II SA/Gl 1384/20

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Asesor WSA Tomasz Dziuk, Sędzia WSA Andrzej Matan, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 14 grudnia 2020 r. sprawy ze skargi "A" w W. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod inwestycję drogową oddala skargę. UZASADNIENIE Starosta [...] (dalej też jako Starosta) decyzją z dnia [...] r., nr [...], wydaną na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18 ust. 1, art. 22, art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474, obecnie Dz. U. z 2020 r., poz. 1363, zwanej dalej specustawą drogową), art. 129 ust. 5 pkt 3 i art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm., obecnie Dz. U. z 2020 r., poz. 65, zwanej dalej u.g.n.), a także na postawie art. 104 Kpa: 1. ustalił odszkodowanie za nieruchomość położoną w C. obręb 34, oznaczoną jako działka 1 o pow. 220 m², nabytą z mocy prawa przez Powiat [...] , zgodnie z decyzją nr [...] Starosty [...] z dnia [...] r., znak [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa zintegrowanego węzła przesiadkowego w C. – część 2 – przebudowa zachodniej części ul. [...] i budowa ronda na skrzyżowaniu ul. [...] i [...] wraz z sieciami kanalizacji deszczowej i oświetlenia ulicznego. Rozbiórka i budowa fragmentów sieci elektrycznej, teletechnicznej, gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej", w wysokości: 135.144 zł na rzecz: a) dotychczasowego właściciela nieruchomości: Skarbu Państwa - reprezentowanego przez Wojewodę Śląskiego w wysokości 33.396,00 zł; b) dotychczasowego użytkownika wieczystego nieruchomości: A z siedzibą w W. w wysokości 101.748.00 zł; 2. orzekł, że odszkodowania ustalonego w pkt 1 nie powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego, zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej; 3. orzekł, że odszkodowanie ustalone w pkt 1 płatne jest jednorazowo przez Burmistrza Miasta C. W uzasadnieniu wydanej decyzji Starosta wskazał, że przejęta nieruchomość leży w terenach: częściowo oznaczonych symbolem 1KDL - teren drogi publicznej lokalnej i częściowo oznaczonych symbolem 1UC - teren pod budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m² i usług. W dniu 12 maja 2016 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy dla przedmiotowej nieruchomości, którego wartość dowodowa został podważona przez Wojewodę Śląskiego w decyzji z dnia [...] r. W nowym operacie szacunkowym z dnia 2 marca 2018 r. rzeczoznawca majątkowy przyjął, że składnikiem trwale związanym z przedmiotowym gruntem są jego naniesienia (tj. nawierzchnia asfaltowa, częściowe ogrodzenie płotem siatkowym w ramach, bariera energochłonna, fragment murku oporowego - podmurówki). Starosta uznał, że operat ten został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami dotyczącymi wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i w konsekwencji stanowi wystarczającą podstawę do ustalenia wysokości objętego postępowaniem odszkodowania. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł A w W. (dalej też jako skarżący lub skarżący Fundusz) wnioskując m.in. o jej zmianę poprzez ustalenie odszkodowania na kwotę 354.600 zł, w tym na jego rzecz na kwotę 239.600 zł. Wojewoda Śląski (dalej też jako Wojewoda) zaskarżoną decyzją z dnia [...] r., nr [...] odwołania tego nie uwzględnił i utrzymał w mocy objętą nim decyzję Starosty [...] z powołaniem się na treść art. 138 § 1 pkt 1 Kpa. Uzasadniając wydaną decyzję Wojewoda podkreślił, że wycenę gruntu w stosunku do części nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi przeprowadzono stosownie do przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 2076, poz. 2109 ze zm., dalej też jako rozporządzenie w sprawie wyceny lub rozporządzenie). Odnosząc się zaś do części nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi rzeczoznawca majątkowy przyjęła 13 transakcji podobnych. Do określenia wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu biegła zastosowała przepis § 29 powołanego rozporządzenia. Mając powyższe na uwadze, Wojewoda nie stwierdził uchybień co do formy operatu, jak też sposobu i metody jego sporządzenia