II C 713/17

<p>. Sygn. akt II C 713/17</p> <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> <p>Dnia 13 grudnia 2017 roku</p> <p>Sąd Okręgowy w Warszawa-Praga w Warszawie, II Wydział Cywilny,</p> <p>w składzie:</p> <p>Przewodniczący: SSO Anna Szymańska-Grodzka</p> <p>Protokolant: protokolant Kalina Ruclak</p> <p>po rozpoznaniu w dniu 6 grudnia 2017 roku w Warszawie na rozprawie</p> <p>sprawy z <span class="anon-block">M. C.</span> </p> <p>przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> </p> <p>o uchylenie uchwały</p> <p>1.  uchyla uchwałę numer <span class="anon-block"> (...)</span> Wspólnoty Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> podjętą w dniu 28 kwietnia 2017 roku w punkcie 2, w części dotyczącej obciążenia kosztami obsługi recepcji równomiernie każdego lokalu, to jest około 35 (trzydziestu pięciu złotych) miesięcznie dla każdego lokalu;</p> <p>2.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> na rzecz <span class="anon-block">M. C.</span> kwotę 577 (pięciuset siedemdziesięciu siedmiu) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.</p> <p>Sygn. akt <strong> <!-- -->II C 713/17</strong> </p> </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p>Pozwem z dnia 8 czerwca 2017 r. (data złożenia w Biurze Podawczym Sądu) powódka <span class="anon-block">M. C.</span>, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> o uchylenie uchwały nr <span class="anon-block"> (...)</span> Wspólnoty podjętej w dniu 28 kwietnia 2017 r. w części dotyczącej uiszczania kosztów obsługi recepcji w sposób równomierny przez każdy lokal – jako niezgodnej z prawem oraz o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu, w tym 10,39 zł z tytułu uzyskania wyciągu z działu I i II księgi wieczystej oraz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.</p> <p>W uzasadnieniu powódka wskazała, że jest właścicielem <span class="anon-block">lokalu mieszkalnego nr (...)</span> w <span class="anon-block">budynku nr (...)</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>. W dniu 28 kwietnia 2017 r. właściciele lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> podjęli uchwałę nr <span class="anon-block"> (...)</span>, na mocy której właściciele postanowili przywrócić obsługę recepcji. <br/>W <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 12 ust. 2 pkt. 2)">punkcie 2</a>. postanowiono m. in. że kosztami obsługi recepcji obciąża się każdy lokal równomiernie, tj. w kwocie po ok. 35 zł miesięcznie. W ocenie powódki powyższy zapis narusza <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 12;art. 12 ust. 2)">art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali</a>, który stanowi, że współwłaściciele lokali partycypują w ponoszeniu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w sposób proporcjonalny do przypadających im udziałów. W przedmiotowej sprawie żadne przesłanki nie przemawiają, aby ustalić jednakową opłatę dla wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej za koszty obsługi recepcji.</p> <p> <em> <!-- -->(pozew wraz z uzasadnieniem i załącznikami – k. 2-10)</em> </p> <p>W odpowiedzi na pozew z 21 lipca 2017 r. (data nadania) pozwana, reprezentowana przez <span class="anon-block"> (...) sp. z o.o.</span> z siedzibą w <span class="anon-block">W.</span>, w imieniu której działa profesjonalny pełnomocnik, wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz opłaty od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.</p> <p>W uzasadnieniu wskazała, że koszty obsługi recepcji nie są składnikiem kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 14)">art. 14 ustawy o własności lokali</a>. Recepcjoniści mieli pełnić rolę gospodarzy domów, a w zakres ich obowiązków miało wchodzić m. in. ograniczenie ruchu akwizytorów, odbiór przesyłek, pomoc właścicielom w nagłych przypadkach tak, aby utrzymać dotychczasowy standard obsługi nieruchomości. Obok ochrony nieruchomości wspólnej stanowiła dodatkową ochronę, która winna być rozliczana równomiernie z każdego lokalu. W związku z tym, iż mieszkanie o większym metraży nie generuje wyższych kosztów obsługi recepcji, aniżeli mieszkanie o mniejszym metrażu, rozliczenie kosztów z tego tytułu ustalono w jednakowej wysokości dla każdego lokalu. Nakład pracy recepcjonisty jest bowiem w obu przypadkach taki sam.