II SA/Lu 183/20

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Grymuza (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 listopada 2020 r. sprawy ze skargi L. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2020 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy R. z dnia [...] r., nr [...]; II. przyznaje A. K. od Skarbu Państwa (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie) wynagrodzenie z tytułu nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu w wysokości [...] zł ([...] w tym [...] zł ([...]) należnego podatku od towarów i usług. UZASADNIENIE Decyzją z [...] r., znak: [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania L. W., Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy R. z [...] r., znak: [...] ustalającą na wniosek J. K. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego na działce nr [...] w S., gmina R.. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, że wnioskowana inwestycja spełnia wszelkie wymogi ustalenia warunków jej realizacji wymienione w art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm., dalej: u.p.z.p.) oraz w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (M.P. nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie), a także w przepisach odrębnych. Zdaniem Kolegium, organ pierwszej instancji zebrał dokumenty wymagane przepisami prawa, wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczył wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim prawidłową analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p., wystąpił także o uzgodnienie projektu decyzji do właściwych organów i uzgodnienia w tym zakresie uzyskał. Kolegium wskazało, że wprawdzie załączona do wniosku o ustalenie warunków zabudowy mapa nie obejmuje obszaru trzykrotnej szerokości frontu działki, uznało jednak, że istniejące zagospodarowanie terenu wynikające z przedstawionego załącznika graficznego umożliwia spełnienie wymagań zawartych w rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na każdej działce znajdującej się w obszarze analizowanym znajdują się bowiem budynki gospodarcze, które umożliwiają ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Zatem, zdaniem organu, brak było podstaw do odmowy ustalenia wnioskodawcy warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Kolegium podniosło, że w świetle 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Oznacza to, że na etapie postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy inwestor nie musi legitymować się prawem do terenu; może wystąpić o ustalenie warunków zabudowy działki stanowiącej własność innej osoby. Innymi słowy, na tym etapie procesu budowlanego nie mają znaczenia sprawy własnościowe, a tym bardziej granice pomiędzy nieruchomościami sąsiadującymi z nieruchomością inwestora, nawet, jeżeli są one sporne. Na decyzję Kolegium L. W. wniósł skargę, zarzucając, że Kolegium rozstrzygnęło sprawę w oparciu o niewłaściwie ustalony stan faktyczny. J. K., zdaniem skarżącego, jako właściciel działki nr [...] położonej w S. bez porozumienia z nim zaorał graniczną miedzę oraz wyrwał drzewostan wiśni i lipy. Skarżący nie zgodził się ze stwierdzeniem, że na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie mają znaczenia sprawy własnościowe, w tym sporne granice pomiędzy działką inwestora a działkami sąsiadującymi. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i podkreślając, że budowa budynku gospodarczego objętego spornym wnioskiem jest możliwa z uwagi na to, że w najbliższym sąsiedztwie istnieje zabudowa umożliwiająca określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Kolegium podniosło, że argumenty skarżącego dotyczące naruszenia granicy jego działki nie zasługują na uwzględnienie. Bezsprzeczne jest bowiem, że proces budowlany składa się z dwóch etapów: ustalenia warunków zabudowy, a następnie uzyskania pozwolenia na budowę. Na pierwszym etapie, wbrew zarzutom skarżącego, nie mają znaczenia sprawy własnościowe, w tym sporne granice. Dopiero na drugim etapie należy legitymować się prawem do terenu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Obowiązkiem sądu administracyjnego jest dokonanie kompleksowej oceny legalności zaskarżonego aktu, niezależnie od podniesionych w skardze zarzutów i powołanej przez skarżącego podstawy prawnej (art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi; Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej: p.p.s.a.). Przepis ten znajduje zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, bowiem z przyczyn pozostających poza zakresem zarzutów podniesionych przez skarżącego, ale koniecznych do uwzględnienia, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja, a także utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji podlegają uchyleniu jako naruszające prawo. Przedmiotem sporu jest legalność ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego na działce nr [...] w miejscowości S.. Ustalając warunki zabudowy dla tej inwestycji, organy obu instancji uznały, że objęta wnioskiem inwestycja spełnia wszystkie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w tym przesłankę "dobrego sąsiedztwa", o której mowa w punkcie pierwszym tego przepisu. W myśl cytowanego wyżej art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ustalenie, czy wspomniany warunek został spełniony, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami określonymi w przepisach powołanego we wstępnej części uzasadnienia rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do treści § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia, obowiązkiem organu jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, czyli na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1 