II SA/Kr 949/20

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Jacek Bursa (spr.) SWSA Paweł Darmoń SWSA Tadeusz Kiełkowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 listopada 2020 r. sprawy ze skargi [...] Spółka z o.o. we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2020 roku, znak: [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz [...] Spółka z o.o. we W. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. UZASADNIENIE Wnioskiem z dnia 11.10.2017r. Firma B, wystąpiło do Burmistrza M. Z. o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy działki nr [...] w obr. [...] m. Z., na cele realizacji wielorodzinnego budynku mieszkalnego z garażem podziemnym na 14 stanowisk, 4 - kondygnacyjnego, o pow. zabudowy ok. 300 m2, pow. całkowitej ok. 1200 m2, wysokości elewacji (do okapu dachu głównego) ok. 6,5 m i wysokości kalenicy ok. 15,0 m. Do wniosku dołączono promesy na dostawę energii elektrycznej i wody oraz odbiór ścieków. W dniu 13.03.2018r. organ I instancji zawiadomił strony o wszczęciu postępowania, po czym zawiesił postępowanie (03.04.2018r. - 14.12.2018r.) w związku z przystąpieniem Rady Miejskiej w Z. do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru XX "K. ". Po podjęciu postępowania organ sporządził analizę urbanistyczno-architektoniczną i na podstawie wyników analizy wydał decyzję z dnia 7.02.2019r. o odmowie ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 22.05.2019r., znak: [...] uchyliło decyzję z dnia 07.02.2019r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia w I instancji. Organ odwoławczy wskazał na brak analizy i brak odpowiedniego załącznika do decyzji. Uzasadnienie decyzji nie odpowiadało wymogom art. 107 § 3 K.p.a. Kolegium wskazało też na brak uzasadnienia w kwestii określenia zasięgu obszaru analizy oraz niedostateczne udokumentowanie tezy o braku spełnienia warunku kontynuacji funkcji ("dobrego sąsiedztwa"). Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Burmistrz M. Z. decyzją z dnia 17.02.2020r. [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy działki nr [...] w obr. [...] m. Z. na cele realizacji wielorodzinnego budynku mieszkalnego z garażem podziemnym i towarzyszącą infrastrukturą techniczną. W uzasadnieniu podano, iż organ I instancji zwrócił się do inwestora o uzupełnienie wniosku w sprawach zabezpieczenia mediów, a następnie w ramach analizy wyznaczony zostaje obszar analizy (OA) zakreślony w zasięgu ok. trzykrotnego wymiaru szerokości frontu terenu inwestycji, ustalonego od strony północnej działki (od strony drogi dojazdowej). W OA ustalił 20 poddanych analizie działek, dla których sporządzona zostaje tabela cech zabudowy z wyliczeniem wskaźnika zabudowy (średnio 0,17), szerokości elewacji frontowej (średnia 12,23 m) oraz wysokości kalenicy (średnia 10,10 m). Poddano analizie pozostałe warunki wymagane przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020r. póz. 293), zwanej dalej "u.p.z.p", a w tym: - spełnienie warunku kontynuacji funkcji (art. 61 ust. 1 pkt l u.p.z.p.) stwierdzając, również na postawie wizji lokalnej, że w obszarze sąsiednim (OA) znajduje się wyłącznie zabudowa mieszkalna jednorodzinna - co przesądza o braku możliwości ustalenia warunków zabudowy dla planowanego budynku wielorodzinnego o gabarytach znacznie przekraczających sąsiednią zabudowę drobnokubaturową, w tym o elewacji frontowej przekraczającej 20 m, podczas, gdy zgodnie z przepisem § 6 rozporządzenia parametr ten nie może przekroczyć wymiaru 14,6 m. (wielkość średnia 12,2 m. z tolerancją 20%). Projektowany budynek ma posiadać 4 kondygnacje nadziemne plus podpiwniczenie, przy bliżej niesprecyzowanym programie mieszkaniowym. - wyznaczenie wskaźnika zabudowy (§ 5 rozporządzenia) w wielkości średniej 0,17, podczas gdy wskaźnik ten dla działki nr [...] o powierzchni 1099 m2 przy planowanej powierzchni zabudowy 300 m2 kształtuje się w wielkości ok. 0,27, a więc znacznie przekraczającej wskaźnik średni w obszarze sąsiednim. - wyznaczenie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w rozmiarze 4,0-4,5 m n.p.t. w O A, podczas gdy w planowanym budynku ma on wysokość 6,5 m, a więc ponad 2,0 m wyżej. - wyznaczenie wysokości kalenicy głównej (średniej w OA) w wymiarze 