II SA/Kr 916/20

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) Sędziowie : WSA Jacek Bursa WSA Małgorzata Łoboz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 20 października'2020 r. sprawy ze skargi J. D. i Z. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2020 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę UZASADNIENIE Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 4 maja 2020 r., znak: [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 293), art. 149 – 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65), § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 17 pkt 1 i art. 127 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.), po rozpoznaniu odwołania J. D. i Z. D. od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy W. z dnia 25 lutego 2020 r., znak [...], orzekającej o ustaleniu dla odwołujących jako zbywców prawa własności nieruchomości obejmującej działkę nr [...] o pow. 1,0600 ha, położonej w miejscowości M., gm. W. opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości [...] zł: I. uchyliło zaskarżoną decyzję w części tj. w zakresie punktu 2 od słów " winni wnieść" do słów "stanie się ostateczna" i w tym zakresie orzekło co do istoty sprawy w następujący sposób: "winni wnieść na rachunek bankowy Urzędu Miasta i Gminy W. (nr rachunku bankowego: [...] [...] lub w kasie Urzędu Miasta i Gminy W., ul. [...],[...]"; II. w pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Powyższa decyzja, która jest przedmiotem skargi, zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym. Burmistrz Miasta i Gminy W., po ponownym rozpoznaniu sprawy na skutek kasacyjnego rozstrzygnięcia organu odwoławczego, decyzją z dnia 25 lutego 2020 r., znak [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2019 poz. 1815 ze zm.) oraz art. 104 i 107 § 1 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2020 poz. 256 ze zm.), w związku z Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia 27 października 2016 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy W. – obszar "C" (Dz. Urz. Woj. [...]; zm.: Dz. Urz. Woj. [...]) – ustalił J. i Z. D. opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położonej w miejscowości M., gm. W., o powierzchni 1,0600 ha, objętej księgą wieczystą Nr [...], na skutek uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (pkt 1). W pkt 2 decyzji wskazano, że opłatę, o której mowa w pkt 1, J. i Z. D. winni wnieść na rachunek bankowy Urzędu Miasta i Gminy W. lub w kasie Urzędu Miasta i Gminy W. do dnia kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ I instancji przytoczył i wyjaśnił relewantne przepisy, w tym art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – i wskazał w szczególności, że na podstawie nieobowiązującego planu miejscowego zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia 29 września 2005 r. (Dz. Urz. Woj. [...] r. Nr [...] z dnia 25.11.2005 r.) stwierdzono, iż działka nr [...] położona w miejscowości M. znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem C18.01.R – tereny rolnicze. Zgodnie natomiast z obowiązującym planem miejscowym zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia 27 października 2016 r. działka nr [...] położona w miejscowości M. znajduje się w terenach oznaczonych symbolami: 25MNO – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z ograniczonym rozwojem (ok. 61%), 21 MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (ok. 35 %) oraz 55KDD – publiczne drogi klasy dojazdowej (ok. 4 %). Uprawniony rzeczoznawca majątkowy sporządził na nowo operat szacunkowy, który wykazał, iż w wyniku uchwalenia planu miejscowego, nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Organ I instancji dokonał oceny operatu szacunkowego i uznał go za wiarygodny dowód w sprawie. Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 20 stycznia 2020 r. różnica wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położonej w miejscowości M., gm. W. wyniosła [...] zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 20 % zgodnie z § 45 Uchwały Rady Miejskiej w W. daje kwotę opłaty w wysokości [...] zł. Pismem z dnia 9 marca 2020 r. J. D. i Z. D. wnieśli odwołanie od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy W. z dnia 25 lutego 2020 r. Odwołujący się podnieśli, że opłata naliczona zaskarżoną decyzją różni się od poprzedniej o [...] zł, co oznacza, że odwołanie nie zostało uwzględnione przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Wbrew ustaleniom decyzji wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego nie nastąpił. Odwołujący się wskazali, że nabywcy działki żądają od nich zwrotu [...] zł jako odszkodowania za przeszkody w realizacji zapisów planu miejscowego dotyczące braku możliwości korzystania z przejazdu drogą gminną dz. nr [...] (55KDD), braku jakiegokolwiek uzbrojenia terenu w sieci: wodociągową, gazową, kanalizacyjną i braku perspektywy na