VI Ns 137/22

Sądy powszechne2025-11-26

Sygnatura

VI Ns 137/22

Data orzeczenia

2025-11-26

Rodzaj

REASONS

Treść orzeczenia

Sygn. akt VI Ns 137/22 <div> <h2>UZASADNIENIE</h2>  Przedmiot i przebieg postępowania 1. Pismem z dnia 21 marca 2022 r. (data prezentaty, w piśmie 21 marca 2021 r.) wnioskodawca Wspólnota Mieszkaniowa (...) (...) w W. wniósł o ustanowienie za jednorazowym wynagrodzeniem na rzecz każdoczesnych właścicieli lokali, z którymi związany jest udział w nieruchomości wspólnej, tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) (...), położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...), służebności drogi gruntowej przejazdu i przechodu od tej działki do drogi publicznej ul. (...) w W. o szerokości (...),5 metra, w tym 1,5 metra drogi koniecznej przechodu oraz 3 metrów drogi koniecznej przejazdu, wedle mapy sporządzonej przez biegłego geodetę, obciążającej: a. prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), będącej w użytkowaniu wieczystym uczestnika D. K.; b. prawo własności działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), stanowiącej własność Miasta(...). 2. Wnioskodawca wniósł ponadto o zasądzenie od uczestników na rzecz wnioskodawcy zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu wniosku wnioskodawca wyjaśnił, że wskutek dysfunkcyjnego podziału działek ewidencyjnych przy zachodniej stronie budynku ściana budynku bezpośrednio graniczy z wąskim pasem działki nr (...), a część klatek wychodzi wprost na działkę (...). Z klatek schodowych nie można przedostać się do innych klatek, a klatki schodowe budynku Wspólnoty nie posiadają w ogóle drzwi wejściowych od strony ul. (...). Potrzeba zapewnienia wnioskodawcy prawa do przechodu i przejazdu przez działkę (...) wynikła z wezwania Wspólnoty przez D. K. do zaprzestania korzystania z jego nieruchomości. ( wniosek, k. 3-9) 3. Postanowieniami z dnia 10 maja 2022 r. Sąd dokonał zabezpieczenia wniosku o ustanowienie drogi koniecznej. ( postanowienia, k. 213) 4. W odpowiedzi na wniosek z dnia 13 czerwca 2022 r. (ponownie wniesionym dnia 19 lipca 2022 r.) uczestnik Miasto (...) oświadczył, że co do zasady popiera wniosek w zakresie konieczności zapewnienia dostępu do klatek schodowych usytuowanych od zachodniej strony budynku Wspólnoty Mieszkaniowej umożliwiających właścicielom dostęp do ich lokali. (  pismo, k. 239; pismo ponownie wniesione, k. 249) 5. Wobec niemożności doręczenia odpisu wniosku uczestnikowi D. K. postanowieniem z dnia 5 grudnia 2022 r. postępowanie zawieszono na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 177;art. 177 § 1;art. 177 § 1 pkt. 6)">art. 177 § 1 pkt 6 k.p.c.</a> Następnie, po uzyskaniu informacji o adresie uczestnika w A., postanowieniem z dnia 22 lutego 2023 r. postępowanie podjęto. Pod tym adresem uczestnikowi doręczono odpis wniosku i postanowień o zabezpieczeniu dnia 1 maja 2023 r. ( postanowienia, k. 287, 295; informacja o adresie, k. 293; informacja o doręczeniu, k. 365,366) 6. Pismem z dnia 29 listopada 2023 r. uczestnik D. K. zajął stanowisko w sprawie. Wniósł o oddalenie wniosku Wspólnoty w całości i zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestnika zwrotu kosztów postępowania wraz z odsetkami. Na poparcie wniosku o oddalenie uczestnik powołał szereg zarzutów, jak brak legitymacji Wspólnoty Mieszkaniowej do złożenia tego rodzaju wniosku, niespełnienie wymagania co do braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (zdaniem uczestnika Wspólnota ma taki dostęp, a służebność miałaby tylko uczynić go bardziej wygodnym kosztem uczestnika), nadmierną uciążliwość takiej służebności dla uczestnika (który zostałby praktycznie pozbawiony możliwości jakiegokolwiek zagospodarowania swojej nieruchomości), możliwość zapewnienia swobodnego dostępu do drogi publicznej członkom Wspólnoty bez potrzeby korzystania z działki uczestnika (w wyniku przebudowy budynku i utworzenia wyjść po stronie ul. (...)), co powinno uzasadniać – jeśli Sąd uzna ustanowienie służebności za konieczne – przyznanie wynagrodzenia za służebność w kwocie równej wartości nieruchomości obciążonej. ( pismo, k. 382-394) 7. Pismem z dnia 21 kwietnia 2025 r. Wnioskodawca zmodyfikował wniosek i wniósł o ustanowienie za wynagrodzeniem na rzecz każdoczesnych właścicieli lokali, z którymi związany jest udział w nieruchomości wspólnej, tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) (...), położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...), służebności drogi gruntowej przejazdu i przechodu od tej działki do drogi publicznej ul. (...) w W. obejmującej obszar o powierzchni 123 m ( 2), a mianowicie pas gruntu biegnący przez działkę nr (...) wzdłuż jej północno-wschodniego odcinka granicy i zachodniej ściany budynku nr (...) przy ul. (...), gdzie szerokość tego pasa wynosi przy furtce 2,9 m, natomiast przy północnej granicy działki (...) szerokość ta wynosi 2,(...) m, a nadto obszar jezdni biegnący od krawężnika do linii będącej przedłużeniem krawędzi drogi wewnętrznej biegnącej od północy do bramy wjazdowej o szerokości jezdni na działce (...) wynoszącej 6,3 m licząc od wschodniej krawędzi, wedle mapy sporządzonej przez biegłego geodetę A. B., obciążającej a. prawo własności działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), stanowiącej własność (...) i będącej w użytkowaniu wieczystym uczestnika D. K.; a ewentualnie, w przypadku niemożności ustanowienia służebności na prawie własności, b. prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), będącej w użytkowaniu wieczystym uczestnika D. K.. 8. Wnioskodawca w tymże piśmie wniósł też o ograniczenie dotychczas ustanowionego zabezpieczenia. Postanowieniem z dnia 13 maja 2025 r. Sąd zmodyfikował postanowienie o zabezpieczeniu. ( pismo wnioskodawcy, k. 613-615; postanowienie, k. 618) 9. Na rozprawie w dniu 27 października 2025 r. Wnioskodawca oraz uczestnik D. K. podtrzymali dotychczasowe stanowiska, przy czym Wnioskodawca wniósł o obciążenie kosztami postępowania po równo wszystkich uczestników. ( protokół rozprawy, k. 688v)  Ustalenia faktyczne 10. Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...) dzielnicy (...) (...) jest zabudowana budynkiem wielorodzinnym z adresem przy ul. (...), w którym wyodrębniono samodzielne lokale mieszkalne. Współwłaścicielami tej nieruchomości są właściciele wyodrębnionych samodzielnych lokali mieszkalnych oraz Miasto (...), jako współwłaściciel którego prawa nie są związane z własnością wyodrębnionych lokali. Od strony ul. (...) znajdują się wyłącznie wejścia do lokali użytkowych (sklepów, restauracji) znajdujących się na parterze budynku. Lokale mieszkalne są położone na 1. piętrze budynku i wyższych, po 3 na klatkę. Cztery klatki schodowe budynku nie są ze sobą połączone, wspólna jest natomiast piwnica dostępna z każdej klatki. ( odpis zwykły księgi wieczystej, k. 21, 24; protokół oględzin, k. 438v-439; zeznania T. B., k. 423v; zeznania I. P., k. 424; zdjęcia z oględzin, k. 440) 11. Od strony zachodniej ściany bryły budynku nieruchomość sąsiaduje z działkami ewidencyjnymi nr (...). Nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) o powierzchni 5 441 m ( 2 )i nieregularnym kształcie stanowi własność Miasta (...). Część parterowa budynku (wystająca o parę metrów poza zarys głównej bryły budynku) znajduje się wręcz na tej działce, a klatki schodowe nr 1 i 2 wychodzą wprost na tę działkę. Na działce (...) znajduje się droga wewnętrzna i miejsca parkingowe służące Wspólnocie (...) oraz dwóm innym wspólnotom mieszkaniowym (budynków położonych bliżej ul. (...)). Wjazd na działkę (...) znajduje się przy ul. (...), jest oddzielony od ogólnodostępnego chodnika szlabanem i furtką. Nie ma na tej działce wyodrębnionych miejsc parkingowych, mieszkańcy całego osiedla (budynku (...) oraz pozostałych budynków) parkują tam, gdzie znajdą miejsce. Wspólnota korzysta z działki (...) na podstawie zawartej z Miastem(...)umowy