II OSK 1529/08

SENTENCJA Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marek Stojanowski Sędzia NSA Jerzy Bujko Sędzia NSA Teresa Kobylecka /spr./ Protokolant Mariusz Szufnara po rozpoznaniu w dniu 8 października 2009 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej E. W. W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 maja 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 101/08 w sprawie ze skargi E. W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną. UZASADNIENIE Zaskarżonym wyrokiem z dnia 21 maja 2008r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę E. W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] listopada 2007r. uznając, że nie narusza ona prawa w stopniu mogącym prowadzić do jej uchylenia. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że decyzją z dnia [...] kwietnia 2007r. Prezydent m.st. Warszawy orzekł o ustaleniu warunków zabudowy i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji budynku biurowo-usługowego z jednokondygnacyjnym garażem podziemnym z elementami zagospodarowania terenu na działce nr ewid. 21 i 22 w obrębie 1-09-42 przy ul. [...] na terenie Dzielnicy Ursynów w Warszawie. W decyzji ustalono m.in., że wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki winien być nie większy niż 0,35, szerokość elewacji frontowej wynosić może max. 36m, wysokość zabudowy do III kondygnacji naziemnych do 12m w kalenicy od poziomu terenu istniejącego. W pkt. 6 ustalono okres ważności decyzji do 31 grudnia 2010r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa uchyliło pkt 6 decyzji Prezydenta m.st. Warszawy z dnia [...] kwietnia 2007r. i w tym zakresie orzekło, że 1 - niniejsza decyzja wygasa, jeżeli - inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę, - dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Wygaśnięcie decyzji stwierdza w drodze decyzji organ, który ją wydał, 2 - w pozostałej części zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy. Rozpoznając skargę na powyższą decyzję Sąd podniósł, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy - według normy art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim wymienionych. Do tych warunków należy m.in. tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego - określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500). Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) - zwanego dalej "rozporządzeniem". Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i granice obszaru analizowanego (czyli tego, na który inwestycja będzie oddziaływać) na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Warunki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzną decyzji oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach map wyżej wymienionych (§ 9 ust. 3 rozporządzenia). Odnosząc się do podniesionego w skardze zarzutu naruszenia przez organ art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Sąd wskazał, że w myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w nim warunków, w tym tego, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Uwzględniana działka sąsiednia musi spełniać warunek dostępności z tej samej drogi publicznej. Sąd podkreślił, że w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony został pogląd, iż pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być interpretowane funkcjonalnie. Pojęcie sąsiedztwa, jakim posługuje się rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. należy rozumieć szeroko, a więc dokonując analizy należy uwzględnić nie tylko działki graniczące z terenem planowanej inwestycji, ale również działki sąsiednie, położone w pewnej odległości od terenu inwestycji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2006r. Sygn. akt II OSK 551/05, wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2007 r Sygn. akt II OSK 657/06). Nie ma prawnych powodów, by dokonując analizy obszaru organ I instancji ograniczał się wyłącznie do analizy parametrów działek przylegających do terenu nieruchomości i ta okoliczność stanowiła podstawę do wydania decyzji orzekającej o ustaleniu warunków zabudowy. Przyjęta przez ustawodawcę zasada kontynuacji winna być również rozumiana szeroko i nie może być traktowana jako zasada opierająca się na bezwzględnym "podobieństwie" w zakresie funkcji i charakterystyki do istniejącej zabudowy. Przyjęcie takich założeń prowadziłoby do ograniczenia wykonywania prawa własności, co naruszałoby gwarantowane konstytucyjnie wykonywanie prawa własności. W ocenie Sądu powyższy warunek został w niniejszej sprawie spełniony. Jak wynika z załączonej do decyzji organu I instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona ona została przy uwzględnieniu, iż teren inwestycji ma dostęp od ul. [...]