I SA/Lu 607/23

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Halina Chitrosz-Roicka (sprawozdawca) Sędziowie WSA Andrzej Niezgoda Asesor sądowy Jakub Polanowski po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 29 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi J. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia 3 sierpnia 2023 r. nr 0601-IEE.7192.114.2023.3 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości - oddala skargę. UZASADNIENIE Zaskarżonym postanowieniem z dnia 3 sierpnia 2023 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie uchylił w całości zaskarżone postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie z 27 kwietnia 2023 r., znak 0610-SEE-2.7113.49.2023.54 w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów J. K. z 20 kwietnia 2023 r. na przeprowadzenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej – działki ewidencyjnej nr [...], położonej w L. przy ul. [...] o powierzchni 0,1649 ha i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Jak wynika z jego uzasadnienia, organ egzekucyjny prowadzi wobec skarżącej postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułów wykonawczych o numerach: • [...], wystawionych przez Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Lublinie, • [...], wystawionych przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Grodzisku Mazowieckim. W toku postępowania organ egzekucyjny dokonał w dniu 2 marca 2021 r. zajęcia wyżej opisanej nieruchomości i wezwał skarżącą do zapłaty należności pieniężnych objętych tytułami wykonawczymi wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi w terminie 14 dni, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości (doręczono 24 marca 2021 r.). Wobec bezskutecznego upływu terminu wskazanego w wezwaniu, organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W tym celu, postanowieniem z 24 października 2022 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania jej wartości rynkowej. Następnie w uzgodnionym ze skarżącą terminie – 16 lutego 2023 r., w jej obecności, z udziałem rzeczoznawcy majątkowego przeprowadzono oględziny nieruchomości, z których to czynności sporządzono protokół. Rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości na 1.841.000 zł, w tym wartość gruntu – 577.150 zł, wartość obiektów budowlanych (budynek mieszkalny z przyłączami) - 1.263.850 zł. Zawiadomieniem z 27 lutego 2023 r. organ egzekucyjny poinformował skarżącą, że 6 kwietnia 2023 r. zostanie dokonany opis i oszacowanie wartości nieruchomości, z pouczeniem o prawie do złożenia w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jednocześnie wezwał także przez obwieszczenie publiczne, wywieszone na tablicy ogłoszeń Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie oraz Urzędu [...] uczestników, o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości przeprowadzone zostały 6 kwietnia 2023 r. poprzez sporządzenie, odczytanie i podpisanie przez obecnych uczestników protokołu. Organ egzekucyjny wartość przedmiotowej nieruchomości określił na łączną kwotę 1.841.000 zł. Integralną część protokołu opisu i oszacowania stanowił operat szacunkowy wyceny nieruchomości z 16 lutego 2023 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W czynnościach opisu i oszacowania wartości nieruchomości skarżąca uczestniczyła wraz z pełnomocnikiem. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości został przez skarżącą oraz pełnomocnika podpisany w dniu jego sporządzenia, tj. 6 kwietnia 2023 r., równocześnie skarżąca potwierdziła otrzymanie protokołu wraz z operatem szacunkowym. W toku egzekucji z nieruchomości skarżąca złożyła do organu egzekucyjnego wiele pism, kwestionując jej prowadzenie. Między innymi w pismach z 7 marca 2023 r., skierowanych do Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie i zatytułowanychi: • "Zarzuty co do czynności oględzin nieruchomości z dnia 10 stycznia i 16 lutego 2023 r. oraz "Zarzuty co do wyznaczenia opisu i oszacowania oraz obwieszczenia o wyznaczeniu opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 27 lutego 2023 r.", • "Skarga co do czynności oględzin nieruchomości z dnia 10 stycznia i 16 lutego 2023 r." oraz "Skarga co do wyznaczenia opisu i oszacowania oraz obwieszczenia o wyznaczeniu opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 27 lutego 2023 r.", zakwestionowała protokół z czynności oględzin nieruchomości oraz zawiadomienie i obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zarzucając brak prawidłowego tytułu wykonawczego, brak uprawnienia organu do dokonania czynności oraz brak przeprowadzenia prawidłowych oględzin działki i wniosła o uchylenie czynności egzekucyjnych oraz umorzenie postępowania egzekucyjnego. Na wezwanie organu egzekucyjnego swoje żądania sprecyzowała pismami z 6 kwietnia 2023 r. "jako skargi na czynności egzekucyjne oraz wniosek o umorzenie postępowania egzekucyjnego". Kolejnymi pismami z 13 kwietnia 2023 r. (z datą wpływu – 17 kwietnia 2023 r.) zatytułowanymi: • "Zarzuty co do przeprowadzenia opisu i oszacowania obwieszczenia do przeprowadzenia opisu i oszacowania w dniu 6 kwietnia 2023 r.", • "Skarga co do przeprowadzenia opisu i oszacowania obwieszczenia do przeprowadzenia opisu i oszacowania w dniu 6 kwietnia 2023 r.", skierowanymi do Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie, skarżąca zakwestionowała protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz samą czynność opisu i oszacowania. W obydwu pismach ponownie zarzuciła: brak prawidłowego tytułu wykonawczego, brak uprawnienia organu do dokonania czynności, brak przeprowadzenia prawidłowych oględzin działki, brak przeprowadzenia prawidłowego opisu i oszacowania nieruchomości, co doprowadziło do zaniżenia wyceny. Na tej podstawie wniosła o uchylenie czynności egzekucyjnych i umorzenie postępowania egzekucyjnego. Jednocześnie zaznaczyła, że dodatkowe zarzuty zostaną złożone w ustawowym 14-dniowym terminie. Pismem z 20 kwietnia 2023 r. (z datą wpływu – 24 kwietnia 2023 r.) skarżąca złożyła "Zarzuty co do opisu i oszacowania nieruchomości dokonanego 6 kwietnia 2023 r. oraz co do operatu szacunkowego z dnia 16 lutego 2023 r.", wnosząc o ponowne dokonanie czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz doręczenie poprawnego operatu szacunkowego. Powtórzyła swoje zastrzeżenia wyrażone w pismach z dnia: 7 marca oraz 6 i 13 kwietnia 2023 r. Dodatkowo podniosła zarzut znacznego zaniżenia wartości rynkowej nieruchomości poprzez: 1. przyjęcie zaniżonej wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, 2. niepodanie w treści protokołu oraz operatu szacunkowego podstaw metodologicznych wyceny, 3. niepodanie w treści protokołu oraz operatu szacunkowego powodów przyjęcia takiej, a nie innej metody wyceny nieruchomości, 4. niepodanie w treści protokołu oraz pkt 9.4 Tabela nr 2 operatu szacunkowego uzasadnienia przyjęcia wag poszczególnych determinantów (cech) wykorzystanych dla określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, 5. niepodanie w treści operatu szacunkowego bazy danych transakcji, z których typowano nieruchomości oraz transakcji podobnych, 6. niepodanie w treści protokołu (oraz operatu szacunkowego) żadnych danych pozwalających na miarodajne odniesienie się do wartości wyceny, 7. bardzo pobieżne odniesienie się do charakteru i położenia nieruchomości. Przy piśmie z 21 kwietnia 2023 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie skargi z 7 marca i 13 kwietnia 2023 r. przekazał organowi egzekucyjnemu do rozpatrzenia w toku prowadzonego postępowania administracyjnego w sprawie zarzutów. Postanowieniem z 27 kwietnia 2023 r., znak: 0610-SEE-2.7113.49.2023.54 organ egzekucyjny uznał zarzuty z 20 kwietnia 2023 r. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione. Ponadto wydał odrębne postanowienia, w sprawie pism z 7 marca, 6 i 13 kwietnia 2023 r. "Zarzuty (...) i Skarga (...)" zakwalifikowanych jako skargi na czynności egzekucyjne, tj.: • postanowienie z 26 kwietnia 2023 r., znak: 0610-SEE-2.7113.49.2023.46 o oddaleniu skargi na czynności oględzin nieruchomości, • postanowienie z 26 kwietnia 2023 r., znak: 0610-SEE-2.7113.49.2023.47 o oddaleniu skargi na wyznaczenie i obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, • postanowienie z 27 kwietnia 2023 r., znak: 0610-SEE-2.7113.49.202.52 o oddaleniu skargi na przeprowadzenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, • postanowienie z 27 kwietnia 2023 r., znak: 0610-SEE-2.7113.49.2023.53 odmawiające wszczęcia postępowania w sprawie skargi na obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W zakresie wniosku o umorzenie postępowania egzekucyjnego, organ egzekucyjny wydał postanowienia: • z 4 maja 2023 r. znak: 0610-SEE-2.7113.49.2023.56, odmawiające umorzenia postępowania egzekucyjnego prowadzonego na podstawie tytułów wykonawczych, wystawionych przez Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Lublinie, • z 6 czerwca 2023 r., znak 0610-SEE-2.7113.49.2023.84, odmawiające umorzenia postępowania egzekucyjnego prowadzonego na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Grodzisku Mazowieckim. W zażaleniu z 24 maja 2023 r. na postanowienie znak 0610-SEE-2.7113.49.2023.54 w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości skarżąca powtórzyła zarzuty zgłoszone w piśmie z 20 kwietnia 2023 r. Wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia, uchylenie czynności egzekucyjnych i umorzenie postępowania egzekucyjnego, ewentualnie o ponowne dokonanie opisu i oszacowania oraz doręczenie poprawnego operatu szacunkowego. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie podkreślił, że przedmiotem niniejszego postępowania jest zażalenie na postanowienie organu I instancji w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wydane na podstawie art. 110u § 1 § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, (dalej: u.p.e.a.), w myśl którego zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dalej organ odwoławczy przytoczył treść przepisów u.p.e.a.: art. 110c § 1 i § 2, 110 s § 1 dodając, że tryb, zasady i wymogi, jakim powinien odpowiadać opis i oszacowanie wartości nieruchomości określają przepisy: art. 110 m – 110 u u.p.e.a. oraz rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r, poz. 742). Stosownie do tych przepisów, o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego, a nadto wzywa przez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, uczestników, o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Zawiadomienia i obwieszczenia dokonywane są nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu (art. 110 o § 1, 2 i 3 u.p.e.a.). Organ odwoławczy wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z art. 110 s § 2 u.p.e.a. wynika, że przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: 1) gruntów; 2) obiektów budowlanych; 3) przynależności i pożytków. Następnie organ egzekucyjny w oparciu o przedłożony operat szacunkowy, dokonuje opisu i oszacowania wartości nieruchomości w formie protokołu (art. 110 r u.p.e.a.). Dane, które organ egzekucyjny winien zamieścić w protokole opisu i oszacowania wyszczególnia § 1 tego artykułu, tj.: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Jak wynika z powyższego, opis i oszacowanie wartości nieruchomości to proces, składający się z szeregu różnych czynności, których efektem końcowym jest protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, którego podpisanie stanowi o ukończeniu tych czynności. Z kolei, art. 110 u § 1 u.p.e.a. reguluje środek zaskarżenia, jakimi są zarzuty do opisu i oszacowania, które przysługują wszystkim uczestnikom postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ustawodawca ściśle określił tu termin (14 dni) i formę (zarzuty) w jakiej mogą być kwestionowane czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W ramach tego środka prawnego mogą być więc kwestionowane wszystkie czynności organu egzekucyjnego podejmowane w procesie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, z którymi uczestnicy postępowania się nie zgadzają bądź mają do nich jakiekolwiek zastrzeżenia. Innych środków zaskarżenia, bowiem (poza uregulowaniem art. 110 n § 4 u.p.e.a., nie mającym zastosowania w sprawie) w przepisach art. 110 m – 110 u u.p.e.a. dotyczących opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie przewidziano. Organ odwoławczy wskazał, że merytorycznemu rozpatrzeniu przez organ egzekucyjny podlegają zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości złożone w terminie, natomiast zarzuty zgłoszone poza terminem ustawowym organ egzekucyjny rozstrzyga formalnie. Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy organ stwierdził, że wszystkie pisma skarżącej różnie tytułowane "Skarga (...) i "Zarzuty (...)", wnoszone w różnych datach, odnoszące się jednak do poszczególnych czynności podejmowanych przez organ egzekucyjny na etapie opisu i oszacowania wartości nieruchomości (tj. oględzin nieruchomości, zawiadomienia i obwieszczenia o terminie opisu i oszacowania, protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz operatu szacunkowego), w uzasadnieniu natomiast zawierające zasadniczo tożsamą treść i te same zastrzeżenia co do prowadzonej egzekucji z nieruchomości, winny być przez organ egzekucyjny rozpatrzone jako zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości łącznie z zarzutami z 20 kwietnia 2023 r., w ramach jednego postępowania administracyjnego w tym przedmiocie. Pisma te skarżąca złożyła (bądź je uzupełniła i sprecyzowała) w terminie otwartym do zgłoszenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Termin ten rozpoczął się bowiem 6 kwietnia 2023 r. – w dniu podpisania protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Innych środków zaskarżenia – poza zarzutami – co do tych czynności u.p.e.a. nie przewiduje. Zdaniem organu odwoławczego, organ egzekucyjny błędnie zakwalifikował pisma skarżącej "Zarzuty (...) i Skarga (...)" jako skargi na czynności egzekucyjne, wniesione w trybie art. 54 u.p.e.a. i w tym przedmiocie wydał odrębne postanowienia. Postanowienia te, jako wadliwe zostały wyeliminowane z obrotu prawnego przez organ odwoławczy w odrębnie prowadzonych postępowaniach zażaleniowych. Organ odwoławczy polecił organowi I instancji rozpatrzenie pism jako zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ze wskazanych powyżej przyczyn formalnych konieczne było również uchylenie ocenianego w niniejszym postępowaniu zażaleniowym – postanowienia z 27 kwietnia 2023 r., znak: 0610-SEE-2.7113.49.2023.54 wydanego w przedmiocie zarzutów z 20 kwietnia 2023 r. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Ponownie rozpatrując sprawę zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, organ egzekucyjny, w postępowaniu tym łącznie z zarzutami z 20 kwietnia 2023 r. winien rozpatrzyć również wszystkie pisma: ,,Zarzuty (...) i "Skargi (..,)", które skarżąca złożyła w zakresie dotyczącym poszczególnych czynności opisu i oszacowania nieruchomości jako zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, łącznie z zarzutami zgłoszonymi pismem z 20 kwietnia 2023 r. w tym samym przedmiocie, w trybie art. 110 u u.p.e.a. Przechodząc do merytorycznej oceny postanowienia organu egzekucyjnego w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, organ odwoławczy stwierdził, że jego uchylenie jest konieczne z następujących powodów. Po pierwsze, w uzasadnieniu postanowienia organ egzekucyjny nie odniósł się merytorycznie do wszystkich zgłoszonych zarzutów. W zarzutach z 20 kwietnia 2023 r., które skarżąca w całości podtrzymała w zażaleniu, oprócz tych wymienionych w punktach 1 – 7, odnoszących się wprost do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 6 kwietnia 2023 r. oraz operatu szacunkowego z 16 lutego 2023 r., podniosła również brak uprawnienia organu do dokonania czynności opisu i oszacowania, brak przeprowadzenia prawidłowych oględzin nieruchomości oraz brak prawidłowego tytułu wykonawczego. Zarzuty te w przedstawionej w uzasadnieniu postanowienia ocenie organu egzekucyjnego zostały całkowicie pominięte, co uniemożliwia