II SA/Rz 566/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Magdalena Józefczyk Sędziowie WSA Piotr Godlewski /spr./ AWSA Karina Gniewek - Berezowska Protokolant specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2022 r. sprawy ze skargi D. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 7 lutego 2022 r. nr SKO.415/310/2021 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - skargę oddala - UZASADNIENIE II SA/Rz 566/22 U z a s a d n i e n i e Przedmiotem skargi D.K. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z 7 lutego 2022 r. nr SKO.415/310/2021 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Jak wynika z akt administracyjnych sprawy i uzasadnienia zaskarżonej decyzją z 27 lipca 2021 r. nr GPM.6730.77.2021 Burmistrz Miasta [...] ustalił warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą "Budowa 24 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej oraz 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej" na działce nr [...] w [...] przy ul. [...], dla R.M. - prowadzącego działalność gospodarczą pn. Firma S. w R. Odwołania od wskazanej powyżej decyzji wnieśli T.N., A.N., R.R., J.P., G.W., A.K., K.G., W.D., T.K., B.S., D.P., J.J., D.K. i D.K. zarzucając decyzji Burmistrza naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa w sytuacji, gdy żadna z sąsiednich, do działki nr [...], działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej krajowej nr [...] ul. [...] w [....]. Budynki szeregowe wybudowane m.in. na działkach nr [...], [...], [...] i [...] w [...] nie są bowiem bezpośrednio dostępne z tej samej drogi publicznej, co działka nr [...], lecz dojazd do nich odbywa się przez inną drogę publiczną, która jedynie łączy się z ul. [...]. Zarzucili błędne uznanie, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, w sytuacji gdy wykonanie uzbrojenia nie zostało zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, a przedłożone zostały jedynie oświadczenia P. S.A., Ł. Sp. z o.o., jak i P Sp. z o.o. Skarżący podnieśli ponadto wydanie skarżonej decyzji pomimo faktu, iż działka, na której ma być realizowana inwestycja wymaga uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie jej z produkcji rolnej, czego brak jest w niniejszej sprawie oraz błędne określenie planowanego rodzaju inwestycji jako "zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna" zamiast "zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna". W ocenie odwołujących organ I instancji nieprawidłowo określił w treści zaskarżonej decyzji wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, średnią szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, maksymalną wysokość głównej kalenicy dachu, kąt nachylenia połaci dachowych oraz błędnie ustalił stan faktyczny i niedostateczne wyjaśnił sprawę. W ocenie odwołujących wybudowanie 24 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej oraz 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej na działce nr [...] w [...] wpłynie znacząco na sąsiadujące działki i budynki z uwagi m.in. naruszenie prawa do prywatności, natężenie immisji oraz uciążliwości, przesłanianie światła słonecznego oraz gospodarkę wodną, w tym w szczególności na budynek zamieszkiwany przez skarżących. T.N. w odwołaniu wskazał, że wysokość projektowanych budynków wynosi 10,35 m /wys. 3 pięter/. Tymczasem działka ma szerokość około 25 m. Tak duża ilość budynków projektowanych na tak wąskiej działce pozbawi światła dziennego wielu budynkom w większości parterowych na sąsiednich działkach. W ocenie skarżącego projektowane budynki, które przylegają do kościoła [...] /6m/ będą przeszkadzać w wykonywaniu praktyk religijnych. Kolegium, działając na podstawie art. 138 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm., dalej "k.p.a.") oraz art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., dalej "u.p.z.p."), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję podzielając stanowisko organu I instancji. W uzasadnieniu wskazało, że stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia objętych nim warunków. Wyjaśniło, że analiza urbanistyczna została przez organ I instancji przeprowadzona prawidłowo, a planowana przez wnioskodawcę inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zaś materiał dowodowy został zebrany i oceniony przez organ I instancji zgodnie z wymogami określonymi w art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 i 3 k.p.a. Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych przez T.N. Kolegium wskazało, że ochrona interesów osób trzecich, w tym także w zakresie spełnienia wymagań w zakresie nasłonecznienia pomieszczeń, zachowania odległości między budynkami, jak również w zakresie rozwiązań konstrukcyjnych przyjętych dla danego obiektu jest realizowana na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Podobnie przedwczesny jest zarzut zakłóceń w wykonywaniu praktyk religijnych. Badanie ewentualnych niezgodności planowanego przez wnioskodawcę zamierzenia inwestycyjnego oraz jego rozwiązań technicznych z przepisami budowlanymi w tym w szczególności z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 ze zm., dalej "Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych") nie odbywa się na etapie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustosunkowując się do poszczególnych zarzutów zbiorczego odwołania pozostałych odwołujących w zakresie naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. organ odwoławczy wyjaśnił, że przez dostęp do drogi publicznej w świetle tej regulacji rozumie się dostęp do tej samej drogi publicznej rozumie się także pośredni dostęp. Działka nr [...] posiada dostęp komunikacyjny do krajowej drogi publicznej nr [...], jaką jest ul. [...] za pośrednictwem zjazdu indywidualnego. Działki nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...], zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej, są obsługiwane również z ul. [...], poprzez drogę wewnętrzną. Chybiony jest również drugi z zarzutów podniesionych w odwołaniach złożonych przez wskazane wyżej osoby, tj. zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym podkreśla się, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Nie jest konieczne zagwarantowanie w drodze umowy, ale posiadanie zapewnienia, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Zapewnieniem tym może być każdy dokument wydany przez uprawnioną jednostkę świadczącą usługi, w którym uzgadnia zamierzone uzbrojenie terenu i jednocześnie przedstawia rozwiązanie jakie w przyszłości. Takie zapewnienia znajdują się aktach administracyjnych sprawy: oświadczenie Spółki [....] z [...] marca 2021 r; umowa dotycząca zapewnienia podłączenia projektowanej inwestycji do istniejącej sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej zawarta [...] marca 2021 r. pomiędzy Ł. Sp. z o.o. a R.M. prowadzącym działalność gospodarczą pn. Firma S. w R.; oświadczenie P. S.A. Niezasadny jest również zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 1326 ze zm.), bowiem działka nr [...] jest położona w granicach administracyjnych miasta [....], to stosownie do art. 10 a tej ustawy przesądza o spełnieniu warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Dla działek położonych w granicach administracyjnych miast zgoda na zmianę przeznaczenia nie jest wymagana. Wbrew twierdzeniom odwołujących w pkt 1 decyzji prawidłowo określono rodzaj inwestycji skarżonej decyzji. Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r., poz. 2351, dalej "P.b.") nie definiują budynku w zabudowie szeregowej oraz budynku w zabudowie bliźniaczej. Budynek mieszkalny jednorodzinny musi spełniać cechy określone w art. 3 pkt 2 P.b., stosownie do którego pod pojęciem budynku należy rozumieć "taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach, jak również wszystkie inne wymogi wskazane w art. 3 pkt 2a P.b., czyli musi on m.in. stanowić "konstrukcyjnie samodzielną całość. W tej sytuacji budynek dwulokalowy w zabudowie szeregowej oraz budynek w zabudowie bliźniaczej, który spełnia powyższe przesłanki, należy kwalifikować jako budynek mieszkalny jednorodzinny, bez względu na to, że na działce będzie znajdowało się kilka takich budynków stanowiących zespół budynków. W sposób prawidłowy zostały również określone parametry planowanej inwestycji, stosownie do § 4-8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm., zwanego dalej "rozporządzeniem w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy"). Z § 5 tego rozporządzenia wynika, że wyznaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy w odniesieniu do terenu inwestycji jest co do zasady ustalane na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszczalne jest jednak ustalenie innego wskaźnika zabudowy, jeżeli będzie wynikało to z danych przedstawionych w analizie urbanistycznej (§ 5 ust. 2 rozporządzenia), co miało miejsce w przedmiotowej sprawie. W ocenie organu odwoławczego zróżnicowany charakter zabudowy istniejącej w sąsiedztwie planowanego zamierzenia, która reprezentowana jest zarówno przez zabudowę w formie wolnostojącej, jak i bliźniaczej oraz szeregowej, uzasadniał przyjęcie przez organ pierwszej instancji niestandardowych rozwiązań, tj. w zakresie od średniej wartości dla obszaru analizowanego (tj. 17%) do wartości średniej (tj. 38%) odpowiadającej pozycjom od 1 do 3 z tabeli znajdującej się na stronie trzeciej