. Analiza ta wykazała, iż przy ulicy tej na odcinku znajdującym się w pobliżu włączenia do ul. [...], a zatem także w obszarze, w którym znajdują się działki objęte inwestycją, skoncentrowała się zabudowa o charakterze usługowo – biurowo - handlowym (np. działki nr ewid. 34, 96). Charakter tej zabudowy odbiega wprawdzie od charakteru zabudowy znajdującej się w głębi ul. [...], niemniej jednak charakter zabudowy wskazanych powyżej działek stanowi wystarczającą podstawę do przyjęcia, iż na terenie objętym analizą dopuszcza się zabudowę, o jaką wnioskowali wnioskodawcy, tj. biurowo-usługową. Odnosząc się do kwestii gabarytów planowanej inwestycji (wysokości, szerokości elewacji frontowej) Sąd uznał, że przyjęte w decyzji wielkości wyznaczono w sposób zgodny z prawem. Zgodnie z § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%, przy czym dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Analiza załączonych do akt sprawy dokumentów, w tym analizy funkcji i cech zabudowy wskazuje, iż szerokość elewacji frontowej w analizowanym obszarze waha się od 9 do 37m. Szerokość wskazana w decyzji oraz wniosku inwestora - 36m nawiązuje do szerokości budynku położonego naprzeciwko terenu objętego wnioskiem, znajdującego się po przeciwnej stronie ul. [...] (dz. nr 34), a zatem w sprawie spełnione zostały wymogi określone w w/w przepisie. Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, ewentualnie jako średnia wielkość lub inaczej, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 1, 3 i 4 rozporzadzenia). Z analizy wynika, iż przyjęta w decyzji wysokość (zgodnie z wnioskiem inwestora) nawiązuje do zabudowy znajdującej się na bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji działce nr ew. 24/2, a więc w tym zakresie także spełniony jest wymóg określony w w/w przepisie. Odnosząc się zaś do zarzutu niewłaściwego określenia przez organy wskaźnika powierzchni zabudowy Sąd uznał, że zarzut ten nie może być uwzględniony. Zgodnie z § 5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Z analizy wynika, iż na analizowanym obszarze wskaźnik ten dla większości terenu zabudowy mieszkaniowej wynosi ok. 0,20, zaś dla zabudowy usługowej wynosi on 0,42-0,50. W sprawie przyjęto zaś, zgodnie z wymogami rozporządzenia wskaźnik średni tj. 0,35. Rozpoznając sprawę Sąd z urzędu dostrzegł, iż prowadzące ją organy administracji publicznej uchybiły obowiązkowi sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu spełniającej warunki określone w rozporządzeniu. Zawarta w aktach sprawy analiza nie określa w sposób prawidłowy obszaru analizowanego terenu, co uchybia wymaganiom określonym w § 3 ust. 2 rozporządzenia. W jego świetle granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Na załączonej do akt sprawy mapie (część graficzna) obszar analizowanego terenu wyznaczono w sposób niezgodny z cytowanym powyżej przepisem, nie zostały bowiem zachowane minimalne odległości określone w w/w przepisie. Powyższe naruszenie prawa, w ocenie Sądu w niniejszej sprawy nie miało jednak wpływu na jej rozstrzygnięcie, bowiem w granicach obszaru analizowanego, wyznaczonego w sprawie znalazła się działka sąsiednia pozwalająca na określenie cech zabudowy, o jakie wnosili wnioskodawcy w stosunku do działek objętych planowaną inwestycją. Sąd Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie dopatrzył się naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji i w tym stanie rzeczy - na mocy art. 151 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo i postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) skargę oddalił. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniósł E. W. W., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, w której zarzucił rażące naruszenie przepisów : 1) art. 7 i 77 kpa, polegające na niewyjaśnieniu wszystkich okoliczności sprawy, a w szczególności nie uwzględnieniu faktu, że osiedle domów jednorodzinnych zlokalizowane na ul. Łagiewnickiej, bezpośrednio przylegające do projektowanej inwestycji, wybudowane zostało na terenie, na którym jest wyjątkowo wysoki poziom wód gruntowych, co spowodować może, po wybudowaniu obiektu z garażami podziemnymi zaburzenie gospodarki wodnej w domach osób zamieszkujących domy jednorodzinne, 2) a) art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), polegające na nie uwzględnieniu przy projektowaniu nowego obiektu wymagań środowiska, w