organowi odwoławczemu kontrolę tego rozstrzygnięcia. Uzasadnienie zaskarżonego postanowienia uznano za niepełne, a w konsekwencji – za naruszające art. 124 § 2 k.p.a. i wymagające uzupełnienia w tym zakresie. Po drugie, operat szacunkowy z 16 lutego 2023 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, na podstawie którego organ egzekucyjny dokonał opisu i oszacowania wartości nieruchomości zawiera braki i niejasności, wymagające wyjaśnienia i uzupełnienia. Organ odwoławczy wskazał w tej części, że zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Wynik końcowy przedstawia wartość wycenianej nieruchomości. Stosownie zaś do art. 110 s § 2 u.p.e.a., co do wartości szacowanej nieruchomości wymagane jest wskazanie oddzielnie wartości: 1) gruntów, 2) obiektów budowlanych oraz 3) przynależności i pożytków. Dowód z operatu szacunkowego podlega, tak jak każda inna opinia, ocenie organu administracji publicznej na podstawie art. 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy oraz nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz, czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (wyrok WSA w Krakowie z dnia 11 grudnia 2017 r., I SA/Kr 833/17). W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek braków lub błędów organ powinien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii (por. wyrok NSA z 23 lutego 2021 r., FSK 2284/21). Zdaniem organu odwoławczego, operat szacunkowy z 16 lutego 2023 r. budzi wątpliwości co do prawidłowości dokonanych w nim obliczeń. Występuje bowiem niezgodność co do przyjętych wag cech rynkowych, wykorzystywanych dla określenia wartości nieruchomości. Określone w pkt 9.4 operatu w tabeli nr 2 wagi procentowe poszczególnych cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości odpowiednio: 1) powierzchnia działki – 10%, 2) rok budowy budynku – 30%, 3) powierzchnia budynku – 30%, 4) architektura/estetyka budynku – 20% i 5) zagospodarowanie działki – 10%, dających łącznie 100%, nie odpowiadają wagom procentowym tych cech przyjętych przez biegłego przy obliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, wykazanych w tabeli nr 5 pkt 9.7 operatu (stwierdzono różnice odnośnie cech z poz. 2, 3 i 4). Różnice te mają bezpośredni wpływ na ustalony zakres kwotowy danej cechy i wartości poprawek kwotowych, o które skorygowano ceny transakcyjne (jednostkowe) nieruchomości porównywanych z nieruchomością wycenianą i następnie wyliczono wartość rynkową 1 m2 powierzchni budynku przyjętą do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego w operacie szacunkowym brak jest też wyszczególnieniawartości wszystkich obiektów budowlanych, znajdujących się na działce nr [...]. W operacie, wartość obiektów budowlanych (budynek mieszkalny z przyłączami) określono w kwocie 1.263.850 zł. W pozycji tej podano wyłącznie wartość budynku mieszkalnego z przyłączami, nie uwzględniono natomiast wartości innych obiektów budowlanych. Z przedstawionego zaś w operacie opisu nieruchomości i jej infrastruktury oraz załączonej dokumentacji fotograficznej wynika, że na działce znajduje się także murowany basen, co odnotował również organ egzekucyjny w protokole z 16 lutego 2023 r. z oględzin nieruchomości. Przy określeniu wartości nieruchomości, w pozycji wartości obiektów budowlanych winna być zatem oddzielnie podana wartość każdego z tych obiektów. W tym kontekście zarzuty skarżącej co do przyjęcia zaniżonej wartości wycenianej nieruchomości wymagają ponownego przeanalizowania przez organ egzekucyjny, natomiast dla uznania, że operat szacunkowy z 16 lutego 2023 r. może stanowić wiarygodny dowód w sprawie konieczne jest przeprowadzenie przez organ I instancji postępowania wyjaśniającego z rzeczoznawcą majątkowym w zakresie stwierdzonych braków i niejasności, celem ich wyjaśnienia i uzupełnienia oraz uzyskania jego stanowiska w zakresie zarzutów odnoszących się wprost do operatu szacunkowego. W skardze do Sądu skarżąca – wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia i umorzenie w całości