I SA/Sz 166/19

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Sokołowska Sędziowie Sędzia WSA Kazimierz Maczewski Sędzia WSA Bolesław Stachura (spr.) po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu [...] r. sprawy ze skargi "[...]" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów zgłoszonych w postępowaniu egzekucyjnym oddala skargę. UZASADNIENIE Dyrektor Izby Administracji Skarbowej postanowieniem z dnia [...].12.2018 r. znak [...] ([...]) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. z dnia [...].01.2018 r. znak: [...] w przedmiocie uznania za nieuzasadniony zarzutu wniesionego przez A. W. (dalej "Spółka", "Strona", "Zobowiązana" lub "Skarżąca") do opisu i oszacowania wartości nieruchomości budynkowej, położonej w M. przy ul. [...]. Z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia wynika, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w K. (organ egzekucyjny) wszczął egzekucję z nieruchomości należącej do ww. Spółki, położonej w M. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w Ś. prowadzi księgę wieczystą. Organ egzekucyjny dokonał zajęcia przedmiotowej nieruchomości poprzez doręczenie zobowiązanej Spółce wezwania, o którym mowa w art. 110c § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r., poz. 1314, ze zm. - zwanej dalej: "u.p.e.a."). Zajęcia dokonano celem wyegzekwowania należności na rzecz wierzycieli: Z. W., Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego W. , Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego W. , P. S., Burmistrza. O przystąpieniu do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości organ egzekucyjny zawiadomił wszystkich uczestników postępowania, pouczając o prawie do złożenia zarzutów w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartość nieruchomości. Ukończenie tego etapu postępowania nastąpiło w dniu 31.08.2018 r., sporządzeniem przez organ egzekucyjny protokołu opisu i oszacowania, o którym mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. Pismem z dnia 12.09.2018 r. Spółka zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, powołując się na rażące zaniżenie jej wartości, która według Strony wynosiła około [...] zł. Ponadto zarzuciła, że oględziny i oszacowanie zostało wykonane nierzetelnie, gdyż standard wykończenia określono jako przeciętny, gdy w rzeczywistości był "pałacowy" z pięknym i stylowym wykończeniem, malowanymi sztukateriami i dekoracjami oraz użyciem egzotycznego drewna na podłogi itp. Zaznaczono, że budynek jest zabytkiem architektury i znajdował się pod ochroną Konserwatora Zabytków jako obiekt szczególnie wartościowy. Dom był po remoncie, miał całkowicie wymienioną instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną i gazową. Położony był w znanej miejscowości wakacyjno-kuracyjnej - M. i znajdował się ok. 250 m od plaży Bałtyku, z widokiem na morze, co podwyższało jego atrakcyjność. Dla potwierdzenia tego załączono pismo sporządzone przez J. R. z Biura Nieruchomości w Ś. z dnia 8.08.2018 r., zatytułowane jako "Wycena szacunkowa nieruchomości", w którym określono wartość porównawczą tej nieruchomości do innych transakcji w latach 2017 - 2018 na kwotę [...]zł, jednak nie mniej niż [...] zł, gdyż opisana nieruchomość zasługiwała na miano unikatowej. W związku z tym, iż zarzuty dotyczyły wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, organ egzekucyjny zwrócił się do biegłego o przedstawienie stanowiska w tym zakresie. Następnie w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy organ egzekucyjny wydał postanowienie z dnia [...].10.2018 r. znak: [...], w którym uznał zarzut dotyczący zaniżenia wartości przedmiotowej nieruchomości za nieuzasadniony. Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem, Spółka złożyła zażalenie z dnia 2.11.2018 r., w którym zarzuciła postanowieniu naruszenie: 1) art. 110r § 1 u.p.e.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządzony jest z zachowaniem wymogów formalnych, podczas gdy rzeczoznawca pominął w nim istotną z punktu widzenia oceny wartości nieruchomości okoliczność, że wyceniana nieruchomość wpisana została do rejestru zabytków; 2) art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.) - dalej "u.g.n." poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej są nieruchomości niewpisane do rejestru zabytków, podczas, gdy wpis do rejestru zabytków jest niewątpliwie cechą wpływającą na wartość nieruchomości i powinno to być uwzględnione w operacie szacunkowym. Skarżąca wniosła o uchylenie postanowienia i wyznaczenie rzeczoznawcy majątkowego (innego niż G. R.) do oszacowania wartości nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Do zażalenia załączyła 7 fotografii wycenionego obiektu. Organ odwoławczy po rozpoznaniu zażalenia, utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie, organ powołał się m.in. na brzmienie art. 110u § 1 i art. 110s § 1 u.p.e.a. oraz art. 154 ust. 1 i art. 156 ust. 1 u.g.n. i wskazał, że organ egzekucyjny powołał do oszacowania wartości zajętej w drodze egzekucji administracyjnej nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego wpisanego do Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa Departamentu Gospodarki Nieruchomościami, w osobie G. R. (nr [...]). W dniu 27.09.2017 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, w którym oszacował wartość rynkową należącej do Zobowiązanej nieruchomości budynkowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], położonej w M. przy ul. [...], na kwotę [...]zł, określając również wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku. W ocenie organu odwoławczego, załączony do akt sprawy operat szacunkowy z dnia 27.09.2017 r. nie budził wątpliwości, bowiem zawierał wszelkie niezbędne informacje do dokonania wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, tj. dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jak też przedstawiał tok obliczeń oraz wynik końcowy. Rzeczoznawca wyjaśnił dlaczego do analizy rynku przyjął transakcje wskazane w operacie szacunkowym. Powyższe pozostawało zatem w zgodzie z przepisami regulującymi zasady wyceny nieruchomości, tj. u.g.n. oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, a także zgodnie ze standardami zawodowymi w zakresie w jakim w dniu wyceny obowiązywały. Wobec powyższego, organ egzekucyjny dokonując opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, w protokole z dnia 31.08.2018 r., zasadnie przyjął wartość nieruchomości w powyższej, ustalonej przez uprawniony podmiot, kwocie. Oznaczało to, że organ egzekucyjny dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym. Skoro w zgłoszonych zarzutach do opisu i oszacowania zostały podniesione głównie kwestie dotyczące zaniżenia wartości wycenionej nieruchomości to prawidłowym było zwrócenie się organu egzekucyjnego do autora operatu szacunkowego w celu uzyskania stosowanych wyjaśnień. W tym przypadku rzeczoznawca majątkowy w sposób wyczerpujący odniósł się do zarzutów, podtrzymując jednocześnie oszacowaną wartość nieruchomości, określoną w operacie szacunkowym z dnia 27.09.2017 r. Stanowisko to zostało zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, którego treść w ocenie organu odwoławczego jest logiczna i kompletna. Nie znaleziono też jakichkolwiek nieprawidłowości, które mogłyby mieć wpływ na ustaloną wartość nieruchomości. Wbrew zarzutom Zobowiązanej, rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym na stronie 6 w pkt. 5.1 oraz na stronie 11 w punkcie 5.4 zawarł informację, że przedmiotowa nieruchomość została wpisana do rejestrów zabytków województwa zachodniopomorskiego. Dodatkowo w pkt 8 (str. 16) operatu rzeczoznawca przedstawił analizę i charakterystykę rynku uwzględniając nieruchomości wpisane do rejestru zabytków. Na tej podstawie organ egzekucyjny w sporządzonym protokole opisu i oszacowania w dziale III: Prawa, Roszczenia i Ograniczenia (str. 7) w pkt 1 wskazał, iż nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków województwa zachodniopomorskiego. Na marginesie organ zauważył, że wpis do rejestru zabytków niekoniecznie zwiększa wartość nieruchomości, uzasadniając swoje stanowisko w tym zakresie. W świetle powyższego, organ odwoławczy stwierdził, że zarzuty nie potwierdziły się, a tym samym nie podważono skutecznie przyjętej przez organ egzekucyjny oceny w zakresie prawidłowości i rzetelności opisu oraz oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem organu dokumenty w postaci sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z dnia 27.09.2017 r. oraz protokołu organu egzekucyjnego z dnia 31.08.2018 r., zawierającego opis i oszacowanie wartości nieruchomości, w sposób rzetelny odzwierciedlały rzeczywisty stan wycenionego składnika majątkowego Zobowiązanej, w tym również w zakresie ustalonej wartości przedmiotowej nieruchomości. Natomiast subiektywne przekonanie, że wykazana w operacie szacunkowym cena była zaniżona, nie może świadczyć o wadliwości wykonanego operatu zwłaszcza, że ostateczna wartość nieruchomości zostanie ustalona przy sprzedaży w drodze licytacji publicznej przez licytantów jako potencjalnych nabywców nieruchomości. W skardze wniesionej do WSA w Szczecinie, Spółka zarzuciła naruszenie przez