tym gospodarowania płytko usytuowanymi wodami podziemnymi, b) art. 53 ust. 3 pkt 1 powyższej ustawy polegający na pominięciu zasady, że organ administracji w postępowaniu zmierzającym do wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji przyszłego obiektu dokonał w sposób niewłaściwy analizy warunków, w jakich nowy obiekt może powstać, pomijając fakt, że na działkach bezpośrednio sąsiadujących z planowaną inwestycją dominuje zabudowa jednorodzinna o wysokości nie przekraczającej 10m.b., przy czym dla ustalenia średniej wysokości obiektów budowlanych przyjął m.in. oczywistą samowolę budowlaną firmy [...] uznając, że wysokość obiektu nieprzekraczająca 12m.b. będzie właściwa dla projektowanego obiektu, mimo, że obiekt tej wielkości może zasłonić światło słoneczne budynkom położonym w bezpośrednim sąsiedztwie projektowanego obiektu, c) art. 61 ust. 1 ustawy powołanej na wstępie stanowiący, że co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymogów dotyczących nowej zabudowy w sensie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i formy architektonicznej, polegające na zaakceptowaniu projektu odbiegającego w sposób zasadniczy od charakteru zlokalizowanego tuż obok osiedla domków jednorodzinnych wśród terenów zielonych, d) art. 61 ust. 5 ustawy powołanej na wstępie, polegające na błędnym przyjęciu, że decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi, przy czym postanowiono tak, mimo niezbadania wpływu planowanego obiektu z garażami podziemnymi na ew. poziom wód gruntowych oraz wpływ tego czynnika na możliwość ew. zalania piwnic lub niżej położonych pomieszczeń w istniejącej zabudowie mieszkalnej. Zagrożone są nadto wycięciem dwa wielkie drzewa znajdujące się na granicy posesji, bądź w trakcie budowy lub w wyniku ogrodzenia mającego powstać obiektu, a są to pomniki przyrody podlegające ochronie. Brak równoczesnego spełnienia wszystkich warunków wynikających z zapisu art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dyskwalifikuje decyzję o ustaleniu warunków zabudowy mającego powstać obiektu, a wskazane w uzasadnieniu decyzji uchybienie polegające na nieuwzględnieniu w projekcie wymaganych odległości od działek sąsiednich (końcowa część uzasadnienia) może doprowadzić do błędnego sporządzenia projektu budowlanego, a tym samym doprowadzić do naruszenia przepisów jak i praw osób trzecich, w konkretnym przypadku skarżących w sprawie niniejszej. Uchybienia powyższe, zdaniem skarżącego, mają bezpośredni wpływ na jego prawa, albowiem w sposób znaczący w przypadku zrealizowania projektowanej inwestycji obniżą wartość jego nieruchomości, jak i mogą spowodować obniżenie walorów użytkowych domów zlokalizowanych na nieruchomościach sąsiednich, tak odbiegającej od zabudowy domami jednorodzinnymi i uciążliwej dla mieszkańców tych domów. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz zasądzenie kosztów zastępstwa adwokackiego. W odpowiedzi na skargę kasacyjną uczestnicy postępowania K. S. i W. L. wnieśli o oddalenie skargi kasacyjnej. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw. Kontrola kasacyjna dokonywana przez Naczelny Sąd Administracyjny obejmuje stosowanie prawa procesowego i materialnego. Podstawą skargi kasacyjnej z art. 174 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270), zwanej dalej p.p.s.a. jest naruszenie przez sąd przepisów postępowania sądowoadministracyjnego w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, natomiast przy skorzystaniu w skardze kasacyjnej z podstawy określonej w art. 174 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zakres oceny Sądu jest ograniczony do badania, czy wskazane przepisy prawa materialnego zostały naruszone przez błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie i na czym to naruszenie polegało. Naczelny Sąd Administracyjny związany jest podstawami skargi kasacyjnej, gdyż stosownie do regulacji art. 183 § 1 tej ustawy rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę jedynie okoliczności uzasadniające nieważność postępowania. W sprawie niniejszej nie zachodzi żaden z przypadków wskazanych w art. 183 § 2 p.p.s.a. . E. W. W. w skardze kasacyjnej nie określił podstaw kasacyjnych wskazanych w art. 174 p.p.s.a., niemniej jednak z jej treści wnioskować można, że dotyczą one zarówno naruszenia przepisów postępowania, jak i prawa materialnego. Zarzut naruszenia przepisów postępowania dotyczy naruszenia art. 7 i art. 77 kpa i polega na "niewyjaśnieniu wszystkich okoliczności sprawy". Odnosząc się do tego zarzutu przede wszystkim należy podkreślić, że podstawa