II SA/Gd 464/08

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zdzisław Kostka Sędziowie: Sędzia NSA Jan Jędrkowiak (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Starszy Referent Izabela Adamowicz po rozpoznaniu w dniu 15 października 2008 r. na rozprawie sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia 17 kwietnia 2008 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi oddala skargę. UZASADNIENIE Gmina Miasta wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na decyzję Wojewody z dnia 17 kwietnia 2008r. Nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z dnia 27 lutego 2008r. Nr [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz I. K. w wysokości 187.912,00 zł, za przejętą z mocy prawa na własność Gminy nieruchomość, położoną w obrębie R., gm. W. k.m. 1, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr: [...], [...], [...], [...] o łącznej pow. 2.395 m2, objętą KW Nr 6412, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w W. Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P.. Skarżąca Gmina domaga się uchylenia wskazanych powyżej decyzji zarzucając naruszenie art. 107 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podstaw do uznania za miarodajną wycenę, co do której strona zgłosiła uzasadnione wątpliwości dotyczące naruszenia art. 77 k.p.a. poprzez niewyczerpaujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, a w rezultacie naruszenie art. 7 i art. 11 k.p.a. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym ustalonym przez organ: Decyzją Burmistrza Miasta z dnia 7 lutego 2000 r. Nr [...], na wniosek właścicielki Pani I. K., zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie T., gm. W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], objętą KW Nr [...], prowadzoną przez Sąd Rejonowy w W., Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P.. Przedmiotowa działka podzielona została na działki nr: [...], [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 2.395 m2, które z mocy prawa przeszły na własność Gminy z dniem 22 lutego 2000 r. tj. z dniem, w którym w/w decyzja stała się ostateczna. Jak wynika z uzasadnienia decyzji organu I instancji wspomniane działki przeznaczone zostały pod drogi. Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Stosownie do art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) za działki gruntu wydzielonych pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W dniu 5 lutego 2001 r. M. K., reprezentujący I. K., wystąpił z wnioskiem do Gminy o zapłacenie za przejęty grunt należności w kwocie 48 zł za m2 lub przyznanie w drodze zamiany działek o tej samej powierzchni, położonych w ekwiwalentym terenie. W kolejnych pismach z dnia 7 maja 2001 r. oraz 11 lipca 2001 r. M. K., jako pełnomocnik prawny I. K., wniósł o szybsze rozpoznanie sprawy. W odpowiedzi na w/w pisma Gmina W. zaproponowała odszkodowanie wysokości 3 zł za 1 m2. Z uwagi na rozbieżności stanowisk stron, M. K., działając w imieniu swojej mocodawczyni I. K., złożył w dniu 3 kwietnia 2002 r. wniosek do Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, o ustalenie wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość zgodnie z przepisami o wywłaszczaniu nieruchomości. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, odmówił jednak wszczęcia postępowania w niniejszej sprawie, z uwagi na fakt, iż nie zostały przeprowadzone rokowania pomiędzy właścicielem przedmiotowej nieruchomości a Gminą W., których przeprowadzenie jest obligatoryjne i winno być nadto udokumentowane w formie protokołu. M. K., jako pełnomocnik I. K., w dniu 3 lipca 2003 roku wniósł do Wojewody zażalenie na bezczynność Starosty. W piśmie nr RR-GK.III/NG/7724-55/03 z dnia 11 sierpnia 2003 roku Wojewoda uznał, że Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, nie dopuścił się bezczynności i w związku z tym nie wyznaczył mu dodatkowego terminu do załatwienia sprawy. Pełnomocnik I. K. - M. K. - w dniu 21 października 2003 r. złożył do Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku skargę na bezczynność Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydał decyzję nr [...] z dnia 9 stycznia 2004 r., na mocy której został utworzony obręb ewidencyjny o nazwie "R." w jednostce W., gdzie zgodnie z w/w decyzją znajdują się obecnie przedmiotowe działki. W dniu 10 listopada 2004 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wydał w sprawie o sygn. akt II SAB/Gd 96/03 wyrok, w którym zobowiązał Starostę, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, do wydania w terminie 30 dni od daty zwrotu akt administracyjnych decyzji o ustaleniu odszkodowania za działki nr [...], nr [...], nr [...] oraz nr [...] o łącznej powierzchni 2.395 m2, stanowiące drogi gminne, które przeszły na własność Gminy . wspomniane działki zostały w dniu 16 lutego 2005 roku odłączone od księgi wieczystej KW nr [...] i przeniesione do księgi wieczystej KW nr 6412, w której jako właściciel figuruje Gmina W.. Pismem nr [...] z dnia 4 kwietnia 2005 roku Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, zawiadomił o wszczęciu postępowania administracyjnego na wniosek I. K., reprezentowanej przez pełnomocnika M. K., w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęte z mocy prawa na własność Gminy z dniem 22 lutego 2000 roku, na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza Miasta nr [...] z dnia 7 lutego 2000 roku, działki nr: [...], [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 2.395 m2, położone w obrębie T. (obecnie obręb R.), gmina W. k.m. 1, dla których Sąd Rejonowy w W. Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P. prowadził Księgę Wieczystą KW nr [...].Na podstawie umowy o dzieło nr [...] z dnia 9 kwietnia 2004 roku oraz zlecenia z dnia 5 kwietnia 2005 roku Starosta zlecił rzeczoznawcy majątkowemu - A. P. - sporządzenie operatu szacunkowego. W dniu 29 kwietnia 2005 roku odbyła się rozprawa administracyjna, w której wzięły udział strony postępowania oraz rzeczoznawca majątkowy. Z rozprawy administracyjnej został sporządzony protokół. W tym samym dniu, tj. 29 kwietnia 2005 roku, Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydał decyzję nr [...], w której orzekł o ustaleniu odszkodowania za przedmiotowe działki w łącznej wysokości 60.500 zł. I. K. w dniu 18 maja 2005 roku wniosła odwołanie od powyższej decyzji do Wojewody , podkreślając w uzasadnieniu, że "zachodzi konieczność uzupełnienia decyzji poprzez ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego" załączonego przez I. K. do wniesionego odwołania, który został wykonany w dniu 16 maja 2005 roku na jej zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego Jacka Śliwickiego. Wojewoda decyzją nr [...] z dnia 7 lipca 2005 roku utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty, wykonującego zadanie starosty z zakresu administracji rządowej. Na w/w decyzję Wojewody skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku złożyła I. K.. Wyrokiem z dnia 6 lipca 2006 roku sygn. akt II SA/Gd 812/05 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody z dnia 7 lipca 2005 r. Wojewoda decyzją z dnia 16 lutego 2007 roku nr [...] uchylił w całości decyzję Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, nr [...] z dnia 5 kwietnia 2005 roku i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Na zlecenie Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, w dniu 11 lipca 2007 roku rzeczoznawca majątkowy - J. F. - sporządził operat szacunkowy określający wartość przedmiotowych działek na łączną kwotę 187.912,00 złotych. W dniu 7 lutego 2008 roku odbyła się rozprawa administracyjna z udziałem stron niniejszego postępowania oraz rzeczoznawcy majątkowego J. F. Pismem z dnia 7 lutego 2008 roku Nr [...] Starosta, wezwał strony do zajęcia ostatecznego stanowiska w sprawie w terminie 7 dni od jego otrzymania. Pismem z dnia 14 lutego 2008 roku Burmistrz Miasta poinformował Starostę, iż nie akceptuje wartości przedmiotowych działek na poziomie określonym przez rzeczoznawcę w sporządzonym operacie szacunkowym, stwierdzając, że "ponownie sporządzony operat szacunkowy określający wartość nieruchomości, znacznie przekracza, w ocenie tutejszego organu, wartość rynkową nieruchomości stanowiących drogi, występujących na terenie Gminy". W dniu 27 lutego 2008 roku Starosta, wydał decyzję nr [...], w której ustalił odszkodowanie w wysokości 187.912,00 złotych na rzecz I. K., poprzedniego właściciela działek oznaczonych nr: [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 2.395 m2, położone w obrębie R., gmina W. k.m. 1, a stanowiące drogę gminną, które zgodnie z ostateczną decyzją Burmistrza Miasta nr [...] z dnia 7 lutego 2000 roku przeszły na własność Gminy w trybie art. 98 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W dniu 20 marca 2008 roku Burmistrz Miasta wniósł odwołanie od w/w decyzji Starosty zarzucając błędne przyjęcie wartości nieruchomości dla wysokości ustalonego odszkodowania. Ponadto zarzucił, że Starosta nie dokonał niezbędnej i wyczerpującej analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego, jakim były sporządzone dla przedmiotowej sprawy trzy operaty szacunkowe, w tym bardziej, że każdy określał inną wartość nieruchomości. Brak jest również odniesienia do wyliczeń określających różne wartości nieruchomości w operatach sporządzonych w okresie ostatnich dwóch lat oraz brak jest jakiegokolwiek uzasadnienia przyjęcia do ustalenia wysokości odszkodowania, najwyższej z wymienionych powyżej warto ści, z operatu sporządzonego najpóźniej. Wojewoda działając w postępowaniu odwoławczym podał, że zaskarżona decyzja Starosty, wydana została zgodnie z zasadami i trybem przewidzianym w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm). Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie Starosta, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości gruntowej, mającego na celu określenie rynkowej wartości nieruchomości gruntowej zajętej pod drogę gminną, stanowiącego odszkodowanie dla dotychczasowej właścicielki nieruchomości. Biegły dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości, na podstawie której cena za 1 m2 wyniosła 78,46 zł, zaś wartość prawa własności całej nieruchomości wyniosła 187.912,00 zł. Stosownie do wyrażonej w doktrynie opinii (B. Adamiak, J. Borkowski Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, C.H. Beck, Warszawa 2000, s. 366): "Organ ocenia swobodnie opinię biegłego na podstawie zasad wiedzy, nie jest więc skrępowany tą opinią. Może ją przyjąć, jeśli uzna ją za trafną, ale może też ją całkowicie zdyskwalifikować i przyjąć odmienną, własną opartą na nauce i doświadczeniu." Wojewoda stwierdził, iż w przedmiotowej sprawie organ administracyjny dokonał prawidłowej oceny zebranego materiału dowodowego, uznając opinię rzeczoznawcy za trafną, przeprowadził wnikliwą analizę przesłanek, jak i toku rozumowania biegłego, wydającego opinię w przedmiotowej sprawie. Dla oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego podstawowe znaczenie ma § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), który stanowi, iż przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich cen wartość gruntów określa się, w myśl § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), w sposób następujący: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %; 2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Mając powyższe na uwadze, w ocenie Wojewody niepodważalne jest, że rzeczoznawca majątkowy J. F. sporządził operat szacunkowy zgodnie z powyższym przepisem, dokonując prawidłowego określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Biegły dokonał wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania przedmiotowej nieruchomości, uwzględniając w szczególności aktualne ceny kształtujące się w obrocie nieruchomości, położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania i wielkość obiektu, oraz popyt i podaż na porównywalne nieruchomości. Zdaniem Wojewody zarzut Burmistrza Miasta zawarty w odwołaniu od decyzji Starosty, kwestionujący dokonane przez biegłego wyliczenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, nie zasługuje na uwzględnienie. Pierwszym elementem w procesie szacowania nieruchomości jest sporządzenie analizy rynku. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Jako rynek lokalny, na którym poszukiwano transakcji porównawczych, przyjęto teren Rozewia, a badaniem objęto okres od początku 2005 roku do daty sporządzenia operatu szacunkowego, tj. 11 lipca 2007 roku. Zaś dokonując wyboru obiektów porównawczych, na podstawie których określono wartość przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym wziął ponadto pod uwagę ich porównywalne, w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, przeznaczenie, położenie oraz wielkość. Wojewoda, po dokonaniu analizy prawidłowości przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości wykonanej przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami, nie przychylił się do zarzutów strony - Burmistrza Miasta dotyczących błędnego przyjęcia wartości nieruchomości do wysokości ustalonego odszkodowania w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym. Zdaniem organu odwoławczego oszacowana wartość przedmiotowych działek gruntu odpowiada wartości rynkowej nieruchomości i odzwierciedla poziom cen kształtujących się na lokalnym rynku, a wartość 1 m2 gruntu mieści się między ceną minimalną a ceną maksymalną zanotowaną na przyjętym przez biegłego rzeczoznawcę rynku lokalnym. Wobec faktu, iż operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, tj. ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego oraz że prawidłowość jego sporządzenia nie budzi zastrzeżeń, zarzuty Burmistrza Miasta nie zasługują w ocenie organu II instancji na uwzględnienie. Strona skarżąca w skardze powtórzyła zarzuty podniesione w odwołaniu. Nadto podniosła, że żaden z organów w decyzji nie odniósł się do faktu dokonanej przez Gminę zapłaty na rzecz I. K. kwoty 60,500 zł tytułem ustalonego wcześniej odszkodowania za te same nieruchomości., W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Odnosząc się do zarzutów poniesionych w skardze organ II instancji podał, że za całkowicie bezpodstawny należy uznać zarzut strony dotyczący naruszenia art. 7 k.p.a. oraz art. 77 k.p.a. przez Wojewodę , albowiem Wojewoda w sposób dokładny i wyczerpujący dokonał analizy stanu faktycznego oraz zebranego w niniejszej sprawie materiału rodowodowego, w tym także sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. F. na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego. Zdaniem Wojewody jest niepodważalne, że rzeczoznawca majątkowy Pan J. F. sporządził operat szacunkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a więc ustawą z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, i dokonał prawidłowego określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Mając zatem powyższe na uwadze Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w sytuacji gdy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, nie mógł ustalić wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w kwocie innej, aniżeli określona w sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym. Przy ustalaniu wysokości odszkodowania organ I instancji był bowiem związany treścią operatu szacunkowego. Odnosząc się zaś do zarzutu Burmistrza Miasta wskazującego, że "opinia rzeczoznawcy majątkowego nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenia właściwego organu", Wojewoda jednoznacznie stwierdził, że takowa sytuacja mogłaby mieć jedynie miejsce, jeżeli zostałoby stwierdzone, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób nieprawidłowy lub z naruszeniem obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa. Ponadto jak wynika z treści art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla który został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa wart. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a więc celu wyceny, rodzaju położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wobec powyższego operaty szacunkowe sporządzone przez A. P. w dniu 15 kwietnia 2005 roku oraz Jacka Śliwickiego w dniu 16 maja 2005 roku, w chwili wydawania decyzji przez Starostę, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej utraciły swą ważność i z tej przyczyny odmówiono im wiarygodności i mocy dowodowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 oraz § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269), Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Kontrola, o której mowa powyżej, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Niekwestionowaną okolicznością jest, że postępowanie w niniejszej sprawie wiąże się z dokonanym podziałem nieruchomości, w związku z którym zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami- (określanej w dalszej części uzasadnienia – u.g.n.) z mocy prawa przeszły na własność gminy grunty przeznaczone pod drogi publiczne. Stosownie do treści art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu o których mowa w ust. 1 tego artykułu, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W rozważanym przypadku do w/w uzgodnienia nie doszło i ustalenie odszkodowania nastąpiło w trybie administracyjnym. Art. 150 ust. 5 u.g.n. stanowi, iż określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi ( o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu IV ustawy). Zgodnie z art. 154 ust. 1 w/w ustawy rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Operat o którym wyżej został sporządzony i dokonana została w nim wycena przejętych pod drogi gruntów. Strona zobowiązana do wypłacenia odszkodowania zakwestionowała ustaloną w operacie wysokość odszkodowania uznając ją zawyżoną.. Bez wątpienia strona może kwestionować wynik dokonanej wyceny. Ustawodawca bowiem nadał, jak to wyżej wskazano, operatowi szacunkowemu formę opinii, a stanowisko opiniującego może być, i najczęściej bywa, nie akceptowane przez stronę dla której wiąże się z niekorzystnymi dla niej skutkami w toczącym się postępowaniu. W orzeczeniu z dnia 19 stycznia 2007 r. I OSK 351/06 – LEX nr 291429) Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, iż operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Przyjęcie, że taki właśnie charakter należy przypisać operatowi szacunkowemu oznacza więc zgodnie z treścią art. 76 § 2 k. p. a. odpowiednie stosowanie do tego dowodu art. 76 § 1 k. p. a., który stanowi, że dokumenty urzędowe sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy państwowe w zakresie ich działania stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone. Dokumenty urzędowe posiadają zwiększoną moc dowodową, korzystając m.in. z domniemania zgodności z prawdą ich treści. Domniemanie to może być obalone jedynie przez przeprowadzenie dowodu przeciwko treści dokumentu (art. 76 § 3 k. p. a.) Przeprowadzenia tzw. przeciwdowodu obciąża stronę, która kwestionuje wartość dowodową dokumentu urzędowego. W rozpoznawanej sprawie strona nie skorzystała z takiej możliwości. Przeprowadzenie przeciwdowodu w stosunku do sporządzonego operatu zawierającego odmienne wnioski i wskazującego na wady w złożonym operacie w określeniu wartości nieruchomości (w czasie sporządzenia tego operatu) umożliwiałoby zastosowanie przewidzianego w u.g.n. trybu postępowania z art. 157 ust.1 u.g.n. tj. dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że umożliwienie stosowania różnych metod i technik szacowania nieruchomości może powodować różnice w określeniu wartości tych nieruchomości. Zależeć to będzie od wielu