10,10 m, podczas gdy wysokość planowana ma wynieść 15,0 m. Organ poddał także analizie kwestię dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej, uznając, że warunek ten (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.) nie jest spełniony ze względu na niewystarczające parametry istniejącego dojazdu (szerokość w najwęższym miejscu wynosi 2,65m). Nie budzi wątpliwości możliwość ustalenia linii zabudowy (nawiązanie do budynku sąsiedniego). Organ uznał też, że istniejące bądź projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji, a także, że teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody organu ochrony gruntów rolnych. Zatem w ostatecznym wyniku analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz rozpoznania okoliczności sprawy odmówiono ustalenia warunków zabudowy. W odwołaniu wnioskodawca, zarzucił naruszenie : - art. 61 ust.1 pkt 1, 2 i 5 u.p.z.p., ponieważ nie ma podstaw do odmowy, - art. 77, 80, 7, 107 § 1 i § 3, 8, 9 i 11 K.p.a. oraz przepisów § 3 ust. 1 i § 9 ust. 1-3 rozporządzenia, w uzasadnieniu skarżący podnosi zarzut całkowitego zignorowania wskazań organu odwoławczego zawartego w decyzji kasacyjnej z dnia 22.05.2019r. i nieprzeprowadzenie postępowania uzupełniającego. Zarzucono niezrozumienie "celowościowej wykładni" przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oraz brak właściwej oceny wyników analizy. Wyznaczenie zasięgu obszaru analizy jest - zdaniem skarżącej - nieuzasadnione, ponieważ obszar analizy powinien być zakreślony tak by obejmował "pewną urbanistyczną całość" i nie powinien być zawężany arytmetycznie do trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji. W ocenie skarżącej - nie zostało wyjaśnione, czy w obszarze sąsiednim nie znajduje się faktycznie zabudowa wielorodzinna, skoro w poprzednim postępowaniu użyte było pojęcie "zabudowy o funkcji mieszanej". Organ stwierdził przy tym, że OA charakteryzuje się "Jednorodną zabudową jednorodzinną", a potem stwierdził, że "architektura obiektów jest zróżnicowana". W uzupełnieniu i podsumowaniu odwołania skarżąca zarzuca oparcie rozstrzygnięcia na niepełnym materiale dowodowym, niewłaściwie przy tym ocenionym, czego skutkiem jest nieprawdziwe stwierdzenie, że wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy było niemożliwe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 7.05.2020r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p, w związku z § 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 póz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem" - utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu podano, iż główną, w istocie przesądzającą i słusznie przyjętą przez organ orzekający przesłanką zaskarżonego rozstrzygnięcia - jest dysproporcja planowanego budynku wobec zabudowy sąsiedniej. Dotyczy to wskaźnika zabudowy oraz praktycznie wszystkich pozostałych parametrów podlegających regulacji przepisów rozporządzenia. W świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy jest nie tylko kontynuacja funkcji obiektu, ale i pozostałych cech, parametrów i gabarytów, a także intensywności wykorzystania terenu (wskaźnika zabudowy). Projektowany budynek w żadnym z wymienionych w rozporządzeniu cech i wskaźników nie "wpisuje się" w sąsiedztwo, a jego gabaryty ponad dwukrotnie przekraczają gabaryty drobnokubaturowej zabudowy w obszarze sąsiednim. Dowodzą tego cechy i parametry przedstawione przez organ w tabeli sporządzonej w ramach analizy. Odnosząc się zarzutów Kolegium podało zaś, że nie potwierdza się zarzut pominięcia wskazań organu odwoławczego, zawartych w decyzji kasacyjnej z dnia 22.05.2019r. Organ uzasadnił przyjęte do analizy granice obszaru analizy, wskazując zasadnie, że obejmują one obszar tworzący "pewną urbanistyczną całość" o jednorodnej funkcji małogabarytowej zabudowy mieszkalnej "zróżnicowania architektury" poszczególnych budynków w O A nie podważają tezy, że obszar sąsiedni tworzy całość urbanistyczną. Jakkolwiek uzasadnienie decyzji nie spełnia jeszcze w całej rozciągłości przepisu art. 107 § 3 K.p.a., to stwierdzone nadal mniej istotne uchybienia tego przepisu nie stanowią o wadliwości decyzji, skutkującej koniecznością jej uchylenia. W jednej tylko kwestii strona skarżąca