skargi kasacyjnej wymieniona w art. 174 pkt 2 p.p.s.a. odnosi się do naruszenia przepisów postępowania sądowego, a nie administracyjnego. Podnosząc więc zarzut naruszenia przepisów postępowania należy w skardze kasacyjnej wskazać przepisy procedury sądowej. Sąd I instancji badając legalność zaskarżonej decyzji, czyli zgodność z przepisami prawa obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji wskazał w uzasadnieniu wyroku, że organ nie dopuścił się naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik spraw, bowiem tylko w takim przypadku, zgodnie z art. 145 § 1 lit. c p.p.s.a. sąd administracyjny mógłby uchylić zaskarżone rozstrzygnięcie. Sąd I instancji zatem nie stwierdził naruszenia przez organ przepisów postępowania i uznał, że organy wyjaśniły wszystkie okoliczności sprawy. Nie można uznać za usprawiedliwiony zarzut skargi kasacyjnej, że w sprawie nie uwzględniono faktu, że osiedle domów jednorodzinnych zlokalizowane na ul. [...], bezpośrednio przylegające do projektowanej inwestycji, wybudowane zostało na terenie, na którym jest wyjątkowo wysoki poziom wód gruntowych, co spowodować może, po wybudowaniu obiektu z garażami podziemnymi zaburzenie gospodarki wodnej w domach osób zamieszkujących domy jednorodzinne. W treści decyzji ustalającej warunki zabudowy zawarto bowiem warunek, że "rozwiązanie techniczne kondygnacji podziemnej winno uwzględniać wysoki poziom wód gruntowych w rejonie" ( pkt 1.2.7). Należy pamiętać, na co zwrócił uwagę Sąd I instancji, że decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie ogólne warunki, jakie winna spełniać inwestycja, zaś kwestia szczegółowego miejsca lokalizacji budynku na działce, jego wyglądu architektonicznego, ewentualnego wpływu na nasłonecznienie, rozwiązań technicznych obiektu związanych np. z wysokim poziomem wód gruntowych w rejonie stanowić będą przedmiot rozstrzygania w kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. pozwolenia na budowę. Zawarty w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia prawa materialnego dotyczy naruszenia przepisów art. 1 ust. 1 i 2, art. 53 ust. 3 pkt 1, art. 61 ust. 1, art. 61 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej ustawą. Odnosząc się do tego zarzutu należy stwierdzić, że skarżący nie określił, czy wskazane przepisy prawa materialnego zostały naruszone przez błędną wykładnię czy niewłaściwe ich zastosowanie i na czym to naruszenie polegało. Naruszenie prawa materialnego przejawiające się w jego błędnej wykładni polega na mylnym zrozumieniu, a więc wadliwej interpretacji treści normy prawnej, wynikającej z przepisu objętego zarzutem naruszenia. Nieodzownym elementem uzasadnienia tej podstawy kasacyjnej winno być więc wskazanie na czym polega wadliwa interpretacja tego przepisu przez Sąd I instancji, a także wyjaśnienie, jak zdaniem wnoszącego skargę kasacyjną przepis ten winien być rozumiany. Natomiast uchybienie prawu materialnemu przez niewłaściwe zastosowanie polega na tzw. błędzie w subsumpcji, czyli błędnym uznaniu, że stan faktyczny ustalony w sprawie odpowiada hipotetycznemu stanowi przewidzianemu w danym przepisie. Zarzut naruszenia art. 1 ust. 2 ustawy skarżący upatruje w nieuwzględnieniu przy projektowaniu nowego obiektu wymagań środowiska. Zarzut ten został sformułowany bardzo ogólnikowo, gdyż poza wymaganiem dotyczącym "gospodarowania płytko usytuowanymi wodami podziemnymi", do którego Naczelny Sąd Administracyjny odniósł się już omawiając poprzedni zarzut nie określono nieuwzględnionych wymagań środowiska. Nie jest uprawniony także zarzut dotyczący naruszenia art. 61 ust. 5 ustawy, polegający na "błędnym przyjęciu, że decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi, przy czym postanowiono tak, mimo nie zbadania wpływu planowanego obiektu z garażami podziemnymi na ew. poziom wód gruntowych oraz wpływ tego czynnika na możliwość ew. zalania piwnic lub niżej położonych pomieszczeń w istniejącej zabudowie mieszkalnej". Powołany przepis art. 61 ust. 5 ustawy stanowi, że warunek, o którym mowa w art. 61 pkt 3 ust. 1 (istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego) uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Z uwagi na treść zarzutu związanego z tym przepisem ustawy należy domniemywać, że zarzut dotyczy pkt 5 ust. 1 art. 61, a nie ust. 5 art. 61, który mówi o zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi. Zarzut ten nie jest usprawiedliwiony. Dotyczy on ponownie sformułowanego wcześniej zarzutu związanego z poziomem wód gruntowych, do którego Sąd się już odniósł. Kolejny