I SA/Ol 410/15

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Wiesława Pierechod Sędziowie sędzia WSA Jolanta Strumiłło (sprawozdawca) sędzia WSA Renata Kantecka po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 18 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi P. K. na postanowienie Dyrektor Izby Skarbowej z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. UZASADNIENIE P. K.(dalej powoływany jako "strona", "skarżący", "zobowiązany") wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie skargę na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej (dalej powoływany m.in. jako "DIS") z dnia "[...]" r., w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że Naczelnik Urzędu Skarbowego, działający jako organ egzekucyjny, prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec zobowiązanego. Egzekucję skierowano do nieruchomości należącej do strony, na podstawie 5 własnych tytułów wykonawczych. Łączna kwota należności głównej objęta ww. tytułami wynosi 49.454,20zł. W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego Naczelnik Urzędu Skarbowego w dniu 11 lutego 2015r. dokonał ponownego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, sporządzając z tej czynności protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W dniu 25 lutego 2015 r. zobowiązany zgłosił zarzuty do protokołu opisu i oszacowania. Postanowieniem z dnia "[...]". Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał za nieuzasadnione zarzuty w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, oznaczonych numerami geodezyjnymi działek "[...]" i "[...]", stanowiącymi własność zobowiązanego. W wyniku wniesionego zażalenia od ww. postanowienia zostało wydane zaskarżone do WSA w Olsztynie rozstrzygnięcie. Uzasadniając swoje rozstrzygniecie Dyrektor Izby Skarbowej wskazał, że przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest kwestia prawidłowości sporządzonego przez organ egzekucyjny protokołu opisu i oszacowania wartości stanowiących własność zobowiązanego, nieruchomości gruntowych oznaczonych nr ewidencyjnymi działek "[...]" i "[...]", sporządzonego w oparciu o wymagania określone w przepisach art. 110r i 110s ustawy z dnia 17.06.1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedno Dz. U. z 2012 r., poz. 1015 ze zm.; zwana dalej: u.p.e.a.). DIS podał, że przepis art. 110r § 1 u.p.e.a. oraz rozporządzenie wykonawcze Ministra Finansów z dnia 29.05.2014r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014, poz. 742), określa elementy, jakie musi obligatoryjnie zawierać protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół ten został poprzedzony uzyskanym w oparciu o art. 110s u.p.e.a., na wniosek organu egzekucyjnego, operatem szacunkowym określającym wartość rynkową nieruchomości, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, w przedmiotowej sprawie T. L. posiada uprawnienia, nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia "[...]". (co zostało uwidocznione w treści operatu szacunkowego). W ocenie Dyrektora Izby Skarbowej, sporządzony protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 11.02.2015r. spełnia powyższe wymagania. Zakwestionowany przez skarżącego dokument, stanowiący pisemne sprawozdanie z przeprowadzonej czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości, jednocześnie jest wynikiem pewnego etapu prowadzonej egzekucji z nieruchomości. Dlatego też informacje zawarte w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości muszą być zupełne i kompletne oraz prawidłowe. Powinny zawierać dane, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a., w szczególności powinny być rzetelne oraz odpowiadać rzeczywistemu stanowi prawnemu i faktycznemu nieruchomości, w kontekście przyszłej licytacyjnej sprzedaży nieruchomości (po wcześniejszym uzyskaniu przez organ egzekucyjny operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości, sporządzanego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o art. 110s u.p.e.a.). Podkreślono, że powyższy dokument wskazuje okoliczności istotne dla oznaczenia wartości nieruchomości. Do takich informacji odnośnie opisu nieruchomości rolnych, poza opisem położonych na nich obiektów budowlanych lub urządzeń, należą również określenie powierzchni, klasy gruntów ornych, łąk trwałych, pastwisk, lasów (...). Zawiera on także informację o dostępie lub braku dostępu do nieruchomości drogą publiczną. Pełni on w związku z powyższym jednocześnie rolę dokumentu określającego wartość przedmiotu egzekucji - co w następstwie przeprowadzonej skutecznie licytacji