II SA/Ke 154/23

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Kuza, Sędziowie Sędzia WSA Beata Ziomek, Sędzia WSA Krzysztof Armański (spr.), protokolant Starszy inspektor sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi J. N. na decyzję Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 2 stycznia 2023 r. znak: SPN.IX.7570.2.45.2022 w przedmiocie ustalenia odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. oddala skargę. UZASADNIENIE Decyzją z 2 stycznia 2023 r. znak: SPN.IX.7570.2.45.2022 Wojewoda Świętokrzyski utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Kielce z 2 września 2022r. znak: GN-IV.6833.3.334.2022.EW w przedmiocie ustalenia odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Ostateczną decyzją z 10 grudnia 2021 r. (zwaną dalej "decyzją zrid") Prezydent Miasta Kielce zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn.: "Kielecki Rower Miejski - zadanie I - Budowa i przebudowa ścieżek rowerowych ul. [...] - od ul. [...] - w systemie zaprojektuj i wybuduj", obejmując nią m.in. nieruchomości położone w obrębie [...], oznaczone jako działki nr A o pow. 0,0003 ha oraz nr F o pow. 0,0086 ha. W wymienionej wyżej decyzji zatwierdzono podział nieruchomości położonych w obrębie [...], oznaczonych jako działki: - nr B na działki: nr A o pow. 0,0003 ha i nr D, - nr C na działki: nr F o pow. 0,0086 ha i nr E. Prezydent Miasta Kielce, ustalając stan prawny ww. nieruchomości na dzień ostateczności decyzji zrid, wskazał że właścicielem tych nieruchomości jest Gmina Kielce, a użytkownikami wieczystymi są I. i J. małż. N. Decyzją z 2 września 2022 r., wydaną na podstawie art. 12 ust. 4a, 4d, 4f, 5, art. 18 ust. 1, 1a, 1e, 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 176 ze zm.) - zwanej dalej "specustawą drogową", organ I instancji: I. ustalił odszkodowanie w wysokości 44.153 zł za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, położonych w Kielcach przy ul. [...], oznaczonych jako działki nr A o pow. 0,0003 ha oraz nr F o pow. 0,0086 ha, obręb 0006, ujawnionych we wskazanych księgach wieczystych, które wygasło na podstawie decyzji zrid z dniem uostatecznienia się tej decyzji, tj. z dniem 11 stycznia 2022 r., kiedy to nieruchomość ta stała się własnością Miasta Kielce na prawach powiatu; II. przyznał odszkodowanie ustalone w punkcie I decyzji na rzecz dotychczasowych współużytkowników wieczystych nieruchomości tj.: I. i J. małż. N.; III. zobowiązał Prezydenta Miasta Kielce - Dyrektora Miejskiego Zarządu Dróg w Kielcach do wypłaty odszkodowania zgodnie z pkt II, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna. W odwołaniu od powyższej decyzji J. N. podtrzymał uwagi zgłoszone w trakcie postępowania przed organem I instancji w piśmie z 6 czerwca 2022 r. co do zaniżenia odszkodowania, wynikającego z zaniżenia wartości nieruchomości w stosunku do faktycznej wartości rynkowej, złego doboru metody wyceny nieruchomości oraz wadliwej, nierzetelnej i nieprzekonującej wyceny. Wojewoda Świętokrzyski, utrzymując w mocy zakwestionowane rozstrzygnięcie, stwierdził że postępowanie odszkodowawcze zostało przeprowadzone prawidłowo, zgodnie z przepisami prawa materialnego oraz innymi zasadami wyrażonymi w K.p.a. Prezydent Miasta Kielce zebrał i rozpatrzył materiał dowodowy, informował strony postępowania o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, wyjaśnił podczas rozprawy z udziałem biegłego sposób oszacowania ruchomości, a rozstrzygnięcie zostało uzasadnione w zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy, przywołując przepisy stanowiące podstawę prawną orzekania, podkreślił że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy. Rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny, ustaliła że na dzień wydania decyzji zrid zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Kielce (zwanym dalej "Studium"), zatwierdzonym uchwałą nr 580/2000 Rady Miejskiej w Kielcach z dnia 26 października 2000 r. ze zm., działki: nr B oraz nr C położone były na terenie oznaczonym jako "tereny zabudowy mieszkaniowej z przewagą zabudowy wysokiej intensywności z usługami ogólnomiejskimi podstawowymi". Dla przedmiotowych działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Biegła, mając na uwadze art. 134 ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", oraz przepisy § 3 ust. 2, § 26 ust. 3 i § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555), zwanego dalej "rozporządzeniem", a także przedmiot, zakres i cel wyceny dla potrzeb oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, dokonała analizy rynku nieruchomości gruntowych w okresie od 1 stycznia 2020 r. do daty sporządzania opracowania. Przedmiotem badania były transakcje kupna-sprzedaży dotyczące nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu własności i prawa użytkowania wieczystego, położonych na terenie miasta Kielce tj.: przeznaczonych