realizację uzbrojenia ze strony Zakładu Gospodarki Komunalnej. Odwołujący się wyjaśnili, że nabywcy nieruchomości uzyskali pozwolenie na budowę trzech budynków szeregowych na dz. nr [...] w części 21MN (ok. 30 arów), jednak z Gminy otrzymali informacje o braku połączenia działki z drogą publiczną – chociaż wcześniej pismem z dnia 19 marca 2019 r. uzyskali zgodę na utwardzenie 200 mb odcinka drogi od Gminnego Zarządu Dróg w W. i go zrealizowali za [...] zł. Gmina poinformowała ich również, że nie poczuwa się do urządzenia tej drogi zgodnie z zapisami planu miejscowego, a nawet oskarża kupujących o zaniechanie polegające na braku sprawdzenia, czy dz. nr [...] posada dostęp do drogi publicznej. Nadto co do części nieruchomości położonej w terenie o symbolu 25MNO o pow. ok. 70 arów istnieje możliwość budowy, uzależniona wszak od wykonania specjalistycznych badań geologicznych, których koszt wykonania wynosi [...] zł. Do tego dochodzi koszt zabezpieczenia budynków przed skutkami osuwiska wynoszący min. [...] zł. Odwołujący się wskazali, że inwestor nabył grunt w celach badawczych i naukowych, przedsięwzięcie nie jest komercyjne i nie można jego efektów rozwiązać w kategoriach wzrostu wartości działki. Odwołujący się podnieśli, że autor operatu wizytował wprawdzie działkę, lecz nie uwzględnił ich argumentów. Ich zdaniem działka bez dostępu do drogi publicznej nie ma wartości. Budowa była faktycznie wstrzymana od 13 maja 2019 r. Blokada drogi została co prawda usunięta, lecz inwestor przez 6 miesięcy poniósł właśnie straty takie, jak wyżej wymienione. Zdaniem odwołujących się jeszcze gorzej wygląda uzbrojenie terenu, bowiem to nabywcy mają wybudować wodociąg długości 400 mb, a zwrot nakładów zostanie zrefundowany przez Zakład Gospodarki Komunalnej w 50% i to pod koniec 2021 r. Tym samym kupujący już utracili [...] zł i żądają tej kwoty od odwołujących się. Zatem kwota ta powinna być odliczona od ustalonego wzrostu wartości nieruchomości i dopiero od pozostałej kwoty należy zastosować 20% stawką, co daje opłatę w wysokości [...] zł, którą odwołujący się akceptują. Na skutek odwołania J. D. i Z. D. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało opisaną na wstępie decyzję reformatoryjną z dnia 4 maja 2020 r. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż jest nie niesporne to, że J. D. i Z. D. sprzedali przedmiotową nieruchomość obejmującą działkę nr [...] aktem notarialnym z dnia 23 sierpnia 2018 r., zawartym do Rep. A Nr [...]. Nastąpiło to więc po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta W. obszar "C", przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia 27 października 2016 r. i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący (obowiązuje od dnia 9 grudnia 2016 r.). Wszczęcie bowiem postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło w dniu 11 września 2018 r. (data doręczenia stronom zawiadomienia o wszczęciu postępowania); niesporne jest też to, że uchwała planistyczna przewiduje stawkę procentową opłaty na 20% kwoty wzrostu wartości nieruchomości będącego skutkiem uchwalenia planu miejscowego. Dalej organ odwoławczy wskazał, że w toku ponownego rozpoznania sprawy, na zlecenie organu I instancji został przygotowany nowy operat szacunkowy autorstwa mgr inż. W. S. z dnia 20 stycznia 2020 r., na którym oparł swoje rozstrzygnięcie organ I instancji. Organ odwoławczy ocenił, że decyzja ta odpowiada prawu, a zarzuty odwołania nie mogą odnieść skutku. Operat szacunkowy, na którym oparto rozstrzygniecie, został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami staranności. Następnie organ odwoławczy poddał analizie operat szacunkowy i w tym kontekście wskazał w szczególności, co następuje. W operacie znajdują się dwie wyceny działki nr [...], wskazujące jej wartość w czasie obowiązywania planu przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia 29 września 2005 r. oraz wartość ustaloną według jej przeznaczenia w aktualnym planie miejscowym, przyjętym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia 27 października 2016 r. Rzeczoznawca majątkowy w każdym ze stanów planistycznych dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Rzeczoznawca dokonał szczegółowego opisu stanu prawnego nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny; podał, że działka nr [...] w dniu wejścia w życie obecnego planu miejscowego, tj. w dniu 9 grudnia 2016 r. miała uregulowany stan prawny, była dla tej działki prowadzona księga wieczysta [...], zaś w operacie ewidencji gruntów jej powierzchnia została określona na 1,0600 ha. Autor operatu dokonał także opisu stanu faktycznego nieruchomości wskazując, że działka ta jest niezabudowaną nieruchomością gruntową, położoną na południe od centrum W. w odległości ok. 3,7 km w linii prostej od centrum, w peryferyjnej części wsi, na granicy gruntów wsi R. i blisko granic P.. Nieruchomość ta posiada pośredni dostęp do drogi