nieruchomości ma wpływ na ewentualne zaspokojenie dochodzonych należności, zaś w stosunku do uczestników licytacji (tj. potencjalnych nabywców nieruchomości) stanowi źródło informacji na temat stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Zdaniem DIS w złożonym zażaleniu skarżący nie przedstawia żadnych merytorycznych argumentów i dowodów mogących wpłynąć w istotny sposób na podważenie dokonanej przez Naczelnika Urzędu Skarbowego czynności protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, sporządzonego w dniu 11.02.2015r. Zarówno złożone zarzuty z dnia 25.02.2015r., jak i zażalenie z dnia 20.03.2015r., nie zawierają żadnych załączników, np. dokumentów mogących mieć wpływ na wiarygodną ocenę zasadności zgłoszonych przez skarżącego żądań. W szczególności zobowiązany nie precyzuje swego żądania poprzez wskazanie konkretnych zarzutów dotyczących brzmienia i stosowania wskazanych przepisów ustawy egzekucyjnej oraz nie wskazuje skutków, jakie mogłyby wywołać w zakresie określenia wartości nieruchomości będących przedmiotem egzekucji (jej ewentualnej zmiany). Podkreślono, że obowiązek ten nie może zostać niejako przeniesiony na organy administracji. W postępowaniu przed organem egzekucyjnym oraz na etapie złożonego zażalenia zobowiązany ograniczył się jedynie do wskazania zarzutów nieprawidłowego (jego zdaniem) sporządzenia protokołu w zakresie okoliczności związanych z brakiem wskazania, iż ul. W. (do której przylegają obie działki) stanowi własność Gminy oraz sąsiedztwem nieruchomości, tj. wskazania, iż nieruchomość graniczy z gruntami zakrzewionymi i zadrzewionymi, kwestii związanych z dostępem do innych nieruchomości stanowiących jego własność (tj. działek gruntu o nr "[...]"), zaś w pozostałej części ograniczył się do wskazania przepisów art. 110 § 2 u.p.e.a. i 110 § 1 u.p.e.a. (mylnie powołanych jednostek redakcyjnych), wskazując braki, tj. określenia wartości gruntów, obiektów budowlanych, a także przynależności i pożytków oraz niewskazaniu stosownych przepisów prawnych uzasadniających powołanie biegłego rzeczoznawcy. DIS uznał za bezzasadny zarzut braku ujęcia w protokole z dnia 11.02.2015r. opisu i oszacowania wartości nieruchomości będących przedmiotem egzekucji informacji, iż ulica W. stanowi drogę będącą własnością Gminy. Podkreślił, że w treści kwestionowanego protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (z dnia 11.02.2015r.), w części I dotyczącej opisu działek gruntu "[...]" i "[...]" jest zamieszczony zapis: "Przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodniej części osiedla B., bezpośrednio przy ul. W. (ulica stanowi drogę będącą własnością Gminy)". Organ odwoławczy dodał również, że powyższa informacja została zawarta także w treści uzasadnienia postanowienia organu egzekucyjnego w sprawie uznania za nieuzasadnione zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 11.03.2015r. Odnosząc się natomiast do kolejnego zarzutu dotyczącego przyszłych negatywnych skutków licytacyjnej sprzedaży działek gruntowych o nr "[...]"wskutek czego utracić może skarżący możliwość wjazdu i wejścia na działki: "[...]", organ odwoławczy wskazał, że podniesione okoliczności były już przedmiotem analizy Dyrektora Izby Skarbowej. W treści postanowienia z dnia "[...]", Dyrektor Izby Skarbowej, po rozpatrzeniu zażalenia skarżącego z dnia 01.09.2014r. na postanowienie organu egzekucyjnego w przedmiocie oddalenia zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wypowiedział się jednoznacznie w zakresie podnoszonych przez skarżącego tożsamych zarzutów w tym zakresie, tj. związanych z dostępem do jego działek: "[...]"oraz kwestii ewentualnego odstąpienia od egzekucji z działki o nr "[...]". W treści przedmiotowego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał argumenty i okoliczności uzasadniające uznanie zarzutów w tej kwestii za niezasadne. Skarżący nie kwestionował rozstrzygnięcia Dyrektora Izby Skarbowej, nie podnosił ponownie tych okoliczności na etapie kolejnych zarzutów z dnia 25.02.2015r., dlatego też zarzut ten nie może być analizowany po raz kolejny w obecnym postępowaniu. W kontekście podniesionych w tym zakresie argumentów Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził, iż podtrzymuje w całości przedstawione w tym zakresie swoje stanowisko, zawarte w treści uzasadnienia postanowienia z dnia "[...]". Odpowiadając na zarzuty dotyczące nieujęcia w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości informacji, iż działki gruntowe nr "[...]"graniczą z gruntami zakrzewionymi i zadrzewionymi, co