III Ca 2059/21

<p>Sygn. akt III Ca 2059/21</p> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p>Zaskarżonym wyrokiem z dnia 16 lipca 2021 roku, wydanym w sprawie <br/>o sygn. akt II C 429/20, z powództwa Miasta <span class="anon-block">Ł.</span> przeciwko <span class="anon-block">D. S.</span> o opróżnienie lokalu mieszkalnego, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi:</p> <p>1.  nakazał pozwanej <span class="anon-block">D. S.</span> opróżnienie <span class="anon-block">lokalu mieszkalnego numer (...)</span>, położonego w <span class="anon-block">Ł.</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span>;</p> <p>2.  ustalił, że pozwanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;</p> <p>3.  nakazał wstrzymać wykonanie opróżnienia lokalu mieszkalnego, opisanego w punkcie 1. wyroku, do czasu złożenia pozwanej przez Gminę <span class="anon-block">Ł.</span> oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;</p> <p>4.  nie obciążył pozwanej obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz powoda.</p> <p>Apelację od wyroku wniosła pozwana, zaskarżając orzeczenie w całości. Zaskarżonemu wyrokowi apelująca zarzuciła:</p> <p>1.  obrazę przepisów prawa procesowego, która miała wpływ na treść orzeczenia w postaci <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 233;art. 233 § 1)">art. 233 § 1 k.p.c.</a> poprzez niewłaściwą ocenę zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego, która przybrała charakter dowolnej w zakresie, w jakim Sąd I instancji przyjął, że pozwana nie posiada tytułu prawnego do lokalu którego wydania domaga się powód w sytuacji, gdy strony zawarły w dniu 3 września 2019 roku ugodę na mocy której, zgodnie z zapewnieniami ze strony powoda, pozwanej po spłacie całości istniejącego zadłużenia zostało obiecane zawarcie z nią umowy najmu lokalu - a tym samym wytoczone powództwo o eksmisję jest bezzasadne i jawi się jako przedwczesne,</p> <p>2.  obrazę przepisów prawa materialnego w postaci <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 65;art. 65 § 1)">art. 65 § 1 k.c.</a> poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w niniejszej sprawie w zakresie, w jakim Sąd <br/>I instancji dokonał niewłaściwej wykładni i interpretacji dokumentu zawartego przez strony w postaci umowy ugody z dnia 3 września 2019 roku a tym samym przyjął, że ugoda ta nie przywraca pozwanej tytułu prawnego do lokalu który obecnie zajmuje w sytuacji, gdy ze zgodnych ustaleń stron poczynionych na etapie popisywania ww. ugody, pozwana dostała od powoda promesę zawarcia umowy najmu po terminowej spłacie zadłużenia wynikającej z ugody, zaś pozwana tak na etapie poprzedzającym wniesienie pozwu o eksmisję, jak i w trakcie toczącego się postępowania na bieżąco spłaca swoje zadłużenie zgodnie z zobowiązaniem podjętym względem powoda w treści tejże umowy ugody,</p> <p>3.  obrazę przepisów prawa materialnego w postaci <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 222;art. 222 § 1)">art. 222 § 1 k.c.</a> poprzez jego bezpodstawne zastosowanie w niniejszej sprawie, skutkujące uwzględnieniem powództwa w całości w sytuacji, gdy wytoczone przez powoda powództwo jest przedwczesne, a pozwanej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą,</p> <p>4.  błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, mający wpływ na jego treść w zakresie, w jakim Sąd I instancji przyjął że roszczenie powoda nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w sytuacji, gdy biorąc pod uwagę sytuację życiową i zdrowotną pozwanej uwzględnienie roszczenia o eksmisję jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego a tym samym powództwo o eksmisję winno zostać oddalone wniesione przez powoda dopiero prawie dziesięć łat po wygaśnięciu<br/>stosunku najmu pomiędzy stronami.</p> <p>W konsekwencji zgłoszonych zarzutów apelująca wniosła o zmianę skarżonego rozstrzygnięcia i oddalenie powództwa w całości, a także zasądzenie od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm prawem przepisanych.</p> <p>W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie jako bezpodstawnej oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu za postępowanie apelacyjne.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Okręgowy zważył, co następuje:</strong> </p> <p>Apelacja pozwanej była o tyle zasadna, że skutkowała zmianą zaskarżonego orzeczenia.</p> <p>Ustalenia faktyczne Sądu I instancji w przeważającej części nie budzą wątpliwości. Stąd ustalenia te Sąd odwoławczy w pełni podziela i przyjmuje za podstawę własnego rozstrzygnięcia. Jednakże Sąd Okręgowy wyeliminował <br/>z ustaleń faktycznych stwierdzenie, iż pismem z dnia 23 listopada 2009 roku powód wypowiedział <span class="anon-block">A. S.</span> i <span class="anon-block">D. S.