I SA/Go 341/23

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Damian Bronowicki Sędziowie Sędzia WSA Alina Rzepecka Sędzia WSA Dariusz Skupień (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 20 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi M.G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i szacowania nieruchomości oddala skargę w całości. UZASADNIENIE Zaskarżonym postanowieniem z [...] lipca 2023 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej uchylił postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego nr [...] z [...] kwietnia 2023 r. i orzekł o uznaniu za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco: Naczelnik Urzędu Skarbowego prowadzi postępowanie egzekucyjne – wszczęte [...] października 2014 r. - z majątku M.G. na podstawie tytułu wykonawczego [...] z [...] września 2014 r., obejmującego zaległości w podatku akcyzowym za wrzesień 2013 r., w wysokości 17.472.000 zł. Wystawienie tytułu wykonawczego zostało poprzedzone postępowaniem zabezpieczającym, w którym dokonano zajęcia zabezpieczającego ruchomości, a następnie rachunków bankowych. Przedmiotowe zajęcia okazały się skuteczne, a z chwilą wystawienia tytułu wykonawczego zajęcia zabezpieczające przekształciły się w zajęcia egzekucyjne. Dyrektor Izby Celnej pismem z [...] września 2016 r. wniósł o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości należącej do M.G., położonej w [...], księga wieczysta nr [...]. Z uwagi na kwotę zobowiązania Wierzyciel wniósł o ograniczenie roszczenia do wartości przedmiotowej nieruchomości, którą określono na kwotę 100.000,00 zł. Zawiadomieniem z [...] października 2016 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego dokonał zajęcia ww. nieruchomości. Zawiadomienie o zajęciu wraz z wezwaniem do zapłaty doręczono zobowiązanemu 23 listopada 2016 r. Następnie organ egzekucyjny postanowieniem nr [...] z [...] stycznia 2017 r. wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego S.E.K. do oszacowania wartości nieruchomości lokalowej o powierzchni 48,4900 m2, położonej przy ul. [...]. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości został sporządzony [...] kwietnia 2017 r. i doręczony Zobowiązanemu osobiście 22 maja 2017 r. Obwieszczeniem z [...] marca 2018 r. organ egzekucji ogłosił termin I licytacji nieruchomości na dzień [...] maja 2018 r. Przedmiotowe obwieszczenie Zobowiązany odebrał 4 kwietnia 2018 r. i pismem z [...] kwietnia 2018 r. wniósł na nie skargę, która została oddalona. Pismem z [...] marca 2019 r. Zobowiązany, reprezentowany przez adwokata T.R., wniósł o umorzenie przedmiotowego postępowania egzekucyjnego, jednak Naczelnik Urzędu Skarbowego odmówił umorzenia postępowania egzekucyjnego, a ww. rozstrzygnięcie zostało utrzymane w mocy przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej postanowieniem z [...] czerwca 2020 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim postanowieniem z 29 września 2020 r., sygn. akt. I SA/Go 307/20, odrzucił skargę Strony w tej sprawie. Wobec znacznego upływu czasu (5 lat) od sporządzenia operatu szacunkowego w 2017 r., organ egzekucyjny postanowieniem z [...] kwietnia 2022 r. ponownie wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego – M.Z. - do oszacowania wartości zajętej nieruchomości, położonej w [...]. W operacie szacunkowym z [...] lipca 2022 r. określono wartość nieruchomości na 105.000 zł. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości został sporządzony [...] sierpnia 2022 r. i doręczony pełnomocnikowi Zobowiązanego 24 sierpnia 2022 r. Do Urzędu Skarbowego wpłynęły zarzuty Zobowiązanego do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W piśmie Zobowiązany zarzucił 1) bezpodstawne prowadzenie postępowania egzekucyjnego w całości oraz z nieruchomości pomimo istnienia podstaw do zawieszenia postępowania podatkowego; 2) bezzasadne niedoręczenie protokołu opisu i oszacowania nieruchomości; 3) naruszenie przepisu art. 110s § 2 pkt 3 ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r., poz. 479; dalej zwana u.p.e.a.) poprzez niepodanie wartości przynależności i pożytków, w sytuacji, gdy do lokalu mieszkalnego przynależy komórka lokatorska o powierzchni 7,83 m2; 4) znaczne zaniżenie wartości nieruchomości