postępowania egzekucyjnego – zarzuciła, że rozstrzygnięcie organu jest błędne, gdyż po uchyleniu postanowienia Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie z dnia 27 kwietnia 2023 r. znak: 0610- SEE-2.7113.49.2023.54 postępowanie egzekucyjne prowadzone na podstawie tytułów należało umorzyć w całości, a nie przekazywać sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. W jej ocenie wynika to z faktu wydania przez NSA w Warszawie wyroków z dnia 9 sierpnia 2023 r. w sprawach: III FSK 1094/22, III FSK 1095/22, III FSK 1272722 oraz III FSK 1273/22, gdyż na ich mocy odpadła materialna podstawia wystawienia tytułów wykonawczych. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy, wnosząc o jej oddalenie, podtrzymał swoją dotychczasową argumentację. Wyraził też stanowisko, że w sytuacji, gdy wskazane przez skarżącą wyroki NSA w sprawach o sygn. akt: III FSK 1094/22, III FSK 1095/22, III FSK 1272/22 oraz III FSK 1273/2 zostały wydane w dniu 9 sierpnia 2023 r., a więc po dacie wydania zaskarżonego postanowienia (3 sierpnia 2023 r.), okoliczność ta pozostaje bez wpływu na treść zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone postanowienie prawa nie narusza. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli Sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstawy do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm., zwanej dalej: "p.p.s.a."), tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Przedmiotem kontroli Sądu w sprawie niniejszej jest zaskarżone postanowienie organu odwoławczego z dnia 3 sierpnia 2023 r. znak: 0610-SEE-2.7113.49.2023.52 uchylające w całości postanowienie organu egzekucyjnego z 27 kwietnia 2023 r., znak 0610-SEE-2.7113.49.2023.54 w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów J. K. z 20 kwietnia 2023 r. na przeprowadzenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości i przekazujące sprawę do ponownego rozpatrzenia. Wskazać należy, że stosownie do art. 124 § 2 k.p.a. postanowienie powinno zawierać uzasadnienie faktyczne i prawne, jeżeli służy na nie zażalenie lub skarga do sądu administracyjnego oraz gdy wydane zostało na skutek zażalenia na postanowienie. Prawidłowo zredagowane pod względem merytorycznym i prawnym uzasadnienie jest istotne z uwagi na zasadę przekonywania wyrażoną w art. 11 k.p.a. W uzasadnieniu organ administracji jest zobowiązany wyjaśnić stronom zasadność przesłanek, którymi kierował się przy załatwianiu sprawy. Jest to element decydujący o przekonaniu strony co do trafności i słuszności przyjętego rozstrzygnięcia. Zasada przekonywania nie zostanie zrealizowana, gdy organ pominie milczeniem niektóre twierdzenia lub nie odniesie się do faktów istotnych dla sprawy. Takie działanie organu pozostaje w sprzeczności także z wyrażoną w art. 8 k.p.a. zasadą pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej. W kontekście tych standardów za uzasadnione należy uznać stanowisko organu odwoławczego, jeśli stwierdził on, że organ egzekucyjny w wydanym postanowieniu nie odniósł się do wszystkich zarzutów skarżącej, wyartykułowanych w piśmie z dnia 20 kwietnia 2023 r., w szczególności co do braku uprawnienia organu do dokonania czynności opisu i oszacowania, braku przeprowadzenia prawidłowych oględzin nieruchomości oraz braku prawidłowego tytułu wykonawczego. Zdaniem Sądu, organ odwoławczy prawidłowo też po dokonaniu analizy i oceny przyjętego w sprawie dowodu z operatu szacunkowego, wskazał na braki i niejasności co do spełnienia wymogów z art. 110s § 2 u.p.e.a., a także powziął wątpliwości co do prawidłowości dokonanych w nim obliczeń ze względu na występującą niezgodność co do przyjętych wag cech rynkowych wykorzystanych dla określenia wartości nieruchomości. Organ odwoławczy wyjaśnił swoje wątpliwości co do operatu szacunkowego i w konsekwencji ocenił, że miały one istotny wpływ na wynik rozstrzygnięcia w sprawie zarzutów. W jego ocenie, operat szacunkowy z 16 lutego 2023 r. budzi wątpliwości co do prawidłowości dokonanych w nim obliczeń. W operacie