III Ca 1605/19

<p>Sygn. akt III Ca 1605/19</p> <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> <p>Dnia 7 października 2020 r.</p> <p>Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:</p> <p>Przewodniczący – Sędzia Sądu Okręgowego Magdalena Balion - Hajduk</p> <p>Sędziowie Sądu Okręgowego: Roman Troll</p> <p>Marcin Rak</p> <p>po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 października 2020 r. w Gliwicach</p> <p>sprawy z powództwa <span class="anon-block">M. N.</span> </p> <p>przeciwko <span class="anon-block">M. S.</span>, <span class="anon-block">D. S.</span> </p> <p>o opróżnienie lokalu mieszkalnego</p> <p>na skutek apelacji powoda</p> <p>od wyroku Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach</p> <p>z dnia 20 sierpnia 2019 r., sygn. akt I C 1565/17</p> <p>1.  <strong> <!-- -->oddala apelację;</strong> </p> <p>2.  <strong> <!-- -->zasądza od powoda na rzecz pozwanych solidarnie 120 (sto dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postepowania odwoławczego. </strong> </p> <p> <em> <!-- --> SSO Marcin Rak SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Roman Troll </em> </p> <p>Sygn. akt: III Ca 1605/19</p> <p> <strong> <!-- -->1.UZASADNIENIE</strong> </p> <p>Wyrokiem z 20 sierpnia 2019r. Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach oddalił powództwo <span class="anon-block">M. N.</span> przeciwko <span class="anon-block">M. S.</span> i <span class="anon-block">D. S.</span> o opróżnienie lokalu mieszkalnego położonego w <span class="anon-block">T.</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> oraz zasądził na rzecz pozwanych koszty postępowania.</p> <p>Sąd Rejonowy ustalił, że powód jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w <span class="anon-block">T.</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w ¾ części. Współwłaścicielem w ¼ części jest jego brat <span class="anon-block">K. N.</span>. Udziały nabyli w drodze dziedziczenia po spadkodawcy <span class="anon-block">A. N.</span>, zmarłym dnia 29 czerwca 2014 roku, a <span class="anon-block">M. N.</span> dodatkowo w drodze darowizny od swojej matki a żony <span class="anon-block">A. N.</span>. Sądowi z urzędu było wiadomo na podstawie ustaleń poczynionych w sprawie I C 616/16, że <span class="anon-block">A. N.</span> zamieszkiwał do chwili śmierci i przy tym sprawował dorozumiany zarząd nieruchomością, pomimo, że stanowiła ona przedmiot współwłasności jego i jego żony a matki powoda. Powód z bratem i matką zamieszkiwali odrębnie a matka powoda, jako współwłaścicielka nieruchomości, nie podejmowała wobec niej żadnych czynności prawnych ani faktycznych związanych z jej zarządem.</p> <p> <span class="anon-block">A. N.</span> zawarł z pozwanymi umowę najmu <span class="anon-block">lokalu mieszkalnego numer (...)</span> w dniu 11 czerwca 2006 roku. Lokal wymagał nakładów, które pozwani ponieśli. Umowa została zawarta na okres jednego roku, ale następnie pozwani nadal zajmowali lokal, więc należy przyjąć, że na mocy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 674)">art. 674 k.c.</a> uległa ona przedłużeniu na czas nieokreślony. 30 kwietnia 2011 roku, z uwagi na pogarszający się stan zdrowia <span class="anon-block">A. N.</span>, wynajmujący i najemca zawarli <span class="anon-block">aneks nr (...)</span> do wymienionej umowy, w której najemcy zobowiązali się do bieżącego sprzątania terenu wokół budynku, chodnika, miejsc postojowych, sprzątania, utrzymania i podlewania terenów zielonych, usuwania chwastów, czyszczenia kratek schodowych, opróżniania koszy i utrzymania w porządku miejsca składowania odpadów, usuwania śniegu, lodu i błota, przeglądów urządzeń grzewczych i liczników, kotłowni i kominów, kontroli oświetlenia klatek schodowych i obejścia. W zamian za wykonywane czynności i pokrywanie kosztów pozwani uzyskali zwolnienie z czynszu. Pozwani wywiązywali się i wywiązują z przyjętego zobowiązania.</p> <p>W nieruchomości jest niewiele lokali, dodatkowo zamieszkują tam rodzice spadkodawcy <span class="anon-block">A. N.</span> i jego siostra. Wszyscy, łącznie z lokatorami, traktują się jak członkowie rodziny i wzajemnie sobie pomagają. Powód wraz z matką i bratem nie mieszkają w nieruchomości od kilkunastu lat t.j. od momentu kiedy <span class="anon-block">J. N.</span> rozstała się ze swoim mężem <span class="anon-block">A. N.</span>. Powód skarżył się na brak dostępu do nieruchomości, ale nie wykazał, aby podjął konkretne czynności do tego zmierzające. <span class="anon-block">K. N.</span> z powodu stanu zdrowia nie interesuje się nieruchomości ani nie uczestniczy w zarządzie nią. Udzielił swojemu bratu upoważnienia do zarządzania nieruchomością.