II SA/Lu 537/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc - Malec Sędziowie Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski Asesor sądowy Brygida Myszyńska-Guziur (sprawozdawca) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 29 listopada 2022 r. sprawy ze skargi E. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 7 czerwca 2022 r., nr SKO.41.1662/LI/2022 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy Jastków z dnia 3 marca 2022 r. znak: GK.6725.38.2021.AM.4; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie na rzecz E. J. kwotę 897 (osiemset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. UZASADNIENIE E. J. (dalej jako "strona", "skarżąca"), wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 7 czerwca 2022 r. w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że decyzją z dnia 3 marca 2022 r. Wójt Gminy Jastków ustalił stronie jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 11.729 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w m. [...], obręb K. T., gm. J., oznaczonej jako działka nr [...], na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz orzeczono, że opłatę należy uiścić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że Rada Gminy Jastków uchwalą nr XXIV/172/2020 z dnia 30 października 2020 r. wprowadziła zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jastków. Działka nr [...] znalazła się w terenie zabudowy zagrodowej (TOK 7-RM), zaś przed uchwaleniem zmiany planu znajdowała się w części w terenie mieszkalnictwa rolniczego (MR) oraz w części w terenie upraw polowych (RP). Jednocześnie w w/w uchwale określono wysokość opłaty planistycznej w przypadku zbycia nieruchomości przeznaczonych dla terenów zabudowy zagrodowej na 10% wzrostu wartości nieruchomości. Po wejściu w życie w/w zmiany planu, nieruchomość została zbyta. Wskazano, że rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed zmianą planu na kwotę 206.534 zł, zaś po jego zmianie na kwotę 323.824 zł. Wzrost wartości wyniósł zatem 117.290 zł, od którego ustalana została opłata planistyczna w wysokości 11.729 zł. W odwołaniu od decyzji skarżąca zarzuciła wadliwość operatu szacunkowego. W wyniku rozpatrzenia odwołania skarżącej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie decyzją z dnia 7 czerwca 2022 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w pkt 2 w zakresie terminu uiszczenia opłaty. Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca majątkowy wyceniając przedmiotową nieruchomość zastosował się do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem Kolegium dobrane do porównania nieruchomości, które wbrew twierdzeniom skarżącej zostały wyczerpująco opisane, są nieruchomościami podobnymi do wycenianej nieruchomości pod względem przeznaczenia (w tym proporcji), jak i pozostałych cech istotnych. Różnice natomiast co do poszczególnych cech zostały skorygowane za pomocą odpowiednich współczynników, które w badanym przypadku zostały zastosowane w sposób prawidłowy. Zdaniem Kolegium, zarówno metoda szacowania, dobór nieruchomości porównawczych, a także sposób ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości przedmiotowej nieruchomości, zarówno przed, jak i po uchwaleniu planu, nie budzą zastrzeżeń i zostały należycie uzasadnione. Oszacowanie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w wyniku wnikliwej analizy rynku nieruchomości, co znajduje potwierdzenie w treści przedmiotowego operatu. Porównanie otrzymanych przez rzeczoznawcę wartości pozwoliło na określenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku zmiany jej przeznaczenia w planie, a tym samym dało podstawę do naliczenia opłaty planistycznej w oparciu o określoną w uchwale stawkę procentową (10 %). Bez znaczenia przy tym dla oceny w/w operatu szacunkowego i wartości w nim określonych (z uwagi na swobodę zawierania umów) pozostaje sprzedaż nieruchomości za kwotę wskazaną przez skarżącą i wynikającą z aktu notarialnego. W ocenie Kolegium, w rozpatrywanej sprawie zaistniały wszelkie przesłanki do nałożenia na stronę przedmiotowej opłaty. W wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniło się częściowo przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości i wzrosła tym samym jej wartość (obecnie prawie cała nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę zagrodową, wcześniej zaś większa jej części przeznaczona była pod uprawy polowe), co zostało w sposób niebudzący wątpliwości wykazane w operacie szacunkowym. Pomimo prawidłowego ustalenia opłaty planistycznej, zdaniem Kolegium organ I instancji dopuścił się wydania