gminnej poprzez służebność gruntową przejazdu, przechodu i przegonu pasem szerokości ok. 4 m po działce nr [...] istniejącym szlakiem drożnym. Jej sąsiedztwo stanowi pojedyncza zabudowa zagrodowa i tereny niezabudowane. Działka nr [...] ma kształt nieregularny, średnio wydłużony, o szerokości 56-64m, o znacznym spadku terenu, a uzbrojenie w infrastrukturę techniczną jest oddalone od gruntu – poza siecią elektryczną, która przecina działkę. Nieruchomość stanowi grunt omy RHIb i pastwiska stałe Ps IV na ok. 15% obszaru. W operacie szczegółowo opisano: a) przeznaczenie nieruchomości w obowiązującym od dnia 9 grudnia 2016 r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia 27 października 2016 r., w którym przedmiotowa nieruchomość ujęta została jako tereny o symbolu 21MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na obszarze ok. 35% powierzchni, 25 MNO – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z ograniczonym rozwojem na obszarze ok. 61% powierzchni oraz częściowo w terenie 55KDD – tereny tras komunikacyjnych (publiczne drogi klasy dojazdowej) ok. 4% powierzchni; wskazano też, że poza północno-wschodnią częścią działka znajduje się w obszarze spadku terenu powyżej 15%, a część terenów MNO oraz wschodnia część terenów MN działki znajduje się w strefie buforowej i obszarze osuwiska nieaktywnego nr [...]; b) przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy S., przyjętym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia 29 września 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta W. obszar "C", w którym nieruchomość ta położona była w obszarze o symbolu [...] – tereny rolnicze. Następnie rzeczoznawca przytoczył zastosowane w sprawie przepisy prawa i uzasadnił wybór metody porównywania parami w podejściu porównawczym celem wyceny, charakterem nieruchomości, zwłaszcza jej znaczną powierzchnią rzadko występującą na rynku nieruchomości. Została omówiona procedura szacowania nieruchomości w zastosowanym podejściu i metodzie (str. 8 operatu), po czym przedstawiono analizę i charakterystykę rynku nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym oraz terenów rolniczych o dużych powierzchniach z obszaru Gminy W., w latach 2016 – 2018 wskazując, jakie nieruchomości, o jakim przeznaczeniu miały największy udział ilościowy w obrocie, jak i kiedy, tj. w jakich latach, przedstawiały się ceny średnie transakcji gruntów budowlanych i terenów rolnych. W zakresie przedstawionej analizy rynku nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym rzeczoznawca wskazał na znaczną rozpiętość cenową, podkreślił rzadko występującą na rynku znaczną powierzchnię wycenianej nieruchomości gruntowej i osiągane przez takie nieruchomości na rynku ceny od ok. 14 do [...] zł/m2, przy cenach transakcyjnych działek mieszkalnych jednorodzinnych dla gminy W. z wyłączeniem miasta W. na poziomie ok. [...] zł/m2. Większość transakcji odnotowano w zakresie cen od 62 do 155 zł/m2. Z kolei w ramach analizy rynku nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolniczym rzeczoznawca wskazał na małą liczebność takich gruntów w gminie W., w przeciwieństwie do pozostałych gmin powiatu [...]. Nie uznał jednak za właściwe poszerzenia badania rynku z uwagi na osiągane tam wyższe ceny nieruchomości rolnych. Odnotował też znaczne zróżnicowanie cen gruntów z segmentu rolnego, które mieszczą się w przedziale od kilku złotych do [...] zł/m2, przy średniej na poziomie ponad [...] zł/m2. Dalej rzeczoznawca majątkowy odnotował, że cenność gruntów na badanym rynku utrzymuje się na stabilnym poziomie. Realizując też wytyczne Kolegium ujęte w poprzedniej decyzji w operacie na str. 9 przedstawione zostały linie trendu zmiany cen w czasie na wykresach, z których jednoznacznie wynika stwierdzona w operacie stabilizacja cen w analizowanym okresie, z uwagi na którą rzeczoznawca odstąpił od korygowania cen ze względu na upływ czasu. Był to zabieg prawidłowy, wynikający z wszechstronnej analizy rynku nieruchomości i specyfiki wycenianej nieruchomości, związanej z jej wielkością. W oparciu o powyższe założenia autor operatu wyselekcjonował z rynku nieruchomości 7 transakcji nieruchomościami o powierzchni powyżej 0,5ha z P. W. , podobnymi do wycenianej według jej przeznaczenia po zmianie planu miejscowego, których ceny wahały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Z próby tej do dalszej analizy przyjął trzy transakcje najbardziej podobne do przedmiotu wyceny, dotyczące nieruchomości położonych w Gminie W., charakteryzujące się dużą różnicą poziomów terenu. Są to nieruchomości położone w L. G. o pow. 6584 m2, w L. G. o pow. 10840 m2 i w G. o pow. 6800 m2. Baza zawiera także informacje o: dacie transakcji, położeniu nieruchomości, numerze działki, powierzchni, cenie transakcyjnej, cenie transakcyjnej jednostkowej, nr Repertorium. Wszystkie nieruchomości zostały przez rzeczoznawcę szczegółowo opisane na str. 11-14 operatu, pod