I C 386/22

Sądy powszechne2025-07-29

Sygnatura

I C 386/22

Data orzeczenia

2025-07-29

Rodzaj

SENTENCE

Sędziowie

Piotr Królikowski (PRESIDING_JUDGE)

Podstawa prawna

art. 199 kpc, art. 73, 78, 79 VGN

Treść orzeczenia

Sygnatura akt I C 386/22 <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> Warszawa, dnia 8 kwietnia 2025 r. Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący:sędzia Piotr Królikowski Protokolant:Aleksandra Sieńczewska po rozpoznaniu w dniu 14 marca 2025 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi (...) W. o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego I. odrzuca pozew w zakresie żądania zmiany stawki procentowej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr (...) z obrębu (...) oraz działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 148.260 metrów kwadratowych położonej w W. przy ulicy (...) dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...); II. stwierdza, iż wysokość opłaty rocznej należnej od dnia 1 stycznia 2022 r. z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr (...) z obrębu (...) oraz działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 148.260 metrów kwadratowych położonej w W. przy ulicy (...) dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...) do uiszczania której zobowiązana jest powodowa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wynosi 4.225.410,00 zł (cztery miliony dwieście dwadzieścia pięć tysięcy czterysta dziesięć złotych 00/100 groszy); III. ustala, iż powodowa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. jest obowiązana wnosić na rzecz pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W. opłatę z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w punkcie II wyroku w następujących kwotach: a) 832.441,08 zł (osiemset trzydzieści dwa tysiące czterysta czterdzieści jeden złotych 08/100 groszy) w roku 2022; b) 2.528.925,54 zł (dwa miliony pięćset dwadzieścia osiem tysięcy dziewięćset dwadzieścia pięć tysięcy złotych 10/100 groszy) w roku 2023; c) 4.225.410,00 zł (cztery miliony dwieście dwadzieścia pięć tysięcy czterysta dziesięć złotych 00/100 groszy)począwszy od roku 2024; IV. zasądza od pozwanego Skarbu Państwa - Prezydenta (...) W. na rzecz powodowej (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. kwotę 3.616,30 zł (trzy tysiące sześćset szesnaście złotych 30/100 groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu. Sędzia Piotr Królikowski Sygn. akt I C 386/22 </div> <div> <h2>UZASADNIENIE WYROKU</h2> z 8 kwietnia 2025 r. (k. 191) Spółka (...) sp. z o.o. w W. wniosła 19.10.2021 r, do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ul. (...) – działki (...) z obrębu (...) dokonana na podstawie oświadczenia nr (...) (...) z 24.09.2021 r. Prezydenta (...) W. została określona na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 72;art. 72 ust. 3;art. 72 ust. 3 pkt. 5)">art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a> (3%), a powinna być wobec niej zastosowana stawka wynikająca z art. 72 ust 3 pkt 4 u.g.n. (1%). Ponadto aktualizacja opłaty powinna być w niższej wysokości niż nastąpiła, ze względu na zasadne uwagi Spółki do operatu szacunkowego, który stał się podstawą do obliczeń należności przez Prezydenta (...) W.. (wniosek k. 38 – 57, 58 - 77). Orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 25.04.2022 r. sygn. akt KOX (...) wniosek Spółki (...) w W. został oddalony (decyzja k. 9 – 10, (...) dla Spółki k. 7). Od powyższego orzeczenia Spółka w terminie złożyła sprzeciw w dniu 18.05.2022 r. (koperta k. 6) zaskarżając orzeczenie w całości. (...) sp. z o.o. Spółka wnosiła o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni 148.260 m ( 2), nr ewidencyjny (...) z obrębu (...).