I Ns 1019/24

Sądy powszechne2025-11-04

Sygnatura

I Ns 1019/24

Data orzeczenia

2025-11-04

Rodzaj

DECISION

Sędziowie

Mateusz Janicki (PRESIDING_JUDGE)

Podstawa prawna

Streszczenie

Sposobem uwzględnienia obciążenia hipotecznego nieruchomości przy znoszeniu jej współwłasności może być zastosowanie do obowiązku spłaty konstrukcji facultas alternativa w postaci umożliwienia zwolnienia się z części spłaty przez przejęcie długu zabezpieczonego na nieruchomości.

Treść orzeczenia

sygn. akt I Ns 1019/24 <div> <h2>POSTANOWIENIE</h2> 4 listopada 2025 r. Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie w I Wydziale Cywilnym w składzie: Przewodniczący: sędzia Mateusz Janicki po rozpoznaniu na rozprawie 4 listopada 2025 r. w I. przy udziale protokolanta U. I. sprawy z wniosku  L. T. z udziałem  L. V. o zniesienie współwłasności postanawia 1. znieść współwłasność nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przy (...) w I., dla której prowadzona jest (...) nr (...), i z którą związany jest udział (...) w nieruchomości wspólnej, dla której prowadzona jest (...) nr (...), w ten sposób, że przyznać ją L. T., córce E. i K., PESEL (...), za spłatą 343 800 zł (trzysta czterdzieści trzy tysiące osiemset złotych) na rzecz L. V., płatną w terminie 45 dni od uprawomocnienia się orzeczenia, z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w razie uchybienia terminowi płatności; 2. zastrzec, że w zakresie 104 588 zł (stu czterech tysięcy pięciuset osiemdziesięciu ośmiu złotych) L. T. może zwolnić się z obowiązku spłaty przez zwolnienie L. V. ze zobowiązania z tytułu (...) kredytu (...) zawartej 2 września 2020 roku z Bankiem (...) S.A. (obecnie przejętej przez (...) S.A. z siedzibą w I.); 3. zabezpieczyć spłatę, o której mowa w pkt. 1. w ten sposób, że ustanowić na rzecz L. V., syna D. i J., PESEL (...), hipotekę przymusową do sumy 343 800 zł (trzystu czterdziestu trzech tysięcy ośmiuset złotych) na nieruchomości, o której mowa w pkt. 1; 4. nakazać L. V., by w terminie 60 dni od uprawomocnienia się orzeczenia opróżnił, opuścił i wydał L. T. lokal, o którym mowa w pkt. 1.; 5. oddalić wnioski o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania; 6. nakazać pobrać od wnioskodawczyni i uczestnika po 1 440,99 zł (tysiąc czterysta czterdzieści złotych dziewięćdziesiąt dziewięć groszy) tytułem wydatków tymczasowo uiszczonych ze środków Skarbu Państwa. </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> L. T. wniosła o zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przy (...) w I., dla którego prowadzona jest (...) nr (...) i przyznanie jej nieruchomości za spłatą uczestnika ( wniosek k. 1-3). L. V. ostatecznie przyłączył się do wniosku, wnosząc o przyznanie nieruchomości wnioskodawczyni za spłatą na jego rzecz ( końcowe stanowisko k. 200-201). Strony były zgodne co do tego, żeby wnioskodawczyni uiściła uczestnikowi spłatę netto, zarazem przejmując kredyt ( stanowisko uczestnika k. 202v). Ponadto uczestnik oświadczył, że może wyprowadzić się z mieszkania w terminie 30 dni, jeśli otrzyma spłatę i zostanie zwolniony z kredytu ( zeznania uczestnika k. 202v). Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Lokal przy ul. (...) w I., dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...), stanowi współwłasność L. T. i L. V. w udziałach po 1/2. Z nieruchomością lokalową związany jest udział (...) w nieruchomości wspólnej, dla której prowadzona jest (...) nr (...). Lokal składa się z pokoju z aneksem kuchennym, drugiego pokoju, garderoby, łazienki i holu, ponadto związane jest z nim pomieszczenie przynależne w postaci komórki lokatorskiej nr KL.85. Przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu i przenoszeniu jego własności zastrzeżono dla każdoczesnego właściciela tego lokalu prawo do wyłącznego korzystania z balkonu przylegającego do lokalu oraz z naziemnego miejsca postojowego nr T6; uprawnienie to wpisano do działu III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej ( bezsporne, nadto treść księgi wieczystej). Aktualna wartość lokalu wynosi 687 600 zł ( opinia biegłego k. 133-151, wyjaśnienia ustne biegłego k. 190-191). L. T. i L. V. kupili ww. lokal wspólnie, jako para, umową z 29.12.2022 r. Środki na zakup pochodziły częściowo ze wspólnie zaciągniętego kredytu w Banku (...) S.A. w I. (obecnie (...) S.A. w I.) umową kredytową nr (...) z 2 września 2020 roku., zabezpieczonego na nieruchomości hipoteką umowną do sumy 535 368 zł. Aktualnie do spłaty pozostało 209 167 zł ( bezsporne, nadto treść księgi wieczystej, zeznania wnioskodawczyni k. 202v, oświadczenia pełnomocników obu stron k. 