i podkreślił, że skoro wyceniana działka miała różne przeznaczenia, to biegła postąpiła prawidłowo, wyceniając część działki z uwzględnieniem przeznaczenia usługowego, a pozostałą część z uwzględnieniem przeznaczenia komunikacyjnego. Z kolei, z uwagi na fakt, że inwestor wszedł w posiadanie nieruchomości dopiero w dniu 4 lipca 2016 r., a dotychczasowy użytkownik wieczysty do dnia 11 marca 2016 r. nie uzewnętrznił swojej woli w sprawie jej wydania, w sprawie nie zostały spełnione przesłanki z art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej. Zatem, zdaniem Wojewody, organ I instancji zasadnie odmówił podwyższenia odszkodowania o 5% wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Nadto Wojewoda stwierdził, że waloryzacja odszkodowania nie może być przedmiotem rozstrzygnięcia w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania. W skardze na powyższą decyzję Wojewody skarżący Fundusz wniósł o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją Starosty [...] oraz o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji skarżący postawił zarzut naruszenia: I. przepisów prawa materialnego, tj. w szczególności: 1. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej w zw. z art. 4 pkt 17, art. 130 ust. 1, art. 154 u.g.n. oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości poprzez ich niezastosowanie: - wyrażające się w dokonaniu wyceny wartości działek skarżącego wedle stanu przeznaczenia istniejącego po wydaniu przedmiotowej decyzji, tj. częściowo jako działki o przeznaczeniu drogowym i częściowo uwzględniając ceny transakcyjne nieruchomości położonych w obszarach zabudowy usługowo-handlowej, podczas gdy zgodnie z naruszonymi przepisami działka ta powinna być wyceniona wyłącznie jako tereny usługowe (symbol 1 UC), na których usytuowane są obiekty handlowo-usługowe o dużej powierzchni; - wyrażające się w bezpodstawnym porównaniu wartości części nieruchomości przeznaczonej na usługi do działek o charakterze usługowym bez odniesienia się w jakikolwiek sposób do działek wykorzystywanych w celach usług wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, które są dużo droższe niż zwykłe nieruchomości usługowe; 2. art. 134 ust. 2 u.g.n. i § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości poprzez błędne porównanie wartości nieruchomości w C. do innych nieruchomości, bez odniesienia się do zastosowania szerzej metody porównawczej nieruchomości usytuowanych na rynku regionalnym, lokalnym, a nawet z uwagi na umiejscowienie C. a w pasie granicznym, nieruchomości po drugiej stronie granicy na terytorium [...]; 3. § 36 ust. 1 i 4 oraz § 34 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości w zw. z art. 4 pkt 17, art. 130 ust. 1 i art. 154 u.g.n., poprzez nieprawidłowe zaniżenie wartości części składowych nieruchomości, co w konsekwencji doprowadziło do zaniżenia wartości całej nieruchomości oraz nieprawidłowego porównywania cen transakcyjnych nieruchomości drogowych; 4. § 29 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości poprzez przyjęcie bez należytego, szczegółowego uzasadnienia, że na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, występuje bardzo ograniczony zakres transakcji sprzedaży nieruchomości, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego; 5. § 29 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości poprzez nieuzasadnienie dlaczego istnieje brak możliwości obliczenia odszkodowania z uwzględnieniem zasad określonych w § 29 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia; 6. art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, poprzez nieuwzględnienie w kwocie odszkodowania okoliczności, iż wydano organowi nieruchomość podlegającą wywłaszczeniu, w szczególności nieprawidłowe przyjęcie, że za brak wydania nieruchomości w marcu 2016 r. przez poprzedniego użytkownika wieczystego nieruchomości odpowiada bezpośrednio skarżący, podczas gdy istniała po stronie użytkownika wieczystego A wola niezwłocznego przekazania nieruchomości na cele inwestycji publicznej, na co jednak organ się nie zdecydował, a nadto wbrew twierdzeniom Wojewody Śląskiego A w marcu 2016 