(...) położonej w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (...) winna zostać określona na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 72;art. 72 ust. 3;art. 72 ust. 3 pkt. 5)">art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami</a> (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm., dalej: u.g.n.), podczas gdy zastosowanie powinna znaleźć stawka opłaty wskazana w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 72;art. 72 ust. 3)">art. 72 ust. 3</a> pjt 4 u.g.n., gdyż nieruchomości jest przeznaczona na cele mieszkaniowe. Jako roszczenie ewentualne Spółka wskazała ustalenie, że wysokość opłaty rocznej jest uzasadniona w innej wysokości tj. wysokości niższej w stosunku do wskazanej w treści pisma Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W. z 24.09.2021 r. (sygn. (...) (...) (1), w przedmiocie ustalenia opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego (...) (opłata roczna). (sprzeciw od orzeczenia SKO k. 4 – 5). W odpowiedzi na sprzeciw Skarb Państwa – Prezydent (...) W. reprezentowany z urzędu przez Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej – wnosił o oddalenie roszczeń i zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W. kosztów postępowania wg norm przepisanych w tym zasądzenie od powoda kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie art. 32 ust 3 ustawy z 15.12.2016 r. o PGRP (odpowiedź na pozew k. 112 – 116). W toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska. Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny: Nieruchomość położona w W. przy ul. (...) składająca się działek (...) o łącznej powierzchni 148.260 m 2, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy -Mokotowa w Warszawie prowadzi KW nr (...) stanowi własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym (...) sp. z o.o. w W. (bezsporne, wydruk z (...) k. 195 – 200) . Decyzją nr (...) o warunkach zabudowy ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków wielorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i elementami zagospodarowania terenu na części działek (...) obręb (...) i (...) obręb (...) przy ul. (...) w W. na skutek wniosku inwestora (...) Inwestor sp. z o.o. sp.k. (decyzja k. 49 – 52) Na rzecz (...) sp. z o.o. (...) sp. k. wydano decyzję nr (...) z 21.10.2015 r. o ustaleniu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków wielorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i elementami zagospodarowania terenu na części działek nr (...) obręb (...) i(...)obręb (...) (decyzja k. 45 – 48) Decyzją nr (...) z 13.06.2017 r. zatwierdzono projekt budowalny i udzielono pozwolenia na roboty budowalne (...) sp. z o.o. (...) Sp. K w zakresie budynku wielorodzinnego z parkingiem i elementami zagospodarowania terenu na terenie działki (...) obręb (...) przy ul. (...) w W. (decyzja k. 55 – 56) Kolejną decyzją nr (...) z 29.11.2017 r. przeniesiono decyzję na (...) o warunkach zabudowy na rzecz Park (...) sp. z o.o. w G. (decyzja k. 53) a decyzję nr (...) z 13.06.2017 r. na rzecz (...) sp. z o.o. w W. decyzjami nr (...) z 13.06.2018 r. (decyzja k. 54) oraz (...) z 17.08.2018 r. (k. 57 - 57v). Pismem z 11.07.2019 r. (...) sp. z o.o. w związku z wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie XXIV C 747/17 z 29.05.2019 r. została powiadomiona przez Zarząd Mienia Skarbu Państwa, że począwszy od 01.01.2012 r. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu przy ul. (...) wynosi dla działki: a) 3/1 obręb (...) rocznie 219.183,54 zł brutto, b) 3/5 obręb (...) rocznie 4.664,45 zł brutto, c) 3/6 obręb (...) rocznie 20.433,60 zł oraz d) 9/5 obręb (...) 171.938,95 zł tj. łącznie 416.220,54 zł za rok 2019 i następne lata (zawiadomienie o opłacie k. 115). Pismem z 24.09.2021 r. Skarb Państwa – Prezydent (...) W. wypowiedział wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa położonej w W. przy ul. (...) oznaczonej jako działka (...) z obrębu (...).