w stosunku do rzeczywistych wartości rynkowych nieruchomości podobnych, położonych w rejonie nieruchomości wycenianej; 5) naruszenie § 3, 4, 5, 26 i 27 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego; 6) naruszenie art. 4, 151, 152, 153 ust. 1, 155 i 175 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344; dalej zwana u.g.n.). Zobowiązany wniósł o uchylenie zaskarżonej czynności, wykonanie kolejnego oszacowania (wyceny) wartości ww. nieruchomości i sporządzenie w oparciu o nie nowego opisu i oszacowania nieruchomości z uwzględnieniem złożonych w niniejszej sprawie zarzutów, a także o wstrzymanie postępowania egzekucyjnego i zawieszenie postępowania egzekucyjnego w całości, względnie w stosunku do nieruchomości, do czasu prawomocnego zakończenia postępowania karnego w sprawie o sygn. akt II K 106/15 oraz o dopuszczenie dowodu z ww. akt. W związku z wniesionymi zarzutami, Naczelnik Urzędu Skarbowego, pismem z [...] lutego 2023 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M.Z. o przedstawienie stanowiska w tym zakresie. W odpowiedzi rzeczoznawca w piśmie z [...] marca 2023 r. wskazał, że zarzuty i uwagi Zobowiązanego nie zmieniają stanowiska biegłego i nie wnoszą żadnych informacji wpływających na zmianę określonej (według dat wskazanych w operacie szacunkowym) opinii o wartości lokalu. M.Z. wyjaśnił, że określając wartość lokalu dla potrzeb ustalenia ceny jego sprzedaży bazuje się na cenach transakcyjnych podawanych w umowach sprzedaży zawieranych w formie aktów notarialnych. Umowy sprzedaży obejmują całą wiązkę praw tj. prawo własności powierzchni mieszkania, prawo własności pomieszczeń przynależnych, udział w prawie własności części wspólnej nieruchomości w tym udział w prawie własności gruntu. Strony umowy podają jedną kwotę (cenę) za całość ww. praw. Rzeczoznawca wskazał, że wobec tego baza porównawcza do wyceny lokalu została przygotowana na podstawie ww. cen, które zostały przeliczone na ceny jednostkowe (zł/m2) powierzchni użytkowej mieszkania (z pominięciem powierzchni przynależnych w postaci komórek, strychów, piwnic). Tym samym ceny jednostkowe, stanowiące podstawę wyceny danego lokalu mieszkalnego zawierały składnik wynikający z prawa własności pomieszczeń przynależnych do lokali sprzedanych. Określając zatem wartość danego lokalu mieszkalnego na podstawie ww. cen (cen zawierających składnik z tytułu pomieszczeń przynależnych) w obliczonej wartości zawierała się wartość, przynależnej do lokalu komórki o powierzchni 7,83 m2. Rzeczoznawca zwrócił także uwagę, że odrębne podawanie wartości pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego nie ma żadnego znaczenia dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży lokalu - w praktyce nie jest to stosowane ze względu na brak danych rynkowych o cenach takich pomieszczeń (umów dotyczących obrotu pomieszczeniami przynależnymi). Odnosząc się natomiast do zarzutu niepodania przez rzeczoznawcę wartości pożytków, biegły stwierdził, że nie są mu znane żadne pożytki (np. przychody z reklam umieszczonych na częściach wspólnych nieruchomości) związane z prawem własności danego lokalu. Rzeczoznawca podkreślił, że wartość lokalu została określona na podstawie cen transakcyjny dotyczących sprzedaży lokali położonych wyłącznie w mieście [...], a poziom tych cen wyznacza poziom wartości przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Rzeczoznawca wskazał, że przedstawione oferty sprzedaży nie są i nie mogą być podstawą wyceny oraz nie mają znaczenia dla określenia wartości wycenianej nieruchomości. W związku z powyższym, Naczelnik Urzędu Skarbowego po rozpatrzeniu zarzutów Zobowiązanego, postanowieniem z [...] kwietnia 2023 r. postanowił uznał zarzut bezpodstawnego prowadzenia postępowania egzekucyjnego za niedopuszczalny, zaś pozostałe zarzuty za niezasadne. Zobowiązany 19 maja 2023 r. wniósł zażalenie na to postanowienie. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej zaskarżonym postanowieniem z [...] lipca 2023 r. uchylił postanowienie organu I instancji oraz orzekł o uznaniu za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ drugiej instancji stwierdził, że zaskarżone postanowienie obarczone jest wadami powodującymi konieczność jego uchylenia tj. nieprawidłowo określono rozstrzygnięcie w sentencji postanowienia. Jednocześnie dodał, że nie zachodzi potrzeba przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia materiału dowodowego. Zdaniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w związku z tym mógł on stanowić podstawę przeprowadzenia czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, a oszacowania wartości nieruchomości dokonała osoba do tego uprawniona - rzeczoznawca majątkowy, który w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości. W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, organ egzekucyjny nie jest uprawniony do weryfikacji operatu szacunkowego w zakresie ustaleń merytorycznych dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego, bowiem jak wynika z art. 154 u.g.n. o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Okoliczności powołane przez Zobowiązanego odnoszą się do merytorycznej oceny opinii biegłego w zakresie podstaw dokonanej wyceny, która wymaga wiedzy specjalistycznej. W tym zakresie kompetencji nie posiada natomiast ani organ egzekucyjny, ani organ Nadzoru. Operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie spełnia wymogi formalne - został sporządzony przez uprawnioną osobę, treść operatu zawiera wymagane przepisami prawa elementy. Nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, poprawione lub sprostowane i w ocenie organu może stanowić dowód w sprawie i mógł być podstawą sporządzenia opisu i oszacowania przez organ egzekucyjny. Dodał, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] marca 2023 r. odniósł się do wszystkich wątpliwości podnoszonych przez stronę w zarzutach, a także wyczerpująco uzasadnił swoje stanowisko. Dalej wskazał, że z akt sprawy wynika, że w protokole sporządzonym [...] sierpnia 2022 r. nr [...] organ egzekucyjny podał: oznaczenie nieruchomości – prawo własności lokalu mieszkalnego nr 1 w budynku mieszkalnym z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi - budynek oznaczony numerem 6 przy ul. [...], w tym powierzchnię lokalu, a także numer księgi wieczystej, stwierdzone prawa i obciążenia; oznaczenie nieruchomości, w której znajduje się lokal, wraz ze wskazaniem numeru ewidencyjnego działki, jej powierzchni i numeru księgi wieczystej. Odnosząc się zarzutu nieuwzględnienia przy wycenie nieruchomości przez organ egzekucyjny oraz rzeczoznawcę majątkowego wartości komórki lokatorskiej, organ stwierdził, że informacja o komórce lokatorskiej znajduje się zarówno w protokole opisu i oszacowania, jak i w operacie szacunkowym. Tym samym organ egzekucyjny zawarł w protokole wszystkie dane wymagane w myśl art. 110 r u.p.e.a. Ponadto organ podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] marca 2023 r. wyjaśnił, że określając wartość lokalu dla potrzeb ustalenia ceny jego sprzedaży bazuje się na cenach transakcyjnych podawanych w umowach sprzedaży zawieranych w formie aktów notarialnych. Umowy sprzedaży obejmują całą wiązkę praw, a strony umowy podają jedną kwotę (cenę) za całość ww. praw. W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 110s § 2 pkt 3 u.p.e.a. poprzez niepodanie wartości przynależności i pożytków, rzeczoznawca wyjaśnił, że nie istnieją żadne pożytki związane z prawem własności przedmiotowego lokalu. Co do zaś zarzutu bezzasadnego niedoręczenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości podkreślono, że jak wynika z akt sprawy, zobowiązanego w przedmiotowym postępowaniu egzekucyjnym reprezentuje adwokat T.R., któremu prawidłowo doręczono protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z [...] sierpnia 2022 r. oraz operat szacunkowy. W odniesieniu do zarzutu zaniżenia wartości wycenianej nieruchomości, organ podkreślił, że skoro ustawodawca w art. 156 ust. 3 u.g.n. ustanawia regułę, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, w którym został sporządzony przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, to ocena czy ów wymóg został spełniony w konkretnym przypadku winna się odnosić do celu sporządzenia operatu. Odwołał się do wyroku SN w sprawie II CSK 117/17 akcentując, że podstawą sporządzenia nowego operatu szacunkowego lub dodatkowego operatu szacunkowego mogą być jedynie okoliczności przewidziane w przepisach regulujących postępowanie