r. był użytkownikiem wieczystym nieruchomości - jak bowiem wskazuje treść opinii biegłego, czy decyzji Starosty [...] z [...] r., już wtedy skarżący posiadał tytuł prawny do nieruchomości (świadczy o tym również odpis księgi wieczystej), a tym samym nie może być mowy o odmowie w tym czasie przekazania nieruchomości gminie C.; 7. art. 18 ust. 3 specustawy drogowej, poprzez nieuwzględnienie w wyliczeniu wysokości odszkodowania jego waloryzacji; II. przepisów postępowania, tj.: 1. art. 7 i art. 77 Kpa, art. 9 Kpa oraz art. 12 § 1 Kpa, poprzez prowadzenie przez organ I instancji przedmiotowego postępowania w sposób opieszały, w szczególności, poprzez brak wszechstronnego rozważenia dokumentacji zgromadzonej w toku postępowania administracyjnego w postaci m.in. planu zagospodarowania przestrzennego, dokumentacji, z których wynika, jakie znaczenie ma nieruchomość wywłaszczona dla inwestycji skarżącego oraz jaka jest jej atrakcyjność zważywszy na jej przeznaczenie, tj. budowę wielkopowierzchniowego budynku handlowo-usługowego, w konsekwencji niewyjaśnienie wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla sprawy, w szczególności zagadnienia związanego z ustaleniem odszkodowania za wywłaszczenie; 2. art. 80 Kpa, poprzez niewłaściwą ocenę operatu szacunkowego, przede wszystkim nieprzeanalizowanie jego nieprawidłowości, w konsekwencji niewyjaśnienie wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla sprawy; 3. art. 8 Kpa przez błędną, nieuzasadnioną prawnie interpretację przepisów prawa materialnego oraz podjęcie niezrozumiałych działań skutkujących znaczącym obniżeniem wysokości odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną, wskutek czego wydanie decyzji niekorzystnej dla obywatela, pogarszającej jego byt w państwie prawa, zmuszając go do ograniczania jego działalności i nieuzyskanie z tego tytułu należnej rekompensaty w postaci odpowiedniej kwoty odszkodowania. Po rozpoznaniu tej skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 3 lipca 2019 r., sygn. akt II SA/Gl 175/19 uchylił objętą skargą decyzję Wojewody Śląskiego i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] oraz orzekł o kosztach postępowania sądowego. Sąd uznał bowiem, że zaskarżona decyzja narusza przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co w świetle art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) - zwanej dalej p.p.s.a. musiało skutkować jej uchyleniem. Wskazał, że przedmiotem kontroli jest decyzja ustalająca odszkodowanie za nieruchomość, która stała się z mocy prawa własnością Gminy C. W świetle bowiem art. 12 ust. 4 specustawy drogowej, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 12 ust. 4a tej ustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W myśl art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n., z zastrzeżeniem art. 18. Z ostatniego z powołanych przepisów (art. 18 specustawy drogowej) wynika, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do treści art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje autor operatu, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dalej WSA stwierdził, że jakkolwiek ani Sąd, ani organy nie mają uprawnień do weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, to nie zwalnia to organów z przeprowadzenia oceny jego wartości dowodowej pod względem spełnienia wymogów formalnych. Wyniki przeprowadzonej w tym zakresie przez organy analizy powinny być przy tym przez organy uzasadnione. W tym zakresie Sąd zwrócił m.in. uwagę, że jakkolwiek zgodnie z treścią art. 4 pkt 16 u.g.n. podobieństwo nieruchomości jest kategorią prawną, to organy obu instancji przy ocenie operatu szacunkowego z 2 marca 2018 r. nie rozważyły w tym kontekście okoliczności, że w dokumencie tym rzeczoznawca przy wycenie przyjął do porównania działki o dużej rozpiętości powierzchniowej, np. w zakresie nieruchomości pod zabudowę usługowo-handlową od 200 m² do 4630 m², zaś w zakresie gruntów pod drogi od 4 m² do 818 m². Zarzucił też WSA, że przy ocenie mocy dowodowej w/w operatu organy nie potraktowały z należytą starannością żądań strony do uwzględnienia wniosków wynikających z przywołanego