</p> <p> <em> <!-- -->(odpowiedź na pozew wraz z uzasadnieniem i załącznikami – k. 21-43) </em> </p> <p>Na rozprawie w dniu 6 grudnia 2017 r. strony poparły dotychczas prezentowane stanowiska procesowe – powódka wniosła o uwzględnienie powództwa w całości, zaś pozwana wniosła o jego oddalenie.</p> <p> <em> <!-- -->(e-protokół rozprawy 00:01:56-00:13:39, 00:28:53-00:32:41, k.49, 51)</em> </p> <p> <strong> <!-- -->Sąd ustalił następujący stan faktyczny:</strong> </p> <p> <span class="anon-block">M. C.</span> jest właścicielem <span class="anon-block">lokalu mieszkalnego nr (...)</span> <br/>w <span class="anon-block">budynku nr (...)</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>. W dniu 28 kwietnia 2017 r. Wspólnota Mieszkaniowa <span class="anon-block"> (...)</span> nieruchomości przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> podjęła uchwałę nr <span class="anon-block"> (...)</span>, na mocy której właściciele przywrócili obsługę recepcji w budynku Wspólnoty w celu utrzymania dotychczasowego standardu obsługi nieruchomości zapewniającego dodatkowe zabezpieczenie i ochronę nieruchomości wspólnej w części wewnętrznej budynków. W punkcie 2. uchwały ustalono, że szacowany miesięczny koszt obsługi recepcji wyniesie 12.000 zł miesięcznie, zaś kosztami obsługi recepcji obciążono każdy lokal równomiernie, <br/>tj. w kwocie po ok. 35 zł miesięcznie dla każdego lokalu. Do zadań obsługi recepcji, zgodnie z punktem 3. uchwały należało m. in. dbanie o ogólne bezpieczeństwo, współpraca z ochroną nieruchomością w celu zwiększenia bezpieczeństwa, monitorowanie zdarzeń losowych i usterek, pomoc w ich usuwaniu, czuwanie by nie wchodziły osoby niepożądane, pilnowanie porządku w części wspólnej, zwłaszcza przy wyprowadzkach i pracach remontowych, dbanie o ład i porządek w holach głównych, na klatkach schodowych, w garażach i patiach, obchody klatek schodowych i garaży, odbiór przesyłek, pomoc właścicielom w nagłych przypadkach. Głosowanie odbyło się na zebraniu oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów. Za uchwałą zagłosowało 57,2% głosów członków, przeciw – 17,1%, 25,7% nie głosowało bądź też wstrzymało się od głosu. Powódka nie brała udziału <br/>w głosowaniu nad uchwałą.</p> <p> <em> <!-- -->(dowody: wyciąg z księgi wieczystej – k. 4, uchwała – k. 7, tabela – k. 39-41; zeznania świadka <span class="anon-block">J. C.</span> – e-protokół rozprawy 00:19:04-00:25:13, k. 50-51)</em> </p> <p>W istocie okoliczności faktyczne, w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia sprawy, nie były pomiędzy stronami przedmiotem sporu. Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na dołączonych do akt dowodach z dokumentów, które nie były kwestionowane pod względem wiarygodności i autentyczności przez strony, a Sąd nie mając też do tego podstaw, uznał je za wiarygodne źródło dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd jedynie uzupełniająco wziął pod uwagę zeznania świadka <span class="anon-block">J. C.</span>, przedstawiciela zarządcy nieruchomości, uznając za wiarygodne źródło dla poczynienia ustaleń.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd zważył, co następuje:</strong> </p> <p>Powództwo jako zasadne zasługiwało na uwzględnienie.</p> <p>Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1)">art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali</a> (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892, dalej jako „u.w.l.”) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zgodnie z § 1a cytowanego artykułu powództwo, o którym mowa w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25 ust. 1)">ust. 1</a>, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 2)">art. 25 ust. 2</a> u.w.l. zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.