wynika z dokumentacji Starostwa Powiatowego, DIS wskazał, że zarówno w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, jak i w poprzedzającym go wskazanym wyżej operacie szacunkowym, w sposób jasny, precyzyjny i kompletny wskazano dane dotyczące nieruchomości, zgodne z wymogami określonymi w art. 110r u.p.e.a. oraz rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29.05.2014r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W związku z powyższym protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości zawiera m.in. informacje dotyczące położenia, uzbrojenia, stanu faktycznego nieruchomości. Organ egzekucyjny uwzględnił w protokole także pozostałe istotne informacje dotyczące działki będącej przedmiotem egzekucji, tj. wskazał, że działka położona jest wśród gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nie wyszczególniał natomiast organ egzekucyjny wszystkich numerów sąsiadujących działek i charakteru wszystkich nieruchomości znajdujących się na terenie osiedla, gdyż te informacje nie mają bezpośredniego wpływu na określenie wartości nieruchomości. Organ odwoławczy zauważył, że osiedle B. położone jest w miejscowości C. gm. i składa się z kilkudziesięciu działek (w tym działek zabudowanych). Niemożliwym i pozbawionym podstaw byłoby dokonywanie opisu i oszacowania wartości nieruchomości będących przedmiotem licytacji wraz ze szczegółowym opisem pozostałych nieruchomości położonych na terenie osiedla, bądź określonej miejscowości, w tym informacji o krzewach bądź drzewach je porastających. DIS podkreślił, że organ egzekucyjny zawarł w opisie i oszacowaniu te informacje, które są niezbędne dla określenia wartości nieruchomości i obowiązek ich zamieszczenie wynika wprost z przepisów regulujących dokonanie przedmiotowej czynności. Kwestie związane z roślinnością sąsiadujących działek nie mają żadnego wpływu na określenie wartości nieruchomości będących przedmiotem licytacji. DIS podkreślił, że zarówno w treści złożonych zarzutów do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, jak i zażaleniu skarżący nie wskazał by okoliczności przez niego podnoszone miały jakikolwiek wpływ na określenie wartości nieruchomości. Organ odwoławczy uznał za niezasadne również twierdzenia strony o nieumieszczeniu w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości zapisów dotyczących niespełnienia wymogów określonych w art. 110r § 1 i 2 u.p.e.a. Zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej podniesione przez skarżącego braki w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, tj. podnoszony brak zapisów określających wartość gruntów, obiektów budowlanych, a także przynależności i pożytków, nie znajduje potwierdzenia w treści protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W treści przedmiotowego protokołu w sposób jednoznaczny, kompletny i wyczerpujący organ egzekucyjny zawarł wszelkie informacje wymagane przepisem art. 110r § 1 i 2 u.p.e.a. oraz treścią rozporządzenia wykonawczego Ministra Finansów z dnia 29.05.2014r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014, poz. 742). DIS wskazał, że organ egzekucyjny wykonując dyspozycję przepisu art. 110s u.p.e.a., pismem z dnia 16.06.2014r. (doręczonym skarżącemu w dniu 17.06.2014r.), zlecił rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości nieruchomości. W oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – T. L., operat szacunkowy organ egzekucyjny sporządził następnie protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Podkreślił, że przepis art. 110r u.p.e.a. nie nakłada na organ egzekucyjny, w treści protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości obowiązku wskazywania podstawy prawnej powołania rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto organ odwoławczy wskazał, że w części VI protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, sporządzonego w dniu 11.02.2015r., zamieszczono informację, iż działka jest w posiadaniu skarżącego i nie jest użytkowana przez właściciela. Dyrektor Izby Skarbowej podkreślił, iż zobowiązany był każdorazowo zawiadamiany o czynnościach opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Mógł on uczestniczyć zarówno w oględzinach nieruchomości, jak i sporządzaniu protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, i na tym etapie postępowania zgłaszać swoje uwagi do ustaleń organu egzekucyjnego. Dodatkowo w dokumencie obwieszczenia o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny każdorazowo zamieszczał informację o konieczności zgłoszenia organowi egzekucyjnemu, przed ukończeniem opisu i oszacowania wartości nieruchomości, swych praw do nieruchomości. Pomimo prawidłowego powiadomienia o wyznaczonych czynnościach organu egzekucyjnego zobowiązany nie uczestniczył w sporządzaniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, ani też nie zgłaszał wniosków i uwag przed terminem ich sporządzenia. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie strona skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz wstrzymanie wykonania decyzji Dyrektora Izby Skarbowej z dnia "[...]". do czasu rozpatrzenia skargi przez Sąd. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła: - art. 121 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst. jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), zwana dalej "O.p.", poprzez prowadzenie "negatywnego" postępowania dowodowego polegającego na uzasadnianiu twierdzeń organu dowodami pośrednimi, z jednoczesnym pominięciem dowodów przytoczonych przez stronę, - art. 180 § 1 O.p., poprzez nie dopuszczenie dowodów w postaci nie uznania przez Urząd Skarbowy zarzutów do opinii i oszacowania nieruchomości, a także poprzez nie uznanie zarzutów do protokołu opisu i oszacowania nieruchomości. Zdaniem skarżącego zawarte w postanowieniu Dyrektora Izby Skarbowej z dnia "[...]"r. wyjaśnienia, są ogólnikowe i nie do końca wyjaśniające zarzuty skierowane przez niego. Skarżący zauważył, iż Naczelnik Urzędu Skarbowego dwukrotnie uznał jego zarzuty do protokołu opisu i oszacowania nieruchomości. W związku z powyższym skarżący popiera swoje stanowisko zawarte w poprzednich zażaleniach odnośnie zarzutów na opis i oszacowanie nieruchomości. Zdaniem zobowiązanego Naczelnik Urzędu Skarbowego nie dokonał ujęcia w protokole opisu i oszacowania faktu, iż przedmiotowe nieruchomości graniczą z gruntami zakrzewionymi i zadrzewionymi, co wynika z dokumentacji Starostwa Powiatowego. Skarżący podniósł, iż opieranie się przez organ egzekucyjny, na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dla tego terenu, nie jest zasadnym i pozbawionym logiki. Ponadto wskazał, że nieruchomości przyległe mają stanowić tereny, z których będą korzystali mieszkańcy osiedla położonego w sąsiedztwie zgodnie z ich przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości C. W dalszej części podniesiono, że w związku z otrzymanym w dniu 12.02.2015r. protokołem opisu i oszacowania nieruchomości, stanowiących działki o nr geodezyjnych "[...]", skarżący poinformował Naczelnika Urzędu Skarbowego, że w protokole opisu i oszacowania tych nieruchomości, nie został ujęty fakt, iż w części I protokołu przy nieruchomości oznaczonej nr "[...]" nie ujęto zapisu, iż ulica W. jest własnością Gminy. Wskazano również, iż treść art. 110 § 2 ustawy egzekucyjnej wskazuje, iż przy określaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, a także przynależności i pożytków, co zdaniem skarżącego nie zostało spełnione. Zobowiązany dodatkowo podniósł, że "art. 110 § 1 stwierdza, iż w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje m. in. osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej pożytki, które to informacje, jego zdaniem, nie zostały ujęte w przedmiotowym protokole. Ponadto nie określono podstaw prawnych określających wartość nieruchomości - punkt VII protokołu". Zdaniem skarżącego, należy bowiem przez to rozumieć podanie stosownych przepisów prawnych uzasadniających powołanie biegłego rzeczoznawcy. Skarżący podniósł również , iż jego zdaniem doszło również do naruszenia przepisów art. 14 § 1, art. 68 § 1 ustawy z dnia 14.06.1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r., 98, poz. 1071 ze zm.) – dalej jako K.p.a., w związku z art. 18 u.p.e.a.. Zdaniem skarżącego, z akt sprawy nie wynika czy osoby zawiadomione o czynności opisu i oszacowania nieruchomości w niej uczestniczyły. Protokół został podpisany tylko przez osobę upoważnioną przez Naczelnika Urzędu Skarbowego. Skarżący zwrócił także uwagę, że organ egzekucyjny nie przeprowadził rozprawy administracyjnej, a materiał zgromadzony w sprawie pozwala mieć wątpliwości odnośnie tego, czy uczestnicy postępowania egzekucyjnego mieli zagwarantowane uprawnienie do zgłaszania do protokołu przysługujących im praw do nieruchomości. Zdaniem strony skarżącej treść protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie pozwala na dokonanie kontroli i ustalenia, czy w ogóle zostały zgłoszone prawa do nieruchomości w trakcie opisu i oszacowania. W jego ocenie, opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, z uwzględnieniem danych, o których mowa wart. 110r § 1 ustawy egzekucyjnej, oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. W analizowanym przypadku nie wskazano, iż dojazd do drogi gminnej - ul. W. - odbywa się przez drogę należącą do rodziców skarżącego, łączącą ulicę W. z drogą powiatową. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, zważył co następuje: Na wstępie rozważań sądu stwierdzić należy , że stosownie do art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jedn. Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm. , cyt. dalej jako "p.p.s.a"), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast zgodnie z art. 134 §1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą skargi. Ponadto , na podstawie art. 135 p.p.s.a. , sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga , jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Złożona w niniejszej sprawie skarga została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym stosownie do obowiązującego od dnia 15 sierpnia 2015 r. nowego brzmienia przepisu art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy stronie zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Zdaniem Sądu skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Kwestią sporną w niniejszej sprawie jest prawidłowość oddalenia zarzutów zobowiązanego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, oznaczonych nr działek "[...]", dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr "[...]", dokonanego w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Naczelnika Urzędu Skarbowego. Na wstępie wskazać należy, że po bezskutecznym upływie terminu określonym w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a., skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m § 1 u.p.e.a.). Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2). Zgodnie z art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Przepis ten stanowi podstawę prawną do wniesienia zarzutu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wniesienie zarzutu wszczyna zaś postępowanie w sprawie jego rozpoznania oraz wydania rozstrzygnięcia. W myśl art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a., w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw. W przedmiotowej sprawie, jak wynika z akt sprawy, w dniu 10.07.2014r., rzeczoznawca majątkowy T. L. sporządziła operat szacunkowy, określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, w części odnoszącej się do dwóch niezabudowanych działek gruntu o nr "[...]" oraz działki nr "[...]", o łącznej powierzchni 1071m2. Oszacowania wartości rynkowej nieruchomości biegły rzeczoznawca dokonała według podejścia porównawczego metodą porównywania nieruchomości parami. Należy wskazać, że rzeczoznawca dokładnie opisała położenie i stan przedmiotowej nieruchomości. W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości wskazano, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodniej części osiedla B., bezpośrednio przy ulicy W. (ulica stanowi drogę będącą własnością Gminy) natomiast w dalszej części jest wskazane, że dojazd do nieruchomości drogą gminną oznaczoną nr "[...]") i nr "[...]") opisanymi w księdze wieczystej KW "[...]". W przedmiotowym protokole podano również, że działki nie graniczą bezpośrednio z terenami leśnymi i gruntami zakrzewionymi i zadrzewionymi. Wskazano, że na działkach znajdują się pojedyncze drzewa, które nie wpływają na wartość nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość posiada opracowany plan zagospodarowania przestrzennego, gdzie przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Należy zaznaczyć, iż podstawą do sporządzenia protokołu opisu i oszacowania nieruchomości jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia 10.07.2014r. uzupełniony w dniu 17.10.2014r. Do wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej niezbędne są m.in.: wypis z rejestru gruntów, kopia mapy ewidencyjnej (ew. mapa zasadnicza, mapa z projektem podziału itp.), wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, odpis z księgi wieczystej lub numer księgi wieczystej, akt notarialny nabycia nieruchomości w przypadku braku założonej księgi wieczystej, pozwolenie na budowę (jeśli dotyczy), inne mające wpływ na określenie stanu nieruchomości m.in. orzeczenia sądu, decyzje administracyjne, zawarte umowy przedwstępne itp. Wypis z rejestru gruntów, znajdujący się w operacie szacunkowym, jest niezbędny aby wskazać klasy gruntów co pozwala na ocenę jakości gleby pod względem jej wartości użytkowych, jak również ich powierzchnię. Rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 