dzierżawy z dnia 24 listopada 2022 r. ( odpis zwykły księgi wieczystej, k. 16-17; mapa, k. 337; zdjęcie lotnicze, k. 399; zeznania T. B., k. 423v; zdjęcia z oględzin, k. 440; umowa dzierżawy, k. 464) 12. Nieruchomość stanowiąca działkę (...) o powierzchni 671 m ( 2 )i kształcie zbliżonym do prostokąta stanowi własność Miasta (...). Znajduje się ona w użytkowaniu wieczystym D. K. do dnia 28 października 2 113 r. na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 28 października 2014 r. Umowa została zawarta w związku z pozytywnym rozpoznaniem wniosku dekretowego złożonego 14 maja 1948 r. przez poprzednika prawnego D. K. decyzją Prezydenta (...) z dnia 24 listopada 2011 r. Ustalono w niej wysokość czynszu symbolicznego (opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego) na kwotę 671 zł netto. Klatki schodowe budynku (...) nr 3 i (...) wychodzą wprost na działkę D. K., tak samo jak położone przy tych klatkach drzwi do śmietników i tylne wejście do jednego lokalu użytkowego na parterze (wejścia takiego nie ma skrajny lokal użytkowy przy ul. (...)). Wzdłuż parteru budynku – na działce (...) – znajduje się chodnik i kraty służące oświetleniu piwnicy budynku, a część północną działki zajmuje droga osiedlowa wykorzystywana jako parking. Chodnik w najszerszym miejscu ma 3,75 m, a w najwęższym 2,90 metrów szerokości, licząc od ściany części parterowej budynku do płotku, przy czym w miejscach, w którym znajdują się kraty zasłaniające piwnice, szerokość chodnika to 1,30 m. Największą część działki zajmuje trawnik ze skromnym drzewostanem, który przedzielony jest ogrodzeniem osiedlowym na linii stanowiącej przedłużenie południowej ściany budynku (...) (równoległej do ul. (...)). W tym ogrodzeniu znajduje się furtka umożliwiająca wejście na osiedle od strony ul. (...), z której korzystają wszyscy mieszkańcy budynku – w tym mieszkańcy z klatek 1 i 2. Pod powierzchnią działki (...), znajduje się „bunkier” o nieokreślonym rozmiarze, połączony z piwnicami budynku przy ul. (...) (lub (...)). Działka (...) nie znajduje się na terenie objętym żadnym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. ( odpis zwykły księgi wieczystej, k. 11-13; umowa, k. 277-278; mapa, k. 337; zdjęcie lotnicze, k. 399; protokół oględzin, k. 438v; przesłuchanie M. R., k. 424v, 425; zeznania T. B., k. 423v; zeznania I. P., k. 424v; zdjęcia z oględzin, k. 440; opinia biegłej, k. 519) 13. Układ nieruchomości obrazuje poniższa ilustracja (z serwisu mapowego (...) 14. Pismem z dnia 18 sierpnia 2020 r. pełnomocnik D. K. wystosował do Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości (...) wezwanie do zaniechania naruszeń prawa i przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Zawarto w nim żądanie m. in. demontażu ogrodzenia od strony ul. (...), umożliwienia D. K. dostępu do ogrodzonej części nieruchomości, zaprzestania parkowania pojazdów na terenie jego nieruchomości, zaprzestania przechodzenia przez teren nieruchomości. ( wezwanie, k. 42-43) 15. Dnia 7 października 2021 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) (...) w W. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie wystąpienia na drogę postępowania sądowego przed sądem powszechnym o ustanowienie służebności gruntowej przejazdu i przechodu na nieruchomości gruntowej. Zgodnie z § 1 ust. 1 uchwały Wspólnota (właściciele lokali) wyrazili zgodę na wystąpienie przez Wspólnotę o ustanowienie służebności gruntowej drogi koniecznej celem zapewnienia odpowiedniego dostępu działki (...) do drogi publicznej, w szczególności poprzez nieruchomości stanowiące działki (...). W ust. 2 uchwalono, że właściciele lokali wyrażają zgodę na pokrycie przez Wspólnotę kosztów postępowania sądowego w celu wykonania uchwały oraz kosztów ustanowienia takiej służebności. W ust. 3 wyrażono zgodę Zarządowi Wspólnoty na zawarcie umowy z adwokatem i udzielenie mu pełnomocnictwa do reprezentowania Wspólnoty w celu realizacji uchwały. W ust. (...) udzielono