operatu szacunkowego opracowanego na zlecenie skarżącego Funduszu. Za niezasadny Sąd uznał natomiast zarzut odnoszący się do niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych, gdy chodzi o pominięcie w tym względzie cen nieruchomości na terytorium [...] , a to z uwagi na umiejscowienie C. a w pasie przygranicznym, jak również gdy chodzi o zarzut nieuwzględnienia w wyliczeniu wysokości odszkodowania jego waloryzacji. W tym względzie stwierdził, iż z przepisu § 36 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości wynika, że w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. W wyniku procesów wykładni tego przepisu w orzecznictwie ugruntował się pogląd, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. Wychodzenie z oceną poza obszar kraju, np. na rynek [...], jakby chciał tego skarżący, nie jest zasadne. Nieruchomość wyceniana w niniejszej sprawie, w różnych częściach miała różne przeznaczenie. Wynikało to z planu miejscowego, co zostało wzięte pod uwagę. Waloryzacja odszkodowania nie może być przedmiotem rozstrzygnięcia o ustaleniu wysokości odszkodowania. Organ rozstrzyga wyłącznie w ramach podstawy prawnej, zarówno materialnej, jak i procesowej, a poza ten zakres wychodzić nie może (art. 6 Kpa). Po rozpoznaniu wniesionej od powyższego wyroku przez Wojewodę Śląskiego skargi kasacyjnej został on uchylony, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania WSA w Gliwicach wyrokiem NSA z dnia 14 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2761/19. W uzasadnieniu tego wyroku NSA powołując na orzecznictwo omówił szeroko charakter opinii biegłego w postaci operatu szacunkowego oraz zakres oceny jego wiarygodności i wartości dowodowej jakiej mogą i powinny dokonać organy orzekające, którą to ocenę powinien skontrolować następnie rozpoznający skargę sąd administracyjny. Zdaniem NSA uzasadnienie kontrolowanego wyroku takiej rzetelnej oceny jednak nie zawiera, co uzasadnia uwzględnienie skargi kasacyjnej. Jednocześnie NSA zanegował (i w tym zakresie swoje stanowisko szeroko uzasadnił) stanowisko WSA co do przesłanek wyłączenia dotychczasowego rzeczoznawcy majątkowego w przypadku zaistnienia przesłanek do sporządzenia w sprawie kolejnego operatu szacunkowego. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, orzekając na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów, a to zgodnie z treścią art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych ... (Dz. U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem wbrew sformułowanym w niej zarzutom brak jest wystarczających podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do jej wzruszenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 2 ustawy p.p.s.a. W związku w treścią art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 specustawy drogowej oraz art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 u.g.n. rozpoznanie sprawy i rozstrzygnięcie skargi sprowadza się co do zasady (pomijając kwestię zastosowania treści art. 18 ust. 1c specustawy drogowej oraz kwestię waloryzacji) do odpowiedzi na pytanie, czy w świetle obowiązujących przepisów zasadnie za wiarygodny przy ustaleniu wysokości objętego postępowaniem odszkodowania organy orzekające przyjęły sporządzony w sprawie operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. J.W. z dnia 2 marca 2018 r. (dalej jako operat). Jak to wskazał NSA w wydanym w niniejszej sprawie w/w wyroku, operat ten jako dowód z opinii biegłego podlegał ocenie w zakresie zgodności sporządzenia go z obowiązującymi przepisami przez orzekające w sprawie organy. Należy przy tym podkreślić, że z obowiązujących przepisów nie wynika zakres i szczegółowość wymaganej w tym względzie oceny. W szczególności brak jest podstaw do przyjęcia, że organy te, a w dalszej kolejności sąd administracyjny, miałyby z urzędu dokonać takiej kontroli w odniesieniu do wszystkich ujętych w operacie i mających wpływ na końcowy wynik wyceny okoliczności, poprzez szczegółowe opisanie przebiegu tego procesu (oceny), czy to w uzasadnieniu swoich decyzji, czy też w uzasadnieniu wyroku (pomijając oczywiście tę merytoryczną część operatu, do