ma niespornie rację. Jest to kwestia istnienia dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej, który to warunek wyrażony przepisem art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p nie jest - w ocenie organu -spełniony. Kolegium wskazuje, że istniejący dojazd, stanowiący drogę wewnętrzną pozostającą w władaniu Gminy - spełnia ten przepis i odpowiada definicji "dostępu do drogi publicznej" podanej w art. 2 pkt 14 u.p.z.p. Owa definicja nie formułuje żadnych warunków w zakresie parametrów drogi dojazdowej. Dojazd taki musi natomiast istnieć prawnie i faktycznie, co w rozpatrywanym przypadku jest spełnione. Kolegium zwraca dodatkowo uwagę - w związku z powołaniem się organu w uzasadnieniu decyzji na rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002r. w sprawie warunków technicznych (...), że w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy nie stosuje się przepisów odnoszących się do postępowania związanego ze sporządzeniem projektu budowlanego i uzyskaniem pozwolenia na budowę. Na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę złożył wnioskodawca zarzucając naruszenie: - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz 3 ust. l i ust. 2, 4, 5 ust. 2 i 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez niewłaściwe zastosowane, błędne określenie obszaru analizy (dalej w skrócie "OA"), nieprawidłową analizę funkcji, niezastosowanie odstępstw dopuszczanych przepisami rozporządzenia, zawężające pojęcie interpretacji "działki sąsiedniej" (z pominięciem nieruchomości położonych wzdłuż tej samej drogi publicznej). - art. 7, 8, 9, 11 i 107 § 3 K.p.a. poprzez brak zgromadzenia pełnego materiału dowodowego i brak oceny całokształtu materiału, "dowolny" sposób oceny, nie zajęcie stanowiska wobec poszczególnych dowodów, brak należytego wypowiedzenia się co do stanowiska skarżącej zawartego w odwołaniu w zakresie art. 61 ust. 1pkt 1 u.p.z.p., brak postępowania wyjaśniającego i wnikliwego zbadania dowodów. W uzasadnieniu skargi podano, iż Kolegium bezpodstawnie uznało, że "przesadzająca jest oczywista dysproporcja planowanego budynku wobec zabudowy sąsiedniej przez ponad 2-krotne przekroczenie gabarytów tej zabudowy", podczas gdy nie znajduje to potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Zarzuca, że SKO zaakceptowało rozstrzygniecie organu I instancji, który w sposób całkowicie dowolny, niepoparty wnikliwą analizą przy niepełnym materiale dowodowym (nieprawidłowo przy tym zgromadzonym), wadliwym, niewłaściwym, niewszechstronnym, bez krytycznej oceny, z zastosowaniem błędnej (wąskiej) wykładni i zawężającej interpretacji, sprzecznej w dodatku z podstawowymi zasadami logiki - i nie dostrzegło oczywistych uchybień organu I instancji. W szczególności organ bez uzasadnienia zawęził OA do "zaledwie trzykrotnej szerokości frontu działki inwestycji" nie wskazując przy tym przyczyn takiego ustalenia. Analizę funkcji przeprowadzono w sposób "ogólnikowy", tak samo w odniesieniu do cech zabudowy sąsiedniej. Brak wyjaśnienia stronie przesłanek odmowy ustalenia warunków zabudowy. Skarżący przywołuje stanowisko judykatury wyrażone w orzeczeniach sądów administracyjnych (m. in. w Łodzi i Gdańsku), w których zwraca się uwagę na "przeplatanie się" funkcji w wielu miejscowościach i obszarach, a także prezentuje pogląd, że podstawą do odmowy może być jedynie stwierdzenie "kolizji funkcji", a "kontynuacja funkcji nie oznacza tożsamości i może być realizowana przez kontynuację funkcji innej niż dominująca w OA". Skarżący dowodzi, że została naruszona zasada, iż "sąsiedztwo należy rozumieć jako pewien obszar tworzący urbanistyczną całość". Skarżący konstatuje, że rejon K. w Z. charakteryzuje się dużą intensywnością i różnorodnością zabudowy, a organ odwoławczy nie poddał analizy sporządzonej w I instancji własnej krytycznej ocenie oraz nie uwzględnił, iż ostatecznie o rozstrzygnięciu decyduje organ, a nie urbanista. Skarżący twierdzi, że postępowanie było prowadzone z tendencyjnym ukierunkowaniem na odmowę ustalenia warunków zabudowy i bez uwzględnienia okoliczności, że dla tego terenu była już w 2012r. wydana decyzja pozytywna. W odniesieniu do przeprowadzonej analizy cech zabudowy w O A - skarżący zawraca uwagę na