</p> <p>Sąd Rejonowy uznał, że strony łączy umowa najmu. Pierwotna umowa zawarta dnia 11 czerwca 2006 roku uległa na mocy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 674)">art. 674 k.c.</a> przedłużeniu za zgodą stron na czas nieokreślony. Dowodem na to jest brak żądania wydania lokalu przez <span class="anon-block">A. N.</span>, a nadto zawarcie z pozwanymi aneksu do umowy zawierającego inne uregulowanie ich obowiązków umownych, w tym świadczenie usług w miejsce zapłaty czynszu najmu. Powód poprzez dziedziczenie wstąpił w ogół praw i obowiązków swojego poprzednika. Sąd wskazał także , że zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 692)">art. 692 k.c.</a> i przepisem <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 (art. 11)">art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów</a> zbycie lokalu i wejście w prawa strony na skutek dziedzicznie nie stanowią uzasadnienia dla wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, Pozwani wykazali, że wiąże ich i chroni ważna umowa najmu zawarta na czas nieokreślony.</p> <p>Pozwanym ponadto przysługuje ochrona ich praw zgodna z przepisami <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ()">kodeksu cywilnego</a> i przepisami <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733" title="Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 ()">ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów</a>. Pozwani wywiązują się z obowiązków umownych. Powód ani drugi współwłaściciel, nie wystosowali do pozwanych pisma wypowiadającego umowę.</p> <p>Sąd I instancji stwierdził też, że powód nie ma wystarczającej legitymacji do wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie. Konieczne jest bowiem współdziałanie wszystkich właścicieli bowiem żądanie wydania nie jest czynnością zwykłego zarządu ani czynnością zachowawczą z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 209)">art. 209 k.c.</a> Czynności zachowawcze stanowią metodę ochrony wspólnego prawa i nie wchodzą w zakres pojęcia „zarządu". Tymczasem powód dysponuje jedynie upoważnieniem drugiego współwłaściciela nieruchomości do dokonywania czynności związanych z zarządzaniem.</p> <p>Powód, składając apelację od w wyroku zarzucił naruszenie przepisów postępowania, które miały wpływ na wydane orzeczenie, a mianowicie:</p> <p>- <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 233;art. 233 § 1)">art. 233 § 1 k.p.c.</a> polegające na przekroczeniu swobodnej oceny dowodów, która w sprawie przybrała charakter dowolny, sprzeczny z częścią materiału dowodowego oraz zasadami logicznego rozumowania, doświadczenia życiowego, w konsekwencji przyjęcie, że doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu, chociaż zebranym w sprawie materiał dowodowy nie pozwala na takie ustalenie oraz przez dokonanie oceny dowodów w sposób niewszechstronny i przez całkowicie zbagatelizowanie okoliczności, że w chwili zawierania najmu lokalu 17 czerwca 2006 roku nieruchomość wchodziła w skład majątku wspólnego <span class="anon-block">A.</span> i <span class="anon-block">J. N.</span>.</p> <p>Zarzucił także naruszenie przepisów prawa materialnego to jest:</p> <p>- <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640090059" title="Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz. U. z 1964 r. Nr 9, poz. 59 (art. 37;art. 37 § 1;art. 37 § 1 pkt. 1)">art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o.</a> poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu pomiędzy pozwanym <span class="anon-block">A. N.</span>, podczas gdy z treści tego przepisu wynika, że do oddania nieruchomości do używania potrzebna jest zgoda drugiego małżonka,</p> <p>-<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640090059" title="Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz. U. z 1964 r. Nr 9, poz. 59 (art. 37;art. 37 § 2)">art. 37 § 2 k.r.o.</a> poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu, podczas gdy przepis ten dla ważności takiej umowy wymaga potwierdzenia jej przez drugiego z małżonków, co w niniejszej sprawie nastąpiło,</p> <p>-<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 222)">art. 222 k.c.</a> przez błędne zastosowanie i uznanie, że przysługuje pozwanym skuteczne względem powoda uprawnienie do władania lokalem</p> <p>- <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 674)">art. 674 k.c.</a> przez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że doszło do przedłużenia umowy najmu na czas nieoznaczony, podczas gdy przepis ten winien znaleźć zastosowanie tylko i wyłącznie w sytuacji skutecznego zawarcia umowy najmu, co w niniejszej sprawie nie miała miejsca.