I C 342/22

<p>Sygn. akt I C 342/22</p> <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> <p>Dnia 4 lutego 2025 r.</p> <p>Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:</p> <p>Przewodniczący: SSO Bożena Chłopecka</p> <p>Protokolant: sekretarz sądowy Oliwia Goliszewska</p> <p>po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 2025 r. w Warszawie</p> <p>na rozprawie sprawy z powództwa <span class="anon-block">(...)</span> sp. z o.o. z siedzibą w <span class="anon-block">W.</span> </p> <p>przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi <span class="anon-block">(...)</span> <span class="anon-block">W.</span> </p> <p>o ustalenie</p> <p>I.  ustala, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu położonego przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>, <span class="anon-block">działka ewidencyjna nr (...)</span>, obręb <span class="anon-block">(...)</span>, o powierzchni 24.307 m ^{<!-- -->2}, od 1 stycznia 2017r. wynosi 175.302,08 zł (sto siedemdziesiąt pięć tysięcy trzysta dwa złote i 8/100),</p> <p>II.  ustala, że koszty postępowania w całości ponosi pozwany, z tym, że ich wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu.</p> <p>Sygn. akt: IC 342/22</p> </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p>Powódka <span class="anon-block">(...)</span> sp. z o.o. z siedzibą w <span class="anon-block">W.</span> złożyła wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w <span class="anon-block">W.</span> o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w <span class="anon-block">W.</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span>, od 1 stycznia 2017r., jest nieuzasadniona w zaproponowanej wysokości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w <span class="anon-block">W.</span> po rozpatrzeniu wniosku orzeczeniem z dnia 25 stycznia 2022 roku, ustaliło iż od dnia 1 stycznia 2017 roku powódka obowiązana jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu w wysokości takiej jak w roku 2016.</p> <p>W dniu 22 marca 2022 roku Skarb Państwa – Prezydent <span class="anon-block">(...)</span> <span class="anon-block">W.</span> złożył sprzeciw od w/w orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w <span class="anon-block">W.</span> i wniósł o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego w zakresie wyceny nieruchomości, w celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej, dla potrzeb ustalenia na dzień 1 stycznia 2017r. opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości.</p> <p>W piśmie procesowym z 28 lipca 2023r. powódka wniosła o ustalenie opłaty rocznej w wysokości ustalonej w oparciu o wartość rynkową przedmiotowego gruntu, określoną na dzień 31 grudnia 2016r. przez biegłego sądowego, w wysokości 175.302,08 zł (k-283-284).</p> <p>Pozwany Skarb Państwa Prezydent <span class="anon-block">(...)</span> <span class="anon-block">W.</span> w piśmie procesowym z 24 lipca 2023r. podniósł, że opinia biegłego sądowego jednoznacznie wykazała, że zaistniały podstawy do aktualizacji wartości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego z uwagi na wzrost wartości nieruchomości (k-281).</p> <p>W dalszym toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowisko (k-320).</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Okręgowy ustalił, co następuje.</strong> </p> <p>Właścicielem nieruchomości przy <span class="anon-block">ulicy (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> o powierzchni 24 307 m,^{<!-- -->( 2 )}stanowiącej działkę ew. nr <span class="anon-block">(...)</span> z obrębu <span class="anon-block">(...)</span> jest Skarb Państwa- Prezydent <span class="anon-block">(...)</span> <span class="anon-block">W.</span>. Powódka jest zaś użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości.</p> <p>Skarb Państwa – Prezydent <span class="anon-block">(...)</span> <span class="anon-block">W.</span> oświadczeniem zawartym w piśmie z 9 grudnia 2016r. wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu i ustalił opłatę w nowej wysokości w kwocie 212.294,91 zł począwszy od dnia 1 stycznia 2017 roku (k-28).</p> <p>Samorządowe Kolegium Odwoławcze w <span class="anon-block">W.</span> po rozpatrzeniu wniosku powódki orzeczeniem z dnia 25 stycznia 2022 roku, ustaliło iż od dnia 1 stycznia 2017 roku powódka obowiązana jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu w wysokości takiej jak w roku 2016 (k-20).</p> <p>Wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2016 roku wynosiła 5.843.400 zł. (k-254-273 opinia biegłego <span class="anon-block">A. K.</span>).</p> <p>Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o złożone do akt dokumenty, które Sąd uznał za wiarygodne, znajdujące potwierdzenie także w złożonych przez strony wyjaśnieniach, jak i dołączonych aktach postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w <span class="anon-block">W.</span>.</p> <p>Sąd uznał, że opinia biegłego specjalisty d/s wyceny nieruchomości została sporządzona rzetelnie przez osobę posiadającą fachową wiedzę i doświadczenie. Z tego względu Sąd uznał ją za wartościowy dowód, mogący stanowić podstawę wyliczenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Opinia nie była kwestionowana przez strony postępowania.