II SA/Po 838/17

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Asesor WSA Jan Szuma Protokolant st. sekr. sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę UZASADNIENIE Burmistrz [...] decyzją z dnia [...] r., nr [...], na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.; dalej: "u.p.z.p.") w związku z uchwałą Rady Miejskiej [...] Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w rejonie ulicy [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...] r. poz. [...]), ustalił M. K. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr [...], o pow. 0,0871 ha, położonej w obrębie geodezyjnym [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą Nr [...] – na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ I instancji wyjaśnił, że Rada Miejska [...] uchwałą Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w rejonie ulicy [...] ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., tzw. renty planistycznej, na 30% wzrostu wartości nieruchomości dla terenu oznaczonego symbolem MN 1 i przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną – na którym położona jest działka nr [...]. M. K. zbyła przemiotową nieruchomość aktem notarialnym z dnia [...] r. za kwotę [...]zł. W dalszej kolejności Burmistrz [...] wskazał, że zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem, na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. M.. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30 % daje kwotę opłaty w wysokości [...] zł. Pismem z dnia [...] r. M. K. wniosła od opisanej decyzji Burmistrza [...] odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ponieważ uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie spowodowało wzrostu wartości działki będącej własnością odwołującej. Przeciwnie, skutecznie zablokowało planowaną inwestycję i obniżyło wartość nieruchomości. W uzasadnieniu odwołująca podniosła, że z jej wniosku toczyło się postępowanie o ustalenie warunków zabudowy dla działki [...], z której wydzielono przedmiotową działkę [...]. Wyrokiem z dnia 6 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Po 488/14, WSA w Poznaniu orzekł o uchyleniu decyzji Burmistrza [...] z dnia [...] r. odmawiającej ustalenia żądanych warunków zabudowy oraz utrzymującej ją w mocy decyzji SKO w [...] z dnia [...] r. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż ponownie rozpoznając sprawę organ orzekający wyznaczając obowiązującą linię nowej zabudowy winien prawidłowo zastosować § 4 ust. 4 rozporządzenia i rozważyć, jak może przebiegać linia zabudowy w rozpatrywanej sprawie sprawie, posiłkując się analizą uwarunkowań terenu zabudowy mieszkaniowej (jednorodzinnej) występującej w głębi terenu położonego po drugiej stronie ul. [...] (drogi publicznej) – budynków mieszkalnych tworzących regularne kompleksy (kwartały zabudowy). W konsekwencji przywołanego wyroku sporządzony operat szacunkowy należy uznać za wadliwy, bowiem rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić faktyczny sposób i możliwości zagospodarowania działki przed uchwaleniem planu miejscowego i uwzględnić to przy ustalaniu wartości nieruchomości. Odwołująca podniosła, że jeżeli w planie miejscowym działka została przeznaczona pod zabudowę, a przed jego uchwaleniem nie była wykorzystywana na cele rolnicze, ale jednocześnie nie była zabudowana - to nie można z góry zakładać, że działka miała charakter rolny, ale należy zbadać, czy spełniała warunki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i jeżeli tak to należy uznać nieruchomość za działkę budowlaną. W operacie szacunkowym z góry założono, że przed uchwaleniem planu miejscowego przedmiotowa działka miała charakter rolnym, mimo iż od lat nie wykorzystywano jej na cele rolnicze. Rzeczoznawca nie zbadał, czy działka spełniała warunki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Skoro przed uchwaleniem planu miejscowego teren działki można było przeznaczyć na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - uzyskując decyzję o warunkach zabudowy, a po uchwaleniu planu miejscowego teren ten można zagospodarować w ten sam sposób, to nie została spełniona przesłanka z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 u.p.z.p., decyzją z dnia [...] r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza [...]. W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił w pierwszej kolejności, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 u.p.z.p., przy uwzględnieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny nieruchomości i określenia wartości nieruchomości. Z materiału zgromadzonego w sprawie wynika, że zgodnie z ustaleniami obowiązującego uprzednio, tj. do [...] r., miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta [...], uchwalonego uchwałą nr [...] z dnia [...] r. Rady Miejskiej w [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] r.), teren działki nr [...] – z którego decyzją nr [...] z dnia [...] r. wydzielono m.in. działkę nr [...] – wchodził w skład terenów rolnych. Następnie organ II instancji wskazał, że w dniu [...] r. wszedł w życie nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta [...] uchwalony uchwałą nr [...] z dnia [...] r., obejmujący nieruchomości przy ul. [...]