czynników, z których podstawowym są warunki rynkowe, które mogą ulegać modyfikacji. Z tego też powodu wprowadzony został w art. 156 ust. 3 ustawy zapis, zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po upływie tego czasu może on być wykorzystywany jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. W sytuacji, w której organ otrzymuje sporządzony przez osobę uprawnioną operat szacunkowy, to stwierdzając jego prawidłowość formalną nie może wydać decyzji określającej wysokość odszkodowania odbiegającą od wartości wynikającej z operatu. Natomiast dostrzegając istniejące (w jego ocenie) braki w operacie czy też jego wady, orzekający w sprawie organ, winien z urzędu lub na umotywowany wniosek strony, zlecić sporządzenie opinii innemu rzeczoznawcy. Jeżeli wnioski rzeczoznawców cechuje rozbieżność powinien zwrócić się o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu do organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u. g. n.) Tryb sporządzania operatu szacunkowego został ściśle sformalizowany. Rzutuje to również na ocenę jego wartości dowodowej i jednocześnie ogranicza możliwości kwestionowania prawidłowości. Pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe, oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego i ocena sporządzenia prawidłowości operatu musi być traktowana z duża ostrożnością i wymaga także wiadomości fachowych od organu dokonującego takiej oceny. (por.: G. Bieniek, S.Kalus, Z.Marmaj, E.Mzyk - Ustawa o gospodarce nieruchomościami – Komentarz - Wydawnictwo Prawnicze – LexisNexis W-a 2005 s. 480). Jak już wyżej wskazano operat pomimo szczególnego trybu jego wydawania, który został przewidziany w ustawie oraz w przepisach wydanego na jej podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - ma charakter opinii. Wiąże to z sobą określone skutki procesowe. Jego prawidłowość może zostać zakwestionowana przed organem m.in. co do "wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości" dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego a więc podstaw ustalenia wartości nieruchomości i ustalenia, w efekcie tego określenia, wysokości należnego odszkodowania. Następuje to jednak na zasadach i w trybie przewidzianym w k.p.a. i w sytuacji w której organ z urzędu nie stwierdza naruszeń prawa w zakresie o jakim wyżej, może uczynić to strona postępowania poprzez przeprowadzenie dowodu przeciwko treści dokumentu a więc treści tego operatu. Uwagę, o której wyżej należało poczynić z tego względu, że w niniejszym postępowaniu orzekający w sprawie wysokości odszkodowania organ nie mógł oceniać prawidłowości operatów, które jakkolwiek dotyczyły tych samych nieruchomości wydane zostały w innym czasie i utraciły, świetle art. 156 pkt 3 u.g.n. ważność. Nie było podstaw prawnych do prowadzenia postępowania ukierunkowanego na ocenę kryteriów jakimi kierowali się rzeczoznawcy określającymi wartość nieruchomości przed ustawowym okresem 12 miesięcy i dokonywania porównań wyników tamtych postępowań z ustaleniami rzeczoznawcy - autora złożonego w sprawie operatu. Kwestionowanie wartości dowodowej operatu może następować tylko w sytuacji, w której strona zarzucająca jego wadliwość powoła się na wnioski z innego operatu, wykonanego przez osobę uprawnioną w okresie, o którym mowa w art. 156 ust. 3 ustawy, co uzasadniać będzie uruchomienie trybu oceny prawidłowości sporządzenia operatu, o którym mowa w art. 157 pkt 1 ustawy. Same twierdzenia strony nie mogły zniweczyć mocy dowodowej dokumentu urzędowego a zarzutów sformułowanych w sposób gołosłowny nie można uznać jako skutecznie przeprowadzony przeciwdowód (pozbawiający mocy dowodowej dokument o którym wyżej mowa). Konkludując stwierdzić należy, że sporządzenie przez osobę uprawnioną operatu szacunkowego określającego wartość odszkodowania za przejętą nieruchomość wiąże organ administracji w warunkach, w których (zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów) ocenił, iż operat ten nie zawiera wad w zakresie, o którym była wyżej mowa i w konsekwencji jest dowodem (w omawianym tu postępowaniu o znaczeniu podstawowym) dla wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Ponieważ w rozpoznawanej sprawie strona zobowiązana do zapłaty odszkodowania nie wskazała okoliczności, które uzasadniałyby uznanie, iż wartości zawarte w treści operatu co do wysokości odszkodowania zostały zawyżone, organ orzekający nie miał możliwości wydania innej decyzji, ani też nie było podstaw do powoływania dowodu z operatu innego rzeczoznawcy. Podnoszona w skardze okoliczność zapłaty I. K. kwoty 60.500 zł nie miała znaczenia dla oceny zgodności z prawem wydanych decyzji. Dotyczy ona realizacji zobowiązania i nie można jej traktować jako zarzut naruszenia prawa przez orzekające organy związanego z wydaniem decyzji w sprawie. Mając powyższe na uwadze, Sąd na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił skargę.