I SA/Po 912/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Nikodem (spr.) Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Protokolant: st. sekr. sąd. Marta Ziewińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 maja 2023 r. sprawy ze skargi S.K., A.K., E. S. i J. K. na decyzję Wojewody z dnia 23 września 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżących kwotę [...] tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. UZASADNIENIE Zaskarżoną decyzją z 23 września 2022 r. nr [...] Wojewoda (dalej jako "Wojewoda" lub "organ II instancji"), po rozpatrzeniu odwołania E. S., S. K., A. K. i J. K. (dalej jako "skarżący"), utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] (dalej jako "Starosta" lub "organ I instancji") z 31 marca 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość stanowiącą działki [...] i [...] wydzielone z działki [...], oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...] arkusz mapy[...], gmina [...], zapisaną w księdze wieczystej nr [...], przejętą przez M. S.. Zaskarżona decyzja Wojewody zapadła, w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Starosta decyzją z 20 grudnia 2019 r. nr [...] udzielił zezwolenia Miastu i Gminie [...] (dalej jako "inwestor") na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie [...] w S. i J. oraz [...] w [...]. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. W wyniku złożonych odwołań od decyzji Starosty z 20 grudnia 2019 r., Wojewoda decyzją z 08 stycznia 2021 r. nr [...] wydał rozstrzygnięcie, przy czym Starosta wskazał, że rozstrzygnięcie Wojewody nie ma merytorycznie wpływu na podział przedmiotowej nieruchomości. Decyzją z 20 grudnia 2019 r. został zatwierdzony projekt podziału działki nr [...] na działki nr [...] i [...]. W dacie wydania decyzji Starosty w stosunku do obszaru działek nr [...] i [...] nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami studium, uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej [...] z 29 marca 2011 r. nr [...], grunty działek przeznaczone były w ok. 97,6 % pod zabudowę mieszkaniową [...] oraz w ok. 2,7 % pod teren drogi lokalnej [...] Postanowieniem z 12 maja 2020 r. nr [...] organ I instancji powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego w celu przeprowadzenia wyceny przedmiotowych działek. Operat szacunkowy, wyceniający nieruchomość biegła rzeczoznawca majątkowy A. W.-H., sporządziła 09 czerwca 2020 r. Pismem z 20 lutego 2021 r. skarżący złożyli do Starosty uwagi do wyceny działek nr [...] i nr [...] oraz wnieśli do inwestora za pośrednictwem Starosty o przedstawienie w ramach rekompensaty za utraconą nieruchomość propozycję otrzymania działek zamiennych. W odpowiedzi na ww. pismo inwestor pismem z 08 marca 2021 r. zaoferował stronom odwołującym w ramach odszkodowania nieruchomość zamienną. Oferta została odrzucona. W odpowiedzi na pismo z 26 lutego 2021 r. biegła ustosunkowała się do uwag stron odwołujących dotyczących wyceny działek nr [...] i nr [...]. Starosta decyzją z 07 czerwca 2021 r. nr [...] ustalił na rzecz skarżących odszkodowanie za przejęcie przez inwestora działki nr [...] i [...]. Pismem z 30 lipca 2021 r. Wojewoda wezwał inwestora do złożenia wyjaśnień w zakresie - czy na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363 z późn. zm., a obecnie: Dz. U. z 2023 r. poz. 162, w skrócie "specustawa drogowa"), w terminie 30 dni doszło do faktycznego przejęcia działek nr [...] i nr [...] przez Miasto [...]. Pismem z 02 lipca 2021 r. Wojewoda zlecił Staroście w trybie art. 136 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, a obecnie: Dz. U. z 2023 r. poz. 775 z późn. zm., w skrócie "k.p.a.") wystąpienie do biegłego rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności operatu z 09 czerwca 2021 r., ponieważ organ I instancji doręczył organowi odwoławczemu operat szacunkowy po upływie terminu w którym operat mógł być wykorzystany. Pismem z 05 sierpnia biegła poinformowała Starostę, że nie ma możliwości potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego z 09 czerwca 2020 r. Wojewoda decyzją z 24 września 2021 r. nr [...] na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. uchylił zaskarżoną decyzję Starosty z powodu przedłożonej organowi odwoławczemu nieaktualnej wyceny nieruchomości. Starosta postanowieniem z 4 listopada 2021 r. nr [...] powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego w celu przeprowadzenia wyceny przedmiotowych działek. Operat szacunkowy dotyczący określenia wartości części nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania został sporządzony 15 grudnia 2021 