. Według nowego planu przedmiotowa działka znalazła się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz drogi publiczne i wewnętrzne. W okresie luki planistycznej teren ten wykorzystywany był na cele rolne. Do czasu uchwalenia nowego planu toczyło się postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla działki nr [...], jednak nie zakończyło się ono wydaniem ostatecznej decyzji – decyzją nr [...] z dnia [...] r. postępowanie to zostało umorzone w związku z uchwaleniem dla tego obszaru planu miejscowego. W dalszej kolejności podniesiono, że w sprawie bezspornym jest, że działka nr [...] została przez odwołującą się sprzedana przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W aktach sprawy znajduje się akt notarialny rep. A nr [...] z dnia [...] r. potwierdzający ten fakt. Elementem spornym jest natomiast przesłanka wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium wskazało następnie, że dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu podstawowym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W rozpoznawanej sprawie w sporządzonym operacie zostały zamieszczone stosowne klauzule wskazujące na okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Operat zawiera dokładny opis danych i parametrów, które posłużyły do końcowej wyceny wartości wycenianych nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Rzeczoznawca wybrał 4 transakcje nieruchomościami rolnymi odnotowanymi w okresie 2014 - 2016, na podstawie których określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu. Na podstawie próbki reprezentatywnej określił cenę średnią 1 ha nieruchomości, typując istotne cechy rynkowe mające zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. W oparciu o obserwacje rynku lokalnego i informacje od różnych uczestników rynku dokonał oceny każdej z nich i ustalił ich wagi, czyli wpływ poszczególnych cech na różnicowanie cen nieruchomości. Następnie na podstawie wybranych 4 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe określił wartość nieruchomości po uchwaleniu planu, ustalając istotne cechy rynkowe, określając ich wagi i korygując. Z poprawnie dokonanych wyliczeń wynika, że wartość działki nr [...] przed uchwaleniem planu wynosiła [...] zł, a po jego uchwaleniu [...] zł, zatem wzrost wartości nieruchomości tej działki wynosi [...] zł, w związku z czym 30 % opłata wynosi [...] zł. Odnosząc się do zarzutów strony, jakoby możliwość ustalenia warunków zabudowy już przed uchwaleniem nowego planu dowodzi, iż ten plan nie spowodował wzrostu wartości działki Kolegium wyjaśniło, że okoliczność ta nie ma wpływu na ewentualne uznanie bezprawności ustalenia opłaty planistycznej. Organ odwoławczy wskazał, że postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy zostało umorzone jako bezprzedmiotowe, a nadto, że nawet wydanie ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy może być podstawą do ustalenia opłaty planistycznej. Nadto Kolegium podkreśliło, że w świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Za takim stanowiskiem przemawia nie tylko literalne brzmienie cytowanej wyżej frazy, z podkreśleniem słowa "faktyczny", ale także treść art. 63 ust. 3 ustawy. Zgodnie z art. 63 ust. 3 u.p.z.p., jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. Powyższe oznacza, że wolą ustawodawcy jest, aby opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pobierano zarówno wtedy, gdy jest to spowodowane uchwaleniem planu, jak i wtedy, gdy wzrost taki następuje w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy. Istotą opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest zatem konieczność każdorazowego odprowadzenia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości części zysku, jaki uzyskał z jej sprzedaży dzięki jej administracyjnemu przeznaczeniu (w planie, decyzji) na cele bardziej korzystne rynkowo. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia [...] r. M. K. wniosła o unieważnienie zaskarżonej decyzji Kolegium i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza [...]. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w uzasadnieniu powtarzając argumentację zawartą w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego, a jej wydanie poprzedziło postępowanie, w którym nie uchybiono regułom prawa procesowego w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza [...] z dnia [...] r., nr [...], którą ustalono M. K. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr [...], położonej w obrębie geodezyjnym [...] – w związku z podjęciem uchwały Rady Miejskiej [...] Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w rejonie ulicy [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...] r. poz. [...]). Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.; dalej: "u.p.z.p."). Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Z dalszej części przywołanego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie okresem 5 lat w jakim nastąpiła sprzedaż nieruchomości licząc od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak przy tym stanowi art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym w sprawie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.; dalej: "u.g.n."), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Z niekwestionowanych ustaleń stanu faktycznego wynika, że w dniu [...] r. Rada Miejska [...] podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w rejonie ulicy [...] (Dz. U. Woj. [...]. z dnia [...] r., poz. [...]). Z wyrysu załącznika mapowego wspomnianego planu miejscowego wynika, że działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem MN1 (k. 42 akt adm.). Stosownie do § 4 pkt 1 planu jest to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (k. 40 akt adm.). Jak przy tym wynika z § 22 pkt 1 planu, dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonych na rysunku symbolem MN ustalono 30% stawkę służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei zgodnie z zapisami uchwały nr [...] z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...] z dnia [...] r.), obowiązującej do dnia [...] r., działka nr [...] położona była na ternie upraw polowych (symbol R) oraz terenie ulicy lokalnej (15L) – k. 44 akt adm. Poza sporem pozostaje również, że skarżąca zbyła działkę nr [...] w okresie 5 lat od dnia uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego za kwotę [...]zł (akt notarialny rep. A nr [...] z dnia [...] r., k. 50 – 53 akt adm.). Do czasu uchwalenia nowego planu miejscowego toczyło się postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla działki oznaczonej geodezyjnie nr [...] – z której wydzielona została działka [...] – jednak zakończyło się ono wydaniem przez Burmistrza [...] decyzji z dnia [...] r., [...], o umorzeniu postępowania w związku z uchwaleniem dla tego obszaru planu miejscowego (k. 45 akt adm.). Elementem spornym w sprawie jest natomiast zaistnienie przesłanki wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżącej jeżeli w planie miejscowym działka została przeznaczona pod zabudowę, a przed jego uchwaleniem nie była wykorzystywana na cele rolnicze, ale jednocześnie nie była zabudowana - to nie można z góry zakładać, że działka miała charakter rolny. W takim przypadku należało zbadać, czy działka spełniała warunki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i w konsekwencji uznać ją za działkę budowlaną. Oceniając przebieg postępowania Sąd stwierdza, że stosownie do obowiązków wynikających z art. 77 i art. 80 K.p.a., organy orzekające w niniejszej sprawie zebrały i rozpatrzyły pełen materiał dowodowy. W szczególności dysponowały operatem szacunkowym niezbędnym do stwierdzenia, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, która następnie została przez stronę zbyta, co w świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. uzasadniało nałożenie na skarżącą opłaty planistycznej. Na potrzeby niniejszego postępowania w dniu [...] r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. (k. 12 – 30 akt adm.). W tym miejscu wyjaśnić należy, iż dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 K.p.a. w związku z art. 75 § 1 K.p.a. Zatem organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Dlatego też organ może w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Po 715/16 – wszystkie cytowane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Zdaniem Sądu sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do jego prawidłowości. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych (nr uprawnienia [...]). Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., nr 165, poz. 985). Opracowanie to zawiera, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Ponadto należy wskazać, że biegły wskazał transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń, oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Rozważania prowadzone w operacie szacunkowym są zrozumiałe, spójne i logiczne. Argumentacja biegłego ma charakter wiarygodny, przekonujący i wyczerpujący. Jednocześnie należy zauważyć, że organy administracji publicznej nie przyjęły bezkrytycznie opracowania przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Opinia ta została poddana weryfikacji, która jednak nie ujawniła uchybień lub wadliwości tej ekspertyzy. W kontekście powyższego Sąd podkreśla, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15). Taką zaś ocenę zawiera decyzja Kolegium wydana w niniejszej sprawie, którą Sąd w całości podziela. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżącej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odnosząc się do zarzutów skarżącej należy wskazać, że na jej wniosek toczyło się postępowanie o ustalenie warunków zabudowy dla działki [...] (z której wydzielono działkę [...]), które zakończyło się decyzją umarzającą to postępowanie z uwagi na uchwalenie planu miejscowego (k. 45 akt adm.). Skarżąca kładzie przy tym nacisk na fakt, że wydane w toku tego postępowania negatywne dla skarżącej decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...], i Burmistrza [...] z dnia [...] r., nr [...], zostały uchylone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 6 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Po 488/14. Należy jednak podkreślić, że uchylenie decyzji obydwu instancji uzasadnione było potrzebą przeprowadzenia ponownej oceny wyników wykonanej analizy urbanistycznej i wyciągnięcia z niej prawidłowych wniosków, a także poczynienia na jej podstawie prawidłowych ustaleń co do przebiegu linii nowej zabudowy – co wynika z uzasadnienia przywołanego wyroku. W wyroku tym Sąd także, że ewentualne ustalenie warunków zabudowy – wydanie decyzji pozytywnej po raz pierwszy w danej sprawie, jako rozstrzygnięcie co do istoty sprawy, powinno nastąpić na etapie postępowania pierwszej instancji. Wobec tego WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 6 listopada 2014 r. nie przesądziło, że organy winny ustalić warunki zabudowy dla przedmiotowej działki, a wskazało jedynie, że "ewentualne" ustalenie warunków zabudowy powinno nastąpić na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego. Ponadto Sąd podkreśla, że zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, w świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Skoro przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie został w sposób formalny zmieniony status nieruchomości poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości są całkowicie bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego jaki był rzeczywisty status nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2012 r. sygn. akt II OSK 1496/11, wyrok NSA z dnia 7 maja 2013 r., sygn. akt II OSK 2688/11, wyrok NSA z dnia 12 lipca 2017 r., sygn. akt II OSK 2879/15). Za takim stanowiskiem przemawia nie tylko literalne brzmienie cytowanej wyżej frazy, z podkreśleniem słowa "faktyczny", ale także treść art. 63 ust. 3 u.p.z.p., zgodnie z którym jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. Powyższe oznacza, że wolą ustawodawcy jest, aby opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pobierano zarówno wtedy, gdy jest to spowodowane uchwaleniem planu, jak i wtedy, gdy wzrost taki następuje w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy. Istotą opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest zatem konieczność każdorazowego odprowadzenia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości części zysku, jaki uzyskał z jej sprzedaży dzięki jej administracyjnemu przeznaczeniu (w planie miejscowym, w decyzji o warunkach zabudowy) na cele bardziej korzystne rynkowo. Zysk ten wyraża się w różnicy wartości ustalonej przez rzeczoznawcę dla nieruchomości z uwzględnieniem nowo nadanego administracyjnego przeznaczenia oraz wartości ustalonej dla dotychczasowego administracyjnego przeznaczenia (tj. według poprzednio obowiązującego planu, ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy), a w braku takiego przeznaczenia - według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości, względnie z zastosowaniem art. 87 ust. 3a u.p.z.p. – według przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przez dniem 1 stycznia 1995 r. (por. wyrok NSA z dnia 27 listopada 2014 r., sygn. akt II OSK 1146/13). Prezentowany przez skarżącą sposób rozumienia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. prowadziłby w istocie do wypaczenia instytucji ulepszenia planistycznego. Skarżąca zmierza bowiem do wykazania, że potencjalne możliwości inwestycyjne nieruchomości mają takie znaczenie z punktu widzenia wyceny, jak gdyby nieruchomość takie przeznaczenie już miała. Oznacza to, że w wielu przypadkach właściciele nieruchomości, które znalazły się na obszarze planów ustalających korzystne warunki inwestowania, uniknęliby obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wykazując, że takie warunki inwestowania i tak byłyby osiągalne w drodze decyzji o warunkach zabudowy, chociażby o wydanie takiej decyzji wcale nie występowali. Byliby oni zatem w znacznie lepszej sytuacji od osób, które uzyskały warunki zabudowy i w stosunku do których znalazł zastosowanie art. 63 ust. 3 u.p.z.p. Mając powyższe na uwadze należy więc podkreślić, że w rozpoznawanej sprawie bezspornym jest, że zgodnie z zapisami planu miejscowego obowiązującego do dnia [...] r. działka skarżącej znajdowała się na terenie upraw polowych (k. 11 akt adm.). Z informacji z rejestru gruntów wynika, że działka [...] stanowi grunty orne oznaczone symbolem RV (k. 7 akt adm.), a w księdze wieczystej nr [...] oznaczono sposób korzystania z nieruchomości jako grunty orne (k. 12 akt adm.) i dane te słusznie zostały wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Co więcej, skarżąca przedłożyła przy umowie sprzedaży wypis i wyrys dla działki nr [...], z którego wynika oznaczenie jej jako grunty orne, a także zaświadczenie Burmistrza [...], że zgodnie z planem miejscowym działka ta przeznaczona jest pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (§ 3 pkt 1 i 2 aktu notarialnego, k. 52 akt adm.), co niewątpliwie miało wpływ na cenę sprzedaży. Resumując powyższe rozważania należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzająca ją decyzja Burmistrza [...] odpowiadają prawu, a skarga jako niezasadna podlega oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.).