Zarządowi Wspólnoty pełnomocnictwa do dokonania w imieniu i na rzecz Wspólnoty wszystkich czynności niezbędnych do wykonania uchwały. ( uchwała, k. 45; wyniki głosowania i karty, k. 45v-192) 16. Dnia 25 września 2024 r. Prezydent (...) przyjął do (...) operat techniczny sporządzony przez geodetę A. B. zawierający projekt służebności drogi koniecznej przejazdu i przechodu. Teren objęty służebnością ma powierzchnię 0,0123 ha (sto dwadzieścia trzy metry kwadratowe). ( mapa do celów prawnych, k. 483) 17. Uzasadnione warunkami rynkowymi wynagrodzenie jednorazowe za ustanowienie służebności przejazdu i przechodu na prawie uż. w. działki (...) wynosi 251 044,37 zł. ( opinia biegłej, k. 516-529; protokół z rozprawy, k. 688v)  Ocena dowodów 18. Stan faktyczny został ustalony przede wszystkim na podstawie zebranych w sprawie dowodów z dokumentów (odpisy ksiąg wieczystych, mapy). Nie budziły one wątpliwości Sądu co do swojej autentyczności, a ich treść nie nasuwała zastrzeżeń. 19. Sąd uznał też za całkowicie wiarygodny dowód z zeznań świadków i z przesłuchania stron. Zeznania przesłuchiwanych osób były ze sobą spójne i w pełni logiczne. Świadkowie oraz członkowie zarządu wnioskodawcy opisali położenie budynku względem działki uczestnika D. K., a także ograniczenia i obawy wynikające z jego wezwania do zaprzestania korzystania z jego nieruchomości (działki (...)). Wszyscy też zgodnie stwierdzili, że nie ma możliwości innego wyjścia z klatki schodowej nr 3 i (...) niż na działkę uczestnika, a lokale użytkowe na parterze budynku są wykorzystywane przez różne działalności gospodarcze. Wskazali, że na części zabudowanej drogą parkowanie samochodów odbywa się chaotycznie przez mieszkańców trzech wspólnot mieszkaniowych. Jest też w pełni zrozumiałe, że z chodzika przy klatkach 3 i (...) korzystają także mieszkańcy pozostałych klatek, gdy opuszczają teren osiedla przez furtkę w kierunku ul. (...). 20. Sąd musi jednak zaznaczyć, że nie dało się wywieść z zeznań M. R. konkretnych parametrów „bunkra”, który miał się znajdować pod powierzchnią działki D. K.. Nie wiadomo zatem, czy taki „schron” ma charakter przejścia pomiędzy piwnicami budynków przy ul. (...), czy też jest jakąś większą, zajmującą znaczną część działki strukturą – na żadnej z map złożonych w sprawie nie ma określonego położenia i powierzchni takiego bunkra. Z tego powodu nie dało się wiadomości o istnieniu czegoś w rodzaju schronu na terenie działki przekuć w okoliczność mającą wpływ na jej wycenę – biegła musiałaby praktycznie zgadywać istotne parametry tego schronu. W pełni słusznie zatem biegła rzeczoznawca sporządzając wycenę nie uwzględniła tak nieokreślonego obiektu. 21. Biegła z zakresu geodezji A. B. sporządziła opinię, zawierającą najpierw dwa projekty przebiegu pasa służebności, a następnie zaewidencjonowała w (...) drugi z nich. Strony zgodnie wskazały taki wariant przebiegu służebności, który zakładał objęcie nim również powierzchni, na której znajdują się zakratowane wnęki służące oświetlaniu piwnic. 22. Biegła rzeczoznawca majątkowy K. M. sporządziła wycenę opłaty jednorazowej za ustanowienie służebności przechodu lub przejazdu. Sąd ocenił ją jako przydatną i miarodajną do ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu ustanowienia służebności pomimo pewnych uwag i zarzutów ze strony zarówno wnioskodawcy, jak i uczestnika D. K.. Biegła w sposób wystarczająco czytelny opisała metodykę obliczenia wartości rynkowej opłat, dzięki czemu Sąd mógł uwzględnić pewną okoliczność nieuwzględnioną przez samą biegłą (a na którą trafnie zwrócił uwagę Wnioskodawca). Otóż biegła przy swoich obliczeniach założyła, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości wynosi 3 405 zł, motywując to tym, iż wskazana w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste opłata roczna w wysokości 671 zł zapewne została już zaktualizowana do wyższego poziomu. Opłata ustalona w umowie nie jest jednak typową opłatą roczną za użytkowanie wieczyste, tylko tzw. czynszem symbolicznym (art. 7 ust. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy), który wynosi 1 zł za 1 m ( 2 )gruntu i nie podlega aktualizacji w drodze postępowania określonego w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 ()">ustawie o gospodarce nieruchomościami</a> (uchwała nr (...) Rady (...) z dnia 8 listopada 2007 r. w sprawie zasad gospodarowania zasobem nieruchomości (...) w zakresie ustalenia wysokości czynszu symbolicznego za grunty oddawane w użytkowanie wieczyste w trybie i na zasadach art. (...) dekretu z dnia 26 października 1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) oraz bonifikaty od opłat rocznych za grunty oddawane w użytkowanie wieczyste w trybie i na zasadach <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 214)">art. 214 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami</a>; zob. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2022 r., sygn. II CSKP 400/22). Podstawiając więc wysokość opłaty rocznej w wysokości 123 zł zamiast założonej przez biegłą 3 405 zł do wzoru określonego na str. 12 i 25 otrzyma się – w miejsce kwoty 283 913,80 zł (taka kwota widnieje w tabelce na str. 26 i wynika z obliczeń, w podsumowaniu powiększonymi i wytłuszczonymi literami podano 289 917 zł, która musi być po prostu błędem literowym) – kwotę 251 044,37 zł, i taką kwotę przyjęto na potrzeby ustaleń faktycznych sprawy. 23. Pozostałe zarzuty co do opinii biegłej Sąd uznał natomiast za bezzasadne albo pozbawione doniosłości dla końcowego wyniku wyceny. I tak zarzut co do odmiennego przeznaczenia działek przy ul. (...) (transakcja nr (...) z tabelki na str. 18 opinii) jest nietrafny – biegła określiła zakres rynku, w którym doszukiwać się będzie nieruchomości podobnych, jako „rynek wolnorynkowego obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, będącymi przedmiotem prawa własności i użytkowania wieczystego”. Działka przy ul. (...) istotnie jest (a przynajmniej miała w chwili transakcji) status niezabudowanej, a więc mieściła się w zakreślonym przez biegłą rynku. Nie można też uznać tej nieruchomości za oczywiście lub rażąco niepodobną z powodu tego, że ma inną cechę rynkową pod kątem możliwości inwestycyjnych (plan miejscowy przewiduje dla tych działek możliwość zabudowy, ale w braku dostępu do drogi publicznej będzie on utrudniony), podczas gdy inne podobieństwa istnieją (działki są niezabudowane, w głębi zabudowy, funkcjonują – sądząc po widocznym na mapie lotniczej zadrzewieniu – jako zieleń osiedlowa, budynek urzędu dzielnicy jest tylko jednym z kilku otaczających nieruchomość). Mimo różnic pomiędzy tą nieruchomością a pozostałymi porównywanymi oraz nieruchomością wycenianą (przede wszystkim w cenie i powierzchni) to cena za ich 1 m ( 2 )już tak radykalnie odmienna nie jest –wartość za 1 m ( 2) Cmin jest ok. 3,5 krotnie mniejsza niż wartość 1 m ( 2) Cmax. W przypadku wyceny nieruchomości, których katalog nieruchomości podobnych jest wąski (jak w tym przypadku), nie można tego uznać za różnicę dyskredytującą przyjęty katalog. Nie jest też błędna ocena, że działka pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej, skoro jest bezpośrednio styczna z ul. (...). Dostęp ten może być niedostateczny dla różnych form zabudowy, ale dla innych niż trwała zabudowa form korzystania z terenu (np. postawienie przemieszczalnego pawilonu, budki z usługami, itp.) ma on znaczenie i zrozumiałe jest, że działka uczestnika pod tym względem jest lepsza (związane są z nią mniejsze utrudnienia) niż z działką np. niedostępną z ogólnodostępnego chodnika, do której można wejść tylko przez bramę osiedlową lub budynkową. Jest więc zrozumiałe, że w kategorii „utrudnienia” – odrębną od „możliwości inwestycyjnych” – mieściły się utrudnienia inne niż związane tylko z zabudową nieruchomości, dlatego też nieruchomości uczestnika rzeczoznawca przyznała cechę korzystną pod względem utrudnień, a najmniej korzystną pod względem możliwości inwestycyjnych. 