której sporządzenia wymagane są wiadomości specjalne, którymi ani organy, ani Sądy nie dysponują). Mając na uwadze powyższe zastrzeżenie Sąd uznał, że organy obu instancji dokonały w dostatecznym stopniu oceny operatu szacunkowego z dnia 2 marca 2018 r. uznając, że nie został on sporządzony z naruszeniem obowiązujących przepisów i w konsekwencji stanowi miarodajną, dla ustalenia wysokości objętego postępowaniem odszkodowania, opinię biegłego. Szczególnie szeroko i całościowo wypowiedział się w tym względzie w zaskarżonej decyzji Wojewoda odnosząc poszczególne zawarte w operacie stwierdzenia i oceny biegłej do obowiązujących w tym względzie przepisów specustawy, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Wypowiedzi te należy przy tym rozumieć jako w świetle powołanych przepisów akceptację ustaleń faktycznych biegłej i przyjętych przez nią metod wyceny poszczególnych składników wycenianej nieruchomości. Jednoznacznie wynika to przy tym z tej części tej oceny, która została zawarta na str. 7 i 8 zaskarżonej decyzji. Dokonując kontroli tej oceny, również wbrew stanowisku skarżącego, Sąd nie znalazł podstaw do jej zakwestionowania w kryteriach jej legalności. W szczególności brak jest podstaw do przyjęcia aby zarówno do przedmiotowego operatu jak i jego oceny dokonanej przez Wojewodę mogły odnosić się powołane w skardze jedynie ogólnie w odniesieniu do konkretnych okoliczności niniejszej sprawy, liczne orzeczenia sądów, mające motywować sformułowane w osnowie skargi zarzuty. W konsekwencji brak jest podstaw do twierdzenia jakoby zaskarżona decyzja, jak akcentuje skarżący, została wydana z naruszeniem powołanych w skardze przepisów postępowania mogącymi mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy p.p.s.a. Wbrew twierdzeniom skarżącego sprawa została bowiem wyjaśniona w dostateczny sposób do jej końcowego załatwienia, ustalony stan faktyczny znajduje potwierdzenie w treści zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, który został też oceniony bez naruszenia treści art. 80 Kpa. Również w pozostałym zakresie obszerne uzasadnienia decyzji organów obu instancji nie naruszają treści art. 107 § 3 Kpa. Sąd nie podzielił sformułowanych w skardze zarzutów naruszenia wymienionych w jej osnowie przepisów prawa materialnego. Całkowicie niezrozumiały i nietrafny jest zarzut naruszenia przez organy orzekające treści art. 18 ust. 1 specustawy drogowej w zw. z art. 4 pkt 17, art. 130 ust. 1 i art. 154 u.g.n. poprzez dokonanie wyceny nieruchomości częściowo jako przeznaczonej pod drogi, a częściowo jako przeznaczoną pod zabudowę usługowo-handlową. Taki sposób dokonania wyceny wynika bowiem wprost z treści tych przepisów, zgodnie z którymi wysokość odszkodowania (wartość rynkowa nieruchomości) powinna być ustalana w stanie faktycznym niniejszej sprawy przy przyjęciu stanu nieruchomości z dnia wydania przez organ pierwszej instancji decyzji przejmującej nieruchomość (zezwalającej na realizację inwestycji drogowej - art. 8 ust. 1 specustawy i § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny) oraz przeznaczenia nieruchomości zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Sprzeczna z tymi przepisami byłaby zatem jej wycena w całości jako nieruchomości przeznaczonej pod działalność usługowo-handlową, gdy zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania (zarówno w dacie wydania decyzji o przejęciu jej z mocy prawa pod inwestycję drogową jak i w dacie wyceny nieruchomości) tylko jej część stanowiąca działkę nr 1 o pow. 228 m² była przeznaczona pod usługi i wielkopowierzchniową działalność handlową. Pozbawione podstaw prawnych jest powoływanie się w tym względzie przez skarżącego na okoliczności, że całą nieruchomość (o pow. 4168 m²) nabył w 2013 r. pod działalność handlową - wielkopowierzchniową i tak też miała ona zostać zagospodarowana. Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, o przeznaczeniu nieruchomości na poczet jej wyceny (na użytek niniejszego postępowania) decydowało jej przeznaczenie zgodnie z planem zagospodarowania z dnia wydania decyzji o realizacji inwestycji drogowej (przejścia z mocy prawa własności nieruchomości i użytkowania wieczystego), a nie z daty nabycia prawa użytkowania wieczystego przez skarżącego. Ewentualnie skarżący mógł dochodzić obrony swoich praw w drodze skargi na plan zagospodarowania przestrzennego z 2014 r. Nietrafny jest też zarzut naruszenia treści § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny części nieruchomości (działki nr 2) przeznaczonej zgodnie z obowiązującym planem pod drogę, gdy jednocześnie nie zostało podważone ustalenie rzeczoznawcy, że na rynku lokalnym i regionalnym wystąpiła wystarczająca do dokonania wyceny w podejściu porównawczym z metodą korygowania ceny średniej, liczba transakcji nieruchomości drogowych, do których doszło w okresie od 2016 do 2017 r., a więc w pełni miarodajnych gdy chodzi o aktualność. W żaden sposób skarżący nie podważył też stanowiska biegłej, że w odniesieniu do nieruchomości o takim przeznaczeniu ich powierzchnia nie ma istotnego wpływu na uzyskiwane ceny. Za w pełni aktualne należało też uznać przyjęte w ocenianym operacie transakcje gruntami pod zabudowę usługowo-handlową pochodzące z 2016 i 2017 r. Jak wynika z zalegającej w operacie tabeli obejmującej te transakcje trudno jednoznacznie przyjąć, aby ceny takich nieruchomości były uzależnione od ich powierzchni, a w szczególności aby ceny nieruchomości o dużej powierzchni były wyższe niż nieruchomości mniejszych. Nie podziela też Sąd stanowiska skarżącego, że w tym przedmiocie powinny być brane pod uwagę jedynie nieruchomości pod obiekty handlowe wielkopowierzchniowe, gdy część nieruchomości skarżącego o takim przeznaczeniu w planie, ale o powierzchni 228 m², nie była wystarczająca pod realizację takiej inwestycji. W żaden też sposób nie zostało wykazane, a nawet podnoszone, aby nieruchomość skarżącego o powierzchni 4168 m² pomniejszona o te 228 m² nie nadawała się do jej zagospodarowania zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania, względnie aby występujące w tym względzie ograniczenie miało istotny z punktu widzenia interesów skarżącego, charakter. Gdy zaś chodzi o rynek przyjętych do wyceny przez biegłą nieruchomości, to jak to stwierdził już tutejszy Sąd w poprzednim wydanym w tej sprawie wyroku, brak jest podstaw do wychodzenia w tym przedmiocie poza rynek krajowy. Biegła szeroko na str. 10 do 15 operatu przedstawiła charakterystykę rynku nieruchomości oraz dostatecznie uzasadniła posłużenie się przy doborze nieruchomości podobnych dla wycenianych części nieruchomości skarżącego, przyjętych w trybie specustawy drogowej, transakcjami nie tylko z rynku lokalnego (C. i powiatu [...]), ale i z rynku regionalnego (województwa [...] i [...]). Sięgając do rynku regionalnego wzięła do porównania transakcje w miastach powiatowych "o podobnych cechach (w tym liczbie mieszkańców i powierzchni), porównywalnej atrakcyjności lokalizacyjnej oraz podobnym poziomie cen uzyskiwanych na wolnym rynku dla innych rodzajów nieruchomości". Działanie takie jest zgodne z treścią § 36 ust. 2 i ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny. Skarżący negując podstawę poszerzenia terenu doboru nieruchomości poza C. nawet nie uprawdopodobnił, aby w mieście tym wystąpiła wystarczająca liczba transakcji pozwalających na dokonanie w oparciu o nie wyceny jego nieruchomości. Nie podważył też w żaden sposób wskazywanych przez biegłą przesłanek przyjętego przez nią rynku nieruchomości. W tym względzie twierdzenia skarżącego są ogólne i nie poddają się weryfikacji. Z tych samych względów na uwzględnienie nie zasługuje też zarzut naruszenia § 29 ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia. W świetle bardzo ogólnych również w tym przedmiocie twierdzeń skarżącego brak jest bowiem podstaw do podważenia stanowiska biegłej, że na analizowanym rynku lokalnym i regionalnym brak było transakcji nieruchomościami stanowiącymi przedmiot użytkowania wieczystego, które umożliwiłyby zastosowanie przy wycenie podejścia porównawczego i spełniałyby warunek z § 29 ust. 1 i 2 rozporządzenia. W konsekwencji brak jest też podstaw do zakwestionowania zasadności oparcia się przez biegłą przy wycenie prawa użytkowania wieczystego