kątem dobranych w operacie cech rynkowych, w tym z uwzględnieniem przeznaczenia, powierzchni, kształtu, dostępu do drogi, uzbrojenia i ograniczeń. Z opisów tych wynika, że nieruchomości porównawcze, podobnie jak przedmiot wyceny mają przeznaczenie MNO – terenów zabudowy jednorodzinnej z ograniczonym rozwojem (dopuszczona tylko zabudowa wolnostojąca), przy czym nieruchomość A na pow. ok. 29% ma też przeznaczenie Z – zieleni nieurządzonej i w ok. 6% KDD – tereny dróg dojazdowych (gminnych), zaś nieruchomość G w ok. 26% ma przeznaczenie MN – tereny zabudowy jednorodzinnej. Z wszystkich znalezionych przez rzeczoznawcę nieruchomości, ujętych w tabeli na str. 11 operatu istotnie te trzy przyjęte do bezpośrednich porównań nieruchomości najbardziej są podobne do przedmiotu wyceny zarówno pod względem wielkości, jak i przeznaczenia (pozostałe transakcje dotyczyły nieruchomości w udziale od 92% do 100% miały przeznaczenie MN, czyli bez udziału przeznaczenia mniej korzystnego MNO, które posiada działka nr [...] na ok. 61% powierzchni). Następnie rzeczoznawca wytypował właściwe dla tego rynku nieruchomości cechy rynkowe, mające wpływ na kształtowanie się cen. W tym przypadku cechami tymi były: lokalizacja i otoczenie – podzielone na wagi przy uwzględnieniu położenia w strefie gminy, bezpośredniego sąsiedztwa i otoczenia, dostępność komunikacyjna – podzielona na wagi przy uwzględnieniu, czy jest bezpośredni dostęp do drogi publicznej asfaltowej, utwardzonej czy pośredni przez udział w drodze wewnętrznej lub służebność, możliwości zagospodarowania przestrzennego – podzielona na wagi przy uwzględnieniu udziału poszczególnych mieszanych przeznaczeń, wielkość i ukształtowanie – podzielone na wagi przy uwzględnieniu proporcji parametrów działek i warunków morfologicznych, infrastruktura uzbrojenia – podzielone na wagi przy uwzględnieniu z uwagi na ilość i odległość dostępnych mediów. W operacie określono też wagi tych cech, dokonując ich opisu tak, by można było weryfikować zachodzące podobieństwo między nieruchomościami, jak i nadanie ocen poszczególnym cechom, co pozwoliło niwelować różnice występujące między nieruchomością wycenianą i wziętymi do porównań. Oceniając zreferowane ustalenia rzeczoznawcy majątkowego, organ odwoławczy stwierdził, że pod rządami obecnego planu miejscowego dla wycenianej nieruchomości została sporządzona baza nieruchomości podobnych, co wynika z ich szczegółowego opisu. Wyszczególniono najbardziej miarodajne cechy, do których przypisano wagi i podano ich opisy, oraz oceny. Różnice między nieruchomościami zostały skorygowane, zaś wielkość poprawek jest podana w czytelny sposób w tabeli na str. 14 operatu. Skutkiem powyższych ustaleń wartość rynkową wycenianej nieruchomości ustalono, mnożąc wartość 1m2 (średnia arytmetyczna cen skorygowanych o sumę poprawek) ustaloną na 25,61 zł/m2 przez powierzchnię wycenianej nieruchomości, co dało kwotę w zaokrągleniu do zł [...] zł. Analogiczna procedura, w tym tożsame założenia do wyceny, zostały zastosowane przez rzeczoznawcę przy wycenianie nieruchomości według jej przeznaczenia w poprzednio wiążącym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2005 r. I tak, określając wartość gruntu według jego przeznaczenia rolniczego dokonano analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolniczym z obszaru gminy W. z analizowanego okresu. Następnie sporządzono bazę składającą się z 10 nieruchomości podobnych, których ceny wahały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Z próby tej dobrano do porównań trzy transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny pod względem wielkości. Są to nieruchomości położone w W. W. o pow. 3000 m2, w W. W. o pow. 9200 m2 i w G. o pow. 3300 m2. Nieruchomości te poddano szczegółowemu opisowi ze szczególnym uwidocznieniem lokalizacji, wielkości, ukształtowania i przydatności rolniczej. Także i tu rzeczoznawca wyselekcjonował cechy rynkowe mające największy wpływ na wartość nieruchomości, dokonała ich wyczerpującego opisu oraz przypisała im wagi i oceny. Wśród tych cech znalazły się: lokalizacja i otoczenie, dostępność komunikacyjna, wielkość, ukształtowanie, przydatność rolnicza. Badanie nieruchomości porównawczych dowodzi, że wykazują one podobieństwo do przedmiotu wyceny tak w zakresie przeznaczenia, jak i ww. cech rynkowych. Istniejące zaś między nimi różnice zostały skorygowane, zaś zakres korekt jasno wynika z poprawek ujętych na str. 17-18 operatu. Skutkiem powyższych ustaleń wartość rynkową wycenianej nieruchomości ustalono, mnożąc wartość 1 m2 obliczoną na [...] zł przez powierzchnię wycenianej nieruchomości, co dało kwotę [...]zł. W uwzględnieniu powyższych okoliczności i ustaleń rzeczoznawca majątkowy wykazał, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości wynika wyłącznie z faktu uchwalenia planu miejscowego w 2016 r., zachodzi bezpośredni związek między tą okolicznością a wzrostem