organ: 1) art. 7, art. 77 § 1, 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 roku, poz. 1257 ze zm.) zwanej dalej: "K.p.a." poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy i z zachowaniem rzetelności, podczas gdy: - ani z operatu szacunkowego (ani z uzupełniających wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego) nie wynikało jaki wpływ na wartość wycenionej nieruchomości miał fakt, że była ona wpisana do rejestru zabytków, co stanowiło okoliczność istotną dla oszacowania wartości nieruchomości; - operat szacunkowy został sporządzony wbrew art. 4 pkt. 1 u.g.n., ponieważ rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę przy wycenie nieruchomości podobnych (tj. wpisanych do rejestru zabytków), podczas gdy wpis do rejestru zabytków jest wyznacznikiem nieruchomości podobnych, wpływającym na wartość nieruchomości i powinno być to uwzględnione w operacie szacunkowym; 2) art. 84 ust. 1 K.p.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na samodzielnym rozstrzygnięciu przez organ, że fakt wpisania do rejestru zabytków wycenianej nieruchomości niekoniecznie zwiększa jej wartość, a tym samym zarzuty Skarżącej co do oszacowania wartości nieruchomości nie zasługiwały na uwzględnienie, podczas gdy do stwierdzenia takiej okoliczności wymagane są wiadomości specjalnie, których organ - jak sam przyznał - nie posiadał i wpływ wpisania wycenianej nieruchomości na jej wartość, powinien być oceniony przez biegłego; 3) art. 108 § 3 K.p.a. poprzez nieprawidłowe sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, z którego nie wynikało jaką wartość nieruchomości powinien oszacować rzeczoznawca majątkowy - wartość rynkową, czy też niższą wartość, która dopiero w toku licytacji osiągnie wartość rynkową; 4) art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na utrzymaniu w mocy postanowienia organu egzekucyjnego podczas gdy powinno ono zostać przez organ uchylone z uwagi na uchybienia operatu szacunkowego, który stanowił podstawę sporządzonego przez organ protokołu opisu i oszacowania nieruchomości. Mając na uwadze powyższe zarzuty, Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz zasądzenie od organu na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko zajęte w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. jedn.Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm., dalej jako: p.p.s.a.) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). W przedmiotowej sprawie skarga do Sądu dotyczyła postanowienia organu odwoławczego utrzymującego w mocy postanowienie organu egzekucyjnego w przedmiocie uznania za nieuzasadniony zarzutu wniesionego przez Spółkę do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Spór zaś w istocie dotyczył tego czy prawidłowo oszacowano tę wartość oraz czy dokonano tego zgodnie z przepisami. Sąd oceniając powyższe, zupełnie nie zgadza się z argumentami skargi i w pełni podziela argumentację zawartą w zaskarżonym postanowieniu organu odwoławczego. Co do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, to również w ocenie Sądu operat szacunkowy z dnia 27.09.2017 r. nie budził wątpliwości co do jego prawidłowości. Zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, zawierał też wszelkie niezbędne informacje do dokonania wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, tj. dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jak też przedstawiał tok obliczeń oraz wynik końcowy. Rzeczoznawca wyjaśnił dlaczego do analizy rynku przyjął transakcje wskazane w operacie szacunkowym. Powyższe pozostawało zatem w zgodzie z przepisami regulującymi zasady wyceny nieruchomości, tj. u.g.n. oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, a także zgodnie ze standardami zawodowymi w zakresie w jakim w dniu wyceny obowiązywały. Wobec powyższego, organ egzekucyjny dokonując opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, w protokole z dnia 31.08.2018 r., zasadnie przyjął wartość nieruchomości w powyższej, oszacowanej przez uprawniony podmiot, kwocie. Oznaczało to, że organ egzekucyjny dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym. Skoro w zgłoszonych zarzutach do opisu i oszacowania zostały podniesione głównie kwestie dotyczące zaniżenia wartości wycenionej nieruchomości to również zasadnie organ egzekucyjny zwrócił się do autora operatu szacunkowego w celu uzyskania stosowanych wyjaśnień. W odpowiedzi rzeczoznawca majątkowy w sposób wyczerpujący odniósł się do zarzutów, podtrzymując jednocześnie oszacowaną wartość nieruchomości, określoną w operacie szacunkowym z dnia 27.09.2017 r. Stanowisko to zostało