fakt, że w kilku pozycjach tabeli cech, niektóre parametry zabudowy istniejącej (np. wysokość budynku i szerokość elewacji frontowej) są wyższe niż w budynku projektowym. Wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W pierwszej kolejności wskazać należy, iż sprawę rozpoznano i wyrok wydano na posiedzeniu niejawnym, w trybie określonym w art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zm.), w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875). Zgodnie z nim, przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Na podstawie powołanego przepisu Przewodniczący Wydziału II Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zarządzeniem skierował sprawę do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, wyznaczając termin posiedzenia na dzień 13 listopada 2020 r. Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 27, dalej jako: p.p.s.a.) sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarga zasługuje na uwzględnienie, mimo że nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są trafne. Zacząć należy od tego, że całkowicie błędne jest stanowisko organu, o braku kontynuacji funkcji, z uwagi na to, że inwestor planuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a w obszarze analizowanym znajduje się tylko zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W orzecznictwie i w doktrynie przyjmuje się bowiem jednoznacznie, że w takim wypadku funkcją, która ma być kontynuowana, jest funkcja mieszkaniowa. Czy będzie ona kontynuowana jako zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, czy jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, pozostaje bez znaczenia. Funkcja mieszkaniowa jako taka jest bowiem w takim wypadku kontynuowana. Całkowicie błędne jest także stanowisko organów o braku podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ planowany budynek znacząco odbiega swoimi parametrami, od parametrów istniejącej zabudowy. Podkreślić bowiem należy, że właśnie postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, służy ustaleniu właściwych parametrów i wskaźników urbanistycznych, przy uwzględnieniu istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego, a stosowne przepisy określają w jaki sposób te parametry i wskaźniki urbanistyczne należy w decyzji o warunkach zabudowy określić. Inwestor występując z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co do zasady nie jest w stanie znać parametrów urbanistycznych zabudowy, istniejącej w pobliżu planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Ma natomiast określoną wizję tego zamierzenia i we wniosku o wydanie decyzji podaje jaki obiekt, czy obiekty i o jakich parametrach chce zrealizować. Nie oznacza to jednak, ani tego, że organ jest takim wnioskiem związany, ani też tego, że inwestor uzyska decyzję o warunkach zabudowy dokładnie o takich parametrach, o jakie wnioskował. Brak też podstaw do takiej wykładni przepisów, która polegałaby na tym, że organ wydawałby albo dokładnie taką decyzję o jaką wnioskował inwestor, albo odmawiałby definitywnie ustalenia warunków zabudowy – jak to było w przedmiotowym wypadku – jeśli zamierzenie inwestycyjne, z uwagi na ład przestrzenny, nie mogłoby mieć takich parametrów o jakie wnioskował inwestor. Jak już wcześniej wskazano, postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy służy ustaleniu parametrów i wskaźników urbanistycznych przyszłej zabudowy, a ustalić ma je organ, stosując obowiązujące w tym zakresie przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisy wykonawcze. W tym celu sporządzana jest analiza urbanistyczna, która określa parametry i wskaźniki urbanistyczne istniejącej zabudowy. Przepisy wykonawcze określają natomiast jak w oparciu o nią ustalić parametry i wskaźniki urbanistyczne planowanej zabudowy. Jeśli w wyniku przeprowadzonego postępowania okaże się, że parametry i wskaźniki urbanistyczne dla nowej zabudowy nie mogą być takie o jakie wnioskował inwestor, organ obowiązany jest wydać decyzję o warunkach zabudowy, określając parametry i wskaźniki urbanistyczne takie, jakie – stwierdzając w uproszczeniu – wynikają z analizy urbanistycznej. Natomiast inwestor albo je zaakceptuje i będzie realizował zamierzenie o innych parametrach niż wcześniej