II SA/Bd 182/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz (spr.) Sędziowie sędzia WSA Joanna Brzezińska sędzia WSA Anna Klotz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 28 czerwca 2022 r. sprawy ze skargi A. W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r., nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz A. W. kwotę [...] ([...]) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania. UZASADNIENIE Burmistrz Miasta Golubia-Dobrzynia, po rozpatrzeniu wniosku A. W., tj. skarżącej, decyzją z dnia 1 lipca 2013 r. zatwierdził podział nieruchomości – działki nr [...] położonej w Golubiu-Dobrzyniu w obrębie geodezyjnym VII, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...]. W wyniku tego podziału wydzielone zostały między innymi działki nr [...] o powierzchni 0,0062ha i nr [...] o powierzchni 0,0241ha, które zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Golubia-Dobrzynia przeznaczone są pod drogę publiczną i z mocy prawa przeszły na własność Gminy Miasto Golub -Dobrzyń. Pismem z dnia 1 czerwca 2015 r. Burmistrz Miasta Golubia-Dobrzynia wystąpił do Starosty Golubsko-Dobrzyńskiego o ustalenie odszkodowania na rzecz skarżącej za ww. działki. Decyzją z dnia 24 kwietnia 2017 r., Starosta Golubsko-Dobrzyński ustalił odszkodowanie od Burmistrza Miasta Golubia-Dobrzynia na rzecz A. W. w kwocie 13302 zł z tytułu pozbawienia prawa własności działek. Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy M. Ż. po dokonaniu korekty operatu szacunkowego z dnia 26.08.2016 r. i sporządzeniu stosownego aneksu do operatu określił stan nieruchomości na dzień 1.07.2013 r., tj. na dzień wydania decyzji o podziale. Działki nr [...] o powierzchni 0,0062 ha i nr [...] o powierzchni 0,0241 ha to działki o kształtach wąskich prostokątnych, położone w skrajnej części Golubia-Dobrzynia, w sąsiedztwie posesji z zabudową mieszkalną, gruntów niezabudowanych i dróg. Aktualnie nieogrodzone, niezabudowane, porośnięte roślinnością naturalna niską. W wycenie działki nr [...] pominięto fakt istnienia na niej elementów instalacji miejskich (bez przyłączy) niestanowiących własności właściciela gruntu - zasuwy wodociągowej oraz studzienki kanalizacyjnej. Organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy dla potrzeb wyceny wykonał badanie lokalnego rynku obejmującego miasto Golub-Dobrzyń w zakresie transakcji nabycia gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Uzyskano 10 transakcji nabycia prawa własności z mocy prawa przez Gminę Miasto Golub-Dobrzyń. Wszystkie transakcje dotyczące przyjęcia wysokości odszkodowania za przejęcie nieruchomości pod drogi publiczne były poprzedzone negocjacjami stron. W związku z powyższym przyjęto, że są to transakcje rynkowe. Następnie rzeczoznawca uzupełnił bazę transakcji o dane aktualne, tzn. z lat 2016 i 2015. Rzeczoznawca stwierdził, że w okresie lat 2013-2016, z którego przyjęto nieruchomości do bezpośredniego porównawczego określenia wartości nieruchomości wycenianych, rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne był mało aktywny. Nabywcą gruntów pod drogi publiczne była wyłącznie Gmina Miasto Golub-Dobrzyń. Odnotowane transakcje zostały przedstawione w postaci tabelarycznej z określeniem trendu czasowego. Do porównania rzeczoznawca majątkowy wybrał 3 podobne nieruchomości, których transakcje nabycia miały miejsce w najmniejszym odstępie czasu od daty, na którą wycenia się wartość rynkową nieruchomości. Do obliczeń przyjęto ceny skorygowane na datę wyceny. Nieruchomości wzięte do porównań są opisane w sposób szczegółowy, precyzyjny, pozwalający na ich zweryfikowanie. Szacunkową wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca określił w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, biorąc do analizy ceny jednostkowe transakcyjne skorygowane na datę wyceny. W odwołaniu od powyższej decyzji, skarżąca zarzuciła, że ustalone przez Starostę odszkodowanie nie jest ekwiwalentne do wartości utraconej nieruchomości. W ocenie odwołującej się na terenie miasta Golubia-Dobrzynia miały miejsce dwie transakcje nieruchomości przejętych pod drogi, które nie zostały uwzględnione przez rzeczoznawcę, a których wartość była znacznie