</p> <p> <strong> <!-- --> Sąd Okręgowy zważył, co następuje:</strong> </p> <p>Zgodnie z dyspozycją <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 238)">art. 238 k.c.</a> użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Powódka będąca użytkownikiem wieczystym zobowiązana była zatem do okresowego spełniania świadczeń z tytułu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.</p> <p>Stosownie zaś do treści <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 77;art. 77 ust. 1)">art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami</a> (u.g.n.) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, (…) podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Zgodnie z ust. 3 wspomnianego przepisu aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.</p> <p>W myśl art. 78 ust. 1 wspomnianej Ustawy, samej aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, równocześnie oferując przyjęcie nowej wysokości opłaty rocznej. Natomiast użytkownik wieczysty, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, może złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (ust. 2).</p> <p>Kolejno, w myśl zasady wyrażonej w art. 80 ust. 1 u.g.n., od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest tu równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.</p> <p>W przypadku, bowiem, gdy właściciel gruntu odmówi uwzględnienia żądania użytkownika wieczystego w przedmiocie aktualizacji opłaty, może on złożyć wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego, zaś negatywne orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego daje użytkownikowi wieczystemu możliwość wniesienia sprzeciwu, co też na podstawie art. 80 ust. 1 i 2 u.g.n. jest równoznaczne z przekazaniem sprawy do sądu. Sprzeciw rozpatrywany jest przez Sąd, jako pozew o ustalenie wniesiony w trybie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 189)">art. 189 k.p.c.</a> (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5.04.2000 r., I ACa 1360/99, OSA 2001/2, poz. 9).</p> <p>Co istotne, ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.</p> <p>Należy podkreślić, że tryb weryfikacji aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste stanowi przykład procedury dwuinstancyjnej o charakterze administracyjno – cywilnym. Przejście z drogi administracyjnej na cywilną następuje za pomocą pozwu będącego <em> <!-- -->de facto </em>pierwotnym wnioskiem skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie czy aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Zgodnie z treścią art. 80 ust. 1 zd. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami od orzeczenia SKO właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Sprzeciw nie jest środkiem odwoławczym a żądaniem przekazania sprawy na drogę procesu cywilnego <em> <!-- -->(tak: TK w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 grudnia 2006 r. P 35/05).</em> Prawidłowe wniesienie sprzeciwu stanowi żądanie przekazania sprawy do sądu powszechnego oraz powoduje utratę mocy orzeczenia SKO w całości, chyba że dotyczy jedynie rozstrzygnięcia o kosztach. Jednym z podstawowych warunków skuteczności sprzeciwu jest wniesienie go w ustawowym terminie, który jest zaliczany do terminów zawitych. Niedotrzymanie terminu pod względem skutków prawnych jest zrównane w niewniesieniem sprzeciwu w ogóle, co jest jednoznaczne z utrzymaniem orzeczenia SKO w mocy.</p> <p> <strong> <!-- -->W niniejszej sprawie istota sporu sprowadzała się do określenia wartości nieruchomości. </strong>Powódka wskazywała, że ustalona przez pozwanego wartość nieruchomości gruntowej jest istotnie zawyżona, co w rezultacie czyni aktualizację opłaty rocznej nieuzasadnioną. Niesporna pomiędzy stronami była natomiast wysokość stawki procentowej (3%). W konsekwencji, w niniejszym postępowaniu Sąd ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi 5.843.400 złotych. Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wzięto pod uwagę położenie i atrakcyjność lokalizacji, możliwość zagospodarowania i kształt działki, sąsiedztwo i otoczenie, jak również powierzchnię nieruchomości. Sąd oparł się przy tym na operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego sądowego <span class="anon-block">A. K.</span>. Sąd miał pewność co do fachowości i rzetelności opinii sporządzonej przez niniejszego biegłego. Również strony nie wnosiły zastrzeżeń do opinii sporządzonej przez biegłego.</p> <p>W konsekwencji, od powyższej kwoty należało ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Mając na względzie niesporną pomiędzy stronami stawkę procentową w wysokości 3%, Sąd ustalił, że <strong> <!-- -->wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości od dnia 1 stycznia 2017 roku wynosi 175.302,08 złotych</strong> (3% kwoty 5.843.400 złotych) (<strong> <!-- -->pkt 1 wyroku</strong>).</p> <p>O kosztach (<strong> <!-- -->pkt 2 wyroku</strong>) Sąd orzekł na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98)">art. 98 k.p.c.</a>, zaś na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 108;art. 108 § 1)">art. 108 § 1 k.p.c.</a> pozostawił szczegółowe rozliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się orzeczenia.</p> <p>Z uwagi na powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.</p> </div>