i nabywanych na cele komunikacyjne - drogowe (zwane dalej nieruchomościami drogowymi), ze względu na alternatywny sposób użytkowania wynikającego z przeznaczenia nieruchomości określonego decyzją zrid (art. 134 ust. 4 u.g.n.), ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości w północnej jego części, na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, ze względu na dotychczasowy sposób użytkowania nieruchomości wycenianej (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Autorka operatu zbadała rynek nieruchomości drogowych jako przedmiot własności, stwierdzając że ceny jednostkowe gruntów o takim przeznaczeniu zawierają się w granicach od 168 zł/m2 do 265 zł/m2, natomiast w badanym okresie nie dokonano żadnej transakcji dotyczącej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego. W wyniku badania rynku nieruchomości położonych na terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej rzeczoznawca stwierdziła, że nie odnotowano transakcji dotyczących nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i podobnych do nieruchomości wycenianej pod względem stanu prawnego, tj. nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania o takiej samej wysokości stawki opłaty rocznej i podobnego okresu użytkowania wieczystego. Wystąpiły natomiast transakcje w północno-środkowej części Kielc, dotyczące gruntów niezabudowanych jako przedmiotu prawą własności, których ceny jednostkowe gruntu o takim przeznaczeniu mieszczą się w przedziale od 494 zł/m2 do 706 zł/m2. Na badanych rodzajowo rynkach nie odnotowano żadnych transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej pod względem stanu zagospodarowania, tzn. nieruchomości z podobnymi częściami składowymi, więc nie było możliwe określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości tj. praw do gruntu wraz z jego częściami składowymi – ponieważ tego rodzaju nieruchomości nie wystąpiły w obrocie. W rezultacie biegła określiła wartość odtworzeniową nieruchomości, na którą składa się wartość rynkowa gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wskazując cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz określiła ich wagi: położenie, lokalizacja (waga cechy 30%), dojazd (20%), stan otoczenia, sąsiedztwo (30%) i stan zagospodarowania (20%). Z utworzonego zbioru nieruchomości wybrała trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Porównała nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi, wskazując zakres kwotowy poprawek wynikających z odmienności cech i różnicy ich wag oraz uwzględniła przyjęte poprawki odpowiadające charakterystyce wycenianej nieruchomości, po czym określiła średnią jednostkową wartość rynkową prawa własności na kwotę 595,50 zł/m2. Z uwagi na fakt, że najwyższa jednostkowa cena transakcyjna nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe wynosi 265 zł/m2 i jest niższa od jednostkowej skorygowanej ceny transakcyjnej gruntu wycenianego wynoszącej 595,50 zł/m2 (obliczonej w oparciu o transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, położonymi na terenach zabudowy), biegła – mając na uwadze art. 134 ust. 3-4 u.g.n., tj. tzw. "zasadę korzyści dla wywłaszczanego", przyjęła wartość rynkową nieruchomości oszacowaną według dotychczasowego sposobu użytkowania zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości wynikającym ze Studium. W rezultacie wartość rynkowa prawa własności gruntu została oszacowana na łączną kwotę 53 000 zł, w tym za działkę nr F o pow. 0,0086 ha - 51 213 zł, za działkę nr A o pow. 0,0003 ha - 1 787 zł. Do określenia wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu, biorąc pod uwagę powyżej opisane ustalenia, oraz brak możliwości ustalenia wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, do określenia wartości nieruchomości wycenianej zastosowano przepisy § 29 ust. 3 rozporządzenia, zgodnie z którym "wartość rynkową nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, określa się jako iloczyn wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego". Wartość prawa użytkowania wieczystego biegła oszacowała w oparciu o ww. regulacje jako iloczyn wartości prawa własności gruntu (działki: nr F - 51213 zł i nr A - 1787 zł, tj. 595,50 zł/m2) i współczynnika korygującego (dla działki: nr F - 0,77525 i nr A - 0,613636) na łączną kwotę 40 800 zł (w zaokrągleniu do pełnych złotych), w tym: - za działkę nr A o pow. 0,0003 ha - 1 097 zł czyli 366 zł za 1 m2 prawa użytkowania wieczystego, za działkę nr F o pow. 0,0086 ha - 39 703 zł czyli 462 zł za 1 m2 prawa użytkowania wieczystego. Natomiast wartość składników budowlanych wraz z trawnikiem oszacowano na łączną kwotę 3.353 zł. Na rozprawie administracyjnej w dniu 15 lipca 2022 r. w Urzędzie Miasta Kielce w sprawie ustalenia odszkodowania za wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na ww. nieruchomości rzeczoznawca majątkowy: 1. wyjaśniła, że działki wycenione położone są w północnej części miasta Kielce, w odległości ok. 2,5 km od jego centrum, w strefie pośredniej i według studium przeznaczone są pod "zabudowę mieszkaniową z przewagą zabudowy wysokiej intensywności z usługami ogólnomiejskimi podstawowymi", natomiast działki wskazane przez J. N. położone są w strefie centralnej miasta i przeznaczone są: - działka przy ul. Planty - tereny zabudowy o głównej funkcji usług ogólnomiejskich metropolitarnych oraz mieszkaniowej (według studium); działka przy ul. Piotrkowskiej - tereny śródmiejskiej zabudowy usługowej, mieszkalnej (mpzp UM5); działka przy ul. Bodzentyńskiej - tereny usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (mpzp UM7). 