egzekucyjne. W przypadku egzekucji z nieruchomości prowadzonej w trybie egzekucji administracyjnej, w takim przypadku zastosowanie mogą mieć zatem jedynie przepisy art. 110u § 2 u.p.e.a. (dodatkowy opis i oszacowanie) i art. 111k § 2 tej ustawy (nowy opis i oszacowanie) jako przepisy odrębne w stosunku do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 156 ust. 4 tej ustawy). Powyższy pogląd Sądu Najwyższego znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów powszechnych, a także sądów administracyjnych. Wskazał, że w rozważanej sprawie operat szacunkowy sporządzony został [...] lipca 2022 r., natomiast protokół opisu i oszacowania - [...] sierpnia 2022 r. Jak wynika zatem, między sporządzeniem operatu szacunkowego a dokonaniem opisu i oszacowania nie upłynął nawet 1 miesiąc, wobec czego nie doszło do naruszenia przepisu art. 156 § 3 u.g.n. Organ zauważył także, że w przedmiotowej sprawie organ egzekucyjny zastosował art. 110u § 2 u.p.e.a., bowiem przedmiotowa nieruchomość była już wcześniej przedmiotem wyceny, jak wynika z akt sprawy pierwszy operat szacunkowy został sporządzony w marcu 2017 r., a protokół opisu i oszacowania - [...] kwietnia 2017 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego wobec znacznego upływu czasu, postanowił o konieczności sporządzenia nowego, dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości i postanowieniem z [...] kwietnia 2022 r. wyznaczył w tym celu rzeczoznawcę majątkowego. Wskazał, że ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji zawiera przepisy szczególne, które w odmienny sposób niż ustawa o gospodarce nieruchomościami regulują zakres czasowy wykorzystania operatu szacunkowego. Jak wynika z art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Przepis ten odnosi się zatem do okresu pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a terminem licytacji. W związku z tym zmiany w stanie nieruchomości, które nastąpiły już po opisie i oszacowaniu, w oczywisty sposób nie mogą stanowić podstawy faktycznej kwestionowania tych czynności. Natomiast w przypadku, jeśli w ocenie organu egzekucyjnego po opisie i oszacowaniu nieruchomości w jej stanie zajdą istotne zmiany, wówczas organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie, co - jak wskazano wyżej - miało miejsce w przedmiotowej sprawie. Protokół opisu i oszacowania nieruchomości w przedmiotowej sprawie został sporządzony [...] sierpnia 2022 r. w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.Z. [...] lipca 2022 r. Zgodnie z ww. protokołem wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości została ustalona w wysokości 105.000 zł. W przedmiotowej sprawie, brak jest podstaw do przeprowadzenia aktualizacji operatu szacunkowego na podstawie art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Czynności opisu i oszacowania nieruchomości, dla których operat został sporządzony zostały bowiem przeprowadzone przed upływem 12 miesięcy, co przesądza o braku przesłanek aktualizacji. W świetle powyższego, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej stwierdził, iż organ egzekucyjny nie jest uprawniony do weryfikacji operatu szacunkowego sporządzonego przez powołanego rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ nie posiada wiadomości specjalnych w tym zakresie. Odnosząc się natomiast do zarzutów dotyczących zasadności prowadzenia przedmiotowej egzekucji z nieruchomości oraz ograniczenia wniosku egzekucyjnego do kwoty 100.000 zł, ale także całego postępowania egzekucyjnego, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej stwierdził, że zarzuty te nie mogą być rozpatrywane w trybie art. 110u u.p.e.a. Zarzuty zgłaszane na podstawie art. 110 u § 1 u.p.e.a. nie mogą być traktowane jako regulacja umożliwiająca kwestionowanie wszelkiego rodzaju nieprawidłowości składających się na dopuszczalność prowadzenia egzekucji administracyjnej. W przeciwnym razie deprecjacji uległoby znaczenie innych środków prawnych, określonych we wskazanej ustawie. Mając na uwadze powyższe, organ stwierdził, że jak wynika z akt sprawy, protokół z [...] sierpnia 2022 r. nr [...] został doręczony pełnomocnikowi Zobowiązanego wraz z operatem szacunkowym. W protokole organ egzekucyjny zawarł wszystkie wymagane prawem dane