wartości gruntu, a wzrost wynosi wartość określoną w operacie szacunkowym. Organ odwoławczy w konkluzji stwierdził, że przedłożony operat może stanowić dowód wzrostu wartości przedmiotowego gruntu. Wszystkie nieruchomości porównawcze zostały wystarczająco opisane ze szczególnym uwidocznieniem ich przeznaczenia oraz cech, które miały wpływ na ich cenność. Autor operatu dokonał ich opisu, przyporządkowania wag i ocen. Po tych czynnościach rzeczoznawca przystąpił do wyceny wszystkich opisywanych nieruchomości w obu stanach. Przy dokonywanej wycenie wskazaną metodą, rzeczoznawca porównywał kolejno nieruchomości wyceniane, z nieruchomościami podobnymi zawartymi w sporządzonych bazach nieruchomości podobnych, przypisał im poszczególne wyselekcjonowane cechy oraz stosowne w danym przypadku wartości cech. W ten sposób korygował, poprzez użycie odpowiedniego współczynnika korekcyjnego, cenę jednostkową każdej z wziętych do porównań nieruchomości, tak by odpowiadały one jak najlepiej cechom nieruchomości szacowanej. Następnie ze skorygowanych cen autor operatu wyliczył średnią, która stała się najbardziej odpowiadającą nieruchomości szacowanej jej ceną. Osiągnąwszy w ten sposób wyszacowane ceny dla przedmiotu wyceny, w jego obu stanach, rzeczoznawca dokonał wyliczeń wartości nieruchomości szacowanej. Wartości te wykazały w sposób jednoznaczny, że po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2016 r. nastąpił wzrost wartości zbytej działki nr [...]. Wbrew stanowisku odwołujących się badany operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i czytelnie wyjaśnia sposób dokonania wyceny. Wszystkie okoliczności, które na poprzednich etapach postępowania administracyjnego nie były należycie wyjaśnione, zostały obecnie omówione i ustalone w sposób jednoznaczny. Operat zawiera też wszystkie wymagane prawem elementy, mógł stanowić podstawę do określenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Chybione są więc zarzuty odwołujących się, że faktycznie wzrost wartości nieruchomości po uchwaleniu ww. planu miejscowego nie nastąpił. Nawiązując do zarzutów odwołania, organ odwoławczy zauważył, że odwołujący się kwestionują wzrost wartości nieruchomości wynikający z uchwalenia planu miejscowego tylko dlatego, że zapisy tego planu nie są w ocenie stron realizowane przez Gminę. Okoliczność ta nie jest jednak przedmiotem badania w niniejszej sprawie i nie ma wpływu na dokonane ustalenia, nie stanowi bowiem przesłanki z art. 36 u.p.z.p. Takiego znaczenia nie ma też niewielka różnica pomiędzy wzrostem wartości gruntu ustalonym w operacie z dnia 20 maja 2019 r. i tym obecnie badanym. Podstawą badania i rozstrzygnięcia na obecnym etapie pozostaje bowiem tylko operat szacunkowy z dnia 20 stycznia 2020 r., który został wykonany w związku z zastrzeżeniami Kolegium do operatu z 20 maja 2019 r. Nie mają też racji strony twierdząc, że przedmiotowa działka nie ma dostępu do drogi publicznej z uwagi na blokadę drogi trwającą kilka miesięcy. W operacie szacunkowym zostało ustalone, że działka nr [...] ma dostęp pośredni do drogi publicznej poprzez służebność gruntową przejazdu, przechodu i przegonu pasem o szerokości ok. 4 m po dz. nr [...] istniejącym szlakiem drożnym (str. 6). Natomiast podniesione przez odwołujących się czasowe trudności w faktycznym korzystaniu z drogi nie mają znaczenia w świetle przyjętych w operacie cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości. Brak wyposażenia nieruchomości w media został uwzględniony w operacie. Prawidłowo bowiem przyjęto, że działka nr [...] nie jest uzbrojona, poza siecią elektryczna, w związku z czym przypisano nieruchomości najniższą wagę przy cesze "infrastruktura uzbrojenia". Co zaś się tyczy nakładów nowego właściciela na budowę infrastruktury oraz drogi dojazdowej do nieruchomości, to okoliczności te nie mają znaczenia dla rozpoznania sprawy. Dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej bada się bowiem stan prawny i faktyczny zbytej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego, z którym związany jest wzrost wartości nieruchomości. Podobnie Kolegium nie może uwzględnić argumentu dotyczącego roszczeń odszkodowawczych nowego właściciela względem odwołujących się z tytułu braku możliwości korzystania z przejazdu drogą gminną dz. nr [...], braku uzbrojenia terenu w sieci i braku perspektywy na realizację uzbrojenia ze strony Gminy. Okoliczność tych roszczeń stanowi bowiem sprawę cywilną pomiędzy stronami umowy kupna – sprzedaży nieruchomości i nie jest przedmiotem badania w sprawie administracyjnej. Bez znaczenia dla zbadania zaistnienia przesłanek ustalenia opłaty planistycznej jest również podniesiona w odwołaniu kwestia braku realizacji przez Gminę W. drogi w terenie 55KDD zgodnie z zapisami planu miejscowego. Kolegium nie jest bowiem powołane do badania w tej sprawie stopnia zgodności zagospodarowania obszaru, w którym znajduje się