wyższa od tych wykorzystanych w wycenie (172,48 zł/m˛ i 298,30 zł/m˛). Błędem również, w ocenie odwołującej się, pozostaje nieuwzględnienie przez rzeczoznawcę wpływu istnienia instalacji wodnej i kanalizacyjnej na wartość działki. Decyzją z dnia 15 grudnia 2017 r. Wojewoda Kujawsko – Pomorski uchylił zaskarżoną decyzję w całości i ustalił na rzecz skarżącej odszkodowanie w wysokości 13592 zł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia, organ odwoławczy wskazał, że Starosta przy wydawaniu decyzji oparł się na nieprawidłowych dokumentach, tj. na aneksie do operatu, który to aneks nie jest opinią rzeczoznawcy w rozumieniu art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147), zwanej dalej "u.g.n." i § 55-58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), zwanego dalej: "rozporządzeniem" i nie może zastąpić operatu. Wojewoda zobowiązał więc Starostę do przedłożenia aktualnego operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości. Starosta dostarczył operat szacunkowy z dnia 18 października 2017 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. Ż.. W ocenie organu odwoławczego rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił wartość rynkową w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Organ odwoławczy za nieuzasadniony uznał zarzut strony o niewykorzystaniu w procesie wyceny dwóch transakcji na znacznie wyższe kwoty. Zwrócono uwagę, że kwestia doboru nieruchomości porównawczych odnosi się do wiadomości specjalnych będących domeną uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Brak wykorzystania tych danych wydaje się być jednak uzasadniony choćby z uwagi na fakt, że ceny transakcyjne w tych dwóch powołanych przez odwołującą przypadkach kilkukrotnie przewyższają wartości z bazy kilkunastu nieruchomości podobnych i jako skrajnie różne podlegałyby odrzuceniu. Wojewoda nie podzielił również argumentu odwołującej o wpływie na cenę nieruchomości drogowej istnienia infrastruktury wodnej i kanalizacyjnej, które, jak sama zauważa, nie stanowią jej własności, a jak słusznie wyjaśnił rzeczoznawca, przy drogowym przeznaczeniu działki nie mają one wpływu na cenę. W przedmiotowej sprawie do takiego uzgodnienia negocjacyjnego nie doszło. W skardze złożonej do Sądu, skarżąca zaskarżyła ww. decyzję w części, tj. w zakresie jej pkt 2 i 3 i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w jej pkt 2 i 3 oraz o zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: 1/ naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy w postaci art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, 1491 i 2052, dalej: k.p.a., poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i brak uwzględnienia wszystkich okoliczności i dowodów, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, w szczególności poprzez nieustalenie braku obrotu wolnorynkowego gruntami pod drogi publiczne w gminie Miasto Golub-Dobrzyń, poprzez brak wyczerpującego zebrania i prawidłowego rozpatrzenia całego materiału dowodowego niezbędnego dla rozpatrzenia sprawy i w wyniku tego przyjęcie jako podstawy zaskarżonej decyzji operatu szacunkowego rzeczoznawcy z 18.10.2017 r., sporządzonego z naruszeniem wskazanych poniżej przepisów prawa materialnego; 2/ naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy w postaci art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 153 ust. u.g.n. poprzez brak prawidłowego rozpatrzenia i dokonania prawidłowej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego z 18.10.2017 r. w świetle jego sprzeczności z art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez brak uwzględnienia, że zastosowane w ww. operacie podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, w wypadku gdy rzeczoznawca sam przyznaje w operacie, iż w gminie Miasto Golub-Dobrzyń nie stwierdzono obrotu gruntami pod drogi publiczne w sprzedaży wolnorynkowej, a przyjęte do porównania transakcje wynikały z nabycia działek przez gminę z mocy prawa (wywłaszczenia) i negocjacji gminy z wywłaszczonym a więc transakcji, które w ogóle nie uczestniczyły w obrocie rynkowym; 3/ naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy w postaci art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie przy ocenie prawidłowości operatu szacunkowego z dnia 18.10.2017 r., na podstawie którego zapadła zaskarżona decyzja, w szczególności nieuwzględnienie treści przeprowadzonego wcześniej operatu szacunkowego z dnia 24.06.2015 r. rzeczoznawcy majątkowego E.. B., z którego wynika, że na przedmiotowym rynku nieruchomości gminy Miasta Golubia-Dobrzynia brak było miarodajnych transakcji rynkowych przeznaczonych pod drogi (była tylko jedna) i należało określić zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia wartość rynkową przedmiotowych działek, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną; 4/ naruszenie przepisów prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy w postaci § 36 ust. 4 w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że określenie wartości rynkowej przedmiotowych działek było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, w wypadku gdy zgodnie z prawem źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, a na takich transakcjach - nieopartych na sprzedaży wolnorynkowej, lecz na negocjacjach gminy Golub-Dobrzyń tylko i wyłącznie z osobą wywłaszczaną oparty jest operat szacunkowy stanowiący podstawę zaskarżonej decyzji, co jasno wynika z jego treści; 5/ naruszenie przepisów prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy w postaci § 4 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia, poprzez brak uwzględnienia, że przy stosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami zastosowanej w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę wyceny, na którym oparta jest zaskarżona decyzja, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a przy zastosowanej metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego - w wypadku gdy, jak wynika z operatu, żadna nieruchomość przyjęta do porównania nie była przedmiotem obrotu rynkowego; 6/ naruszenie przepisu prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy w postaci art. 134 ust. 1 w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu przejścia przedmiotowych działek na własność gminy Golub-Dobrzyń, pomimo że Wojewoda nie dysponował prawidłowym, sporządzonym zgodnie z prawem operatem szacunkowym z wyceny wartości rynkowej w/w działek. W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że stwierdzenie, iż organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie - w aspekcie wymogów art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Organ administracji w ogóle nie odniósł się do treści innej opinii z dnia 24.06.2015 r. rzeczoznawcy majątkowego E.. B. przeprowadzonej w sprawie, z której wynika, że na przedmiotowym rynku nieruchomości brak było miarodajnych transakcji rynkowych przeznaczonych pod drogi (była tylko jedna). Rzeczoznawca majątkowy E.. B. ustalając wysokość przedmiotowego odszkodowania dokonała działając na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia przeglądu tych samych transakcji nieruchomości drogowych, tj. z terenu gminy miasta Golub-Dobrzyń według ich stanu ten sam okres co rzeczoznawca M. Ż., a więc na lipiec 2013 r. i ustaliła, że transakcji rynkowych przeznaczonych pod drogi poza jedną nie było, tymczasem rzeczoznawca M.. Ż. ustalił ich dwanaście. Organ administracji w ogóle nie odniósł się do tej kwestii i nie wyjaśnił wątpliwości z niej wynikających. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 22 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 256/18, oddalił skargę stwierdzając, że autor operatu prawidłowo ocenił stan i wartość nieruchomości oraz prawidłowo przyjął dla oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości transakcje nieruchomościami drogowymi. W ww. wyroku stwierdzono, że prawidłowo powołano się na transakcje nieruchomości przeznaczonych na realizację inwestycji drogowej i tym samym usprawiedliwione było nieuwzględnienie przy szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości wedle przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych. Wskazano, że według przepisów u.g.n., wyceny nieruchomości dokonuje się zgodnie ze sposobem jej użytkowania wynikającym z ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że biegły prawidłowo wycenił działki jako nieruchomości