tym występuje bowiem niezgodność co do przyjętych wag cech rynkowych wykorzystywanych dla określenia wartości nieruchomości. W pkt 9.4 operatu w tabeli nr 2 określono wagi procentowe poszczególnych cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości (powierzchnia działki – 10%, rok budowy budynku – 30%, powierzchnia budynku – 30%, architektura/estetyka budynku – 20% oraz zagospodarowanie działki – 10%, łącznie 100%). Jednak wskazane wartości nie odpowiadają wagom procentowym tych cech, przyjętych przez biegłego przy obliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, wykazanych w tabeli nr 5 pkt 9.7 operatu – różnice dotyczą roku budowy, powierzchni budynku oraz jego architektury i estetyki. Różnice te – w ocenie organu odwoławczego – miały bezpośredni wpływ na ustalony zakres kwotowy danej cechy i wartości poprawek kwotowych, o które skorygowano ceny transakcyjne (jednostkowe) nieruchomości porównywanych z nieruchomością wycenianą, a następnie wyliczono ich wartość rynkową 1 m2 powierzchni budynku przyjętą do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego, w operacie szacunkowym brak jest też wyszczególnienia, zgodnie z treścią art. 110 s § 2 u.p.e.a. wartości wszystkich obiektów budowlanych znajdujących się na działce nr [...]. W operacie wartość obiektów budowlanych (budynek mieszkalny z przyłączami) określono w kwocie 1.263.850 zł. W pozycji tej podano wyłącznie wartość budynku mieszkalnego z przyłączami, pomijając wartości innych obiektów budowlanych. Tymczasem z przedstawionego w operacie opisu nieruchomości i jej infrastruktury oraz załączonej dokumentacji fotograficznej wynika, że na działce znajduje się także murowany basen, co odnotował również organ egzekucyjny w protokole z 16 lutego 2023 r.. Przy określeniu wartości nieruchomości, w pozycji wartości obiektów budowlanych winna być zatem oddzielnie podana wartość każdego z tych obiektów. W tym kontekście zarzuty skarżącej co do przyjęcia zaniżonej wartości wycenianej nieruchomości niewątpliwie wymagają ponownego przeanalizowania przez organ egzekucyjny, natomiast dla uznania, że operat szacunkowy z 16 lutego 2023 r. może stanowić wiarygodny dowód w sprawie, niezbędne jest przeprowadzenie przez organ I instancji postępowania wyjaśniającego z rzeczoznawcą majątkowym w zakresie stwierdzonych braków i niejasności celem ich wyjaśnienia i uzupełnienia oraz uzyskania jego stanowiska w zakresie zarzutów odnoszących się wprost do operatu szacunkowego. W kontekście powyższego zarzut w zakresie naruszenia art. 138 § 2 k.p.a. trafnie uznano za nieuzasadniony, albowiem zasadnie oceniono, że wyjaśnienie przez rzeczoznawcę majątkowego wskazanych zastrzeżeń jest niezbędne. W ocenie Sądu bez znaczenia i wpływu na ocenę zaskarżonego postanowienia pozostaje powoływany fakt wydania przez NSA w Warszawie w dniu 9 sierpnia 2023 r. wyroków w sprawach III FSK 1094/22, III FSK 1095/22, III FSK 1272/22 oraz III FSK 1273/22, z tego względu, że okoliczności te zaistniały już po dacie wydania zaskarżonego postanowienia (3 sierpnia 2023 r.) i nie mogły być w tej dacie znane zarówno organom, jak i samej skarżącej. Ubocznie należy wskazać, że jak podał organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę, organ egzekucyjny w dniu 28 sierpnia 2023 r. po ponownym rozpatrzeniu sprawy zarzutów wydał w tym przedmiocie postanowienie nr 0610-SEE-2.7113.49.2023.118, uznając je i uchylił czynność opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Sąd nie podziela stanowiska skarżącej, jakoby organ odwoławczy po uchyleniu postanowienia organu egzekucyjnego oddalającego skargę na czynności egzekucyjne winien umorzyć w całości prowadzone postępowanie egzekucyjne. Rozstrzygnięcie w sprawie zarzutów odnosi się bowiem wyłącznie do prawidłowości przeprowadzenia czynności podjętych na etapie opisu oraz oszacowania wartości nieruchomości i wywiera skutki w zakresie prowadzonej w tym przedmiocie egzekucji. Z tych wszystkich względów, skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.