planował albo też, jeśli uzna że organ wadliwie przeprowadził postępowanie administracyjne i wadliwie określił w decyzji parametry i wskaźniki urbanistyczne, może zakwestionować decyzję wszczynając stosowne postępowanie odwoławcze. W zakresie dostępu do drogi publicznej należy stwierdzić, że rozważania prawne w tym zakresie, przedstawione przez organ II instancji są prawidłowe. Aby jednak jednoznacznie stwierdzić, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, konieczne jest uzupełnienie analizy urbanistycznej, która powinna w tym zakresie przedstawiać okoliczności faktyczne, co do istniejącego układu komunikacyjnego w pobliżu terenu inwestycji. Sama analiza wymaga zresztą co najmniej uzupełnienia, ponieważ jest nadmiernie lakoniczna. Co się natomiast tyczy sposobu wyznaczania obszaru analizowanego, Sąd rozpoznający sprawę prezentuje pogląd, jaki wielokrotnie wyrażany był już w orzecznictwie – m.in. w wyrokach o sygnaturze II SA/Kr 452/18, czy II SA/Kr 334/15 - że odległość, o której mowa w § 3 ust. 2 rozporządzenia, jest odległością "pomiędzy" granicami obszaru analizowanego, a nie odległością "od terenu inwestycji". Stosownie bowiem do § 1 tego przepisu, obszar analizowany wyznacza się "wokół" działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, zgodnie zaś z przepisem ust. 2 granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Z opisanej w § 2 metody wyznaczania obszaru analizy wcale nie wynika, aby odległość tam wymieniana miała być mierzona od terenu inwestycji (powstać by zresztą musiało pytanie, o który punkt terenu chodzi: jego centrum czy też może granice?). Należy zaznaczyć, że zgodnie ze słownikiem języka polskiego przyimek "wokół" określa, że to, o czym mowa w zdaniu, ma miejsce ze wszystkich stron czegoś znajdującego się w środku. Jest to również przyimek określający centralne miejsce, w którym są dokonywane charakteryzowane działania. Z kolei "odległość" to przestrzeń oddzielająca od siebie dwa miejsca lub punkty. Z powyższego wynika więc, że stosownie do treści § 3 ust. 1 rozporządzenia, wyznaczenie wokół działki budowlanej obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, by działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy znajdowała się w centrum tego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice obszaru analizowanego (średnica) wynosiła nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniej niż 50 metrów. Uwzględniając rację tego poglądu w niniejszej sprawie, należy uznać, że wyznaczony obszar analizy został nieco poszerzony w stosunku do obszaru "minimalnego". Jest to dopuszczalne ale z analizy powinno, a nie wynika, dlaczego urbanista takie jego wyznaczenie, uznał w okolicznościach niniejszej sprawy za uzasadnione (także odnośnie geometrii obszaru analizowanego). Konkludując należy wskazać, że w/w istotne braki w kontrolowanym postępowaniu, skutkowały uchyleniem decyzji organów obydwu instancji. Ponownie rozpoznając sprawę organ zastosuje się do przedstawionych powyżej wytycznych i poglądów prawnych. Odnośnie analizy urbanistycznej, organ zleci jej uzupełnienie lub sporządzenie nowej. Winna ona uwzględniać powyżej wskazane poglądy prawne i być sporządzona dla obszaru analizowanego, którego granice zostaną ustalone w sposób przedstawiony powyżej. Jeśli z uwagi na zachowanie ładu przestrzennego urbanista uzna, że granice obszaru winny być wyznaczone w odległości większej niż minimalna, musi to jednoznacznie wynikać z treści samej analizy, albowiem jak niejednokrotnie prezentowano w orzecznictwie, niedopuszczalne jest sztuczne poszerzanie granic obszaru analizowanego, aby uzyskać parametry dla nowej inwestycji, o jakie wnioskuje inwestor. Również wyznaczenie cech zabudowy i zagospodarowania terenu na zasadzie wyjątku o ile jest jak najbardziej dopuszczalne, to jednak musi wynikać z analizy, czyli być uzasadnione przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej, tzn. treść analizy powinna wykazywać, że odstąpienie od średniego wskaźnika służy zachowaniu ładu przestrzennego. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit."a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a., zasądzając na rzecz strony skarżącej zwrot uiszczonego wpisu od skargi w kwocie 500 zł.