drogowe. Odnosząc się do zarzutu skargi, że inny rzeczoznawca nie znalazł transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych na realizację inwestycji drogowej, Sąd wskazał, że musiały one jednak istnieć, skoro wydając aktualny operat rzeczoznawca M. Ż. jednak takie transakcje odnalazł. Odnosząc się do zarzutu skargi związanego z przyjęciem przez rzeczoznawcę konkretnych transakcji za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne wskazano, że w pojęciu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych mieszczą się kwoty odszkodowań za te nieruchomości. Wskutek rozpoznania skargi kasacyjnej od powyższego wyroku, Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 11 stycznia 2022 r., sygn. akt I OSK 62/19 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Bydgoszczy do ponownego rozpoznania. NSA stwierdził, że sporny przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia należy odczytywać w ten sposób, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. NSA wskazał, że przedmiotem sporu jest zawarte w § 36 ust. 4 rozporządzenia sformułowanie "cen transakcyjnych nieruchomości drogowych", za które WSA w Bydgoszczy za organami błędnie uznał nie tylko ceny transakcyjne uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości drogowych, ale również kwoty odszkodowań za wywłaszczane nieruchomości. W ocenie NSA pojęcie ceny transakcyjnej nieruchomości drogowych nie obejmuje kwoty odszkodowań. W ww. wyroku NSA z 11 stycznia 2022 r., stwierdzono, że z art. 151 ust. 1 u.g.n. wynika wprost, iż podstawą oceny wartości rynkowej nieruchomości są wyłącznie transakcje sprzedaży (nie ma znaczenia obrót innymi prawami do nieruchomości), nadto wskazano, że transakcje stanowiące podstawę wyceny mają być dokonywane w warunkach rynkowych. Cechą charakterystyczną przepisów ustawy dotyczących szacowania wartości rynkowej nieruchomości jest taka ich konstrukcja zgodnie z którą mają uwzględniać tylko ceny uzyskiwane w przypadku sprzedaży nieruchomości. Podejście takie widoczne jest także w przepisach wykonawczych, tj. w rozporządzeniu z dnia 21 kwietnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, z którego licznych przepisów wynika, że pojęcia: "cen transakcyjnych", "cen transakcyjnych przy sprzedaży", "transakcja" odnoszą się do czynności prawnych występujących na rynku nieruchomości, a nie odnoszą się do kwot uzyskanych z tytułu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. W takich okolicznościach tym bardziej brak podstaw, aby występujące w § 36 ust. 4 rozporządzenia pojęcie ceny transakcyjne nieruchomości drogowych interpretować odmiennie niż w pozostałych przepisach tego rozporządzenia i obejmować nim również kwoty uzyskane z tytułu odszkodowania. Stąd też nie można zgodzić się z wykładnią przyjętą przez WSA w Bydgoszczy, która pozostaje w sprzeczności zarówno z wykładnią językową samego § 36 ust. 4 rozporządzenia jak i z wykładnią systemową. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Na wstępne wyjaśnić należy, iż sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs? ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1842 ze zm.). Zgodne z tym przepisem przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Skarga okazała się zasadna. Ocena zaskarżonej decyzji przeprowadzona w zakresie wynikającym z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.; dalej zwaną: "p.p.s.a.", doprowadziła Sąd do stanowiska, że w toku postępowania administracyjnego uchybiono prawu procesowemu i materialnemu, w sposób uzasadniający uwzględnienie skargi. W pierwszej kolejności wskazać należy, że stosownie do art. 153 p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Mając na uwadze powyższe wskazać trzeba, że Sąd był związany w tym zakresie ww. wyrokiem NSA z dnia 11 stycznia 2022 r. Wyrok ten przesądził zasadność skargi w zakresie wykładni § 36 ust. 4 rozporządzenia, rozstrzygając, że za ceny transakcyjnych nieruchomości drogowych, należy rozumieć ceny uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w warunkach rynkowych, a nie ceny uzyskane za nie z tytułu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. W konsekwencji, należy stwierdzić, że operat wyceny M. Ż. z 