203). L. T. uzyskała zgodę banku na zwolnienie L. V. z długu wynikającego z umowy kredytu pod warunkiem przejścia na nią własności całego lokalu, uiszczenia zasądzonej spłaty, zawarcie umów ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia nieruchomości, złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego, uiszczenia opłaty 500 zł. Ważność tej zgody przedłużała, ostatecznie ustaliła, że nie ma takiej potrzeby, bo w każdej chwili może analogiczną zgodę uzyskać ( decyzje k. 88, 181; zeznania wnioskodawczyni k. 202v). L. T. dysponuje własnymi oszczędnościami (ok. 100 000 zł), a jej mama oszczędnościami k. 250 000 zł. Poza pomocą mamy może skorzystać z możliwości zaciągnięcia pożyczki w zakładzie pracy celem spłaty uczestnika ( wydruki k. 90-91, oświadczenie wnioskodawczyni k. 203). Sąd oparł się na opinii biegłej, uznając ją za rzetelnie sporządzoną, w tym mając na uwadze, że biegła rzeczowo i przekonująco odniosła się do wszelkich zarzutów zgłoszonych przez pełnomocników. Wnioski pełnomocników o uzupełnienie opinii w kierunku przez nich postulowanym ( notabene, wzajemnie się wykluczającym) podlegały oddaleniu jako niezasadne w świetle wyjaśnień biegłej. Stanowiły w istocie dalszą polemikę z opinią biegłej, która, jak wynika z wyjaśnień biegłej, z merytorycznego punktu widzenia nie była usprawiedliwiona. W szczególności bez znaczenia (wykraczająca poza ramy zleconego operatu) była podnoszona przez pełnomocnika uczestnika nieznajomość przez biegłą zmian cen po dacie wyceny, stanowiło to w istocie polemikę pełnomocnika z wynikającym z art. 156 ust. 3 u.g.n. okresem ważności operatu. Z kolei, co do placu zabaw, biegła wyjaśniła, że kwestia ta nie zmieniłaby oceny cechy „stan zagospodarowania otoczenia”, tak żeby przyjąć dla wycenianego lokalu ocenę „korzystne” z uwagi na znaczne różnice między tym lokalem a lokalem, któremu przyznano taką cechę (odsunięcie od drogi, duża powierzchnia terenów rekreacyjnych). Sąd zważył, co następuje: Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 210;art. 210 § 1)">art. 210 § 1 k.c.</a> każdy ze współwłaścicieli może żądać wniesienia współwłasności. W przypadku rzeczy niepodzielnych (rzeczą taką jest przedmiotowy lokal) zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 212;art. 212 § 2)">art. 212 § 2 k.c.</a> mogą być one przyznane stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Mając na uwadze zgodne stanowisko stron, a posiłkowo również zdolność wnioskodawczyni do spłaty uczestnika, sąd przyznał nieruchomość wnioskodawczyni za spłatą uczestnika w wysokości 343 800 zł odpowiadającej połowie ustalonej wartości lokalu. Mając na uwadze zgodne stanowisko stron (w tym uczestnika [k. 202v]; w kontekście konstruktywnego oświadczenia samego uczestnika na ostatniej rozprawie, konfrontacyjne stanowisko jego pełnomocnika co do zasądzenia spłaty brutto bez umożliwienia jej częściowego uiszczenia przez zwolnienie z długu [k. 203], szczególnie w kontekście, że ten sam pełnomocnik jako pierwszy zgłosił w niniejszym postępowaniu postulat zastosowania konstrukcji facultas alternativa [k. 184], pozostaje niezrozumiałe) sąd zastrzegł na rzecz wnioskodawczyni możliwość zwolnienia się z obowiązku spłaty w zakresie 104 588 zł (tj. połowy aktualnej sumy zadłużenia kredytowego) przez zwolnienie uczestnika z długu. Podstawą prawną takiego zastrzeżenia jest <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 212;art. 212 § 3)">art. 212 § 3 k.c.</a>, zgodnie z którym sąd oznacza w szczególności sposób uiszczenia spłaty. Taki sposób spłacenia uczestnika jest nie tylko zgodny z jego oczekiwaniami, ale również dla niego korzystny, odzyska bowiem zdolność kredytową, którą może wykorzystać przy nabywaniu innej nieruchomości. Pozwala też na rzeczywiste wyjście ze współwłasności, nie tylko co do aktywów, ale i co do pasywów, formalnie nieobjętych niniejszym postępowaniem. Nie generuje też zupełnie zbędnej konieczności po stronie wnioskodawczyni zadłużenia się tylko w tym celu, żeby najpierw uiścić uczestnikowi tę większą gotówkę, a następnie w zamian za zwolnienie go z długu tę samą gotówkę od niego odzyskać (względnie, żeby przez kolejne lata uczestnik, który utracił udział we współwłasności mieszkania, nadal uczestniczył w spłacie kredytu na to mieszkanie, w razie niezwolnienia go z długu). Wskazać też należy, że w tym samym orzecznictwie SN, w którym trafnie przyjęto, że przy ustalaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się obciążenia hipotecznego, dopuszcza się jakiś sposób uwzględnienia tej okoliczności z uwagi na „istotne powody” ( uchwała SN z 25 lipca 2019 r., III CZP 14/19) lub „ważne względy”  (uchwała SN z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18). Sąd na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 212;art. 212 § 3)">art. 212 § 3 k.c.