(...) o łącznej powierzchni 148.260 m ( 2), wobec zmiany wartości gruntu. Nową wysokość opłaty ustalono na kwotę  4.759.146 zł przy czym ze względu na brzmienie art. 77 ust. 2a u.g.n. wskazał wysokość opłat w poszczególnych latach od daty wypowiedzenia: 2022 – 832.441,08 zł, 2023 – 2.795.793,54 zł, 2024 i lata następne – 4.759.146 zł płatne w terminie do 31 marca każdego roku z góry (pismo k. 15 – 16). Wypowiedzenia dokonano w oparciu o operat szacunkowy z 06.08.2021 r. w którym oszacowano wartość rynkową prawa własności ww. nieruchomości gruntowej na kwotę 158.638.200 zł (operat szacunkowy k. 17 – 27). Spółka (...) sp. z o.o. w W. wniosła 19.10.2021 r, do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ul. (...) – działki (...) z obrębu (...) dokonana na podstawie oświadczenia nr (...) (...) z 24.09.2021 r. Prezydenta (...) W. została określona na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 72;art. 72 ust. 3;art. 72 ust. 3 pkt. 5)">art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a> (3%), a powinna być wobec niej zastosowana stawka wynikająca z art. 72 ust 3 pkt 4 u.g.n. (1%). Ponadto aktualizacja opłaty powinna być w niższej wysokości niż nastąpiła, ze względu na zasadne uwagi Spółki do operatu szacunkowego, który stał się podstawą do obliczeń należności przez Prezydenta (...) W.. (wniosek k. 38 – 57, 58 - 77). Dla nieruchomości ustalono stawkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego decyzją w której oddano ją w użytkowanie wieczyste. Wartość rynkowa ww. nieruchomości wg stanu na dzień 31.12.2021 r. wynosi 140.847.000 zł zaś średnio za 1 m 2 950 zł (opinia biegłego k. 127 – 152). Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił w pierwszej kolejności na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy których autentyczności i rzetelności nie kwestionowały strony a i Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw dla odmówienia im mocy dowodowej. Na skutek wniosków stron Sąd Okręgowy dopuścił dowód z pisemnej opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości B. D. (k. 127-152). Biegła sporządziła wycenę wartości nieruchomości w sposób jasny, jednoznaczny i niebudzący wątpliwości odnośnie prawidłowości przyjętych do porównania nieruchomości oraz przeprowadzonych wyliczeń matematycznych. Biegła przyjęła do oszacowania wartości nieruchomości podejście porównawcze metodę porównywania parami. W ocenie Sądu zarówno określenie rynku lokalnego, cech rynkowych wpływających na wysokość cen wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na ceny i określenie wagi poszczególnych cech jest prawidłowe, dobór nieruchomości podobnych adekwatny, a otrzymane wyniki jako miarodajne stanowiły podstawę ustaleń faktycznych w sprawie. Również strony nie kwestionowały przedstawionej opinii (pismo powoda k. 163, pismo pozwanego k. 165) Sąd Okręgowy pominął wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność sposobu użytkowania nieruchomości – ze względu na fakt, iż prowadzenie wnioskowanego dowodu zmierzałoby jedynie do zbędnego przedłużenia postępowania, bowiem roszczenie ,którego dotyczył wniosek podlegało odrzuceniu (protokół k. 182v znacznik 00:08:00). Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Roszczenie o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste w oparciu o art. 72 ust 3 pkt 4 u.g.n. podlegało odrzuceniu, natomiast żądanie ustalenia w innej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste należało uwzględnić. W sprawie niesporne było określenie nieruchomości, w odniesieniu do której skarżąca Spółka jest użytkownikiem wieczystym, złożenie w terminie sprzeciwu od decyzji SKO skutkiem czego sprawa została przekazana do sądu powszechnego oraz treść wniosku i dalszych stanowisk zobrazowana dokumentami zgromadzonymi w toku postępowania. Natomiast sporna była kwestia możliwości zaskarżenia w toku niniejszego postępowania stawki procentowej, stanowiącej podstawę wyliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste a także wartość nieruchomości, ustalona przez biegłego M. K. w operacie