18.10.2017 r., na którym organy oparł wyliczenie odszkodowania jest wadliwy. Z ww. operatu wynika bowiem, że dla potrzeb wyceny rzeczoznawca wyłonił 10 transakcji nabycia nieruchomości pod drogi publiczne przez Gminę Miasto Golub-Dobrzyń za odszkodowaniem i transakcje te uznał za rynkowe. Do porównania zaś rzeczoznawca majątkowy wybrał z ww. nieruchomości 3 podobne. Oczywistym więc jest, że oznacza to naruszenie § 36 ust. 4 rozporządzenia, który stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z powyższego przepisu wynika, że rzeczoznawca ustalając wartość rynkową nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową dokonuje przy uwzględnieniu cen nieruchomości drogowych, za które należy rozumieć jedynie te, które zostały poddane obrotowi w pełni wolnorynkowemu, a więc w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n., co oznacza, że chodzi o transakcje sprzedaży zawierane na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Rzeczoznawca winien więc w pierwszej kolejności stwierdzić, czy na badanym rynku występują tego typu transakcje sprzedaży nieruchomości w warunkach wolnorynkowych, a jeżeli tak, to czy nadawałyby one się do porównania (celem wyceny) z nieruchomościami skarżącej. Wyszukanie takich transakcji nie musi rzecz jasna ograniczać się do terenu Miasta Golub Dobrzyń, jak przyjęto w operacie (k. 5 operatu z 18.10.2017 r.), albowiem zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości, co nieruchomość wyceniana. Co więcej – na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Różnice między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości (vide: wyrok NSA z dnia 11.12.2020 r., sygn. akt I OSK 2689/18. Dopiero całkowity brak transakcji sprzedaży nieruchomości w warunkach wolnorynkowych, (obszar rynku lokalnego ustala rzeczoznawca) może upoważnić rzeczoznawcę do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości skarżącej przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Powyższe warunki nie zostały jednak zachowane, ponieważ rzeczoznawca w operacie z dnia 18.10.2017 r., nie znalawszy transakcji wolnorynkowych na terenie miasta Golub Dobrzyń, nie poszukiwał ich poza jego obszarem, a do bezpośredniego porównawczego określenia wartości nieruchomości wycenianych wybrał trzy spośród dwunastu nieruchomości przeznaczonych pod drogi nabyte z mocy prawa przez Gminę Miasto Golub Dobrzyń za odszkodowaniem, uznając, że wszystkie te transakcje są transakcjami rynkowymi. Powyższe czyni wynik opracowania tego rzeczoznawcy wadliwym z przyczyn powyżej omówionych. Ponadto z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego E. B. z 24 czerwca 2015 r., wynika, że na terenie miasta Golubia Dobrzynia odnotowała jedną transakcję rynkową nieruchomości przeznaczonej pod drogi z 1 września 2014 r., o pow. 5000 m˛ za cenę 30000 zł. (k. 19 – 20 akt administracyjnych organu I instancji, tom I). Powyższe budzi wątpliwości co do skuteczności poszukiwania przez rzeczoznawcę M. Ż. transakcji wolnorynkowych na terenie miasta Golubia Dobrzynia, nad którymi organy przeszły do porządku nie zwracając się do ww. rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do faktu wyszukania przez rzeczoznawcę E. B. transakcji wolnorynkowej. W świetle powyższych rozważań należy uznać, że zarzuty skargi są zasadne. Jednakże w świetle poczynionych rozważań zawarte w pkt 3 skargi twierdzenia o konieczności określenia zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia wartości rynkowej przedmiotowych działek, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, są przedwczesne. W konsekwencji powyższego zaszły przesłanki do uwzględnienia skargi. Dlatego też Mając powyższe na uwadze Sąd orzeł o uchyleniu zaskarżonej decyzji i decyzji I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz c, p.p.s.a. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 2 pkt 5 i § 14 § 1 pkt 1 a, rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 poz. 265), zasądzając od organu na rzecz skarżącej zwrot niezbędnych kosztów postępowania – wynagrodzenia radcy prawnego w wysokości 3600 zł., kosztów wpisu 456 zł. oraz poniesionej opłaty 17 zł. Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 4 p.p.s.a.