000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Wyniki analizy urbanistycznej, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., jest podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, pozwalającym na określenie przez organ parametrów, które ma spełniać planowana inwestycja w zakresie cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zdefiniowanych w § 2 pkt 3 rozporządzenia. W kategorii tych parametrów mieszczą się w szczególności gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych i usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. Wyniki analizy stanowią podstawę do ustalenia wymagań dla planowanej inwestycji. Załączone do decyzji, powinny pozwolić stronom i organowi drugiej instancji, a w razie złożenia skargi, także sądowi administracyjnemu, na weryfikację w zakresie prawidłowości ustalenia cech nowej zabudowy w aspekcie wyżej powołanych przepisów prawa. Innymi słowy, wydanie decyzji w przedmiocie wniosku o ustalenie warunków zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie musi zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą i oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, tak, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w konsekwencji, dokonanie oceny takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i sądowoadministracyjnym. W ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie spełnia wyżej przedstawionych standardów. Argumentację tego stanowiska należy rozpocząć od kwestii kluczowej, tj. oceny prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego. Idea wyznaczania tego obszaru zakłada, że powinien on obejmować teren tworzący pewną całość urbanistyczną, a określenie granic tego obszaru powinno być dokonywane nie w sposób automatyczny, ale zgodnie ze specyfiką urbanistyczną. Regułą jest wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, zaś rozszerzanie granic obszaru analizowanego powinno być traktowane wyjątkowo i następować tylko wówczas, gdy przemawiają za tym ważne względy oraz powinno zostać przekonująco umotywowane w decyzji o warunkach zabudowy (por. zamiast wielu: wyrok NSA z 21 listopada 2012 r., II OSK 984/2011). Niedopuszczalne jest poszerzanie obszaru analizowanego wyłącznie celem poszukiwania obiektów o podobnej funkcji celem pozytywnego załatwienia wniosku inwestora. Takie działanie stwarza ryzyko nieuprawnionego obejścia zasady "dobrego sąsiedztwa". Tymczasem z zamieszczonej w aktach sprawy analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika jedynie, że "załączona do wniosku mapa w skali 1:1000 nie obejmuje trzykrotnej szerokości działki ozn. nr ew. [...] (...). Przeprowadzono analizę obszaru, ponieważ istniejące zagospodarowanie terenu wynikające z przedstawionego załącznika graficznego umożliwia spełnienie wymagań zawartych w § 3 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia" (pkt 1 analizy). Jak wyżej wskazano, organ ma wprawdzie kompetencje do wyznaczenia obszaru analizy większego niż minimalny, jednak ma obowiązek ten wybór przekonująco uzasadnić – zarówno co do odległości granic, jak i kształtu obszaru analizowanego. W niniejszej sprawie organ nie uzasadnił przyjęcia do analizy innego obszaru niż minimalny (organ nawet nie wskazał szerokości frontu objętej wnioskiem działki, ale z pomiarów wykonanych na mapie bezspornie wynika, że obszar analizowany jest większy niż trzykrotna szerokość frontu działki). Przedstawiona w analizie jednozdaniowa argumentacja stwarza jedynie pozór uzasadnienia przyjętego obszaru. Analiza obarczona jest zatem zasadniczą wadą – niewątpliwym naruszeniem § 3 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, które może mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jest to brak o kluczowym znaczeniu dla rozstrzygnięcia, ponieważ realizacja inwestycji o określonych parametrach, które inwestor wskazał we wniosku, nawet, jeżeli spełnia warunek kontynuacji funkcji zabudowy, może okazać się niedopuszczalna ze względu na niezachowanie istniejących parametrów oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Mimo, że brak uzasadnienia dla określenia wielkości obszaru analizowanego jest uchybieniem tak daleko idącym, że stanowi samodzielną, wystarczającą przesłankę uchylenia decyzji organów obu instancji, to jednak należy zwrócić uwagę na szereg innych wad tych decyzji, których wskazanie i omówienie pozwoli w przyszłości organom uniknąć popełnionych w tej sprawie błędów. Po pierwsze, z mapy stanowiącej załącznik do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że w obszarze analizowanym znalazły się m.in. działki nr [...], nr [...] oraz [...] natomiast analiza nie zawiera opisu zagospodarowania żadnej z tych działek, co stanowi istotne naruszenie § 3 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia. Obowiązkiem organu jest dokonanie analizy zabudowy i zagospodarowania każdej działki objętej granicami obszaru analizowanego, nie zaś jedynie niektórych, wybranych działek. Taka wybiórcza analiza grozi wypaczeniem zasad ładu przestrzennego i naraża organy na podejrzenie o stronniczość. Po drugie, w spornej decyzji ustalono linię zabudowy, liczoną od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej nr [...] na co najmniej 20 m. Z analizy obszaru wynika natomiast, że istniejąca linia zabudowy dla budynków gospodarczych, liczona od zewnętrznej krawędzi tej jezdni, waha się od 6 m do 27 m. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega, tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W okolicznościach sprawy nie ma zastosowania ani ust. 1 powołanego przepisu (ponieważ linia sąsiedniej zabudowy przebiega, tworząc uskok), ani ust. 2, gdyż brak jest przepisów odrębnych, z którymi istniejąca na sąsiednich działkach linia zabudowy byłaby niezgodna. Znajduje zatem zastosowanie ust. 3, jednak bezsprzecznie organy w niniejszej sprawie nie wypełniły zawartej w nim dyrektywy. Skoro bowiem na działkach w obszarze analizowanym maksymalna odległość obiektu od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej nr [...] wynosi 27 m, to przyjęcie maksymalnej odległości rzędu 20 m nie odpowiada dyspozycji § 4 ust. 3. Z analizy nie wynika ponadto żadna okoliczność uzasadniająca przewidziane w ust. 4 tego przepisu, inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy niż wyżej wskazane. Po trzecie, w myśl § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, przy czym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W treści analizy wskazano, że "wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej zabudowy waha się od 0% do 15%. Ze względu na charakter zabudowy przyjęto wartość wskaźnika do 20%" (pkt 4 analizy). Znalazło to odzwierciedlenie w treści decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Przyjęty wskaźnik powierzchni zabudowy (do 20%) niewątpliwie nie stanowi średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (od 0% do 15%). Wskazanie w treści analizy, że zastosowane odstępstwo od reguły jest "uzasadnione charakterem zabudowy", jest tak dalece ogólnikowe, że stwarza jedynie pozór uzasadnienia. Gdyby przyjąć, że stanowi ono wystarczającą argumentację dla zastosowania wyjątku od reguły zawartej w § 5 ust. 1 rozporządzenia, to konsekwentnie należałoby dopuścić taką argumentację jako uzasadniającą wszelkie inne odstąpienia od zasad ustalania warunków zabudowy. Doprowadziłoby to w rezultacie do sprzeniewierzenia się zasadzie dobrego sąsiedztwa. Po czwarte, z punktu 3 analizy wynika, że "szerokość elewacji frontowej budynków gospodarczych na analizowanym obszarze waha się od 2,50 m do 20 m". W decyzji ustalającej warunki zabudowy przyjęto szerokość elewacji frontowej objętego wnioskiem budynku gospodarczego "do 20,00 m". Tymczasem, w myśl § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Bezspornie organ wyznaczył omawiany parametr w wielkości maksymalnej, tj. do 20,00 m. Stanowi to ewidentne odstępstwo od wyżej cytowanej reguły, wedle której tę wielkość należy wyznaczyć w oparciu o średnią szerokość elewacji frontowych. Stosownie do treści ust. 2 powołanego wyżej przepisu, dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W wyjątkowych okolicznościach organ ma zatem możliwość określenia tego parametru z odstępstwem od reguły, jednak takie odstępstwo musi być jednoznacznie i przekonująco umotywowane. Ani treść analizy, ani treść decyzji organów obu instancji nie zawiera żadnego uzasadnienia przyjętej, maksymalnej szerokości frontu budynku, co stanowi naruszenie § 6 rozporządzenia. Po piąte, w myśl § 7 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Natomiast jeżeli ta wysokość na działkach sąsiednich przebiega, tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Z powyższego jednoznacznie wynika, że niezbędne dla określenia w decyzji lokalizacyjnej dopuszczalnej wysokości zabudowy jest ustalenie wysokości zabudowy budynków gospodarczych na wszystkich działkach w obszarze analizowanym. Przeprowadzona w niniejszej sprawie analiza terenu nie zawiera żadnych danych dotyczących wysokości zabudowy na poszczególnych działkach, stąd ustalenie w decyzji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej "do 6 m" należy uznać za dowolne. Ponadto niezrozumiałe i pozbawione podstawy prawnej jest zawarte w decyzji pierwszoinstancyjnej rozróżnienie na wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (pkt 3 ppkt 3 lit. c/ decyzji) i określenie jej na maksymalnie 6 m oraz wysokość zabudowy (pkt 3 ppkt 3 lit. a/ decyzji) i określenie jej na maksymalnie 9 m. W decyzji ustalającej warunki zabudowy parametrem określającym wysokość zabudowy jest wskazanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Powyższe uchybienia obligowały Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ i c/ p.p.s.a. jako naruszających w sposób istotny zarówno normę prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jak i przepisy proceduralne, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 18, a organ drugiej instancji – również art. 136 k.p.a. Na powyższą ocenę nie miał wpływu bezzasadny zarzut podniesiony w skardze, dotyczący naruszenia granicy pomiędzy działką objętą zaskarżoną decyzją a działką skarżącego. Należy w pełni podzielić stanowisko Kolegium, że na etapie ustalenia warunków zabudowy poza zakresem oceny organów pozostają kwestie praw do terenu, w tym dotyczące sporu granicznego. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest weryfikowane dopiero na etapie rozstrzygania w przedmiocie wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia robót budowlanych. Ma to zatem miejsce w odrębnym postępowaniu toczącym się przed innym organem administracji niż organ ustalający warunki zabudowy. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zostało wydane na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 21 ust. 1 pkt 1 lit. c/ rozporządzenia z dnia 3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. U. poz. 1714 ze zm.). Ponownie rozpatrując sprawę, organ pierwszej instancji oceni przesłanki ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego na działce nr [...] w S., w szczególności, kierując się wskazanymi przez Sąd wytycznymi, wyznaczy obszar analizowany, a następnie, mając na uwadze elementy treści decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, wskazane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustali wszelkie niezbędne parametry nowej zabudowy i poczynione ustalenia przekonująco uzasadni. Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł, jak w sentencji.