</span> umowę najmu lokalu mieszkalnego, zastępując je ustaleniem, iż pismo zawierające wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego zostało skierowane do <span class="anon-block">A. S.</span> i <span class="anon-block">D. S.</span>, a odebrał je <span class="anon-block">A. S.</span>.</p> <p>Zarzut obrazy przepisu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 233;art. 233 § 1)">art. 233 § 1 k.p.c.</a> należy uznać za częściowo zasadny.</p> <p>Zarzut niewłaściwej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w zakresie, w jakim Sąd I instancji przyjął, że pozwana nie posiada tytułu prawnego do lokalu, którego wydania domaga się powód należało uznać za zasadny, jednakże z przyczyn innych niż dopatruje się tego pozwana. W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd Rejonowy dokonał błędnej oceny dowodu w postaci pisma z wypowiedzeniem umowy najmu i wyciągnął z niego nielogiczny wniosek. W konsekwencji dokonał opisanego wyżej błędu <br/>w ustaleniach faktycznych, uznając że umowa najmu została wypowiedziana <span class="anon-block">A. S.</span> i <span class="anon-block">D. S.</span>. Na etapie budowania stanu faktycznego nie należało przesądzać, komu skutecznie wypowiedziano umowę najmu. Zagadnienie to należy do oceny prawnej. Prawidłowa ocena omawianego dowodu winna doprowadzić Sąd wyłącznie do ustalenia, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy skierowano do obojga małżonków <span class="anon-block">S.</span>, ale odebrało je jedno z nich. Dokonując nadinterpretacji dowodu już na etapie budowania podstawy faktycznej, Sąd Rejonowy odwołał się do błędnej interpretacji <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 222;art. 222 § 1)">art. 222 § 1 k.c.</a>, związanej z przyjęciem, że <br/>w okolicznościach tej sprawy pozwana wskutek wypowiedzenia umowy utraciła tytuł prawny do władania lokalem.</p> <p>Jak trafnie wskazał Sąd Rejonowy, w dacie zawarcia przez <span class="anon-block">A. S.</span> w dniu 23 maja 1995 roku umowy najmu <span class="anon-block">lokalu mieszkalnego numer (...)</span> położonego w <span class="anon-block">Ł.</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span>, obowiązywał przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19941050509" title="Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych - Dz. U. z 1994 r. Nr 105, poz. 509 (art. 7)">art.7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych</a> (Dz.U. Nr 105, poz. 509), zgodnie z którym małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich. A zatem, z mocy samego prawa, wobec wspólnego zajmowania owego lokalu przez <span class="anon-block">D. S.</span> i <span class="anon-block">A. S.</span>, po zawarciu przez nich związku małżeńskiego w 1983 roku najemcami owego lokalu w dniu 23 maja 1995 roku stali się oboje małżonkowie, a nie tylko <span class="anon-block">A. S.</span>, który zawarł umowę najmu. Także w świetle aktualnie obowiązującego przepisu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 680(1);art. 680(1) § 1)">art. 680^{<!-- -->1} § 1 k.c.</a>, zgodnie z którym małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa, najemcami lokalu objętego pozwem byli oboje małżonkowie <span class="anon-block">D. S.</span> i <span class="anon-block">A. S.</span>, a nie tylko zawierający umowę <span class="anon-block">A. S.</span>. Wprawdzie przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 680(1);art. 680(1) § 1)">art.680^{<!-- -->1} § 1 k.c.</a> wprowadzony został do <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ()">Kodeksu cywilnego</a> na mocy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 26)">art. 26 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego</a> dopiero z dniem 10 lipca 2001 roku, jednakże stosownie do art. 27 ust. 1 tejże ustawy jej postanowienia znalazły zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie.</p> <p>Kwestia dopuszczalności wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela lokalu uregulowana została w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 11;art. 11 ust. 1)">art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. <br/>o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego</a> (t.j. Dz.U. z 2022r., poz. 172). Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko <br/>z przyczyn określonych w ust. 2- 5 oraz art. 21 ust. 4 i 5 ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Z kolei według art. 11 ust. 2 pkt 2 powołanej ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce <br/>z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie <br/>o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.