24. Biegła nie popełniła też błędu uznając, że część nieruchomości objęta służebnością będzie w wyłącznym korzystaniu mieszkańców Wspólnoty. Ustanowienie służebności na tym pasie gruntu sprawi, że nie tylko nie będzie możliwa jego zabudowa, ale też w ogóle niemożliwa będzie zmiana sposobu z jego korzystania – uczestnik nie postawi na nim płotu, szyldu reklamowego, innego niezwiązanego trwale z gruntem urządzenia, bo uniemożliwiałby korzystanie ze służebności. Nieuzasadnione byłoby też – a czego oczekiwał pełnomocnik wnioskodawcy – odwoływanie się do projektu planu miejscowego, który nie jest jeszcze aktem prawa powszechnie obowiązującego i nie wynikają z niego jeszcze żadne ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości (na marginesie studium zagospodarowania przestrzennego również nie jest takim aktem prawa, lecz biegła nie przydaje mu takiego znaczenia). Wreszcie należy wskazać, że nie wszystkie różnice prawne muszą powodować różnice w wycenie nieruchomości lub <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19460570319" title="Dekret z dnia 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe - Dz. U. z 1946 r. Nr 57, poz. 319 ()">praw rzeczowych</a> przez rynek. Fakt, że prawem obciążonym służebnością jest prawo użytkowania wieczystego, wedle opinii biegłej nie miał znaczenia dla określenia wysokości rynkowego wynagrodzenia, gdyż na terenie W. nie występuje zróżnicowanie cen między gruntami na prawie własności a gruntami na prawie użytkowania wieczystego. Nie jest to czymś niespotykanym – na rynku mieszkaniowym często brak jest różnicy pomiędzy cenami lokali stanowiących odrębny przedmiot własności a spółdzielczych własnościowych praw do lokali (z własną księgą wieczystą i pod warunkiem ustalonego prawa spółdzielni do gruntu), czyli w istocie ograniczonych <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19460570319" title="Dekret z dnia 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe - Dz. U. z 1946 r. Nr 57, poz. 319 ()">praw rzeczowych</a>. 25. Wnioskodawca powołuje się na opinię prywatną zawierającą odmienne oszacowanie wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności (k. 576-593). Lektura tej opinii nie przekonuje jednak do tego, iż biegła sądowa popełniła błędy w swojej wycenie lub by była ona sporządzona nierzetelnie. Autor opinii prywatnej posłużył się innym, prostszym wzorem na ustalenie wartości wynagrodzenia (bez uwzględnienia wysokości podatku od nieruchomości, opłaty rocznej, stopy kapitalizacji opłat) z wykorzystaniem samego tylko współczynnika k. Oznaczało to jednak, że końcowy efekt wyceny był bardziej uzależniony od swobodnej oceny rzeczoznawcy, ustalającego wysokość tego współczynnika wg. własnej oceny. Z tego względu to sposób wyceny zaproponowany przez biegłą sądową należy ocenić jako mniej narażony na arbitralność niż ten zastosowany w prywatnej opinii wykonanej na rzecz Wspólnoty. Dodatkowo nieprzekonujące jest uwzględnienie we współczynniku współkorzystania samego użytkownika wieczystego (w skali 0,1), skoro ustanowienie na jego nieruchomości pasa służebności powoduje, iż traci on dla użytkownika wieczystego praktycznie wszelkie znaczenie. Sam użytkownik wieczysty – z przyczyn prozaicznych – nie będzie korzystał z pasa służebności (nie jest mieszkańcem budynku przy ul. (...) lub innego w tym kwartale, działka (...) jest niezabudowana, a na stałe uczestnik mieszka w A.), więc uwzględnianie go we współczynniku współkorzystania w skali 1/10 całości wydaje się zawyżone. Dodatkowo wątpliwości budzą posłużenie się w opinii transakcjami porównawczymi z 2022 roku – sprzed nawet 3 lat od momentu wyceny (nawet biorąc pod uwagę uwzględnienie trendu czasowego) – oraz posłużenie się odrębnymi cechami w postaci parametrów zabudowy i uwarunkowań planistycznych (obie te cechy w istocie są związane z możliwością zabudowy nieruchomości). 