szacunkowym z 06.08.2021 r., który stał się podstawą do wprowadzenia nowej stawki w ramach wypowiedzenia z 24.09.2021 r. W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, iż powódka w sposób skuteczny wniosła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25.04.2022 roku. Sam zaś wniosek powódki o ustalenie, że dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej jako działki ew. (...) z obrębu (...) i (...) o (łącznej) powierzchni 148.260 m ( 2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa prowadzi księgę wieczystą nr (...), jest nieuzasadniona ale jest uzasadniona w innej wysokości – zastępował pozew w niniejszej sprawie, został złożony w ustawowym terminie. Gwoli uporządkowania - samo wypowiedzenie opłaty rocznej nastąpiło w sposób prawidłowy z formalnego punktu widzenia. Oświadczenie zostało sporządzone w sposób zgodny z przepisami <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 ()">ustawy o gospodarce nieruchomościami</a>, a osoby składające je w imieniu pozwanego, posiadały stosowne pełnomocnictwa do działania. Pełnomocnictwa w prawidłowej formie zostały przedstawione przez pozwanego, a ich zakres nie budził wątpliwości ani powódki ani Sądu. Procedura związana z aktualizacją opłat za użytkowanie wieczyste jest specyficzna, uregulowana w przepisach u.g.n., które w związku z tym należy wykładać ściśle. Pierwszy etap postępowania odbywa się przed SKO i prowadzony jest na podstawie odpowiednio stosowanych przepisów administracyjnych, aczkolwiek spór ten ma z zasady charakter cywilny (tak: wyrok NSA z 27.05.2011 r., I OSK 1358/10, LEX nr 1080949). Zgodnie z u.g.n. strona może kwestionować wysokość opłaty z dwóch przesłanek – zastosowanie nieprawidłowej stawki procentowej spośród wymienionych w art. 73 ust. 3 u.g.n. oraz nieprawidłowe oszacowanie zmiany wartości nieruchomości z art. 77 ust. 1 u.g.n. Wniosek złożony przez powodową Spółkę wprawdzie dotyka obu wskazanych przesłanek, jednakże podstawowym odniesieniem w sprawie jest treść wypowiedzenia skierowanego do Spółki z 24.09.2021 r. w którym wypowiedziano dotychczasową opłatę wobec zmiany wartości gruntu, nie zaś ze względu na kwestie związane z zastosowaną stawką procentową. Postępowanie w sprawie zmiany stawki procentowej w ogóle nie zostało przeprowadzone przed organem administracyjnym, czy też przed SKO. Zgodnie z art. 73 ust. 3 u.g.n. stawka procentowa opłaty rocznej uzależniona jest od określonego w umowie celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste i wynosi odpowiednio 0,3% ceny, 1% ceny (za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe, realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową), 2% ceny albo 3% ceny (za pozostałe nieruchomości gruntowe). Przesłanką do zmiany stawki procentowej jest trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca zmianę określonego w umowie celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (o czym przykładowo może świadczyć decyzja o przyjęciu do użytkowania obiektów wzniesionych na nieruchomości, sposób korzystania określony w księdze wieczystej). Zmiana stawki procentowej może nastąpić na wniosek użytkownika wieczystego (art. 73 ust. 2 u.g.n.) lub z urzędu ( art. 221 u.g.n.). Zgodnie z art. 73 ust. 2 zdanie drugie u.g.n. przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 u.g.n. Postępowanie jest więc wszczynane złożeniem przez użytkownika wieczystego do właściwego organu wniosku o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej. Właściwy organ może bądź zmienić stawkę procentową zgodnie z art. 78 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n., bądź stwierdzić, że brak jest podstaw do takiej zmiany. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., zastępuje pozew (art. 80 ust. 2 zdanie drugie u.g.n. w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n.). Już w treści orzeczenia SKO wskazano również omawiany przez Sąd brak roszczenia „W niniejszej sprawie kolegium nie uznało za konieczne wydawać postanowienia w zakresie tego żądania strony (aby ustalać opłatę roczną na podstawie niższej stawki procentowej niż dotychczas), albowiem sprawa została zainicjowana oświadczeniem Prezydenta (...) W. o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty rocznej z uwagi na wzrost wartości nieruchomości (aktualizacji dokonano w oparciu o tę samą co dotychczas stawkę procentową).” Brak jest zatem rozstrzygnięcia w przedmiocie zasadności zmiany stawki procentowej przez Prezydenta (...) W. a następnie przed SKO, bowiem postępowanie w tym zakresie w ogóle się nie odbyło – nie istnieje rozstrzygnięcie w tej mierze, zatem nie otworzył się także termin do zaskarżenia orzeczenia ani też możliwość przeprowadzenia postępowania przez Sąd Okręgowy. Odwołując się do konstrukcji postępowania cywilnego brak jest substratu zaskarżenia, bowiem nie wydano odnośnie tej kwestii żadnej decyzji. W istocie strona powodowa wystąpiła z takim wnioskiem zaskarżając wypowiedzenie, a więc do SKO, a nie do właściciela nieruchomości jak tego wymaga tryb określony w ustawie. Aktualizacja w zakresie stawki procentowej nie ma charakteru zarzutu procesowego, jak zostało to sformułowane we wniosku Spółki, a jest odrębnym żądaniem materialnoprawnym, wynikającym z przepisów u.g.n. Zatem prawidłowo postępując, w przypadku braku działania przez Prezydenta (...) W. z urzędu, sama Spółka powinna złożyć wniosek o zmianę stawki procentowej zastosowanej do nieruchomości i w związku z tym zmianę opłaty za użytkowanie wieczyste – dopiero treść decyzji prezydenta wydanej na skutek takiego wniosku będzie poddana kontroli SKO, a w przypadku ewentualnego wniesienia sprzeciwu – także Sądu, w zakresie wykazania przesłanki „trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości powodującej zmianę określonego w umowie celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste”. Z tych przyczyn wniosek powódki podlegał odrzuceniu w zakresie żądania ustalenia niższej stawki procentowej z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 199 § 1 pkt. 1)">pkt 1</a>, jako przedwczesny, o czym na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 199;art. 199 § 1;art. 199 § 1 pkt. 1)">art. 199 §1 pkt 1 k.p.c.</a> postanowiono jak w sentencji w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 199 § 1 pkt. 1)">punkcie I.</a> Aktualizacja opłaty rocznej ma na celu urealnienie jej wysokości w odniesieniu do obowiązujących w danym czasie wartości nieruchomości. Na podstawie art. 78 ust. 1 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 77;art. 77 ust. 3)">art. 77 ust. 3</a>, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19600300168" title="Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego - Dz. U. z 1960 r. Nr 30, poz. 168 ()">KPA</a>. Do ustalenia, czy nastąpiła zmiana wartości nieruchomości gruntowej, potrzebne jest określenie jej aktualnej wartości i porównanie z wartością przyjętą zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 72)">art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a> za podstawę ustalenia wysokości opłaty rocznej. Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 7;art. 77;art. 77 ust. 3)">art. 7 i art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami</a> ta czynność należy do rzeczoznawców majątkowych. Wobec sprzeciwu od orzeczenia Kolegium - spór przekształca się w spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W tym zakresie, podzielić należało zarzuty powódki co do merytorycznej podstawy ww. oświadczenia o wypowiedzeniu opłaty rocznej. Wypowiedzenie opłaty rocznej opierało się bowiem na operacie szacunkowym, w którym w ocenie Sądu przyjęta została zawyżona wartość nieruchomości. W operacie sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę będącym podstawą oświadczenia (...) W. o wypowiedzeniu opłaty rocznej, wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej została wyceniona na kwotę złotych 158.638.200 zł (cena średnia za m2 1.070 zł). Tymczasem, czego dowiodło niniejsze postępowanie w szczególności opinia biegłego z zakresu wyceny nieruchomości B. D., rzeczywista wartość rynkowa tejże nieruchomości – na dzień 31 grudnia 2021 r. – wynosiła 140.847.000 zł złotych (cena średnia za m ( 2) 950 zł), a więc o blisko 18 mln złotych mniej, niżby to wynikało z operatu szacunkowego sporządzonego z ramienia pozwanego przez rzeczoznawcę M. K.. Strony nie kwestionowały opinii B. D., a także Sąd nie znalazł podstaw aby odmówić jej mocy dowodowej. Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowych dla potrzeb aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Rynkiem lokalnym jest rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne z obszaru U. oraz sąsiadujących dzielnic W. i M.. Ceny nieruchomości na tym rynku są zróżnicowane w zależności do lokalizacji, bezpośredniego sąsiedztwa, możliwości zagospodarowania oraz przeznaczenia w planie zagospodarowania lub studium tudzież powierzchni gruntu. Ceny transakcyjne za 1 mkw kształtują się w przedziale 642 zł di 2.530 zł. Uzyskaną średnia w kwocie 1.888 zł należało przeliczyć wg wagi atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ustalono charakterystyki nieruchomości wycenianej w celu skorygowania ceny. Wartość uzyskaną tj. 1.056 zł/mkw należało także skorygować ze względu na ograniczenia, wynikające z objęcia jej regulacjami w sprawie utworzenia Obszaru Ograniczonego Użytkowania dla Portu Lotniczego im. (...) w W. – znajduje się ona w strefie (...). Powyższe doprowadziło Sąd do wniosku, iż zasadna jest wartość nieruchomości w kwocie 140.847.000 zł. Z tego względu wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości wynosi 4.225.410 zł (140.847.000 zł * 3%) o czym orzeczono jak w sentencji w punkcie II. Ze względu na fakt, iż wysokość ustalonej opłaty wzrosła ponad dwukrotnie zastosowanie znalazł art. 77 ust. 2a u.g.n. zgodnie z którym użytkownik wieczysty za pierwszy rok wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. W realiach niniejszej sprawy oznacza to kwotę 832.441,08 zł (2 x 416.220,54 zł wg decyzji z 11.07.2019 r.), o czym orzeczono jak w sentencji w punkcie III lit a). Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Z tych względów orzeczono jak w sentencji w pkt III w lit b i c. O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 108;art. 108 § 1)">art. 108 §1 k.p.c.</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98;art. 98 § 1)">art. 98 §1 k.p.c.</a> oraz <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 100)">art. 100 k.p.c.</a> W zakresie roszczenia głównego powodowa Spółka przegrała proces w całości, natomiast w zakresie roszczenia o ustalenie przy uwzględnieniu dotychczasowej opłaty wygrała w 10%. WPS powódka określiła w piśmie z 27.09.2022 r. na kwotę 4.342.925, 46 zł (pismo k. 83). Poniesione przez powódkę koszty procesu to: - opłata od pozwu 200.000 zł (kwit k. 156), - wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 15.000 zł (§2 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22.10.2015 r. w sprawie wynagrodzenia za czynności adwokackie (pełnomocnictwo k. 186), - 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (k. 187), i z tej kwoty należy się jej zwrot 10% czyli 21.501,70 zł. Poniesione przez pozwanego reprezentowanego przez PGRP koszty procesu to - wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 15.000 zł (§2 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22.10.2015 r. w sprawie wynagrodzenia za czynności adwokackie). oraz koszty opinii biegłego w kwocie 4.872,67 zł (postanowienie k. 155) poniesione przez Skarb Państwa. Z sumy tych kwot Skarbowi Państwa należy się zwrot 90% a więc kwota 17.885,40 zł. Zasądzona kwota stanowi różnice wyżej wskazanych sum kosztów podlegających zwrotowi. Sędzia Piotr Królikowski </div>