r. Uwagi do operatu wniósł zarówno B. S. jak i skarżący. Skarżący podnieśli, że niezrozumiała jest dla nich zastosowana metoda wyceny nieruchomości. Stwierdzili, że porównując wcześniejszy sporządzony operat szacunkowy z obecnie przedstawionym, wycena w zakwestionowanym operacie jest wartością nieodpowiadającą cenie rynkowej. Kwestionują przyjęte przez biegłą współczynniki, które są inne niż przyjęte we wcześniejszym operacie dotyczącym tych samych działek. Pismem z 11 lutego 2022 r. biegła rzeczoznawca majątkowy ustosunkowała się do zarzutów dot. sporządzonej wyceny działek. W odpowiedzi wskazała, że operat został sporządzony zgodnie z obowiązującym prawem i obowiązującymi standardami zawodowym oraz należytą starannością. Dla określenia wartości części nieruchomości przyjęto dla porównania nieruchomości najbardziej podobne do działek wycenianych. Starosta decyzją z 31 marca 2022 r. [...] ustalił na rzecz skarżących odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł za nieruchomość położoną w gminie [...] oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działki: nr [...] o pow. 0,3220 ha i nr [...] o pow. 0,0292 ha, wydzielone z działki nr [...] o pow. 5,0025 ha, zapisanej w dacie wydania decyzji Starosty z dnia 20 grudnia 2019 r. [...] w księdze wieczystej KW nr [...] Starosta uznał operat szacunkowy z dnia 15 grudnia 2021 r. jako dowód w sprawie, stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w [...], oznaczoną jako działki: nr [...] i nr [...]. Zdaniem organu I instancji brak jest podstaw prawnych do uwzględniania w procesie szacowania zjawiska tzw. inflacji oraz okoliczności geopolitycznych panujących na świecie, o co wnosili byli współwłaściciele w piśmie z dnia 10 marca 2022 r. Rzeczoznawca majątkowy określiła wartość rynkową nieruchomości zgodnie ze stanem na dzień 20 grudnia 2019 r. oraz zgodnie z poziomem cen przyjętym na dzień 15 grudnia 2021 r. Organ I instancji zwrócił również uwagę na fakt, że zgodnie z twierdzeniami skarżących, wywłaszczono grunt o łącznej powierzchni 0,3512 ha, niemniej jednak skarżący pominęli fakt, że został on wydzielony z działki nr [...] o powierzchni 5,0025 ha. Ustalenie odszkodowania następuje w oparciu o dowód, jakim jest operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Strony wniosły odwołanie do Wojewody. Zdaniem odwołujących organ wydał decyzję, nie odnosząc się do złożonych uwag. Przyjęte do porównania nieruchomości nie odpowiadają nieruchomości wycenianej. Wywłaszczono grunt o powierzchni 0,3512 ha a do porównania przyjęto grunt o powierzchni kilku hektarów. W ocenie odwołujących nie ma znaczenia, jakiej wielkości była działka przed podziałem, to nie działka przed podziałem jest objęta decyzją wywłaszczeniową, a tylko jej część i ta podlega wycenie w operacie. Wskazali, że w operacie biegła potwierdziła, że wielkość działki ma wpływ na jej cenę. Podnieśli również, że na ustaloną wartość odszkodowania mają również wpływ przyjęte w operacie współczynniki. Zdaniem stron przyjęte współczynniki są błędne. Pismem z 25 maja 2022 r. Wojewoda zwrócił się do biegłej K. L. o ustosunkowanie się do zarzutów wyceny działek nr [...] i nr [...], które w wniesionym odwołaniu zawarli skarżący. Następnie pismem z 25 maja 2022 r. organ II instancji zwrócił się do inwestora do złożenia wyjaśnień w zakresie - czy na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, w terminie 30 dni doszło do faktycznego przejęcia działek nr [...] i nr [...] przez Miasto [...]. Pismem z 10 czerwca 2022 r. biegła K. L. ustosunkowała się do zarzutów wyceny działek nr [...] i nr [...], które w wniesionym odwołaniu zawarli skarżący. Stwierdziła, że nieruchomość wyceniono na dzień 20 grudnia 2019 r., a wówczas nieruchomość stanowiła działka [...] o powierzchni 5,0025 ha i taką powierzchnię przyjęto poszukując nieruchomości podobnych. Utrzymując w mocy decyzję Starosty z 31 marca 2022 r. – przywołaną na wstępie decyzją z 23 września 2022 r. – Wojewoda w uzasadnieniu wyjaśnił, że w zakresie merytorycznej analizy operatu szacunkowego, tj. np. przyjętych przez biegłą na poczet wyceny elementów, analizy rynku nieruchomości, doboru i charakterystyki nieruchomości występujących na rynku i przyjętych do porównania z nieruchomością wywłaszczoną, wybór cech nieruchomości wpływających na poziom cen gruntów w obrocie rynkowym, powierzchni badanych na rynku gruntów, zastosowanych przy wycenie współczynników korygujących, podziela pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 08 maja 2009 r., sygn. akt I OSK 695/08 (CBOSA), zgodnie z którym organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi (wiedzą fachową), które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, zbadać, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wojewoda podkreślił, że nie ma wpływu na sposób wyceny (metodykę, technikę wyceny, itd.) wywłaszczonej nieruchomości, ponieważ nie posiada w tym aspekcie wiadomości specjalnych. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na opisaną decyzję Wojewody złożyli skarżący, zaskarżając ją w zakresie ustalenia odszkodowania - wnieśli o: 1. uchylenie decyzji w zaskarżonej części, 2. zasądzenie od organu na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. Zdaniem skarżących w ich sprawie znaczącym dowodem jest istniejący operat szacunkowy z dnia 09 czerwca 2020 r., na podstawie którego organ I instancji wydał decyzję w dniu 07 czerwca 2021 r., która została uchylona przez Wojewodę z powodu nieaktualnej wyceny nieruchomości. Dalej skarżący podnosząc, że na podstawie analizy porównawczej obu operatów wskazywali w odwołaniach zarówno do I jak i II instancji, że cena nieruchomości w znacznym stopniu uzależniona została od doboru współczynników porównawczych (korygujących, wartościujących) wybranych do analizy nieruchomości. W ocenie skarżących Wojewoda nie zachował należytej staranności, dokonując analizy materiałów, rozpatrując sprawę tylko pod względem zgodności postępowania z zapisami przepisów prawa. Zarówno w I jak i w II instancji nie dokonano analizy merytorycznej dowodów, jakimi są dwa różne operaty, natomiast przyjęto samoocenę autorki operatu z dnia 15 grudnia 2022 r. [oczywista omyłka pisarska, winno być 2021 r. – uw. Sądu] jako wystarczającą by uznać wycenę odszkodowania za pozbawioną wad. W piśmie procesowym z 20 grudnia 2022 r. ponownie kwestionuje prawidłowość operatu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe argumenty. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Przystępując do rozpoznania sprawy, Sąd miał na uwadze, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Dokonując tak rozumianej kontroli sądowej zaskarżonej decyzji Wojewody z 23 września 2022 r. [...] – utrzymującej w mocy decyzję Starosty z 31 marca 2022 r. [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość - Sąd doszedł do przekonania, że decyzja organu II instancji nie może się ostać w obrocie prawnym. Podstawę prawną wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy specustawy drogowej oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm., a obecnie: Dz. U. z 2023 r. poz. 344, w skrócie "u.n.g.") stosowane na mocy odesłania zawartego w art. 23 specustawy drogowej - w zakresie nieuregulowanym w jej Rozdziale 3 "Nabywanie nieruchomości pod drogi". Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia tego odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18, który stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis ten doprecyzowuje unormowanie, wynikające z art. 134 ust. 1 u.g.n., w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Jak wynika z art. 134 u.g.n., przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą to opinię rzeczoznawca przedstawia w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W świetle art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przejętych z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego określają przepisy § 36 rozporządzenie RM. Obowiązkiem organu jest, jak wynika z przytoczonych regulacji prawa, dokonanie oceny wartości dowodowej opinii rzeczoznawcy majątkowego, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. Przede wszystkim organy winny wyczerpująco zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) i dopiero na podstawie jego całokształtu ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). Przy czym trzeba mieć na uwadze, że operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego w myśl art. 84 § 1 k.p.a., zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego sprawy. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych. W konsekwencji, to na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do porównań z nieruchomością podlegającą wycenie (por. wyrok NSA z 03.03.2010 r., II OSK 481/09, CBOSA), sam zaś operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto określone nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, a podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości wykazują cechy podobieństwa do nieruchomości wycenianej i konkretne powody przyjęcia tych nieruchomości do porównań. Przy tym określenie nieruchomości podobnych do wycenianej winno następować według wzorca normatywnego określonego w art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W sytuacjach jakichkolwiek wątpliwości czy niejasności, błędów bądź podejrzeń o treści nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy czy wymogom prawnym, które dostrzega organ czy strony postępowania, na organie spoczywa obowiązek ich weryfikacji, również przy pomocy wyjaśnień autora operatu (por. wyrok WSA z 26.04.2023 r., II SA/Gd 847/22, CBOSA). W kontrolowanym postępowaniu dokonując analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organy obu instancji uznały, że nie zawiera on uchybień, które wykluczałyby posłużenie się tym dokumentem przy ustalaniu wysokości odszkodowania za przejęte działki nr [...] i nr [...]