2. zwróciła uwagę na wymogi dot. "nieruchomości podobnej" zdefiniowanej w art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym przez "nieruchomość podobną" należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, 3. udzieliła informacji, że ceny uzyskane w drodze przetargu nie mogły być źródłem informacji o cenie transakcyjnej, jeżeli odbiegają one o więcej niż 20% od przeciętnych cen transakcyjnych za nieruchomości podobne na przyjętym rynku lokalnym (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Ww. transakcje odbiegają o ponad 20 %, a zatem nie mogły być źródłem informacji o cenach, ponadto są cenami brutto (zawierają VAT), natomiast wartość określona w sporządzonym operacie nie zawiera podatku VAT. Ocena cechy rynkowej "położenie" jako "średnio korzystna" wynika z porównania tej samej cechy nieruchomości porównawczych. Jest to gradacja cechy położenia i jest odnoszona do przyjętych nieruchomości do porównania. Bardziej korzystne są, jeśli chodzi o położenie, nieruchomości zlokalizowane w pobliżu Zalewu Kieleckiego. Obecny na rozprawie J. N. stwierdził, że nie zgadza się ze sporządzoną wyceną, w tym z przyjętymi do porównania nieruchomościami położonymi przy ul. Klonowej, podkreślając że powinny być wzięte pod uwagę nieruchomości z centrum miasta. Jako przykładowe nieruchomości wskazał wystawione do sprzedaży przez UM Kielce działki przy ul. Duńskiej, ul. Zagórskiej i przy ul. Orląt Lwowskich za ok. 1 000 zł za m². W piśmie z 15 listopada 2022 r. biegła udzieliła odpowiedzi na wezwanie organu odwoławczego z 19 października 2022 r., podtrzymując swoją opinię w zakresie przeprowadzonej analizy rynku, przyjętych nieruchomości do porównań i trendu czasowego, wyjaśniając że: w punkcie 7 operatu szacunkowego dokonała opisu przebadanych dwóch rodzajów (segmentów) rynków nieruchomości w przyjętym okresie czasu, ze względu na przeznaczenie nieruchomości wycenianej, a następnie po szczegółowej analizie występujących na tych rynkach transakcji, do bezpośredniego porównania i dalszych obliczeń przyjęła nieruchomości wymienione w tabelach nr 1 i nr 2 w pkt 9 opracowania; cechy rynkowe i ich gradacje (stopniowanie cechy) zostały przedstawione w operacie szacunkowym (pkt 9.1.1), a ich ilość i stopniowanie wynika z różnorodności nieruchomości porównawczych i ich cech oraz oceny nieruchomości wycenianej w porównaniu z nieruchomościami z danego rodzaju rynku (segmentu rynku); jednym z kryteriów doboru transakcji wykorzystanych do określenia wartości nieruchomości w podejściu porównawczym jest zasada podobieństwa nieruchomości, o czym stanowi treść art. 153 ust. 1 u.g.n.; z ww. przepisu jednoznacznie wynika, że pojęcie nieruchomości podobnej nie oznacza identycznej, dlatego cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej uwzględnia się poprzez odpowiednią korektę ceny; przyjęte do bezpośredniego porównania z działką wycenianą nieruchomości, wskazane w tabeli nr 1 na str. 10 opracowania, posiadają "korzystne" tj. lepsze położenie - lokalizację (1. stopień gradacji tej cechy - nieruchomości te leżą w bliskim sąsiedztwie zalewu, po zachodniej stronie ul. Klonowej) w porównaniu z nieruchomością wycenianą, która ma położenie gorsze tj. "średnio korzystne" (2. stopień gradacji tej cechy), opisane jako "pozostałe" tj. nieleżące w sąsiedztwie zalewu; przyjęcie oceny nieruchomości wycenianej pod kątem cechy rynkowej "stan otoczenia (sąsiedztwo)" na poziomie "średnio korzystne" jest właściwe, ponieważ gradacja tej cechy dla nieruchomości porównawczych z tabeli nr 1 jest dwustopniowa tzn. że wśród nieruchomości porównawczych wymienionych w tej tabeli są nieruchomości, które w porównaniu z nieruchomością wycenianą, mają lepszy stan otoczenia i sąsiedztwo; stan tej cechy przypisany nieruchomości wycenianej wynika z oceny stopnia tej cechy w porównaniu z nieruchomościami przyjętymi do porównania; w ich bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się tereny zabudowane budynkami mieszkalno-usługowymi (funkcja podstawowa - mieszkaniowa wielorodzinna); dwustopniowa gradacja cechy "stan otoczenia", rozumianego jako "sąsiedztwo", wynika z oceny tego sąsiedztwa zarówno