</p> <p>Zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przepis art. 14 u.w.l. zawiera otwarty katalog wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, choć <em> <!-- -->de facto </em>posługuje się pojęciem „kosztów zarządu nieruchomością wspólną”. Ustawa zalicza do powyższej kategorii w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za media w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, koszty ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.</p> <p>Zaskarżona uchwała, w ocenie Sądu, narusza przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 12;art. 12 ust. 2)">art. 12 ust. 2</a> u.w.l. <br/>Z treści uchwały w sposób niebudzący wątpliwości Sądu wynika, że recepcja powołana została w znacznym stopniu dla dodatkowej ochrony i zabezpieczenia nieruchomości wspólnej. Świadczy o tym zwłaszcza zakres zadań, do których obsługa recepcji była zobowiązana, np. pilnowanie porządku w części wspólnej, zwłaszcza przy wyprowadzkach i pracach remontowych, dbanie o ład i porządek w holach głównych, na klatkach schodowych, w garażach i patiach, obchody klatek schodowych i garaży, dbanie o ogólne bezpieczeństwo, czy wreszcie czuwanie, <br/>by nie wchodziły osoby niepożądane oraz ograniczenie ruchu akwizytorów. Pozwana nie udowodniła przy tym, by obsługa recepcyjna w budynku wspólnoty miała chronić w dominującej części prawo własności indywidualnej poszczególnych właścicieli lokali. Co do zasady ani treść uchwały, ani przeprowadzone w sprawie dowody nie pozwalają na ścisłe, precyzyjne ustalenie zakresów, w jakich obsługa recepcji ma dotyczyć sfer indywidualnej i wspólnej własności. Jednakże o ile można uznać, iż w wypadku wyłącznego lub przeważającego celu przywrócenia recepcji <br/>w postaci ochrony indywidualnej własności i potrzeb poszczególnych współwłaścicieli odpowiedzialność za koszty jej obsługi winni ponosić właściciele lokali równomiernie, w sposób jednakowy, tożsamy, o tyle w sytuacji odmiennej, gdy recepcja w części, a w świetle treści uchwały wręcz przede wszystkim ma zabezpieczać nieruchomość wspólną wewnątrz budynku – odstąpienie od zasady proporcjonalnego obciążenia właścicieli lokali kosztami związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej – jawi się jako nieusprawiedliwione. W ocenie Sądu, przyjęcie, że wszyscy współwłaściciele ponoszą w jednakowym (niezależnym <br/>od wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) stopniu ciężar kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jest sprzeczne z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 12)">art. 12 ustawy o własności lokali</a>. W okolicznościach niniejszej sprawy wprowadzenie zróżnicowania, ze względu na wysokość udziału w nieruchomości wspólnej, <br/>w obciążeniach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej stanowiłoby realizację zasady równych praw i obowiązków współwłaścicieli.</p> <p>Podsumowując, uchwała pozwanej, w ocenie Sądu, spełniła wszystkie trzy przesłanki z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1)">art. 25 ust. 1</a>. – była niezgodna z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 12;art. 12 ust. 2)">art. 12 ust. 2 ustawy <br/>o własności lokali</a>, a przez to naruszyła zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i interes powódki, i w związku z tym należało ją uchylić.</p> <p>Sąd orzekł o kosztach procesu na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98;art. 98 § 1)">art. 98 § 1 k.p.c.</a> i zawartej w nim zasady odpowiedzialności za wynik procesu. W związku z tym, iż pozwana przegrała niniejszą sprawę w całości, Sąd obciążył ją kosztami procesu, w skład których weszły koszty zastępstwa procesowego powódki w kwocie 360 zł, stosownie do § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. poz. 1804,) kwota 200 zł uiszczona przez powódkę tytułem opłaty sądowej od pozwu oraz 17 zł opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa.</p> <p> <em> <!-- -->SSO Anna Szymańska-Grodzka</em> </p> </div>