VI ACa 346/14

<div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> <p> <strong> <!-- -->Dnia 9 grudnia 2014 r.</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->Przewodniczący – Sędzia SA Teresa Mróz (spr.) </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->Sędziowie: SA Małgorzata Manowska </strong> </p> <p> <strong> <!-- --> SA Marcin Strobel</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->Protokolant: sekr. sądowy Agnieszka Pawłowska</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->po rozpoznaniu w dniu 9 grudnia 2014 r. w Warszawie</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->na rozprawie</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->sprawy z powództwa <span class="anon-block">(...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->o uchylenie uchwały nr <span class="anon-block">(...)</span> </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->na skutek apelacji powódki</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->z dnia 16 października 2013 r.</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->sygn. akt XXV C 808/13</strong> </p> <p>I.  <strong> <!-- -->zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że: </strong> </p> <p>1.  <strong> <!-- --> uchyla uchwałę nr <span class="anon-block">(...)</span> z dnia 10 kwietnia 2013 r. Wspólnoty Mieszkaniowej <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>; </strong> </p> <p>2.  <strong> <!-- -->zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> na rzecz <span class="anon-block">(...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> kwotę 397 (trzysta dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;</strong> </p> <p>II.  <strong> <!-- --> zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> na rzecz <span class="anon-block">(...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> kwotę 335 (trzysta trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->Sygn. akt VI A Ca 346/14</strong> </p> </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p>Powódka <span class="anon-block">(...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> w pozwie skierowanym przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> wniosła o uchylenie uchwały nr <span class="anon-block">(...)</span> podjętej przez pozwaną w drodze indywidualnego zbierania głosów, o czym powódka została powiadomiona w dniu 9 maja 2013 r. Powódka jako podstawę żądania wskazała na niezgodność uchwały z przepisami prawa oraz naruszenie jego interesów, podniosła, że jest ona dla powódki krzywdząca oraz wprowadza w błąd pozostałych właścicieli lokali co do podmiotu odpowiedzialnego za korzystanie z prądu.</p> <p>Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.</p> <p>Wyrokiem z dnia 16 października 2013 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo obciążając powódkę kosztami postępowania na rzecz pozwanej.</p> <p>Sąd Okręgowy ustalił, że powódka jest właścicielem lokalu użytkowego <span class="anon-block">(...)</span> położonego w nieruchomości przy <span class="anon-block">ulicy (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>. Powódka wynajmuje lokal ten na gabinet lekarski. W trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach 4 kwietnia 2013 r. do 11 kwietnia 2013 r. właściciele lokali pozwanej Wspólnoty podjęli uchwałę nr <span class="anon-block">(...)</span> w sprawie zwrotu kosztów za bezumowne korzystanie z prądu zasilającego część wspólną nieruchomości w okresie od 1 czerwca 2003 r. do 31 maja 2012 r. w lokalu użytkowym <span class="anon-block">(...)</span>. W związku z bezumownym korzystaniem z prądu zasilającego część wspólną w powyższym okresie obciążono powódkę jako właściciela lokalu użytkowego kwotą 21.600 zł wyliczoną na podstawie miesięcznych kosztów zużycia energii elektrycznej w wysokości 200 zł brutto i zobowiązano powódkę do zapłaty tej kwoty do dnia 30 kwietnia 2013 r. Za podjęciem uchwały głosowało 67,52% głosów, przeciw 32,48%. O podjęciu uchwały powódka dowiedziała się 10 kwietnia 2013 r.</p> <p>W tych okolicznościach Sąd Okręgowy uznał, że roszczenie powódki nie jest zasadne. W pierwszym rzędzie Sąd Okręgowy wskazał, że powódka zachowała sześciotygodniowy termin do złożenia pozwu o uchylenie uchwały, o jakim mowa w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1 a)">art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali</a>. Sąd podniósł, że stosownie do treści <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 13)">art. 13</a> powyższej ustawy do kosztów utrzymania lokalu zalicza się opłaty za media w tym za energię elektryczną. Zarząd wspólnoty, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami – właścicielami lokali. Ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie można rozciągać na lokale, a w konsekwencji przyjmować, że w przypadku zakupu mediów wspólnota w całości kupuje je dla siebie i sama ze sobą rozlicza. Z tego powodu, ze względów technicznych niemożliwe jest kupowanie mediów do poszczególnych lokali oddzielnie. Wspólnota dokonuje zakupu całościowo i z tego tytułu od właścicieli pobierane są stosowne należności. Wspólnota działa w tym zakresie jako pośrednik i działa w istocie w imieniu właścicieli lokali. Nawet jeżeli zawiera umowę we własnym imieniu, to w odpowiedniej części jest ona zawarta na rzecz właścicieli. W związku z tym właściciel ponosić będzie wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu do czego zobowiązuje go <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ()">ustawa o własności lokali</a>.</p> <p>Sąd Okręgowy wskazał, że w okresie objętym zaskarżoną uchwałą lokal użytkowy będący własnością powódki nie miał założonego licznika prądu, wobec czego pobierając energię elektryczną zwiększał jej zużycie na liczniku pozwanej. Tym samym korzystał z energii pozwanej bez umowy. Obowiązku ponoszenia przez właściciela kosztów utrzymania jego lokalu nie uchylają umowy, jakie właściciel zawiera z osobami trzecimi. Dlatego też bez znaczenia pozostaje fakt, że w okresie bezumownego korzystania z prądu pozwanej powódka wynajmowała przedmiotowy lokal, jak również to jakie obowiązku wynikały z umowy najmu dla jej stron. Samo zawarcie umowy najmu nie wywiera skutków w sferze prawa własności, a tym samym nie zwalnia właściciela lokalu z obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania należącego do niego lokalu. W związku z powyższym nie ma racji powódka twierdząc, że nie jest odpowiedzialna za zużycie energii za okres, kiedy lokal będący jej własnością był wynajmowany. Ustalenia w zakresie faktycznego zużycia energii może stanowić podstawę odrębnego powództwa o zapłatę, bowiem powódka wykonując zobowiązanie z zaskarżonej uchwały nabędzie roszczenie regresowe wobec najemcy lokalu.</p> <p>Sąd podkreślił również, że pozwana, wobec tego, że nie była stroną umowy najmu nie miała uprawnienia do wnikania w stosunki między właścicielem lokalu (powódką) a najemcą, a co za tym idzie do obciążenia najemcy kosztami związanymi z bezumownym korzystaniem z lokalu.</p> <p>Zdaniem Sądu Okręgowego powódka w toku niniejszego postępowania nie zdołała wykazać, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z prawem, jak również, że narusza jej interesy.</p> <p>O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98)">art. 98 k.p.c.</a> </p> <p>Apelację od powyższego orzeczenia wywiodła powódka. Zaskarżając wyrok w całości powódka zarzuciła Sądowi Okręgowemu naruszenie prawa materialnego poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w szczególności <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 415)">art. 415 k.c.</a>, jak również prawa procesowego w szczególności <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 233)">art. 233 k.p.c.</a> i <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 328)">art. 328 k.p.c.</a> poprzez brak wszechstronności oceny materiału dowodowego i brak jasnego wyjaśnienia w uzasadnieniu motywów rozstrzygnięcia sądu pierwszej instancji.</p> <p>W konkluzji apelacji powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uchylenie uchwały nr <span class="anon-block">(...)</span> Wspólnoty Mieszkaniowej <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">w.</span>w całości.</p> <p> <strong> <!-- --> Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->Apelacja powódki zasługuje na uwzględnienie.</strong> </p> <p>W pierwszym rzędzie należy wskazać, że powódka nie ma racji podnosząc, że skoro lokal użytkowy był przedmiotem najmu, to powódka nie jest zobowiązana do ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją będącego jej własnością lokalu. Powódce może co najwyżej przysługiwać roszczenie do najemcy o zwrot kwot uiszczonych tytułem zużycia przez niego energii elektrycznej. Niemniej jednak roszczenie powódki należy uznać za zasadne.</p> <p>Stosownie do treści <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1)">art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali</a> właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.