nieruchomość, z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego. Zdaniem organu odwoławczego, decyzja Burmistrza Miasta i Gminy W. odpowiada więc co do zasady prawu. Wyniki przeprowadzonego postępowania dowodowego zostały omówione w tej decyzji zwięźle, aczkolwiek w stopniu wystarczającym, a nadto zostały uzupełnione przez organ odwoławczy. Badanie akt sprawy dowodzi, że strony zostały prawidłowo zawiadomione o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej, miały też możliwość czynnie uczestniczyć w całym postępowaniu, w tym w wizji w terenie. Podniesione w odwołaniu wszystkie zarzuty okazały się więc być chybionymi. W końcowej części uzasadnienia swojej decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, że jedyną nieprawidłowością decyzji organu I instancji jest błędnie określona w decyzji data uiszczenia opłaty planistycznej. Zgodnie bowiem z art. 130 § 1 i 2 k.p.a. przed wpływem terminu do wniesienia odwołania decyzja nie ulega wykonaniu, a wniesienie odwołania w terminie wstrzymuje wykonanie decyzji (z wyjątkami dla tej sprawy nieistotnymi). Zatem ustalony w punkcie 2 decyzji organu I instancji obowiązek wniesienia opłaty do dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna jest sprzeczny z ww. przepisami, w związku z czym organ odwoławczy orzekł reformatoryjnie tak, jak w punkcie I decyzji. Pismem z dnia 15 czerwca 2020 r. J. D. i Z. D. wnieśli skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Skarżący podnieśli, że opłata planistyczna jest nienależna, gdyż wykonano jedynie zakolorowanie obszarów rolnych bez jakiegokolwiek rozeznania w terenie. W miejscu, w którym znajduje się działka [...], nie powinno się w ogóle sytuować terenów budowlanych, gdyż nie przygotowano żadnej infrastruktury. Gmina nie wykonała do tej pory żadnych, nawet najmniejszych inwestycji, żeby można było odróżnić szczere pole od terenów inwestycyjnych. Skarżący następnie wskazali następujące argumenty: 1) Brak drogi dojazdowej do działki [...] zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego dojazd do działki ma się po drodze dojazdowej ([...] Droga ta nie została urządzona w ciągu kilku lat obowiązywania planu. Nie został uregulowany jej stan prawny, przebiega przez prywatne działki. Inwestor zbudował od podstaw 200 metrowy odcinek tej drogi, następne 200 metrów zostało sfinansowane przez skarżących. Kilka miesięcy droga była blokowana na dalszym odcinku co spowodowało przestoje na budowie i straty inwestora. W chwili obecnej droga jest przejezdna, nie znaczy to jednak, że Gmina wypełniła swoje ustawowe obowiązki; 2) Brak zasilania energetycznego. Do dzisiaj nie ma możliwości zasilenia budynków powstałych na działce [...] Inwestor nie może zasiedlić wykończonych budynków, bo nie ma prądu na działce. Należy w tym celu przebudować linię zasilającą na długości kilkuset metrów. T. nie realizuje tej inwestycji bo nie ma środków; 3) Brak przyłącza gazowego. PGNiG nie przygotowało w ciągu 2 lat nawet projektu przyłącza. Inwestycja obejmuje budowę linii zasilającej na długości 500mb. Nie ma nadziei na realizację przyłącza w najbliższym czasie. Planowanie terenów dla budownictwa jednorodzinnego bez zapewnienia dostawy gazu ziemnego było absolutnym błędem. W tej sytuacji inwestor wykonał instalację gazu płynnego, która jest dwukrotnie droższa w eksploatacji od gazu ziemnego. Musi także w przyszłości podłączyć gaz ziemny i zapłaci dwukrotnie za przyłącza. Strata inwestora to około [...] zł; 4) Brak przyłącza wody. Zakład Gospodarki Komunalnej odmówił realizacji przyłącza wody. Długość przyłącza to koło 400 mb. Koszt realizacji wynosi [...] zł. Taka sytuacja nie powinna się w ogóle zdarzyć, aby inwestor pokrywał te koszty samodzielnie. Gmina, która sprawuje nadzór nad Zakładem Gospodarki Komunalnej, "umywa ręce". Nikogo nie interesuje zaopatrzenie ludności w wodę. Inwestor korzysta w chwili obecnej z ujęć wody na działce. Wybudował kilka studni, natomiast wodociąg realizuje równolegle w nadziei, że uda się go ukończyć w przyszłości. ZGK nawet nie uzgodniło jeszcze projektu przyłącza, choć rozmowy toczą się ponad rok; 5) Brak kanalizacji. Gmina nie ma nawet planów realizacji kanalizacji. Inwestor skazany jest na wykonanie bezodpływowych zbiorników (szamb) co jest absolutnym anachronizmem i świadczy o braku jakiegokolwiek planowania perspektywicznego w Gminie. Nie zadbano o ochronę środowiska w żadnej formie. Inwestor znowu poniesie podwójne koszty – najpierw wykona szamba, a następnie musi realizować oczyszczalnię ścieków. Osiedle, które w chwili obecnej liczy 16 budynków, nie może być obsługiwane przez wóz asenizacyjny bo uciążliwość dla mieszkańców będzie nie do zniesienia. Dalej skarżący wskazali, że jeżeli będą musieli zapłacić odszkodowanie inwestorowi za sprzedaż bezwartościowej działki, to nie ma mowy o opłacie planistycznej w jakiejkolwiek wysokości. Nie tak skarżący wyobrażali sobie realizację zapisów