zarzut naruszenia prawa materialnego – art. 61 ust. 1 ustawy polegający na zaakceptowaniu projektu odbiegającego w sposób zasadniczy od charakteru zlokalizowanego tuż obok osiedla domków jednorodzinnych wśród terenów zielonych, jest również niezasadny. Sąd I instancji, podzielając stanowisko organu orzekającego wskazał, że organ nie naruszył tego przepisu ustawy uznając, że spełnione zostały wszystkie przesłanki określone w tym przepisie. Jak wynika z akt sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 6 lutego 2002r. sygn. akt IV SA/Wa 1424/05 (uchylającym decyzję SKO w Warszawie z dnia 20 maja 2005r. uchylającą decyzję organu I instancji z dnia 31 stycznia 2005r. o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji) podniósł, że z analizy nie wynika, aby na całej ulicy [...] dominowała niska zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Po obu stronach ulicy [...], znajdujących się w pobliżu włączenia tej ulicy do ulicy Puławskiej skoncentrowana jest zabudowa o charakterze wyraźnie odbiegającym od charakteru zabudowy znajdującej się w głębi ulicy [...]. W obrębie tym wyróżnić można zatem dwie strefy zabudowy, na granicy których znajduje się teren inwestycji (strefa zabudowy mieszkaniowej i strefy zabudowy "niemieszkaniowej") i przynajmniej teoretycznie dopuszczalne jest zaliczenie go do strefy jednej albo drugiej, przy czym wybór wariantu zależy od uznania organu, który winien swoje stanowisko dokładnie uzasadnić. W ocenie Sądu I instancji warunek przewidziany w art. 61 ust. 1 ustawy został w niniejszej sprawie spełniony. Jak wynika z załączonej do decyzji organu I instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona ona została, przy uwzględnieniu, iż teren inwestycji ma dostęp od ul. [...]. Analiza ta wykazała, iż przy ulicy tej na odcinku znajdującym się w pobliżu włączenia do ul. Puławskiej, a zatem także w obszarze, w którym znajdują się działki objęte inwestycją, skoncentrowała się zabudowa o charakterze usługowo- biurowo-handlowym (np. działka nr ewid. 34, 96). Charakter tej zabudowy odbiega wprawdzie od charakteru zabudowy znajdującej się w głębi ul. [...], niemniej jednak charakter zabudowy wskazanych powyżej działek stanowi wystarczającą podstawę do przyjęcia, iż na terenie objętym analizą dopuszcza się zabudowę, o jaką wnioskowali wnioskodawcy tj. biurowo-usługową. Uwzględniając powyższe uznać należy zarzut skargi kasacyjnej za nieuzasadniony. Nieuprawniony jest także zarzut naruszenia art. 53 ust. 3 pkt 1 ustawy, który dotyczy decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji publicznej (należało powołać jeszcze art. 64 ustawy, który pozwala stosować ten przepis odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy). Sprzeczny z treścią uzasadnienia wyroku, jak i uzasadnienia analizy oraz decyzji o warunkach zabudowy jest zarzut, że dla ustalenia średniej wysokości obiektów budowlanych przyjęto m.in. "oczywistą samowolę budowlaną firmy [...]" na działce nr 23. W analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiącej załącznik decyzji ustalającej warunki zabudowy stwierdzono, że ponieważ część zabudowy na działce nr 23 została wykonana jako samowola budowlana parametry, cechy oraz wskaźniki kształtowania zabudowy na tej działce nie są uwzględnione w niniejszej analizie jako podstawa ustalenia parametrów, cech oraz wskaźników zabudowy objętej wnioskiem inwestora. Wysokość budynku nawiązuje do zabudowy na sąsiedniej działce nr ew. 24/2. Odnosząc się jeszcze do zarzutu związanego z wycięciem drzew wskazać należy, że w decyzji określono warunek dotyczący drzew (1.2.6), w tym m.in. zachowania lip rosnących przy ulicy i w miarę możliwości pozostałego drzewostanu. Ponadto stwierdzenie skargi kasacyjnej, że w końcowej część uzasadnienia Sąd I instancji wskazał na uchybienie polegające na nieuwzględnieniu w projekcie wymaganych odległości od działek sąsiednich nie jest właściwe, gdyż Sąd ten uznał, że zawarta w aktach sprawy analiza nie określa w sposób prawidłowy obszaru analizowanego terenu (§ 3 ust. 2 rozporządzenia), gdyż nie zostały zachowane minimalne odległości określone w w/w przepisie. Nie chodzi zatem o odległości między działkami, lecz o granice obszaru analizowanego, które wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W świetle powyższego uznać należy, że zarzuty skargi kasacyjnej naruszenia wskazanych przepisów prawa materialnego, jako pozbawione usprawiedliwionych podstaw nie mogły odnieść zamierzonego skutku, Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) skargę kasacyjną oddalił.