</p> <p>Przywołana regulacja ma na celu stworzenie mechanizmów chroniących trwałość stosunku prawnego dającego lokatorowi prawo do zajmowania określonego lokalu oraz wprowadzenie ograniczeń swobody wypowiadania stosunków prawno-mieszkaniowych przez właściciela, czego wyrazem są wymogi w niej przewidziane. A zatem skoro pozwana i jej zmarły mąż posiadali skuteczny względem powoda tytuł prawny do władania lokalem, to wypowiedzenie dokonane przez powoda musiało podlegać badaniu przez pryzmat przywołanego powyżej uregulowania, a zasadność żądania pozwu uzależniona była od tego, czy doszło do skutecznego wypowiedzenia stosunku najmu przez wynajmującego obojgu najemcom.</p> <p>W tym względzie w pierwszej kolejności należało zatem wskazać, iż aby właściciel mógł skutecznie skorzystać z przysługującego mu uprawnienia do wypowiedzenia stosunku najmu lokalu powinien uprzedzić o tym najemcę na piśmie i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych <br/>i bieżących należności. Analiza akt przedmiotowej sprawy prowadzi jednak do przekonania, iż wypowiedzenie umowy najmu, jak również wcześniejsze wezwanie do uregulowania zaległości czynszowych, nie zostały doręczone pozwanej <span class="anon-block">D. S.</span>.</p> <p>Ze zwrotnego poświadczenia odbioru wypowiedzenia umowy najmu wynika jednoznacznie, że oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy skutecznie doszło do wiadomości jedynie <span class="anon-block">A. S.</span>. Natomiast <br/>w stosunku do pozwanej <span class="anon-block">D. S.</span> faktu takiego nie udowodniono. Sam fakt wymienienia w nagłówku pisma z dnia 23 listopada 2009 roku wypowiadającego umowę najmu imienia i nazwiska <span class="anon-block">D. S.</span> nie stanowi dowodu na to, że oświadczenie to doszło do niej w taki sposób, że mogła się z nim zapoznać. Nie można też przyjąć, że w stosunku do <span class="anon-block">D. S.</span> nastąpiło skuteczne doręczenie wezwania do zapłaty zaległości czynszowych z dnia 14 września 2009 roku, bowiem podobnie jak w przypadku wypowiedzenia umowy, pismo to w jednym egzemplarzu zostało skierowane na nazwiska obojga małżonków, jednakże odebrane jedynie przez <span class="anon-block">A. S.</span>, na co wskazują przedstawione przez powoda dowody w postaci potwierdzeń odbioru. Z tego względu należało uznać, że w niniejszej sprawie nie tylko nie zostało wykazane skuteczne wypowiedzenie umowy najmu pozwanej poprzez złożenie jej oświadczenia woli w tym zakresie, ale także <br/>w stosunku do pozwanej brak jest terminu początkowego, od którego rozpocząłby bieg dodatkowy termin miesięczny do zapłaty zaległości, który wynika z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 ()">ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego</a>.</p> <p>Zaznaczenia wymaga, że nie ma żadnych podstaw, by arbitralnie przyjąć, iż pozwana tylko w związku z faktem, iż korespondencję odebrał jej mąż mogła zapoznać się z jego treścią (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 61)">art. 61 k.c.</a>).</p> <p>Podkreślić należy, iż wypowiedzenie stosunku najmu jako doniosłe zdarzenie prawne dla lokatora winno być ocenianie przez sądy w sposób bardzo restrykcyjny. Wypowiedzenie umowy najmu może być uznane za skuteczne tylko w sytuacji, gdy nie ma najmniejszych wątpliwości co do zachowania trybu zakreślonego ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. Sąd Okręgowy stoi na stanowisku, iż wszelkie wątpliwości winny być interpretowane na korzyść lokatora, jako strony zwykle słabszej, mniej zorientowanej w obowiązujących przepisach prawnych, zaś od wynajmującego wymaga się staranności <br/>i skrupulatności przy wykonywaniu swoich uprawnień właścicielskich. <br/>W przypadku występowania w stosunku najmu więcej niż jednego najemcy, wszystkie oświadczenia woli powinny być kierowane do najemców w sposób gwarantujący spełnienie warunków z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 61)">art. 61 k.c.</a>, a więc osobno do każdego najemcy.</p> <p>Mając powyższe na uwadze jako oczywisty jawi się wniosek, że skoro powodowe Miasto nie wyczerpało trybu przewidzianego ustawą o ochronie praw lokatorów dla wypowiedzenia stosunku najmu i nie doręczyło prawidłowo wypowiedzenia umowy obojgu najemcom to powoda oraz pozwaną w dalszym ciągu łączy stosunek najmu. Wobec tego roszczenie powoda o wydanie lokalu nie mogło zostać uwzględnione. Pozwana dysponuje bowiem skutecznym względem powoda uprawnieniem do władania lokalem.</p> <p>Wobec wyżej wskazanej argumentacji Sąd Okręgowy odstąpił od oceny pozostałych zarzutów apelacji, gdyż stanowi ona wystarczającą podstawę do oceny merytorycznej trafności zaskarżonego orzeczenia.</p> <p>Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 386;art. 386 § 1)">art. 386 § 1 k.p.c.</a> dokonał zmiany zaskarżonego wyroku w ten sposób, że oddalił powództwo.</p> </div>