analizy urbanistycznej (stanowiącej załącznik Nr 2 do decyzji organu pierwszej instancji). Również pozostałe wskaźniki zabudowy zostały wyznaczone prawidłowo zgodnie z zasadami określonymi w przepisach § 6, § 7 i § 8 ww. rozporządzenia i korespondują z występującymi w obszarze analizowanym cechami zagospodarowania terenu i gabarytami obiektów, wyznaczonymi przez takie parametry jak szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, wysokość głównej kalenicy dachu, a także geometrii dachu, co znalazło odzwierciedlenie w analizie urbanistycznej. Argumentacji odwołujących, że zamierzone przedsięwzięcie negatywnie będzie wpływało na nieruchomości sąsiednie poprzez emitowanie immisji, ograniczy dostęp do światłą słonecznego, naruszy prawo do prywatności, znacząco utrudni ruch pojazdów i ograniczy dostęp do drogi publicznej z uwagi na drastyczne zwiększenie się ilości samochodów, drastyczne zaburzy stanu stosunków wodnych na analizowanym obszarze, gdyż obecna infrastruktura nie jest dostosowania do, wchłonięcia takiej ilości ścieków i opadów wypływających z terenów inwestycji, organ wyjaśnił, że ochrona interesów mieszkańców nieruchomości sąsiednich, znajdzie konkretyzację na etapie wydania pozwolenia na budowę. Z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesu osób trzecich, gdyż decyzja nie narusza prawa własności i innych praw tych osób i nie uprawnia do wykonania inwestycji. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie D.K. zarzuciła organowi naruszenie przepisów, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez uznanie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu podczas, gdyż żadna z sąsiednich do działki nr [...], działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej krajowej nr [...] ul. [...]. Budynki szeregowe wybudowane m.in. na działkach nr [...], [...], [...] i [...] nie są bezpośrednio dostępne z tej samej drogi publicznej, a dojazd do nich odbywa się przez inną drogę publiczną, która jedynie łączy się z ul. [...]; 2) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez uznanie, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego podczas, gdy art. 61 ust. 5 ustawy jasno stanowi, że warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umów zawartych między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, których inwestor nie dołączył. Inwestor nie załączył do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy żadnej umowy gwarantującej wykonanie uzbrojenia terenu. Oświadczenia P S.A., Ł. Sp. z o.o., jak i P. Sp. z o.o. są niewystarczające w świetle brzmienia przepisów art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. Potwierdził to m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 19 listopada 2014 r. sygn. akt II SA/Rz 624/14; 3) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. poprzez wydanie skarżonej decyzji pomimo faktu, iż działka, na której ma być realizowana inwestycja nr [...] wymaga uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie jej z produkcji rolnej, o czym organ wprost zapisał w pkt 9 zdanie ostatnie skarżonej decyzji, a której organ w niniejszej sprawie nie uzyskał. Uzyskanie przez organ uzgodnienia ze Starostą Powiatowym w [...]. w zakresie ochrony gruntów rolnych zgodnie z art. 53 ust 4 pkt 6 u.p.z.p. nie może konwalidować naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy; 4) naruszenie art. 54 pkt 1 u.p.z.p. w zw. § 2 pkt 1 lit. a Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy w zw. z art. 3 pkt 2a P.b. poprzez błędne określenie w pkt 1 skarżonej decyzji, iż planowany rodzaj inwestycji to "zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna" podczas, gdy mając na uwadze definicję "budynku mieszkalnego jednorodzinnego" zawartą w art. 3 pkt 2a P.b. zamierzenie inwestycyjne powinno zostać uznane za "zabudowę mieszkaniową wielorodzinną". W zamierzeniu inwestycyjnym polegającym na wybudowaniu 24 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej stanowiących konstrukcyjnie samodzielną całość znajdować się będzie 48 lokali, a zatem bez wątpienia, jako rodzaj inwestycji powinna zostać wskazana przez organ I instancji "zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna"; 5) naruszenie § 5 ust. 2 Rozporządzenia sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy poprzez jego zastosowanie podczas, gdy z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia nie wynika, aby dopuszczone było wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu powinien zostać wyznaczony przez organ na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego zgodnie § 5 ust. 1 tego rozporządzenia; 6) naruszenie § 6 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy poprzez uznanie, że średnia szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym wynosi 8 m, co jest niezgodne z obliczeniami; 7) naruszenie § 7 ust 1 Rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy poprzez jego zastosowanie i uznanie, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna wynosić od 4,5 m do 6,5 m podczas, gdy organ powinien zastosować § 7 ust 3 ww. rozporządzenia i ustalić wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jako średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym, gdyż na działkach sąsiednich wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej przebiega tworząc uskoki; 8) naruszenie § 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy poprzez przyjęcie, że: a) maksymalna wysokość głównej kalenicy dachu to 10,5 m podczas gdy, powinna wynosić 8,4 m, b) kąt nachylenia połaci dachowych powinien wynosić od 20% do 45% podczas gdy, powinien wynosić od 15% do 40%, 9) naruszenie art. 7, 77 §1, 80 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego i niedostateczne wyjaśnienie sprawy; 10) art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 k.p.a., poprzez nierozpatrzenie w sposób wszechstronny całości zebranego w sprawie materiału dowodowego, a co za tym idzie dokonanie nieprawidłowego ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz o zwrot kosztów postępowania sądowego. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie z przyczyn wywiedzionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329, dalej: P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Stosownie do art. 145 § 1 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia (jeżeli dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy), do stwierdzenia ich nieważności lub ich wydania z naruszeniem prawa (jeżeli zachodzą przyczyny określone w K.p.a. lub innych przepisach). W zakreślonych powyżej granicach kontroli Sąd nie stwierdził naruszeń podniesionych w skardze jak i uchybień które zobowiązany byłby wziąć pod uwagę z urzędu, a które z uwagi na naruszenie przepisów prawa materialnego lub procesowego uzasadniałyby wyeliminowanie tak zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z obrotu prawnego. Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji są przepisy u.p.z.p. W myśl jej art. 59 ust. 1, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy musi więc skutkować odmową ustalenia warunków zabudowy; analogicznie, ich spełnienie obliguje właściwy organ do wydania decyzji o ustaleniu tych warunków. Stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W oparciu o delegację ustawową zamieszczoną w art. 61 ust. 6 u.p.z.p., rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2021 r., poz. 2329) określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy, tj. linii nowej zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie administracyjne prowadzące do ustalenia warunków zabudowy dla objętej nimi inwestycji. Treść wydanej przez organ I instancji decyzji znajduje swoje uzasadnienie w prawidłowo sporządzonej analizie architektoniczno - urbanistycznej (spełniającej wymagania wynikające z powyższych przepisów), która logicznie i wyczerpująco uzasadnia przyjęte parametry planowanej zabudowy, w tym zastosowane w ramach dopuszczonych przepisami w/w rozporządzenia odstępstwa. Zdaniem Sądu, na pełną aprobatę zasługują oparte na analizie urbanistycznej ustalenia odnośnie wyznaczenia obszaru analizowanego (co nie budzi zastrzeżeń stron postępowania) oraz kwestionowanego przez skarżącą spełnienia warunków o jakich mowa w art. 61 ust. 1, a także wyznaczonych dla planowanej zabudowy parametrów, cech i wskaźników, które w ramach realizacji zasady dwuinstancyjności postępowania trafnie oceniło w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO, a które Sąd w całości podziela i uznaje za własne. 1. Wobec zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Sąd wskazuje na prawidłowość stanowiska, wg którego w obszarze analizowanym musi istnieć co najmniej jedna działka sąsiednia zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników. W kontekście wymogu posiadania przez teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.), przez dostępność takiej sąsiedniej działki należy rozumieć nie tylko dostęp bezpośredni z tej samej drogi publicznej, ale również dostęp pośredni. Warunek ten w sprawie jest spełniony, bowiem wobec skomunikowania działki nr [...] z drogą publiczną przez zjazd indywidualny, zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi m.in. działki nr [...],[...],[...],[...] również są obsługiwane z tej drogi publicznej, tyle tylko, że poprzez drogę wewnętrzną. 