na treści ustępu 3 § 29 rozporządzenia. W odniesieniu do ogólnie też sformułowanych zarzutów dotyczących niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych oraz naruszenia treści art. 4 pkt 17 u.g.n. należy podnieść, że nieruchomość podobna nie oznacza nieruchomości tożsamej, a jedynie nieruchomość porównywalną. Przy podejściu porównawczym i metodzie korygowania ceny średniej różnice pomiędzy przyjętymi do porównań transakcji nieruchomościami koryguje się właśnie z uwagi na różnicujące te nieruchomości cechy (współczynnikami korygującymi). Jednoznacznie korzystne dla skarżącego współczynniki korygujące, wpływające na wycenę jego nieruchomości, zostały też zastosowane w ocenianym operacie. Ich przyjęcie przez biegłą skutkowało bowiem zwiększeniem wyliczonej ceny średniej dla przyjętych do porównań nieruchomości podobnych o 41% w odniesieniu do nieruchomości skarżącego przeznaczonej w planie zagospodarowania pod drogę i o 50% w odniesieniu do działki nr 1 przeznaczonej w tym planie pod handel i usługi. Jednoznacznie należało też podzielić szczegółowo uzasadnione w decyzjach organów obu instancji i zasługujące na akceptację stanowisko, co do braku podstaw zastosowania przy określeniu wysokości objętego postępowaniem odszkodowania, treść art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Wbrew twierdzeniom skarżącego w świetle treści tego przepisu (w niniejszej sprawie tożsama jest data wynikająca z jego pkt 1 i 2, a to w sytuacji, gdy decyzji organu pierwszej instancji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności), to na nim spoczywał obowiązek wykazania, że co najmniej w czytelny sposób uzewnętrznił on wynikającym z tej normy prawnej terminie wolę wydania nieruchomości. Dowód taki nie został jednak nawet uprawdopodobniony. Nie można też przyjąć, aby wydanie takie można domniemywać z okoliczności faktycznych, gdy objęte postępowaniem nieruchomości nie wchodziły w tym czasie w skład pasa drogowego drogi publicznej, co ustalił organ pierwszej instancji, a którego to ustalenia skarżący nie zakwestionował. Jednoznacznie na uwzględnienie nie zasługuje zarzut naruszenia art. 18 ust. 3 specustawy drogowej, skoro wymóg waloryzacji odszkodowania realizuje się na dzień jego wypłaty, który to dzień w dacie orzekania przez organ pierwszej instancji nie był przecież znany. Brak było zatem prawnych i faktycznych podstaw do orzekania w tym względzie przez organy obu instancji. Pozytywnej oceny legalności zaskarżonej decyzji nie można też podważyć treść powoływanego przez skarżącego jako dowód, sporządzonego na jego zlecenie, operatu autorstwa inż. W. Z. z dnia 23 maja 2017 r. Pomijając już treść art. 156 ust. 3 oraz art. 157 ust. 1 i 2 u.g.n., należy stwierdzić, że już pobieżna ocena tego operatu dyskwalifikuje jego miarodajność na użytek niniejszego postepowania. Z naruszeniem treści art. 18 ust. 1 objęta tym operatem wycena została dokonana na dzień 29 stycznia 2016 r., a nie na dzień jego sporządzenia. Z oczywistym naruszeniem treści § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości działka skarżącego nr 2 została wyceniona według przeznaczenia nieruchomości w przeważających wśród gruntów przyległych, a nie przy uwzględnieniu cen transakcji nieruchomości drogowych. Bez dostatecznego oparcia w obowiązujących przepisach przy wycenie nieruchomości skarżącego przeznaczonej pod handel i usługi posłużono się cenami transakcyjnymi spoza rynku regionalnego, czego skarżący nie kwestionuje, gdy jednocześnie kwestionuje miarodajność operatu szacunkowego, na którym opierały się organy obu instancji z tego powodu, że za podstawę wyceny przyjęto w nim transakcje spoza rynku lokalnego. Nadto uszło uwadze skarżącego, że w powoływanym operacie przyjęto jako nieruchomości podobne działki o znacznej różnicy powierzchni, w tym działki, na których niewątpliwie (z uwagi na ich obszar) nie można realizować wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, co w odniesieniu do opracowanego w niniejszym postepowaniu operatu akcentuje się w skardze jako zarzut. Z tych wszystkich względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a. mr