przedmiotowej decyzji w zakresie rozstrzygnięcia z pkt 2 (termin uiszczenia opłaty) bez podstawy prawnej. Określenie w zaskarżonej decyzji terminu zapłaty opłaty planistycznej (14 dni od dnia, gdy niniejsza decyzja stanie się ostateczna), stanowiło przekroczenie upoważnienia do władczego rozstrzygnięcia, wynikającego z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W skardze do tutejszego Sądu strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych. Jednocześnie strona wniosła o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1. przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj.: - art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 u.p.z.p. poprzez oparcie ustaleń na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym, a także błędne uznanie iż został on sporządzony w sposób poprawny i właściwymi metodami, co spowodowało dokonanie błędnego ustalenia w zakresie wartości nieruchomości, która podlegała wycenie; - art 154 ust 1 i 2 oraz art. 155 ust 1 pkt 5 u.g.n. szacunkowego sporządzonego w sprawie na potrzeby ustalenia wysokości opłaty planistycznej bez wezwania jego autora do ustosunkowania się do zarzutów zawartych w pismach skarżącej; 1. przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik spraw tj.: - art. 15 k.p.a. polegające na zaniechaniu rozpoznania sprawy i ograniczenia się do kontroli decyzji wydanej przez organ I instancji a także poprzez zaniechanie zbadania w sposób pełny stanu faktycznego sprawy przez organ II instancji; - art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez uznanie złożonego przez rzeczoznawcę majątkową za sporządzoną fachowo i rzetelnie i na tej podstawie dokonanie ustalenia wysokości opłaty planistycznej; - art.10 § 1 k.p.a. w zw. z art.75 § 1 k.p.a., w zw. z art.78 § 1 k.p.a. poprzez brak dopuszczenia i przeprowadzenia dowodów zgłoszonych przez skarżącego w toku postępowania tj. w piśmie z dnia 19 maja 2022 roku o dokonanie poddania ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych operatu szacunkowego z dnia 14 stycznia 2022 roku sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w sytuacji gdy skarżąca konsekwentnie w toku postępowania podnosiła uwagi do przedłożonego operatu oraz z wypisu z aktu notarialnego o nr 3895/20021 z dnia 10 listopada 2021 roku umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości oraz zamieszczonych ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podobnych do tej której właścicielką była skarżąca umieszonych na portalach internetowych celem wykazania rzeczywistej wartości nieruchomości analogicznych jak do tej będącej przedmiotem postępowania, podczas gdy powyższe dowody potwierdzały zasadność twierdzeń skarżącej; - art.10 § 1 k.p.a. w zw. z art.75 § 1 k.p.a. w zw. z art.78 § 1 k.p.a. poprzez brak dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z uzupełniającej opinii innego rzeczoznawcy; - art 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art 140 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak odniesienia się wprost do wszystkich podniesionych przez skarżącą w odwołaniu zarzutów. W uzasadnieniu skargi strona podniosła, że dla ustalenia znaczenia "nieruchomości podobnej" należy posiłkować się art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W kontrolowanej sprawie operat nie zawiera żadnych opisów porównywanych nieruchomości, bowiem biegła ograniczyła się do wskazania numerów działek, ulicy, powierzchni i wartości sprzedaży za 1 m2, ale tylko pojedyncze działki, po zmianie miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie brak jest jakiegokolwiek opisu, co do przeznaczenia tych nieruchomości w planie miejscowym, ich faktycznego wykorzystania, dostępnej infrastruktury technicznej i drogowej. Nadto, przy wycenie obecnej wartości biegła wzięła pod uwagę nieruchomości oddalone o kilka i kilkanaście kilometrów od opiniowanej nieruchomości. Powyższe w oczywisty sposób uniemożliwia ocenę operatu przez organ. Brak możliwości przeprowadzenia takiej kontroli operatu szacunkowego dyskwalifikuje opartą na nim decyzję. Z opinii biegłego na której oparł się organ nie wynika również, na podstawie jakich metod biegła oceniła wartość nieruchomości sprzed zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, nie wskazano żadnych metod porównawczych i nieruchomości które zostały zaopiniowane. Nie wskazano nawet działek porównawczych przyjętych do analizy. Strona wskazała, że organ drugiej instancji ma nie tylko ocenić zgodność z prawem postępowania organu pierwszej instancji, lecz przede wszystkim jego obowiązkiem jest ponowne rozpatrzenie całej sprawy niejako "od nowa". Zdaniem skarżącej organ II instancji w ogóle nie odniósł się do powołanej w odwołaniu argumentacji podnoszonej także w innych pismach, które strona składała w toku postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja jest dotknięta wadami prawnymi skutkującymi koniecznością jej uchylenia. Ponieważ analogicznymi uchybieniami dotknięta jest również decyzja wydana w I instancji (tj. decyzja Wójta Gminy Jastków z 3 marca 2022 r. należało uchylić również i to rozstrzygnięcie, na podstawie art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329, ze zm.; dalej jako: "p.p.s.a."). Podstawą materialnoprawną wydanych w tej sprawie decyzji stanowił art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 7 u.p.z.p. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Pamiętać również należy, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (zob. art. 37 ust. 12 u.p.z.p.). Zgodnie z treścią art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n., określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy dokonują wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania nieruchomości. W konsekwencji dowód z operatu szacunkowego stanowi dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i na właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Należy jednakże podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 961/11; Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 6 marca 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 46/13, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1682/10 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 869/08 - wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl). Oczywiście organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii określić, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Może natomiast – a wręcz jest do tego zobowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy – domagać się wyjaśnień od jego autora, w razie gdy operat, czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II OSK 1611/12, publ. CBOSA). Zdaniem Sądu, organ odwoławczy nie dokonał wszechstronnej analizy operatu szacunkowego i to w sytuacji, gdy kwestia wiarygodności operatu była przedmiotem zarzutów zawartych w odwołaniu. Konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl). Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09, Lex 597629). Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 135/12, publ.CBOSA). Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 lipca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 19/10, publ. jw.). Zdaniem Sądu w przedmiotowym operacie zabrakło takich szczegółowych danych. Podkreślić należy dodatkowo, że w operacie szacunkowym biegła zastosowała do określenia wartości rynkowej nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego podejście porównawcze metodą porównywania parami. Natomiast do określenia wartości rynkowej nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowano podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej wymaga zgromadzenia większej ilości danych o nieruchomościach porównawczych (por. § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Rzeczoznawca majątkowy powinna ponadto zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (zob. np. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. II OSK 746/17, dostępny w CBOSA). Wskazać należy, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). W literaturze podkreśla się, że to właśnie podejście, jako uwzględniające najpełniej warunki rynkowe, powinno być preferowane do określania wartości rynkowej, ale tylko pod warunkiem dostępności bazy cenowej i dysponowania przez rzeczoznawcę cenami transakcyjnymi uzyskanymi dotychczas na rynku za nieruchomości porównywalne (por. Stanisława Kalus w: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" pod red. Gerarda Bieńka, Komentarze LexisNexis Wydanie 4., Warszawa 2011, str. 648). Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje wskazywane już wyżej rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Rozporządzenie to określa w § 1 rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W rozporządzeniu przesądzono generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust. 2 rozporządzenia obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. W orzecznictwie administracyjnym zwrócono szczególną uwagę na wynikający z tych przepisów obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. I OSK 417/06, Baza Orzeczeń LEX nr 281387). W rozporządzeniu znajduje się również uszczegółowienie zasad stosowania podejścia porównawczego zawarte w § 4. W przepisach tych wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Istotą podejścia porównawczego (w tym metody porównywania parami, jak i metody korygowania ceny średniej) jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Podejście to nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie szacunkowym. Bez tego brak jest bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Biegły powinien brać pod uwagę cechy nieruchomości podane w definicji nieruchomości podobnej, którą ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). W świetle powyższych rozważań kluczowym dla prawidłowej oceny operatu szacunkowego przyjętego w niniejszej sprawie jako podstawę rozstrzygnięcia było wnikliwe przeanalizowanie przez organy obu instancji, czy nieruchomości wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego jako podobne do nieruchomości wycenianej rzeczywiście posiadały cechy pozwalające uznać je za nieruchomości o zbliżonych właściwościach do nieruchomości porównywanej. Podobieństwo nieruchomości przyjętych do wyceny, zdefiniowane w art. 4 pkt 16 u.g.n., powinno wynikać z zawartego w operacie wyczerpującego opisu nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównywanych. Ocena wystąpienia bądź niewystąpienia podobieństwa opiera się na weryfikacji cech, którą organ może przeprowadzić także we własnym zakresie (oceniając ustalenia biegłego) nie narażając się na zarzut wkraczania w wiedzę specjalistyczną zastrzeżoną dla biegłego. W sprawie niniejszej, zabrakło czynności kontrolnych organów, które nie dokonały prawidłowej kontroli przedłożonego operatu. Organy ograniczyły się do oceny względów formalnych i zignorowały zarzuty strony do operatu zawarte w piśmie z dnia 19 maja 2022 r. oraz w odwołaniu, a dotyczyły one cech podobieństwa – w przekonaniu strony. W szczególności Kolegium winno przekazać uwagi strony rzeczoznawcy, który odniósłby się do podnoszonych zarzutów dotyczących operatu. Podkreślić należy, że nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne względem siebie z uwagi na stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jak najbardziej do siebie zbliżony. To z operatu szacunkowego powinno wynikać dlaczego rzeczoznawca uznał te, a nie inne nieruchomości, jako porównywalne. Podobieństwo nieruchomości nie oznacza tożsamości nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą, lecz z uwagi na charaktertyzujące te nieruchomości cechy, ich porównywalność z szacowaną nieruchomością. Podkreślić jednak należy, że operat szacunkowy winien być sporządzony w sposób zrozumiały nie tylko dla innych rzeczoznawców majątkowych, ale również dla tych, którzy takiej wiedzy specjalistycznej nie posiadają, a szczególnie dla tych, których praw on dotyczy. Biegły jako osoba dysponująca wiedzą i doświadczeniem w przedmiocie wyceny nieruchomości posiada niezbędne kompetencje do wyważenia, jakie cechy konkretnej wycenianej nieruchomości powinny decydować o doborze nieruchomości podobnych. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zarazem przedstawienie w opinii przyczyn doboru określonych nieruchomości podobnych, celem umożliwienia stronom, organom a następnie sądowi przeprowadzenia kontroli prawidłowości zastosowanej przez biegłego metodologii. W ocenie Sądu biegła nie wyjaśniła w sporządzonej opinii czytelnie i zrozumiale kryteriów decydujących o doborze nieruchomości podobnych. Organ – kierując się wyrażoną w art. 7 k.p.a. zasadą prawdy obiektywnej - powinien podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. Ponownie podkreślić bowiem należy, że operat szacunkowy winien zawierać takie dane i informacje, które powinny być zrozumiałe dla osoby nie posiadającej specjalistycznej wiedzy, którą dysponuje biegły. Stwierdzone wyżej uchybienie nie pozwala w sposób jednoznaczny stwierdzić, czy nieruchomości przyjęte do porównań stanowiły nieruchomości podobne. Dopiero uzupełnienie opinii biegłego umożliwi jednoznaczną wypowiedź w tej kwestii. Skutkiem wyroku Sądu, po jego uprawomocnieniu, będzie konieczność ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ I instancji. Zadaniem organu będzie przede wszystkim usunięcie wskazanych błędów w zakresie oceny operatu szacunkowego i wymagać to będzie zwrócenia się do rzeczoznawcy o wyjaśnienia i weryfikację operatu w zakresie wskazanych uchybień. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a. orzeczono jak w pkt I wyroku. O kosztach postępowania (pkt II wyroku) orzeczono zgodnie z art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a. Na wniosek strony sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a.