje wykazane zostały w tabeli operatu. Do porównania biegły przyjął 39 transakcji nieruchomościami o takim samym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny i najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Dla ustalenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, a następnie ustalił cenę średnią i skorygował ją przyjętymi współczynnikami. Podkreślić należy, że w sytuacji gdy operat szacunkowy jest rzeczowy, logiczny i spójny, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i Sąd nie są uprawnione do jego podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (por. wyrok NSA z dnia 12 marca 2020 r., I OSK 305/20). W zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego pozostaje zdefiniowanie rynku nieruchomości, określenie jego obszaru, a także dobór nieruchomości podobnych do porównań (por. wyroki NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14 oraz z dnia 22 stycznia 2016 r., II OSK 1249/14). Zakwestionowanie jego jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z dnia 21 stycznia 2014 r., I OSK 1358/12 oraz z dnia 1 lutego 2017r., I OSK 721/15). Jak wynika z akt sprawy rzeczoznawca majątkowy udzielił również odpowiedzi na przedstawione przez skarżącą uwagi w toku postępowania odwoławczego. W tym stanie rzeczy, Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.