</p> <p>Powód wniósł o zmianę wyroku i uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.</p> <p>Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Okręgowy zważył, co następuje:</strong> </p> <p>Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.</p> <p>Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny w oparciu o zebrane w sprawie dowody, ale nie dokonał w pełni prawidłowej jego oceny. Przede wszystkim zgodzić się należy z zarzutem apelacji naruszenia <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640090059" title="Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz. U. z 1964 r. Nr 9, poz. 59 (art. 37;art. 37 § 1;art. 37 § 2)">art. 37 § 1 i 2 k.r.o.</a> albowiem pozwani zawarli w najmu wyłącznie z <span class="anon-block">A. N.</span>. Nieruchomość ta wówczas należała do majątku wspólnego <span class="anon-block">A. N.</span> i jego żony <span class="anon-block">J.</span>, a zatem zastosowanie powinna znaleźć regulacja <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640090059" title="Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz. U. z 1964 r. Nr 9, poz. 59 (art. 37)">art. 37 k.r. o.</a> , z której wynika że do czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków potrzebna jest zgoda drugiego małżonka, a ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.</p> <p>Regulacja ta nie stanowi o względnej czy bezwzględnej nieważności umowy, ale do czasu zgody lub odmowy potwierdzenia umowy do bycia do czasu zgody na zawarcie umowy lub odmowy potwierdzenia zawartej umowy najmu umowa jest w stanie bezskuteczności zawieszonej (tak Sąd Najwyższy w sprawie o sygn. V CKN 99/01). Takie wyrażenie zgody bądź odmowa potwierdzenia zawarcia umowy może być wyrażone w każdej formie przez każde zachowanie, który w sposób dostateczny ujawnia wolę, zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 60)">art. 60 k.c.</a> </p> <p>W świetle zatem r <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640090059" title="Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz. U. z 1964 r. Nr 9, poz. 59 (art. 37)">art. 37 k.r.o.</a> nie doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu przez pozwanych w 2006r. skute</p> <p>Umknęło jednak skarżącemu, że małżeństwo Państwa <span class="anon-block">N.</span> zostało rozwiązane przez rozwód w 2008 roku. Od tego czasu zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640090059" title="Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz. U. z 1964 r. Nr 9, poz. 59 (art. 46)">art. 46 k.r.o.</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 1035)">art. 1035 k.c.</a> <span class="anon-block">A. N.</span> i <span class="anon-block">J. N.</span> byli współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych. <span class="anon-block">A. N.</span> zawarł z pozwanymi 30 kwietnia 2011 roku. aneks do umowy z 2006r., a więc po ustaniu pomiędzy małżonkami wspólności majątkowej małżeńskiej. Aneks potwierdzał zawarcie umowy najmu i określał wszystkie konieczne warunki tej umowy. Dla ważności takiej umowy wymagana zgoda współwłaściciela, która może być wyrażona w każdy w sposób na zasadzie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 60)">art. 60 k.c.</a> także w sposób dorozumiany</p> <p>W niniejszej sprawie żona <span class="anon-block">A. N.</span> <span class="anon-block">J. N.</span> nie interesowała się nieruchomością, tym kto wynajmuje poszczególne lokale, nie sprzeciwiała się, żeby lokatorzy mieszkali w nieruchomości, pozostawiła zarządzanie nieruchomością i podejmowanie wszelkich decyzji z nią związanych <span class="anon-block">A. N.</span>. Zachowanie takie należy uznać za wyrażenie zgody w sposób dorozumiany na zawieranie przez drugiego ze współwłaścicieli umów najmu, w tym umowy z pozwanymi zawartej 30 kwietnia 2011 roku.</p> <p>Sąd Okręgowy, uzupełniając ocenę zebranych w sprawie dowodów oraz uzupełniając podstawę prawną podziela ostatecznie rozstrzygnięcie Sądu I instancji i uznaje, że pozwanym przysługuje tytuł prawny do lokalu na podstawie umowy z 30 kwietnia 2011 roku. Umowa ta nie została wypowiedziana.</p> <p>Sąd Okręgowy mając powyższe na uwadze na mocy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 385)">art. 385 k.p.c.</a> oddalił apelację jako nieuzasadnioną, zaś na mocy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98)">art. 98 k.p.c.</a> zasądził od powoda na rzecz pozwanych solidarnie koszty postępowania odwoławczego, które złożyło się wynagrodzenie ich pełnomocnika.</p> <p> <em> <!-- -->SSO Marcin Rak SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Roman Troll</em> </p> </div>