tj. podał: oznaczenie nieruchomości, w tym numer budynku oraz numer lokalu, a także numer księgi wieczystej, powierzchnię lokalu z podziałem na poszczególne pomieszczenia, w tym informację o komórce lokatorskiej, która przynależy do lokalu; stwierdzone prawa i obciążenia; w odniesieniu do umów ubezpieczenia wskazał na brak informacji w tym zakresie; że nieruchomość była już przedmiotem opisu i oszacowania, jednak poprzednio sporządzony operat stracił swoją ważność; określił wartość nieruchomości z podaniem jej podstaw; poinformował o braku zgłoszonych praw do nieruchomości. W skardze do sądu strona zarzuciła: a/ naruszenie art. 4, 151, 152, 153 ust. 1, 155 i 175 ust. 1 u.g.n. poprzez zaaprobowanie nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego, brak zaktualizowania opisu i oszacowania pomimo upływu 12 miesięcy od sporządzenia operatu; b/ naruszenie art. 156 u.g.n. poprzez uznanie za przydatny do ustalenia wartości nieruchomości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę M.Z., w sytuacji, w której - zgodnie z wiedzą powszechnie dostępną - doszło do znacznego wzrostu wartości nieruchomości, a jednocześnie operat został sporządzony ponad 12 miesięcy temu; c/ naruszenie art. 7, 77 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes skarżącego, nienależyte zebranie materiału dowodowego w sprawie oraz jego wadliwą ocenę na skutek czego organ II instancji doszedł do wniosku, że wartość nieruchomości określona operatem szacunkowym odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości skarżącego, a ponadto organ II instancji doszedł do wadliwego wniosku, że prowadzone wobec skarżącego postępowanie egzekucyjne może się toczyć pomimo tego, że tytuł wykonawcy został wydany w stosunku do należności podatkowej ustalonej na podstawie przepisu niezgodnego z art. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej. W uzasadnieniu zarzucono prowadzenie postępowania egzekucyjnego na podstawie wadliwych przepisów. Pojęcie "susz tytoniowy" pojawiło się bowiem w ustawie o podatku akcyzowym dopiero z dniem 1 stycznia 2013 r, co oznacza, że przed tą datą produkt ten nie mógł być uznany za przedmiot opodatkowania. Przedmiotowe postępowanie egzekucyjne ma na celu wyegzekwowanie wadliwie - gdyż na podstawie jawnie niekonstytucyjnych przepisów - obowiązku podatkowego. Powyższe naruszenie spowodowało również dalsze wadliwe ustalenia organu administracji publicznej prowadzące do zaaprobowania wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego. Wadliwość rozstrzygnięcia sprowadza się do tego, że organ II instancji zaaprobował operat szacunkowy, który określa wartość nieruchomości na poziomie o 100 % niższym od rzeczywistej wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę, wniesiono o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na wstępie należy wyjaśnić, że w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki, o których mowa w art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 1634 ze zm.) – powoływanej dalej jako "P.p.s.a." w związku z czym, sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym. Zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j. t. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) i art. 134 § 1 P.p.s.a., Sąd bada zaskarżone orzeczenie pod kątem jego zgodności z obowiązującym prawem, nie jest przy tym – co do zasady - związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Realizując wyżej określone granice kontroli, Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżone postanowienie nie narusza prawa. W niniejsze sprawie przedmiotem kontroli jest postanowienie organu uznające za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny, położony w [...]