</p> <p>Pojęcie to obejmuje przede wszystkim przepisy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ()">ustawy o własności lokali</a> oraz <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ()">kodeksu cywilnego</a>, ale nie można wykluczyć naruszenia przepisów innych aktów prawnych rangi ustawowej oraz rozporządzeń wydanych na ich podstawie. Przez umowę właścicieli należy rozumieć umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 18;art. 18 ust. 1)">art. 18 ust. 1</a> u.w.l. Sposób ten określany jest w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.</p> <p>Podkreślić należy, że znaczna część przepisów <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ()">ustawy o własności lokali</a> ma charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących, tj. takich których decyzja właścicieli lokali (umowa lub uchwała) nie może zmienić, wyłączyć stosowania, pominąć. W szczególności są to <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 2;art. 2 ust. 2;art. 2 ust. 3;art. 2 ust. 5;art. 2 ust. 6;art. 3;art. 3 ust. 1;art. 3 ust. 2;art. 3 ust. 3;art. 3 ust. 4;art. 3 ust. 5;art. 3 ust. 7;art. 4;art. 6;art. 7;art. 8;art. 9;art. 10;art. 11;art. 12;art. 13;art. 16;art. 17)">art. 2 ust. 2, 3, 5 i 6, art. 3 ust. 1–5 i 7, art. 4, art. 6–11, art. 12–13, art. 16–17</a> u.w.l.</p> <p> <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 12)">Artykuł 12 ustawy o własności lokali</a> stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.</p> <p>W związku z powyższym, skoro powódka jest członkiem wspólnoty w związku z przysługującym jej prawem własności lokalu użytkowego, to nie sposób jest zaaprobować stanowisko prezentowane przez pozwaną i zaakceptowane przez Sąd Okręgowy, jakoby powódka bezumownie korzystała z energii elektrycznej dostarczanej przez przedsiębiorstwo energetyczne do budynku wspólnoty.</p> <p>Kwestią zasadniczą natomiast jest sposób rozliczenia pobranej energii elektrycznej przypadającej na lokal będący własnością powódki. <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 12;art. 12 ust. 3)">Artykuł 12 ust. 3 ustawy o własności lokali</a> stanowi, że <strong> <!-- -->uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.</strong> </p> <p>Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 15 maja 2014 r. wydanym w sprawie I A Ca 83/14 stwierdził, że artykuł 12 ust. 3 u.w.l. pozwalający na odstępstwo od zasady równości obciążeń właścicieli lokali, winien być interpretowany w ten sposób, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną musi być uzasadnione większymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, pozostającymi w związku ze sposobem korzystania z tych lokali użytkowych i musi być proporcjonalne do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie jest bowiem dopuszczalne zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych bez związku z wpływem używania tych lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, gdyż byłoby to obciążenie bez powodu.</p> <p>Mając powyższe na uwadze uznać należy, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem. Stanowiska tego nie zmienia fakt, że w lokalu użytkowym będącym własnością powódki nie było zamontowanego licznika poboru energii. W takiej sytuacji Wspólnota powinna podjąć uchwałę odnośnie rozliczania zaliczek na koszty zużycia energii elektrycznej w przypadku lokalu, w którym nie zamontowano licznika poboru i zużycia. Właściciel lokalu bowiem powinien znać zasady jego rozliczania.</p> <p>Zaskarżona uchwała narusza również interes właściciela lokalu. Powódka bowiem nie ma możliwości zweryfikowania prawidłowości dokonanego wyliczenia, nawet przy założeniu, że zostało ono dokonane zgodnie z prawem. Pozwana bowiem nie powołuje się na jakąkolwiek dokumentację czy wyliczenia, z których wynikałoby, że miesięczne koszty zużycia energii elektrycznej wynoszą 200 zł. Musi budzić to wątpliwości tym bardziej, że uchwałą objęty jest znaczny okres czasu – od 2003 r. do 2012 r. Należy więc zgodzić się z powódką, że pozwana wyliczenia tego dokonała w sposób arbitralny, co godzi w interes powódki.</p> <p> <strong> <!-- --> Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 386;art. 386 § 1)">art. 386 § 1 k.p.c.</a> orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98)">art. 98 k.p.c.</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 108;art. 108 § 1)">art. 108 § 1 k.p.c.</a> stosownie do jego wyniku. </strong> </p> </div>