2. Odnośnie podnoszonego naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. Sąd nie akceptuje stanowiska skarżącej co do ich wykładni, że do uznania warunku, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, niezbędne jest zagwarantowanie jego wykonania w drodze stosownych umów zawartych między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Zgodnie m.in. ze stanowiskiem wyrażonym w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 kwietnia 2021 r. II OSK 1815/18 (LEX nr 3212052), jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Skoro inwestor dysponuje zapewnieniami właściwych podmiotów co do możliwości dostarczenia wszystkich niezbędnych mediów (sieci: gazowa, wodociągowa i kanalizacyjna oraz energetyczna), powyższy wymóg należy uznać za spełniony. 3. Jako nieuzasadniony jawi się zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. poprzez ustalenie warunków zabudowy w sytuacji, gdy w ocenie skarżącej inwestowana działka nr [...] wymaga uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie jej z produkcji rolnej. Działka nr [...] niewątpliwie położona jest w granicach administracyjnych Miasta [...], przez co w myśl art. 10 a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów rozdziału 2 tej ustawy (dot. ograniczania przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne) nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Oznacza to, że dla takich działek położonych w granicach administracyjnych miast zgoda na zmianę przeznaczenia nie jest wymagana, co zresztą wprost zapisano we wskazanym przez skarżącą pkt 9 decyzji organu I instancji, wskazując przy tym, że będzie wymagana decyzja zezwalająca na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (zezwolenie na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego oraz na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej nie są tożsame, co trafnie zauważył organ II instancji; drugie z zezwoleń stanowi następstwo zezwolenia na zmianę przeznaczenia, które w niniejszej sprawie nie jest wymagane). 4. Sąd nie podziela stanowiska skarżącej co do błędnego określenia rodzaju planowanej inwestycji to, która w jej ocenie nie stanowi zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, ale zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Niezależnie od argumentacji SKO, posiłkując się rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie należy wskazać, iż jakkolwiek pod pojęciem budynków mieszkalnych ujmuje ono zarówno budynki mieszkalne wielorodzinne i jednorodzinne (§ 3 pkt 4), to przez zabudowę jednorodzinną rozumie jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków (§ 3 pkt 2). Tym samym budynek dwulokalowy w zabudowie szeregowej oraz budynek (jednolokalowy) w zabudowie bliźniaczej należy uznać za spełniające to kryterium i kwalifikować jako budynki mieszkalne jednorodzinne, bez względu na to, że na działce będzie znajdowało się kilka zespołów takich budynków. 5 -8. Nie kwestionując stanowiska skarżącej, że punkt odniesienia dla ustalenia parametrów, cech i wskaźników nowej zabudowy powinny zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...) stanowić wartości średnie ustalone dla obszaru analizowanego, to jednocześnie przepisy tego rozporządzenia – o ile wynika to z analizy - dopuszczają odstępstwa od tej zasady: § 4 ust. 4 co do obowiązującej linii nowej zabudowy, § 5 ust. 2 co do wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, § 6 ust. 2 co do szerokości elewacji frontowej, § 7 ust. 4 co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej). Zastosowane względem planowanej inwestycji (relatywnie niewielkie) odstępstwa w tym zakresie zostały w analizie urbanistycznej stosownie omówione i uzasadnione, co pozwala uznać ich prawidłowość. Parametry geometrii dachów dla planowanych budynków pozostają zgodne z wynikami analizy. 9-10. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium szczegółowo wyjaśniło i odniosło się do wszystkich powołanych w odwołaniu zarzutów, wskazując, z jakich przyczyn nie podlegają one uwzględnieniu, co nie pozwala na uznanie skuteczności zarzutów błędnego bądź niedostatecznego ustalenia stanu faktycznego sprawy, a tym samym nierozpatrzenia w sposób wszechstronny całości zebranego w sprawie materiału dowodowego. W ocenie Sądu, nie znajdują w związku z powyższym uzasadnienia zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego. Organy administracji I i II instancji należycie rozpatrzyły cały zebrany materiał dowodowy i przeprowadziły niezbędne postępowanie wyjaśniające, a w uzasadnieniu wydanych decyzji szczegółowo wyjaśniły motywy swoich rozstrzygnięć. Wobec powyższego skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.