I SA/Bd 378/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Leszek Kleczkowski (spr.) Sędziowie sędzia WSA Urszula Wiśniewska asesor WSA Joanna Ziołek po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 1 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi M. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w B. z dnia 25 kwietnia 2022 r. nr 0401-IEE.711.50.2022.2 w przedmiocie odmowy uwzględnienia zarzutów do opisu oddala skargę UZASADNIENIE Naczelnik Urzędu Skarbowego w R. prowadzi egzekucję z nieruchomości M. S. na łączną kwotę należności głównej [...] zł. P. z dnia [...] grudnia 2018 r. organ egzekucyjny zajął stanowiącą własność skarżącego nieruchomość gruntową położoną w miejscowości G. (nr [...]) oraz wezwał M. S. do zapłaty, w terminie 14 dni od dnia doręczenia niniejszego wezwania, należności pieniężnych wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia ich w terminie i kosztami egzekucyjnymi pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości tej nieruchomości. Z uwagi na nieuregulowanie należności, w dniu [...] marca 2021 r. sporządzono protokół z oględzin nieruchomości. nieruchomości. Następnie w dniu [...] kwietnia 2021 r. rzeczoznawca majątkowy – S. K. sporządził operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości na kwotę [...]zł. Naczelnik Urzędu Skarbowego w R. pismem z dnia [...] maja 2021 r. zawiadomił skarżącego o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który wyznaczono na dzień [...] lipca 2021 r. Zawiadomienie to doręczono skarżącemu w dniu [...] czerwca 2021 r. W dniu [...] lipca 2021 r. sporządzono protokół opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, w którym określono jej wartość zgodnie z operatem szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2021 r., tj. na kwotę [...]zł. Z uwagi na nieobecność skarżącego podczas dokonywania powyższej czynności, organ egzekucyjny przy piśmie z dnia [...] lipca 2021 r. przesłał skarżącemu przedmiotowy protokół wraz z operatem szacunkowym. Dokumenty te zostały doręczone w dniu [...] lipca 2021 r. W dniu [...] sierpnia 2021 r. do Urzędu Skarbowego w R. wpłynęło pismo skarżącego z dnia [...] sierpnia 2021 r. stanowiące zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości. Skarżący wniósł o skorygowanie operatu szacunkowego i przedstawienie przez rzeczoznawcę majątkowego dokumentów źródłowych w postaci ujawnienia informacji uzyskanych z konkretnych biur pośrednictwa, które biegły miał brać pod uwagę wyceniając nieruchomość. P. z dnia [...] sierpnia 2021 r. organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego – S. K. o zajęcie stanowiska w sprawie wyceny nieruchomości. W odpowiedzi z dnia [...] września 2021 r. S. K. podtrzymał stanowisko przedstawione w operacie szacunkowym nieruchomości, odnosząc się do podniesionych przez skarżącego zarzutów. Naczelnik Urzędu Skarbowego w R., na podstawie art. 110u § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, postanowieniem z dnia [...] września 2021 r. odmówił uwzględnienia zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości w związku z uchybieniem terminu do ich wniesienia. Po rozpatrzeniu zażalenia, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w B. postanowieniem z dnia [...] listopada 2021 r. uchylił zaskarżone postanowienie w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji celem wydania rozstrzygnięcia, po wypełnieniu obowiązku wskazanego w art. 15zzzzzn2 ustawy z dnia [...] grudnia 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw. Naczelnik Urzędu Skarbowego w R. pismem z dnia [...] listopada 2021 r. zawiadomił skarżącego o uchybieniu terminu do wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania spornej nieruchomości. P. z dnia [...] grudnia 2021 r. skarżący złożył wniosek o przywrócenie terminu do wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania ww. nieruchomości oraz o uwzględnienie zarzutów z dnia [...] sierpnia 2021 r. i dokonanie korekty szacunku nieruchomości przy uwzględnieniu wymienionych w treści zarzutów argumentów, które podtrzymuje. Naczelnik Urzędu Skarbowego w R. uwzględnił powyższy wniosek i postanowieniem z dnia [...] stycznia 2022 r. przywrócił termin do wniesienia zarzutów. Następnie postanowieniem z dnia [...] lutego 2022 r. organ pierwszej instancji odmówił uwzględnienia zarzutów do opisu i oszacowania spornej nieruchomości gruntowej. Na powyższe rozstrzygnięcie skarżący pismem z dnia [...] marca 2022 r. złożył zażalenie, wnioskując o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz ponowne rozpatrzenie argumentów w zakresie wyceny działki, która w jego odczuciu jest wysoce krzywdząca. Postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2022 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu organ podał, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zdaniem organu wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego zawarte piśmie z dnia [...] września 2021 r. potwierdzają poprawność sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2021 r. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy, wypełniając tym samym zasady określone w § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej metoda przyjęta do oszacowania wartości nieruchomości gruntowej (działki nr [...]) wraz z budynkiem, położonej w miejscowości G. jest właściwa. Wartość rynkowa nieruchomości została zatem określona w sposób prawidłowy. Z przeprowadzonej analizy wynika, że rzeczoznawca majątkowy dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metody i techniki szacowania oraz w sposób czytelny przedstawił procedurę określenia wartości nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem posadowionym na gruncie. Organ podkreślił, że operat został sporządzony przez osobę uprawnioną do wykonywania działalności zawodowej w zakresie szacowania wartości nieruchomości, posiadającą wiedzę specjalistyczną w tym zakresie i odpowiednie kompetencje. Operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, a także dane niezbędne do zweryfikowania jego rzetelności, szczegółowe opisy cech mających wpływ na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości oraz pełne przedstawienie dokonanych analiz i wyników wyceny, wyczerpując zasady sposobu dokonania wyceny nieruchomości, o których mowa w § 56 ww. rozporządzenia. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej dodał, że organ egzekucyjny ma obowiązek oceny operatu szacunkowego tylko od strony formalnej to znaczy, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek oraz braków. W rozpoznawanej sprawie organ egzekucyjny dokonał kontroli operatu szacunkowego w tych aspektach. W sprawie zarzutów merytorycznych odnoszących się do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, organ egzekucyjny zwrócił się o zajęcie stanowiska do rzeczoznawcy majątkowego. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej podkreślił, że organ egzekucyjny nie ma uprawnień do badania merytorycznej poprawności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Odnosząc się do wskazania, że istnieje druga opinia rzeczoznawcy, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wskazał, iż pismo z dnia [...] września 2021 r. stanowi wyłącznie odpowiedź S. K. na podniesione przez skarżącego zarzuty. Nie jest nową opinią w sprawie. Ponadto argumenty rzeczoznawcy przedstawiono w treści zaskarżonego postanowienia, z którą skarżący się zapoznał. Niecelowe było, po przywróceniu terminu do wniesienia zarzutów, ponowne wystąpienie do rzeczoznawcy o stanowisko w sprawie, skoro zostało ono już przedstawione. Organ podkreślił, że ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego możliwa jest wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, stosownie do brzmienia art. 157 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: "u.g.n."), co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. W skardze do tut. Sądu skarżący zarzucił, że zaskarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem prawa mającym wpływ na wynik sprawy przez błędne przyjęcie, iż nie było podstaw do uwzględnienia przedstawionych przez niego zarzutów do opisu i oszacowania spornej nieruchomości. Skarżący nie zgodził się ze stanowiskiem organu, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 7 września 2021 r. odniósł się do wszystkich zarzutów operatu szacunkowego oraz z tym, że prawidłowość wykonania operatu może być podważona wyłącznie w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Autor skargi zauważył, że dopiero z postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w R. z dnia [...] lutego 2022 r. dowiedział się o stanowisku rzeczoznawcy majątkowego w sprawie zarzutów, zawartym w piśmie z dnia [...] września 2021 r. Pismo to przesłano mu w marcu 2022 r., mimo że powinien być on informowany o wszystkich czynnościach w sprawie. Skarżący podniósł, iż rzeczoznawca majątkowy w wyjaśnieniach wskazał, że wyceny nieruchomości dokonano na podstawie cen transakcyjnych, które realnie wystąpiły na rynku nieruchomości, a nie na podstawie cen oferowanych w biurach nieruchomości i na portalach internetowych. Jego zdaniem ceny przedstawione przez biura nieruchomości i portale internetowe są cenami zbliżonymi do rzeczywistych. W ocenie strony nieruchomość winna opiewać na kwotę [...]zł. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Sąd administracyjny bada zgodność zaskarżonego postanowienia organu odwoławczego z punktu widzenia jego legalności, tj. zgodności tego postanowienia z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Z brzmienia art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm., dalej: "p.p.s.a.") wynika, że zaskarżone postanowienie winno ulec uchyleniu wtedy, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Na wstępie należy zauważyć, że Sąd rozpoznał niniejszą sprawę na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym. Jak stanowi art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W kontrolowanej sprawie zaistniała przesłanka do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym. Przedmiot skargi kwalifikował sprawę do kategorii, o jakich mowa w art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Oceniając zaskarżone postanowienie z punktu widzenia jego zgodności z prawem stwierdzić należy, iż nie narusza ono prawa. Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie odmawiające uznania zarzutów do opisu i oszacowania wniesionych do protokołu z dnia [...] lipca 2021 r. dotyczącego opisu i oszacowania nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem rekreacyjnym, stanowiącej działkę [...], o powierzchni 0,0200 ha, położonej w miejscowości G.. W protokole tym ustalono, że wartość powyższej nieruchomości wynosi [...] zł. Jednocześnie stwierdzono, że podstawą ustalenia wartości nieruchomości jest operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2021 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – K. K.. Operat ten stanowi integralną część protokołu. W skardze strona kwestionuje prawidłowość sporządzonego protokołu opisu i oszacowania, a także poprawność operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2021 r. w zakresie szacowanej wartości nieruchomości. Należy podkreślić, że w rozpatrywanej sprawie kontrola sądowa legalności zaskarżonego aktu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Nie oznacza to wyłączenia kompetencji organu do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy. Wkraczanie zatem w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego doznaje ograniczeń. Konieczna jest natomiast w toku postępowania ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione. Oznacza to, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA: z dnia 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11; z dnia 19 maja 2021 r., I OSK 3148/18; z dnia 12 stycznia 2021 r., II OSK 2568/19). W sytuacji, gdy analiza treści operatu nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić, zgodnie z art. 157 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W przypadku gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony (por. wyrok NSA z dnia 10 sierpnia 2021 r., I OSK 494/211; wyrok NSA z dnia 26 kwietnia 2022 r., I OSK 1540/21). W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wartość rynkową nieruchomości określił przyjmując podejście porównawcze (metodą porównywania parami), polegające na dokonaniu szacowania poprzez porównanie wycenianej nieruchomości z innymi nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych z uwzględnieniem cech tych nieruchomości. Jako jednostkę porównawcza przyjęto 1m2 powierzchni zabudowy budynku rekreacyjnego, skorygowaną o ilość kondygnacji. W operacie rzeczoznawca określił istotne cechy nieruchomości i dokonał oceny oraz opisu cech rynkowych nieruchomości (pkt 5.6. operatu). Następnie wyodrębnił obiekty do porównania (pkt 7.1 operatu), dokonał ostatecznego doboru nieruchomości do porównania (pkt 7.3 operatu), zestawił nieruchomości w parach porównawczych (pkt 7.4.1 operatu) i określił wartość nieruchomości (pkt 7.5 operatu). W pkt 7.1 operatu rzeczoznawca utworzył zbiór obejmujący 5 podobnych nieruchomości, spośród których ostatecznie dokonał wyboru 3 nieruchomości porównawczych o zbliżonych cechach i o znanych cenach transakcyjnych. Porównywane nieruchomości zlokalizowane były w G. i stanowiły działki o numerach [...] (nieruchomość gruntowa nr [...]), 48/65 (nieruchomość gruntowa nr [...]) oraz [...] (nieruchomość gruntowa nr [...]). Rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe mające wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych ww. nieruchomości. Jak wynika z zawartych na str. 11 i 12 operatu tabel, w których przedstawiono wyniki analizy porównawczej, rozpiętość cen jest pochodną zróżnicowania nieruchomości w zakresie następujących kategorii cenotwórczych: powierzchni działki, powierzchni zabudowy budynku, lokalizacji i stanu technicznego budynku. Rzeczoznawca dokonał oceny cech różnicujących porównywane nieruchomości oraz ustalił ich wagę, tj. wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, a następnie wyliczył kwoty poprawek. Operat szacunkowy został uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy zawartymi w piśmie z dnia [...] września 2021 r. W świetle powyższego stwierdzić należy, że operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań przeprowadzonej analizy i przyjętych rozwiązań merytorycznych, przedstawia też sposób wyliczenia wyniku końcowego. Przy określeniu wartości rynkowej uwzględniono wszystkie istotne cechy. Wyliczona wartość nieruchomości mieści się w przedziale cen uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości podobnych na rynku lokalnym. Zdaniem Sądu operat został sporządzony w sposób nie budzący wątpliwości co do swojej logiczności, spójności i poprawności wniosków w nim zawartych. Organ dokonał przy tym oceny tego operatu, w ramach własnych kompetencji, bez konieczności posiadania specjalistycznej wiedzy, która z istoty przypisana jest rzeczoznawcy. Organ zasadnie uznał, że rzeczoznawca zastosował prawidłową metodę wyceny nieruchomości i poprawnie wyliczył wartość przedmiotowej nieruchomości. Trafnie też w zaskarżonym postanowieniu wskazano, że operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi i zawiera wszystkie elementy wskazane w § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W konsekwencji nie ma podstaw do podważenia sporządzonego operatu. Skarżący nie skorzystał przy tym z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Skarżący podnosi, że pozbawiono go możliwości zapoznania się z wyjaśnieniami rzeczoznawcy z dnia [...] września 2021 r. do operatu szacunkowego. Zarzut ten należałoby, jak się wydaje, rozpatrywać w kontekście naruszenia art. 10 § 1 k.p.a., tzn. pozbawienia skarżącego czynnego udziału w postępowaniu. Trzeba jednak zauważyć, że powyższe wyjaśnienia rzeczoznawcy znajdują się w aktach sprawy (k. 56 akt adm.), a skarżący na każdym etapie postępowania miał prawo wglądu do akt (art. 78 § 1 k.p.a.). Należy też wskazać, że treść powyższego pisma została przytoczona w postanowieniu organu pierwszej instancji. Nadto kserokopia pisma rzeczoznawcy z dnia [...] września 2021 r. została przesłana skarżącemu (na jego żądanie), przy piśmie z dnia [...] marca 2022 r., przed wydaniem postanowienia przez organ odwoławczy. Wskazać również trzeba, że naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu podatkowym nie stanowi automatycznie, w każdym przypadku, podstawy do uchylenia postanowienia. Aby zapadło takie rozstrzygnięcie wskazanemu uchybieniu towarzyszyć musi naruszenie przepisów postępowania zapewniających realizację zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik postępowania (por. wyrok NSA z dnia 21 lipca 2010 r., II OSK 881/10). Zdaniem Sądu strona nie wykazała, aby w rozpatrywanej sprawie nastąpiło takie naruszenie prawa. Nie można także zgodzić się z twierdzeniem skarżącego, iż rzeczoznawca nie odniósł się do jego zarzutu wzrostu wartości nieruchomości oraz że wyceny nieruchomości należało dokonać z uwzględnieniem ceny przedstawianych przez biura nieruchomości i portale internetowe. W piśmie z dnia [...] września 2021 r. rzeczoznawca wskazał, że "wyceny nieruchomości dokonano na podstawie cen transakcyjnych, które realnie wystąpiły na rynku nieruchomości, a nie na podstawie cen ofertowych widocznych w biurach nieruchomości i na portalach internetowych, które nie zostały zrealizowane, a które podlegają negocjacji. Na podstawie badania cen transakcyjnych nie stwierdzono ani spadku, ani wzrostu cen transakcyjnych". Podkreślenia także wymaga, że zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Treść tego przepisu rzeczoznawca przytoczył już w operacie szacunkowym (str. 8). Z regulacji tej wyraźnie wynika, że porównanie może mieć miejsce wyłącznie w przypadku transakcji, które zostały zrealizowane i których znane są ceny transakcyjne. W rezultacie, określając wartość nieruchomości, nie bierze się uwagę cen oferowanych przez biura nieruchomości, czy portale internetowe, gdyż nie są to ceny, które można uznać za zrealizowane. Należy też zauważyć, że ustalona przez rzeczoznawcę wartość 1 m2 powierzchni nieruchomości wynosząca [...] zł mieści się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, tj. w przedziale cen uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości podobnych na rynku lokalnym. Brak jest przy tym podstaw, aby rzeczoznawca wyliczył średnią cenę z tego przedziału. Nie ma również racji skarżący, gdy twierdzi, że oględziny działki odbyły się dopiero w dniu [...] lipca 2021 r., podczas gdy operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] kwietnia 2021 r. Z operatu, jak i z protokołu opisu i oszacowania wynika, że oględziny nieruchomości zostały dokonane w dniu [...] marca 2021 r., o czym poinformowano skarżącego pismem z dnia [...] lutego 2021 r. (k. 26 akt adm.). W konsekwencji stwierdzić należy, że zaskarżone postanowienie nie narusza przepisów prawa materialnego i procesowego. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalono skargę.