. Skarżący jest zdania, że operat szacunkowy, sporządzony przez M.Z., będący podstawą przeprowadzenia czynności opisu i oszacowania, nie może być przydatny do ustalenia wartości nieruchomości, z uwagi na znaczny wzrost cen mieszkań w latach 2021 – 2023, a także z uwagi na to, że nie został zaktualizowany, pomimo upływu 12 miesięcy. Nie podzielając stanowiska skarżącego należy zauważyć, że przepis art. 110u § 1 u.p.e.a. dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 wskazanej ustawy. Warto przy tym dodać, że omawiany przepis, tj. art. 110u u.p.e.a. nie określa okoliczności, czy przesłanek stanowiących podstawę zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć wyłącznie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Tym samym ich przedmiotem mogą być wszystkie kwestie związane z tą czynnością, w tym również błędów popełnionych w opinii rzeczoznawcy stanowiącej podstawę do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dalej należy wskazać, że stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości. W myśl art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 u.g.n.). Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na określaną wartość. Operat szacunkowy powinien spełniać, zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Przypomnieć też należy, że ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku tych postępowań ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest więc możliwa do granic wiedzy specjalistycznej jaką posiada organ w zakresie metodologii szacowania nieruchomości. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok NSA z 2 lutego 2022 r., I OSK 755/19). W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym, w szczególności w zakresie przyjętej metody i techniki wyceny. Dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy stwierdzić, że operat szacunkowy z [...] lipca 2022 r. zawierał wymagane prawem elementy. Został sporządzony przez uprawnioną osobę, nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, poprawione lub sprostowane. Sporządzony na jego podstawie protokół opisu i szacowania wartości nieruchomości z [...] sierpnia 2022 r. zawierał oznaczenie nieruchomości - prawo własności lokalu mieszkalnego nr 1 w budynku mieszkalnym z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi - budynek oznaczony numerem 6 przy ul. [...] w tym powierzchnię lokalu, a także numer księgi wieczystej, stwierdzone prawa i obciążenia; oznaczenie nieruchomości, w której znajduje się lokal, wraz ze wskazaniem numeru ewidencyjnego działki, jej powierzchni i numeru księgi wieczystej. Wbrew twierdzeniu strony, informacja o komórce lokatorskiej znajduje się zarówno w protokole opisu i oszacowania, jak i w operacie szacunkowym. Tym samym należy podzielić pogląd, że organ egzekucyjny zawarł w protokole wszystkie wymagane prawem dane, a to czego skarżący się domaga, wykracza poza kompetencje organu. Co do zarzutu braku możliwości wykorzystania operatu z uwagi na upływ 12 miesięcy od jego sporządzenia należy zauważyć, że zgodnie z art. 156 § 3 u.g.n. - do którego strona się odwołuje - operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Skoro operat został sporządzony [...] lipca 2022 r., a protokół opisu i oszacowania nieruchomości dnia [...] sierpnia 2022 r., to niewątpliwie ww. termin 12 miesięcy nie został przekroczony, a więc już z tej przyczyny jest to zarzut chybiony. Dalej należy podkreślić i co istotne, w administracyjnej egzekucji z nieruchomości, do czasu legalnego wykorzystania w postępowaniu egzekucyjnym sporządzonego następnie opisu i oszacowania, nie stosuje się przepisów art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 u.g.n., zastosowanie posiadają natomiast regulacje prawne wynikające z art. 110u§ 2 i art. 111k§ 2 u.p.e.a. Pierwszy z nich stanowi, że jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Jak wskazuje NSA w wyroku z 1.08.2023 r. (sygn. akt III FSK 1072/22), przywołane regulacje art. 110u§ 2 u.p..e.a. oraz art. 111k§ 2 u.p.e.a. są przepisami odrębnymi, różnymi w stosunku do art. 156 ust. 3 u.g.n. oraz art. 156 ust. 4 u.g.n., o których mowa w art. 156 ust. 5 u.g.n. Regulacje prawne art. 156 ust. 3 u.g.n. art. 156 ust. 4 u.g.n. oraz art. 110u§ 2 u.p.e.a. i art. 111k§ 2 u.p.e.a. nie odwołują się do siebie, terminy z art. 156 ust. 3 u.g.n. nie zostały przewidziane w administracyjnym prawie egzekucyjnym, pojęcie aktualizacji operatu szacunkowego poprzez umieszczenie na nim specjalnej klauzuli przez rzeczoznawcę, o czym mowa w art. 156 ust. 4 u.g.n., nie jest znane w u.p.e.a. Operat szacunkowy dla potrzeb postępowania egzekucyjnego w administracji sporządza się zgodnie z wymogami art. 110r. i art. 110s. u.p.e.a., w których jedynym odniesieniem do u.g.n. jest wyznaczenie rzeczoznawcy majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. W