nieruchomości porównawczych jak i nieruchomości wycenianej; przepisy prawa nie narzucają ograniczeń dotyczących okresu badania rynku i pozostawiają dobór tego okresu rzeczoznawcy majątkowemu – zgodnie z § 26 ust. 3 rozporządzenia, który stanowi, że "rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków"; do oceny biegłej należy, które transakcje sprzedaży dot. nieruchomości z przeanalizowanego okresu uzna za wiarygodne, spełniające warunki transakcji rynkowych i przyjmie je do bezpośredniego porównania z nieruchomością wycenianą; ważne jest natomiast, aby nieruchomości te spełniały wymóg nieruchomości podobnych, a występujące między nimi różnice w zakresie tego podobieństwa zostały odpowiednio skorygowane; rynek nieruchomości jest rynkiem mniej efektywnym niż np. rynek papierów wartościowych i nie odwzorowuje w cenach wszystkich zmian zachodzących na tym rynku; najważniejszą przesłanką zmiany cen nieruchomości gruntowych jest popyt budowlany oraz inwestycyjny związany z ochroną oszczędności; nieruchomość gruntowa tradycyjnie postrzegana jest jako względnie bezpieczna inwestycja, przy realnie ujemnych stopach procentowych w ostatnich latach, a także w perspektywie dłuższego okresu wysokiej inflacji; niepewność ochrony oszczędności przez inwestowanie w nieruchomości, powstała po inwazji Rosji na Ukrainę, bowiem w warunkach ryzyka wojny, wyżej cenione stają się aktywa bardziej płynne tj. waluty, złoto, kamienie szlachetne; w ocenie instytucji finansowych badających zachowania rynku nieruchomości w takich warunkach, w perspektywie średnioterminowej, konsekwencją niepewności jest przejściowe wyhamowanie na rynku tzw. "transakcyjności działek" (brak na tym rynku transakcji), przy braku spadku i tak już wysokich cen gruntu; nie zrezygnowała z obliczenia trendu czasowego i uwzględnienia jego wyniku przy określaniu wartości nieruchomości wycenianej wskazując, że informacje dotyczące wyniku obliczeń zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu znajdują się w punkcie "9. Określenie wartości prawa własności gruntu" operatu; w celu ustalenia ilościowego wpływu czasu na ceny transakcyjne nieruchomości wybrano te, które w wyróżnionych parach posiadają możliwie identyczne wartości atrybutów (cech), a różnią się w sposób istotny tylko datą transakcji; dla określenia zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, zastosowała sposób interwałowy dla wybranych 3 par nieruchomości, a w wyniku dokonanych obliczeń (średnia z tych par) stwierdziła, że dla nieruchomości o podobnym przeznaczeniu współczynnik ten wyniósł +0,36% / rok. W związku z tym przesunięcie transakcji w czasie ma bardzo mały (wręcz niezauważalny) wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do porównania i może być pominięty; w zakresie zarzutów odwołania – że są tożsame z zastrzeżeniami wniesionymi w toku postępowania prowadzonego przez organ I instancji i odniosła się do nich podczas rozprawy administracyjnej; natomiast odnośnie postulowanego przez stronę ewentualnego zastosowania innych metod wyceny, wyjaśniła że jest to bezpodstawne, bowiem wskazała ją w punkcie 8 operatu szacunkowego; opisano tam zarówno przepisy regulujące określanie wartości nieruchomości do celu ustalenia odszkodowania, jak i sposób wyceny. W piśmie z 30 listopada 2022 r. J. N. poinformował, że nie zgadza się z wyceną nieruchomości, kwestionując porównanie nieruchomości wycenianej ("leżącej przy [...]) do nieruchomości przy ul. Klonowej, jak również ponownie wskazując na nieruchomości sprzedane przez Urząd Miasta Kielce w 2021 r. w lokalizacjach, w jego opinii, równie atrakcyjnych jak nieruchomości wyceniane (ul. Duńska, ul. Zagórska i ul. Orląt Lwowskich) jako nieprzyjęte do porównania. W kolejnym piśmie, przedstawionym 27 grudnia 2022 r., biegła podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko, wyjaśniając ponadto, że ul. [...] posiada [...]. Przebiega przez następujące strefy miasta: centralną, śródmiejską, pośrednią i peryferyjną. Natomiast działki będące przedmiotem wyceny, objęte sporządzonym operatem szacunkowym, a także nieruchomości przyjęte do bezpośredniego porównania z działkami wycenianymi położone są w tym samym obrębie ewidencyjnym, w tej samej strefie miasta tj. strefie pośredniej. Jeśli chodzi zaś o wskazane przez stronę nieruchomości wystawione przez Gminę Kielce do sprzedaży (powyżej 1 000 zł za 1 m²), to dane te nie są informacjami, które mogłyby być wykorzystane do niniejszej wyceny. Biegły czerpie z umów kupna-sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego, z zachowaniem wymogów wynikających z przepisów § 5 ust. 1-3 rozporządzenia. Organ II instancji, odnosząc się do zarzutów odwołania J. N.: 1. podkreślił, że ani strona postępowania ani organ nie może wskazywać nieruchomości, które rzeczoznawca powinna przyjąć do porównań lub odrzucić; o podobieństwie nieruchomości decyduje