. W ocenie Sądu taka konkluzja jest niewystarczająca do uznania, że organ działał zgodnie z zasadą przekonywania wyrażoną w art. 11 kpa. Należy zauważyć, że w postępowaniu o ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość opinia biegłego jest istotnym dowodem w sprawie. Organ nie wkracza w merytoryczną stronę wyceny, należy to bowiem do osoby posiadającej widomości specjalne. Zdaniem Sądu organ odwoławczy nie dokonał wnikliwej i wszechstronnej oceny operatu szacunkowego i to w sytuacji, gdy kwestia wiarygodności operatu była przedmiotem zarzutów w postępowaniu przed organem I instancji jak i w odwołaniu. Organ prawidłowo zwrócił się do biegłej o udzielenie wyjaśnień odnośnie podniesionych zarzutów do operatu. Biegła odpowiedziała na wezwanie organu, ale w ocenie Sądu odpowiedź była niewyczerpująca i nie odnosiła się do wszystkich podnoszonych kwestii. W ocenie Sądu strona ma prawo domagać się wyjaśnień, z jakich powodów przyjęto wskazane nieruchomości do analizy porównawczej oraz jakimi przesłankami kierował się biegły, przyjmując takie a nie inne współczynniki, zwłaszcza jeśli w sprawie wydano już jedną opinię, która straciła aktualność, a której dane przyjęte do opinii różnią się. Za niewystarczające należy uznać wyjaśnienie dotyczące nieruchomości podobnej, skoro nieruchomości przyjęte do porównania maja być podobne do przedmiotu wyceny, to biegła winna wyjaśnić, co jest tym przedmiotem wyceny, czy cała nieruchomość należąca do skarżących czy część nieruchomości, tj. działki [...] i [...], nieruchomość przed podziałem czy po podziale. Sąd zauważa niespójność stanowiska biegłej. Wskazano w operacie, że część nieruchomości jest przedmiotem wyceny. Biegła powołując się na art. 4 pkt 17 u.g.n. wskazała, że "nieruchomości podobnej – należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny..." . W wyjaśnieniach zaś wskazała, że wyceny dokonano według stanu na 20 grudnia 2019 r., a wówczas nieruchomość stanowiła działka [...] o powierzchni 5,0025 ha. Jednak taka działka nie była przedmiotem wyceny i obrotu. Okoliczność ta była przedmiotem zarzutów stron i w ocenie Sądu nie została przez organ wyjaśniona. Należy jednak podkreślić, że nie tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i na właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 9 maja 2018 r., II SA/Gd 104/18, dostępny [...]). Konieczne zatem jest, aby rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, przeznaczenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących, a przede wszystkim wskazać powinien na podstawowe cechy nieruchomości porównywanych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Organ odwoławczy zdaniem Sądu nie dokonał prawidłowej oceny podstawowego dowodu w sprawie. Lektura uzasadnienia zaskarżonej decyzji skonfrontowana z zarzutami odwołania oraz treścią operatu i wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego doprowadziła Sąd do wniosku, że Wojewoda nie zweryfikował prawidłowo operatu szacunkowego, w istocie nie rozpoznając zarzutów odwołania, Powyższe czyni zaskarżoną decyzję przedwczesną, albowiem wydaną w oparciu o materiał dowodowy niekompletny i niewszechstronnie oceniony. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody (pkt I sentencji wyroku) uznając, że dostrzeżone wadliwości mogą zostać wyjaśnione i usunięte przez organ odwoławczy, zgodnie z wiążącą oceną prawną wyrażoną w uzasadnieniu niniejszego wyroku, w ramach kompetencji wynikających z art. 136 k.p.a., a dopiero od poczynionych w tych ramach ustaleń będzie uzależniona treść rozstrzygnięcia z katalogu określonego w art. 138 k.p.a. Powyższemu rozstrzygnięciu nie sprzeciwiają się określone w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. ramy czasowe wykorzystania sporządzonego operatu szacunkowego. O kosztach postępowania (pkt II sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., uwzględniając poniesiony przez skarżących koszt wpisu od skargi [...]