przedmiocie szacowania egzekucyjnego Minister właściwy do spraw finansów publicznych wydaje rozporządzenie, w którego treści brak jest odniesień do art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 u.g.n. NSA podkreślił, że stosowanie w egzekucji administracyjnej relatywnie krótkiego terminu do wykorzystania opisu i oszacowania, przewidzianego w art. 156 ust. 3 u.g.n., mogłoby prowadzić do jego nadużywania w indywidualnych sprawach egzekucyjnych, niezgodnie z zasadą szybkości i prostoty postępowania wynikającą z art. 12§ 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 18 u.p.e.a. W świetle powyższego należy zauważyć, że pierwszy operat szacunkowy w sprawie został sporządzony [...] marca 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego S.K.. Organ uznając, że wartość nieruchomości mogła ulec zmianie, gdyż od sporządzenia operatu minęło 5 lat, działając na podstawie 110u§ 2 u.p.e.a, [...] kwietnia 2022 r. wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego M.Z. do dokonania powtórnej wyceny nieruchomości. W efekcie, ww. rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy datowany na dzień [...] lipca 2022 r., którego celem było określenie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży. Skarżący twierdzi jednak, że zaniżono w nim wartość lokalu, przy czym należy zauważyć, że nie dowiódł w żaden sposób, że zaszły istotne zmiany w stanie nieruchomości, o czym mowa w art. 110u § 2 u.p.e.a., a co uzasadniałoby dodatkowy opis i oszacowanie. Nie może odnieść skutku kwestionowanie przyjętej przez rzeczoznawcę wyceny w oparciu o wydruk oferty sprzedaży zamieszczonej w internecie. Celem operatu nie było ustalenie najwyższej ceny, lecz ustalenie wartości rynkowej. W tej sytuacji trudno też wymagać, by operat co kilka miesięcy był aktualizowany z tego powodu, że skarżący przedłoży zamieszczoną w ogłoszeniach ofertę sprzedaży nieruchomości, która będzie opiewała na wyższą kwotę. Ponadto właściwa cena mająca charakter ceny rynkowej zostanie ustalona po przeprowadzeniu licytacji. Trzeba również zauważyć, że podstawą określenia wartości rynkowej spornej nieruchomości było porównanie cen transakcyjnych lokali mieszkalnych na terenie miasta [...]. Jest to o tyle ważne, że ceny ofertowe prezentowane choćby na różnych forach internetowych, mogą różnić się znacznie od cen transakcyjnych. Jak wynika z operatu, ceny transakcyjne nie były starsze niż styczeń 2021 r. Co więcej, rzeczoznawca do tych cen mieszkań sprzedawanych na rynku lokalnym, doliczył korektę 10% uwzględniającą zmianę cen w czasie. Poza tym skarżący, co ważne i co zostało już podniesione, de facto domaga się weryfikacji operatu pod względem merytorycznym, a tego organ nie mógł zrobić. Organ egzekucyjny nie jest bowiem uprawniony do weryfikacji operatu szacunkowego sporządzonego przez powołanego rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ nie posiada wiadomości specjalnych w tym zakresie. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Co więcej, jeśli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić, zgodnie z art. 157 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby weryfikację wiarygodności operatu sporządzonego i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W przypadku gdy organ nie miał wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należała do strony (por. wyrok NSA z 10 sierpnia 2021 r., I OSK 494/21; wyrok NSA z 26 kwietnia 2022 r., I OSK 1540/21). Z ww. przyczyn, Sąd za chybione uznaje zarzuty naruszenia wskazanych w skardze przepisów u.g.n. Sąd nie dostrzega również, by postepowanie było prowadzone z naruszeniem art. 7 oraz 77 Kpa. To, że organ nie uwzględnił stanowiska strony, nie oznacza, że stan faktyczny nie został wyjaśniony, a dokonana ocena jest wadliwa. W końcu też chybione jest kwestionowanie zasadności nałożenia obowiązku podatkowego w ramach niniejszego postępowania dotyczącego zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości. Organ egzekucyjny nie był bowiem uprawniony do badania zasadności i wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym w tym postępowaniu, co o wynika z treści art. 29 § 1 u.p.e.a. W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a skargę oddalił.