17.12.2014r. poinformowała, że wyceniane działki oznaczone nr geodezyjnym "[...]"nie graniczą bezpośrednio z terenami leśnymi gruntami zakrzewionymi i zadrzewionymi. Na przedmiotowej nieruchomości nie znajdują się żadne budowle, działki są porośnięte trawą i chwastami, a w operacie szacunkowym brak jest informacji o pobieranych przez skarżącego pożytkach z tej nieruchomości. Należy również zwrócić uwagę, że przed dokonaniem opisu i oszacowania organ egzekucyjny, przez publiczne obwieszczenie wezwał wszystkie osoby, o których nie miał informacji oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do tej nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu i oszacowania zgłosiły swoje prawa. Na dzień sporządzenia operatu nie zgłosiły się żadne osoby. Skarżący jako uczestnik postępowania mógł uczestniczyć w opisie i oszacowaniu i na bieżąco wnosić do niego uwagi. Jak wyżej wskazano rzeczoznawca majątkowy T. L. powołała się na przepisy, określając wartość rynkową wycenianej nieruchomości przy użyciu podejścia porównawczego. Przedmiotowa wycena została sporządzona przez specjalistę w tej dziedzinie, który w sposób jasny i szczegółowy opisał położenie nieruchomości, sposób jej wykorzystania oraz przeznaczenie nieruchomości. Podkreślić również należy, że organ egzekucyjny prowadząc postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ egzekucyjny może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj., zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisów art. 121 § 1 oraz art. 180 § 1 O.p., należy wskazać, że uregulowania powyższe nie mają zastosowania w niniejszym postępowaniu. Zgodnie z art. 18 u.p.e.a., jeżeli przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym nie stanowią inaczej, w postępowaniu tym (egzekucyjnym) mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, a nie Ordynacji podatkowej. Zdaniem Sądu nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 14 § 1 oraz art. 68 § 1 K.p.a. W niniejszej sprawie czynność organu, tj. sporządzenie protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, została dokonana w formie pisemnej, zaś o jej terminie strony postępowania, w tym skarżący, zostały poinformowane z zachowaniem wymogu określonego wart. 110o § u.p.e.a. W ocenie Sądu również zarzut dotyczący zawiadomienia osób o czynności opisu i oszacowania nieruchomości oraz zarzut nieprzeprowadzenia przez organ egzekucyjny rozprawy administracyjnej, są całkowicie niezasadne. Jak wynika z akt sprawy w dniu 21.01.2015 r. została doręczona, na adres skarżącego korespondencja zawierająca zawiadomienie uczestnika o wyznaczonym na dzień 11.02.2015r., terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości (objętych egzekucją). Zobowiązany został prawidłowo poinformowany o terminie czynności miał możliwość uczestniczenia w niej, z którego to prawa nie skorzystał. Strona skarżąca skorzystała natomiast z prawa złożenia zarzutów do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu nieprzeprowadzenia przez organ egzekucyjny rozprawy administracyjnej, w kontekście ustalenia czy uczestnicy postępowania mieli zagwarantowane uprawnienie do zgłaszania do protokołu przysługujących im praw do nieruchomości, należy wskazać , że żaden z przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie nakłada na organ egzekucyjny lub organ nadzoru, obowiązku przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Należy także podkreślić, że na wcześniejszych etapach postępowania skarżący nie wnioskował o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej oraz nie wskazywał na okoliczności, które uzasadniałyby jej przeprowadzenie. Reasumując stwierdzić należy, że w ocenie Sądu sporządzony protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 11.02.2015r., spełnia wymagania przepisu art. 110r § 1 zwanej dalej: u.p.e.a. oraz rozporządzenia wykonawczego Ministra Finansów z dnia 29.05.2014r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014, poz. 742), określającego elementy, jakie musi obligatoryjnie zawierać protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół ten został poprzedzony uzyskanym w oparciu o art. 110s u.p.e.a., na wniosek organu egzekucyjnego, operatem szacunkowym określającym wartość rynkową nieruchomości, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Mając powyższe na względzie, nie znajdując podstaw do przyjęcia, że zaskarżone postanowienie wydane zostało z naruszeniem przepisów postępowania lub prawa materialnego , Sąd na mocy art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.