biegła, która posiada w tym zakresie niezbędną wiedzę i doświadczenie, a także dysponuje informacjami, zdobytymi w wyniku przeprowadzonych badań i analizy rynku; ponadto biegła ustaliła, że "data określenia wartości" nieruchomości to 29 marca 2022 r. (str. 4 operatu), a transakcje wskazane na stronie 10 wyceny, na które powołuje się odwołujący są z dat: 29 maja 2020 r., 2 lipca 2020 r., 15 grudnia 2020 r. i 5 lutego 2021 r. – czyli wszystkie mieszczą się w okresie 2 lat wstecz od dnia wyceny i są nie tylko i wyłącznie z 2020 r.; z kolei nieruchomości przy ul. Piotrkowskiej i ul. Bodzentyńskiej nie można uznać za nieruchomości podobne do wycenianych z uwagi na ich przeznaczenie zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego a niewynikające z zapisów studium; 2. co do przytoczonych w odwołaniu cen nieruchomości z ogłoszeń sprzedaży nieruchomości (ul. Duńska, ul. Zagórska czy ul. Orląt Lwowskich) – podzielił stanowisko biegłej, że nie mogły one być źródłami informacji o cenach transakcyjnych przy wycenie nieruchomości – stosownie do art. 155 u.g.n. który szczegółowo określa, co może być źródłem informacji o cenach rynkowych nieruchomości i wyceny, a ogłoszenia nie mogą być źródłem informacji o cenach rynkowych nieruchomości; do wyceny nieruchomości rzeczoznawca może przyjąć transakcje, które były przedmiotem obrotu rynkowego, czyli takie, które pochodziły z aktów notarialnych kupna-sprzedaży nieruchomości; 3. odnośnie ewentualnej utraty korzyści spowodowanej pomniejszeniem o 89 m² działki, która objęta jest umową dzierżawy do 2025 r., "co w przypadku jej ewentualnej przyszłej zabudowy, ograniczy to do minimum, powodując znaczną utratę jej wartości", wyjaśnił że ewentualne utracone korzyści oraz utrudnienia w realizacji potencjalnych planów inwestycyjnych na przedmiotowej nieruchomości nie mogą być przedmiotem wyceny i wydanej w niniejszej sprawie decyzji ustalającej odszkodowanie; zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa organ ustala odszkodowanie wyłącznie za utracone prawo własności nieruchomości znajdującej się w liniach rozgraniczających teren inwestycji, tj. wycenie może podlegać jedynie grunt na przedmiotowej działce (wraz ze składnikami roślinnymi i budowlanymi); przedmiotowy zarzut (dotyczący strat spowodowanych utratą dochodu z dzierżawy nieruchomości) nie może być przedmiotem niniejszego postępowania, użytkownik wieczysty może dochodzić swoich roszczeń w ramach postępowania cywilnego. Wojewoda Świętokrzyski, rozpatrując zgromadzony materiał dowodowy, w szczególności ww. operat szacunkowy, wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego z rozprawy administracyjnej oraz zawarte w pismach z 15 listopada 2022 r. i z 20 grudnia 2022 r., stwierdził że brak jest podstaw do zakwestionowania prawidłowości oszacowania wartości prawa użytkowania wieczystego wycenianej nieruchomości. Biegła prawidłowo dokonała ustalenia przeznaczenia nieruchomości, opierając się na zapisach w Studium i uwzględniając w tym zakresie określone w art. 154 u.g.n. zasady ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Działki nr F oraz A, zgodnie z zapisami w Studium, położone były "na terenie oznaczonym jako tereny zabudowy mieszkaniowej z przewagą zabudowy wysokiej intensywności z usługami ogólnomiejskimi podstawowymi". Z art. 134 ust. 4 u.g.n., wynika, że jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. Badając zasadę korzyści, biegła dokonała analizy transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi, zgodnie z celem wywłaszczenia, oraz transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę według sposobu użytkowania aktualnego na dzień wydania decyzji zrid, wynikającego ze Studium. Biegła prawidłowo, uwzględniając wymogi art. 134 ust. 3-4 u.g.n., za zasadne uznała dokonanie wyceny w oparciu o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę. Przytaczając § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 7 i pkt 8 rozporządzenia oraz art. 157 i art. 175 ust. 1 u.g.n. Wojewoda podkreślił, że organ I instancji na podstawie pisma Miejskiego Zarządu Dróg w Kielcach z 7 kwietnia 2022 r. ustalił, że w niniejszej sprawie nie ma zastosowania art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej, jak również zaliczył określoną w operacie szacunkowym wartość składników budowlanych wraz trawnikiem na poczet ustalanego odszkodowania dla byłego użytkownika wieczystego nieruchomości. Organ odwoławczy zauważył również, że na podstawie aktu notarialnego z 19 października 2011 r. ustalono, że J. N. wraz z żoną nabyli od Świętokrzyskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Kielcach prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonych jako działki nr B o pow. 0,0069 ha i nr C o pow. 0,0418 ha (tj. o łącznej pow. 487 m2 ) za kwotę 73.923 obejmującą podatek VAT w stawce 23%, czyli po 151 zł/m2. Domaganie się obecnie przyjęcia do porównań nieruchomości niepodobnych lub kupowanych przez inwestorów w celach komercyjnych oraz ustalenia ceny kilka razy wyższej od ceny nabycia pomimo, iż nieruchomość została przejęta na realizację celu publicznego, jest nieuzasadnione. Końcowo organ wskazał, że jeśli strona miała zastrzeżenia co do prawidłowości wykonanej wyceny, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tuj operatu – na podstawie art. 157 u.g.n. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach J. N. zarzucił decyzji organu odwoławczego naruszenie przepisów o postępowaniu administracyjnym, dające podstawę do wznowienia, domagając się uchylenia tego rozstrzygnięcia i przekazania sprawy do rozpatrzenia organowi I instancji oraz zasądzenia na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania. Strona kwestionuje zabranie 89 m² z działki, której powierzchnia wynosiła 484 m2, podkreślając że tym samym pozostałe 395 m2 działki znacznie straciło na wartości. Natomiast za nieruchomość przejętą na cel publiczny powinno być wypłacone słuszne odszkodowanie, które będzie stanowiło "wartość rynkową zabieranej działki", co w niniejszym przypadku nie ma miejsca. Skarżący poddał w wątpliwość zasadność przebiegu ścieżki rowerowej, zarzucając brak konsultacji z właścicielami nieruchomości. Organ odrzucił ponadto jego propozycję zamiany nieruchomości na inną o podobnej powierzchni. Z kolei biegła sporządzająca operat szacunkowy jest byłym pracownikiem Urzędu Miasta Kielce, co budzi co najmniej nieetyczne skojarzenia, a jego argumenty co do powołania innego niezależnego biegłego ze Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych zostały odrzucone. Operat został wykonany tendencyjnie na jego niekorzyść, a wartość działek została bardzo zaniżona. Operat powinien określać wartość nieruchomości na dzień sporządzenia wg. stanu na dzień wydania decyzji zrid, czyli na grudzień 2021 r., a tak nie jest. Nie został poinformowany o oględzinach na działce, jak również nie miał możliwości otrzymania kserokopii operatu szacunkowego. Podkreślił, że jego działki znajdują się przy głównej ulicy w Kielcach (ul. [...]), w pierwszej linii zabudowy, ich położenie, lokalizacja i sąsiedztwo jest bardzo atrakcyjne. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Kielce "tereny te podlegają zabudowie mieszkaniowej z przewagą zabudowy wysokiej intensywności z usługami ogólnomiejskimi". W jego ocenie zatem do porównania w ramach wyceny należało przyjąć nieruchomości o podobnym charakterze, sprzedane przez UM Kielce w 2021 roku, których wartość była o wiele wyższa: - przy ul. Planty (dz. 144/8) o pow. 592 m2 - 2930 za m2 - przy ul. Piotrkowskiej (dz. 978/2) o pow. 393 m2 - 4695 za m2 - przy ul. Bodzentyńskiej (dz. 369/2, 370/6, 370/7) o pow. 1604 m2 - 2324 za m2, wzięto zaś pod uwagę nieruchomości tylko i wyłącznie zakupione w 2020 roku przy ul. Klonowej, przed momentem wybuchu hossy inwestycyjnej w nieruchomościach. Stwierdzenia przez rzeczoznawcę, że nieruchomości przy ul. Klonowej posiadają lepszą lokalizację i stan otoczenia (sąsiedztwo), jest błędne - przecież sam fakt, że nieruchomości te położone są w pobliżu zalewu o tym nie świadczy. Jego działki leżą przy głównej ulicy w Kielcach, w otoczeniu zabudowy usługowo-handlowo- mieszkalnej, i uznanie ich lokalizacji i stanu otoczenia jako średnio korzystny, a działek wziętych do porównania przy ul. Klonowej jako korzystny, budzi zdziwienie i świadczy o braku znajomości sytuacji na rynku nieruchomości i nierzetelności rzeczoznawcy. Podkreślił również, że wzrost cen nieruchomości w roku 2021 r. w porównaniu z rokiem 2020 był olbrzymi i wynosił ok. 12 %, a popyt na nieruchomości gruntowe, jak i mieszkania był ogromny, zaś biegła nie uwzględniła tego w operacie. Ostatnio wystawiane przez UM Kielce nieruchomości do sprzedaży, w mniej atrakcyjnych lokalizacjach od jego działki, m.in. przy ul. Duńskiej, ul. Orląt Lwowskich czy ul. Zagórskiej, zostały wycenione powyżej 1000 zł za m/kw. Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika jednoznacznie, iż to od niej zależy jakie nieruchomości i kiedy zakupione bierze pod uwagę przy wycenie nieruchomości, dając do zrozumienia, że i "tak zrobi co będzie chciała". Zdaniem skarżącego, powołującego się na stanowisko NSA, tylko operat szacunkowy sporządzony w sposób odpowiadający prawu i poddający się weryfikacji, zawierający pełne przedstawienie rozumowania rzeczoznawcy wykluczające arbitralność po jego stronie, stanowi właściwy dowód w sprawie. Zdaniem skarżącego w niniejszym przypadku powinien być wykonany operat szacunkowy przez innego rzeczoznawcę majątkowego, ewentualnie inną metodą. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Świętokrzyski podtrzymał dotychczasowe stanowisko, wskazując że podniesione zarzuty nie wnoszą żadnych nowych okoliczności i faktów ponad te, które znane były organowi w czasie rozpatrywania odwołania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w sposób, który odpowiednio miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Rozpatrując skargę w ramach powyżej zakreślonej kognicji Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia zakwestionowanego rozstrzygnięcia. Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej w niniejszej sprawie była decyzja Wojewody Świętokrzyskiego, utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji w przedmiocie ustalenia odszkodowania w wysokości 44 153 zł za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, oznaczonych jako działki nr A o pow. 0,0003 ha oraz nr F o pow. 0,0086 ha, które to prawo wygasło na podstawie decyzji zrid z dniem uostatecznienia się tej decyzji, tj. z dniem 11 stycznia 2022 r. – gdy nieruchomość ta stała się własnością Miasta Kielce na prawach powiatu. Jak wynika z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej, nieruchomości objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem. Jak stanowi zaś art. 12 ust. 5 powołanego aktu, do ustalenia i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jak stanowi zaś art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z art. 157 ust. 1 powołanego ostatnio aktu wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Na tle przytoczonych przepisów wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, będący dowodem z opinii biegłego, podlega ocenie jak każdy inny dowód, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Odróżnić należy ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny jego prawidłowości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest możliwa jedynie do granic wiedzy specjalistycznej. Rzeczą organów jest jedynie zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, czy jest logiczny i zupełny, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a.). Negatywna ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo sporządzony pod względem formalnym operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzenia, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Podkreślić również należy, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., decyduje rzeczoznawca majątkowy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić tylko w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, ww. przepis nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Natomiast, nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego. W przypadku, gdy strona uznaje, że operat szacunkowy budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych, jedyną drogą jego weryfikacji jest, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., zlecenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, organizacji rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok NSA z 29 czerwca 2022 r., I OSK 1821/21, wyrok WSA w Poznaniu z 5 kwietnia 2023 r., sygn. I SA/Po 798/22, wyrok WSA w Olsztynie z 14 marca 2023 r., sygn. II SA/Ol 32/23). W rozpoznawanej sprawie organy dokonały oceny operatu szacunkowego i zasadnie stwierdziły, że operat ten może stanowić dowód w sprawie. W konsekwencji dowód ten stanowił podstawę do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość. Operat szacunkowy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę i w dacie wydawania decyzji był aktualny, nie zawierał niejasności, czy braków. Biegła rzeczoznawca w sposób przejrzysty zaprezentowała sposób rozumowania, zastosowane podejście i metodę szacowania, jak też szczegółowo odniosła się do wątpliwości zgłaszanych w toku postępowania przez skarżącego, obejmujących również te kwestie, które stały się przedmiotem zarzutów podniesionych w skardze. Operat zawiera dokładny opis szacowanej nieruchomości, wskazanie jej przeznaczenia, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia metody i techniki szacowania, opis sposobu określenia wartości nieruchomości – w tym poprzez wskazanie cech porównawczych i określenie wag cech rynkowych, opis nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie ich cech rynkowych, zestawienie nieruchomości parami, obliczenie współczynnika korygującego, wreszcie określenie wartości części składowych nieruchomości. Zasadniczym zarzutem skargi było – generalnie rzecz biorąc – zaniżenie wartości wycenianych w tym przypadku działek, o czym mają świadczyć argumenty podniesione w skardze. W tym miejscu należy jednak podkreślić, że samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności. Fakt, że biegła sporządzająca operat jest byłym pracownikiem Urzędu Miasta Kielce, nie może samoistnie przemawiać za wykluczeniem danej osoby z możliwości dokonania wyceny. Ponadto przepisy prawa nie nakładają na rzeczoznawcę majątkowego obowiązku dokonywania swych czynności w obecności właściciela nieruchomości. Przepis art. 79 K.p.a. jest skierowany do organów administracji publicznej i dotyczy czynności