planu zagospodarowania przestrzennego. Opłata planistyczna należy się Gminie z mocy prawa, ale nie polega to na namalowaniu kolorowych plam na polach ornych bez ładu i składu. Skarżący są pod presją ze strony inwestora i starają się rekompensować mu straty. W ramach tej rekompensaty przekazują nieodpłatnie inwestorowi działkę [...] w miejscowości R.. Działka ta stanowi poszerzenie drogi dojazdowej [...]); akt notarialny jest w przygotowaniu. Podpisanie ma nastąpić lada moment. Zdaniem skarżących, rzeczoznawca ds. wyceny wizytował działkę [...] i stwierdził, że jego tabele nie obejmują takiego przypadku. Jego wyceny nie różnią się między sobą. Opłata nie zmieniła się co do wysokości, mimo że skarżący odwołali się skutecznie od pierwszej decyzji. Gmina pobiera pieniądze, niezależnie od tego, w jaki sposób przygotowuje tereny pod budownictwo mieszkaniowe. Zdaniem skarżących, to Gmina winna jest odszkodowanie dla inwestora za brak jakichkolwiek działań przygotowawczych pod inwestycję. W przypadku terenu osuwiskowego to inwestorowi należy się dopłata za rekultywację i zagospodarowanie. Inwestor poniósł koszt opracowania dokumentacji inżyniersko-geologicznej. Koszt takiej dokumentacji wynosi ponad [...] zł. Dopiero jej opracowanie wskazuje na możliwość zabudowy. Zabudowa musi spełniać cały szereg wytycznych, w tym specjalistyczne fundamentowanie, które jest kilkukrotnie droższe od tradycyjnego. Inwestor, kupując ten teren, musiał ponieść ryzyko, że nie będzie mógł tam w ogóle budować. To jest kolejny argument przeciw opłacie planistycznej. Przerzucanie obowiązku wykonania badań na inwestora, przy jednoczesnym pobieraniu opłaty planistycznej, to jest niewątpliwie wyjątkowe nadużycie. Skarżący również uczestniczyli w finansowaniu tych badań w 50%, gdyż uznali, że inwestor nie może być w pełni obciążony kosztami, bo nabywał działkę jako budowlaną; nikt nie zdawał sobie sprawy z rzeczywistych kosztów badań. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie w pełni podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm., dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy nie zachodzą przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonego aktu, a także czy przy jego wydawaniu nie doszło do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy albo naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa. Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie z wyżej wskazanymi kryteriami, należało uznać, że odpowiada ona prawu i nie ma podstaw do pozbawienia jej mocy wiążącej. Skarga okazała się niezasadna. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowią art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm., dalej "u.p.z.p."). Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak wynika z art. 37 ust. 4 u.p.z.p., do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 stosuje się odpowiednio przepis ust. 3, zgodnie z którym roszczenia (...) można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W myśl art. 37 ust. 6 u.p.z.p. wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Nadto zgodnie z art. 37 ust. 7 u.p.z.p. właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. Stosownie natomiast do art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Dopełnieniem szeroko rozumianej determinanty prawnej rozstrzygnięcia są postanowienia § 45 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia 27 października 2016 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy W. – obszar "C", z których wynika, że stawka procentowa, służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętych planem, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., wynosi 20 %. Wynikająca z powołanych przepisów norma prawna została przez organy administracji na użytek niniejszej sprawy zrekonstruowana prawidłowo. Nie budzą również wątpliwości i w istocie jawią się jako bezsporne ustalenia faktyczne dotyczące samego zbycia przedmiotowej nieruchomości oraz dotyczące kwestii temporalnych, w tym wszczęcia postępowania przed upływem terminu pięcioletniego. Sporna pozostaje przede wszystkim jedna przesłanka ustalenia przedmiotowej opłaty i określenia jej wysokości – przesłanka wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia "nowego" miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ weryfikacja tej przesłanki wymaga wiedzy specjalnej i następuje na podstawie operatu szacunkowego, kluczowe znaczenie miał ten dowód i jego ocena. Podkreślić zatem wypada, że operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ administracji nie jest związany opinią rzeczoznawcy majątkowego, która każdorazowo podlega swobodnej ocenie co do jej wiarygodności i mocy dowodowej. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak obowiązany jest dokonać oceny tego dowodu i – w razie powstania uzasadnionych wątpliwości – podjąć stosowne działania zmierzające do ich usunięcia (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 grudnia 2018 r., II SA/Kr 1250/18, CBOSA oraz powołane tam orzecznictwo). Warto też zauważyć i podkreślić, że sąd administracyjny tak naprawdę nie dokonuje oceny materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego (dotyczy to także opinii biegłego), lecz jedynie kontroluje ocenę tegoż materiału dokonaną wcześniej przez organ administracji. Ma to rozliczne implikacje, a w szczególności tę, że beneficjentem zagwarantowanej w art. 80 k.p.a. swobody pozostaje wspomniany organ, zaś podstawą uwzględnienia skargi przez sąd może być dopiero przekroczenie jej granic. Jeżeli do takiego przekroczenia nie dochodzi, sąd – bacząc na kryterium legalności – nie jest władny kwestionować stanowiska organu; nie jest też władny zastępować oceny dokonanej przez organ swoją własną, nawet gdyby – hipotetycznie rzecz ujmując – była ona inna. W niniejszej sprawie te niuanse mają jednak drugorzędne znaczenie, bowiem ocenę materiału dowodowego (głównie opinii biegłego), dokonaną wpierw przez Burmistrza Miasta i Gminy W., a potem przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, Sąd uznał nie tylko za mieszczącą się w granicach wyznaczonych przez art. 80 k.p.a., ale także za w pełni prawidłową i zasługującą na aprobatę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonało wnikliwej oceny operatu szacunkowego autorstwa mgr inż. W. S.. Organ zaznaczył, że w operacie znajdują się dwie wyceny działki nr [...], wskazujące jej wartość w czasie obowiązywania planu przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia 29 września 2005 r. oraz wartość ustaloną według jej przeznaczenia w aktualnym planie miejscowym, przyjętym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia 27 października 2016 r. Rzeczoznawca majątkowy w każdym ze stanów planistycznych dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, przy czym wybór ten został przekonująco uzasadniony. Stan faktyczny nieruchomości został precyzyjnie, w sposób nie budzący wątpliwości opisany; zidentyfikowane i scharakteryzowane zostało przeznaczenie nieruchomości w starym i w nowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zarówno w samym operacie, jak i w zaskarżonej decyzji czytelnie i przekonująco przedstawione zostały założenia i cały proces wyceny nieruchomości, z uwzględnieniem analizy rynku, przesłanek wyselekcjonowania do analizy transakcji nieruchomościami podobnymi, typowania cech rynkowych nieruchomości i określenia ich wag. W ocenie Sądu, prawidłowość wyceny nieruchomości pod rządami obecnego planu miejscowego ([...] zł) i pod rządami planu miejscowego z 2005 roku ([...] zł) – nie budzi żadnych wątpliwości. Okoliczności podnoszone w skardze były podnoszone już wcześniej w toku postępowania – organ odwoławczy zajął co do nich stanowisko i Sąd to stanowisko w pełni podziela. Gdy chodzi o dostęp do drogi publicznej, to zarówno w operacie szacunkowym, jak i w zaskarżonej decyzji wskazano – prawidłowo – że działka nr [...] ma dostęp pośredni do drogi publicznej poprzez służebność gruntową przejazdu, przechodu i przegonu pasem o szerokości ok. 4 m po dz. nr [...] istniejącym szlakiem drożnym. Zasadnie też organ uznał, że czasowe trudności w faktycznym korzystaniu z drogi nie mają znaczenia w świetle przyjętych w operacie cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny uwzględnił też okoliczność, że przedmiotowa działka jest nieuzbrojona i konsekwencji przypisał jej najniższą wagę przy cesze infrastruktura uzbrojenia. W opisie przedmiotowej działki rzeczoznawca majątkowy uwzględnił także to, że jej część znajduje się w strefie buforowej i obszarze osuwiska nieaktywnego. Twierdzenia sformułowane w skardze w ogóle nie naprowadzają na okoliczności relewantne z punktu widzenia wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej; zdają się one być wyrazem subiektywnego przekonania, że przeznaczenie określonego terenu pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego implikuje obowiązek niezwłocznego uzbrojenia tego terenu na koszt gminy. Trafnie organ odwoławczy zwrócił również uwagę na to, że rozliczenia skarżących z nabywcą nieruchomości zasadniczo nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, toteż jedynie na marginesie warto zwrócić uwagę na relację między wartością nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego i będącą podstawą ustalenia opłaty a ceną sprzedaży nieruchomości uwidocznioną w akcie notarialnym. W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja odpowiada prawu, przesłanki ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostały należycie wykazane. Wysokość opłaty ([...] zł), zważywszy na przyjętą w uchwale stawkę procentową (20%) i wykazany wzrost wartości nieruchomości wynoszący [...] zł – jest prawidłowa. Organ odwoławczy dokonał również prawidłowej korekty rozstrzygnięcia w zakresie terminu uiszczenia opłaty. Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.