</a> ustalił 45-dniowy termin spłaty liczony od uprawomocnienia się orzeczenia. Termin ten obejmuje albo uiszczenie spłaty w wysokości 343 800 zł (wartość brutto lokalu) w gotówce, albo uiszczenie w gotówce 239 212 zł (wartość netto lokalu) oraz zwolnienie uczestnika z długu. Na wypadek opóźnienia w spłaceniu uczestnika zastrzeżono na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 212;art. 212 § 3)">art. 212 § 3 k.c.</a> odsetki ustawowe za opóźnienie liczone od kwoty zaległości. O obowiązku opuszczenia lokalu przez uczestnika sąd orzekł na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 624)">art. 624 k.p.c.</a>, ustalając 60-dniowy termin liczony od uprawomocnienia się orzeczenia. Sąd miał na uwadze, że obowiązek spłaty i obowiązek opuszczenia (od momentu uprawomocnienia się orzeczenia: cudzego) lokalu są obowiązkami niezależnymi od siebie, nie wiązał ich ze sobą celem ułatwienia ewentualnego przymusowego wykonania któregokolwiek z tych obowiązków (por. <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 786)">art. 786 k.p.c.</a>). Sąd miał też na uwadze, że zakreślony uczestnikowi termin na opuszczenie lokalu z jednej strony przypada ponad 2 tygodnie po terminie zakreślonym wnioskodawczyni na spłacenie uczestnika, a z drugiej strony jest znacznie dłuższy (też mając na uwadze czas uprawomocniania się orzeczenia) niż proponowany przez uczestnika miesięczny termin. Co jednak kluczowe, termin ten jest zupełnie wystarczający na zorganizowanie sobie przez uczestnika innego lokalu. Należało mieć też na uwadze długotrwałość ewentualnego postępowania klauzulowego i egzekucyjnego poprzedzających rzeczywiste przymusowe wykonanie tego obowiązku przez uczestnika. Sąd na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 212;art. 212 § 3)">art. 212 § 3 k.c.</a> zabezpieczył roszczenie uczestnika o spłatę przez ustanowienie na jego rzecz hipoteki przymusowej na nieruchomości do sumy zasądzonej spłaty, uwzględniając uzasadniony interes uczestnika, który na skutek uprawomocnienia się postanowienia straci swój udział w nieruchomości w zamian za roszczenie o spłatę (prawo względne), którego zaspokojenie w jakimś stopniu zależy od postawy wnioskodawczyni, z którą pozostaje silnie skonfliktowany. W ocenie sądu taki sposób zabezpieczenia jest wystarczający ( gdyby w przyszłości okazał się niewystarczający, wówczas uczestnik może skorzystać z uprawnienia z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 109;art. 109 ust. 1)">art. 109 ust. 1</a> u.k.w.h. w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 110(1))">art. 110 1 </a> u.k.w.h., na chwilę obecną ustanawianie hipoteki na wyższą sumę stanowiłoby nadmierną uciążliwość dla wnioskodawczyni, w obecnych okolicznościach zupełnie nieuzasadnioną), a zarazem nie obciąża nadmiernie wnioskodawczyni, mając na uwadze, że niezwłocznie po spłacie wierzytelność uczestnika wygaśnie, tym samym wygaśnie też hipoteka jako prawo akcesoryjne (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 94)">art. 94</a> u.k.w.h.). W tej sytuacji obowiązkiem uczestnika będzie dokonanie wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 100)">art. 100</a> u.k.w.h.) pod rygorem poniesienia wysokich kosztów procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jeśli uczestnik Żądania wnioskodawczyni i uczestnika zasądzenia od siebie nawzajem zwrotu kosztów postępowania nie zasługiwały na uwzględnienie, bowiem w postępowaniu nieprocesowym zasadą jest, że każda ze stron ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 520;art. 520 § 1)">art. 520 § 1 k.p.c.</a>). Co istotne, strony mają równe udziały w lokalu objętym niniejszym postępowaniem, tym samym w świetle <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 520;art. 520 § 2)">art. 520 § 2 k.p.c.</a> są w równym stopniu zainteresowani, a ich interesy są zgodne, bowiem obydwoje dążą do wyjścia ze współwłasności. Mając to na uwadze, sąd oddalił te wnioski. O kosztach postępowania uiszczonych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa (wynagrodzenie biegłego k. 166, 194) sąd orzekł zgodnie z art. 83 ust. 2 u.k.s.c. w zw. z art. 113 ust. 1 u.k.s.c. w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 520;art. 520 § 1)">art. 520 § 1 k.p.c.</a>, obciążając nimi w równych częściach wnioskodawczynię i uczestnika jako tak samo zainteresowanych wynikiem niniejszego postępowania i mając na uwadze, że przysługują im równe udziały we współwłasności. </div>