oględzin przeprowadzanych przez organy prowadzące postępowanie administracyjne. Jeśli zaś chodzi o kwestie dotyczące samej wyceny, stan nieruchomości był oceniany na dzień 10 grudnia 2021 r., tj. dzień wydania decyzji zrid, zaś wartość nieruchomości była określana na dzień 11 kwietnia 2022 r., tj. dzień sporządzenia operatu (art. 18 ust. 1 specustawy drogowej). Biegła dokonała analizy rynku nieruchomości gruntowych w okresie od 1 stycznia 2020 r. do daty sporządzania opracowania. Przedmiotem badania były transakcje kupna-sprzedaży dotyczące nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu własności i prawa użytkowania wieczystego, położonych na terenie miasta Kielce. Biegła określiła wartość odtworzeniową nieruchomości, na którą składa się wartość rynkowa gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wskazując cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz określiła ich wagi. Z utworzonego zbioru nieruchomości wybrała trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Porównała nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi, wskazując zakres kwotowy poprawek wynikających z odmienności cech i różnicy ich wag oraz uwzględniła przyjęte poprawki odpowiadające charakterystyce wycenianej nieruchomości, po czym określiła średnią jednostkową wartość rynkową prawa własności na kwotę 595,50 zł/m2. Z uwagi na fakt, że najwyższa jednostkowa cena transakcyjna nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe wynosi 265 zł/m2 i jest niższa od jednostkowej skorygowanej ceny transakcyjnej gruntu wycenianego wynoszącej 595,50 zł/m2 (obliczonej w oparciu o transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, położonymi na terenach zabudowy), biegła przyjęła – z korzyścią dla skarżącego – wartość rynkową nieruchomości oszacowaną według dotychczasowego sposobu użytkowania zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości wynikającym ze Studium. Transakcje przyjęte do porównania mieszczą się w okresie dwóch lat wstecz od daty wyceny, a biegła nie pominęła także obliczenia trendu czasowego i nie zaniechała uwzględnienia jego wyniku przy określaniu wartości nieruchomości wycenianej (jak się okazało obliczony w tym zakresie współczynnik wyniósł +0,36%/rok, w związku z czym przesunięcie transakcji w czasie ma bardzo mały – wręcz niezauważalny – wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do porównania i może być pominięty). Należy przypomnieć, że rzeczoznawca majątkowy decyduje nie tylko o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.), ale również o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia (wyroki NSA z: 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11, 15 lipca 2020 r. sygn. akt I OSK 2855/19, 16 grudnia 2021 r., sygn. I OSK 206/19). Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości (wyrok NSA z 6 grudnia 2022 r., sygn. I OSK 2028/19). Autorka operatu w sposób przekonujący odniosła się także do braku możliwości przyjęcia do porównania w ramach zastosowanej metody szacowania transakcji dotyczących nieruchomości przy ul. Planty, Piotrkowskiej czy Bodzentyńskiej, które to nieruchomości nie wykazują cech podobieństwa, a nadto transakcje ich dotyczące odbiegają o ponad 20% od przeciętnych cen transakcyjnych na rynku lokalnym (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Z kolei ceny nieruchomości przy ul. Duńskiej, Zagórskiej i Orląt Lwowskich nie pochodziły z aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości, ale z ogłoszeń, co także wyklucza możliwość przyjęcia ich do porównań (art. 155 u.g.n.). W tym kontekście podkreślenia wymaga, że przecież ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do porównań nie są brane pod uwagę wprost, ale podlegają stosownym korektom według cech różnicujących, ustalonych na podstawie położenia i lokalizacji, dojazdu, stanu otoczenia i stanu zagospodarowania, a także ich procentowego wpływu (wag) określonych szczegółowo w operacie. Sąd podziela także stanowisko co do tego, że przy ustaleniu wysokości odszkodowania biegła jak i organ nie mogli uwzględnić utraty wartości przez pozostałą część działki skarżącego, jak i potencjalnej utraty dochodu z dzierżawy – odszkodowanie ma bowiem odzwierciedlać jedynie realną wartość gruntu przejętego pod realizację inwestycji. Aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. m.in. wyrok WSA w Poznaniu z 9 marca 2023 r., sygn. IV SA/Po 32/23). W sprawie niniejszej skarżący nie skorzystał z żadnej z powyższych procedur, tj. nie powołał własnego operatu szacunkowego, z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości co do sporządzonej w sprawie opinii, ani nie skorzystał z procedury przewidzianej w art. 157 u.g.n. Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie kwestionowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Skoro zatem podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.