zawarte w uzasadnieniu postanowień obu instancji, których treść w ocenie Sądu jest logiczna i kompletna. Rzeczoznawca przedłożył także dodatkową dokumentację fotograficzną potwierdzającą rzeczywisty stan budynku, potwierdzającą iż standard jego wykończenia jest przeciętny nie zaś jak twierdzi Strona "pałacowy". Zgodzić należy się ze stwierdzeniem iż brak jakichkolwiek nieprawidłowości, które mogłyby mieć wpływ na ustaloną wartość nieruchomości. Wbrew zarzutom Skarżącej, jak trafnie zauważyły organy rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym na stronie 6 w pkt. 5.1 oraz na stronie 11 w punkcie 5.4 zawarł informację, że przedmiotowa nieruchomość została wpisana do rejestrów zabytków województwa zachodniopomorskiego. Dodatkowo w pkt 8 (str. 16) operatu rzeczoznawca przedstawił analizę i charakterystykę rynku uwzględniając nieruchomości wpisane do rejestru zabytków. Na tej podstawie organ egzekucyjny w sporządzonym protokole opisu i oszacowania w dziale III: Prawa, Roszczenia i Ograniczenia (str. 7) w pkt 1 wskazał, iż nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków województwa zachodniopomorskiego. Nie mogą skutkować uchyleniem zaskarżonego postanowienia uwagi Skarżącej dotyczące tego, iż organ odwoławczy zauważył, że wpis do rejestru zabytków niekoniecznie zwiększa wartość nieruchomości. Zdaniem Sądu stanowisko organu odwoławczego w tej kwestii jest w pełni uzasadnione, a uwagi dotyczące wpływu na wartość nieruchomości obowiązków i zakazów wynikających z objęcia jej ochroną konserwatorską nie stanowią wiedzy specjalnej i są całkowicie trafne. W świetle powyższego, zdaniem Sądu zasadnie organ odwoławczy stwierdził, że nie podważono skutecznie przyjętej przez organ egzekucyjny oceny w zakresie prawidłowości i rzetelności opisu oraz oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dokumenty w postaci sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z dnia 27.09.2017 r. oraz protokołu organu egzekucyjnego z dnia 31.08.2018 r., zawierającego opis i oszacowanie wartości nieruchomości, w sposób rzetelny odzwierciedlały rzeczywisty stan wycenionego składnika majątkowego Skarżącej, w tym również w zakresie oszacowanej wartości przedmiotowej nieruchomości. Natomiast subiektywne przekonanie Strony, że wykazana w operacie szacunkowym cena była zaniżona, nie może świadczyć o wadliwości wykonanego operatu. Również stwierdzenie przez organ odwoławczy, że ostateczna wartość nieruchomości zostanie ustalona przy sprzedaży w drodze licytacji publicznej przez licytantów jako potencjalnych nabywców nieruchomości, nie świadczy wbrew zarzutowi Skarżącej, że wartość nieruchomości została w wycenie biegłego zaniżona. Biegły był zobowiązany do sporządzenia opinii zgodnie z przepisami regulującymi zasady wyceny nieruchomości, tj. wskazywanymi wcześniej przepisami u.g.n. oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, a także zgodnie ze standardami zawodowymi w zakresie w jakim w dniu wyceny obowiązywały i zdaniem Sądu to uczynił. Natomiast na to czy znajdzie się nabywca spornej nieruchomości i jaką będzie skłonny ostatecznie zaoferować cenę, biegły wydający opinię nie może mieć wpływu. Przyjmując argumentację Skarżącej za trafną, należałoby praktycznie w każdym przypadku uznać wycenę za wadliwą gdy cena wylicytowana różni się od wartości wskazanej przez biegłego. Przyjęcie słuszności takiego stanowiska byłoby zdaniem Sądu absurdalne. Sąd zauważa, iż przepisy u.p.e.a. w tym wskazywany art. 110s § 1 u.p.e.a. stanowią, że rzeczoznawca majątkowy ma "oszacować" wartość nieruchomości. Tymczasem "oszacować" zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego PWN oznacza «określić w przybliżeniu wartość, wielkość lub ilość czegoś». Zdaniem Sądu prawidłowości opinii biegłego i dokonanych ustaleń nie zmienia też przedłożona przez Stronę wycena nieruchomości dokonana na jej zlecenie przez pośrednika w obrocie nieruchomościami. Natomiast co do zarzutów iż Skarżąca nie miała wglądu do akt postępowania administracyjnego i żąda kontroli sądowej w tym zakresie, Sąd zgadza się z organem, iż zarówno Strona jak i pozostali uczestnicy postępowania egzekucyjnego z nieruchomości prawidłowo zostali powiadomieni o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości wraz z pouczeniem o możliwości wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości na mocy art. 110u § 1 u.p.e.a., co potwierdza zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności, Sąd uznał, że zaskarżone postanowienie odpowiada prawu i na podstawie przepisu art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.