26. Z uwagi na powyższe Sąd na ostatniej rozprawie pominął wnioskowany przez Wspólnotę dowód z opinii innego biegłego i wniosek o zlecenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ocenę operatu szacunkowego biegłej M.. 27. Również uwagi uczestnika do opinii biegłej nie uzasadniały uznania opinii za nierzetelną lub wymagającą ponowienia. Jak już wspomniano w katalogu nieruchomości podobnych biegła umieściła nieruchomości niezabudowane o podobnym położeniu (przy lub w bliskiej odległości od istniejącej zabudowy). W opinii wskazano, że liczba transakcji na terenie Ś. dotyczących podobnych nieruchomości była bardzo niewielka, toteż obszar poszukiwań rozszerzono na sąsiadujące dzielnice (w efekcie czego uwzględniono jako nieruchomości podobne zaledwie dwie kolejne nieruchomości). W takiej sytuacji niewątpliwie szanse na to, że nieruchomości podobne będą niemal identyczne do nieruchomości wycenianej i różniły się od niej tylko jedną lub dwoma cechami, są ograniczone. Taki brak bliskiego podobieństwa nie stoi jednak na przeszkodzie przeprowadzeniu wyceny, która polega właśnie na tym, aby wśród dostatecznie podobnych nieruchomości odnaleźć cechy wyróżniające i wywnioskować z nich o wartości nieruchomości wycenianej. 28. Metodyka obliczenia wartości prawa służebności nie jest też niezgodna z § 31 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z ust. 3 tego paragrafu, przy określaniu wartości praw takich jak służebność gruntowa uwzględnia się rodzaj obciążenia, cel wyceny, czas, na który te prawa zostały ustanowione, rodzaj utraconych korzyści i okres ponoszenia strat przez właściciela lub rodzaj korzyści i okres ich uzyskiwania przez osobę, której przysługują prawa obciążające nieruchomość. Uwzględnia się także fakt współkorzystania z nieruchomości lub jej części przez osoby, której to prawo przysługuje. Przywołany przez uczestnika wzór z ust. 7 nie jest natomiast stosowany obligatoryjnie („  można określić jako…”), zapewne też dlatego, że przy jego zastosowaniu uwzględnienie cech i okoliczności z ust. 3 zależałoby całkowicie od wysokości ustalonego przez rzeczoznawcę współczynnika  K (a zatem bardziej narażałoby wycenę na zarzut arbitralności). Tymczasem na str. 11 i 12 opinii biegła wyjaśnia, że jej metodologia uwzględnia czynniki kosztów stałych/okresowych obciążających właściciela poprzez potraktowanie ich jako ekwiwalentne do sytuacji, w której każdoczesny użytkownik pasa drogi musiałby częściowo pokrywać roczny skapitalizowany koszt ewentualnie występujących kosztów – podatku i opłaty rocznej. Z tego względu wzór powołany w opinii biegłej, choć posługuje się też współczynnikami ustalanymi przez rzeczoznawcę (współczynnik współkorzystania i stopa kapitalizacji – ich wysokość została ustalona i omówiona na str. 13 i 14 opinii), to jednak z racji uwzględnienia realnych wysokości opłat jest mniej narażony na arbitralność niż wzór posługujący się tylko jednym, uwzględniającym rozmaite okoliczności współczynnikiem korygującym. Faktycznie na str. 26 opinii biegła w tabeli napisała o „  współczynniku k”, choć w istocie chodziło w tym miejscu o współczynnik współkorzystania Wwsp. (podstawienie 73,11% do wzoru z poprzedzającej strony opinii prowadzi do wyniku, jaki wskazano w tabeli). 29. Sąd pominął wnioskowany przez uczestnika D. K. dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa. Wynikało to z tego, że nawet bez skorzystania z wiadomości specjalnych i opinii biegłego – już na bazie faktów powszechnie znanych i dostępnych – można się domyśleć, że teoretyczna możliwość wyprowadzenia klatek nr 3 i (...) na ul. (...) istnieje, ale wymagałaby istotnej ingerencji w konstrukcję parteru budynku i pozbawienia jednego z lokali użytkowych takiego charakteru (musiałby stać się częścią wspólną budynku użytkowaną przez mieszkańców). Sama wartość takiego lokalu użytkowego – niezależnie od tego, czy stanowi odrębny przedmiot własności, czy dysponuje im (...) jako współwłaściciel niewyodrębnionych lokali i nie stanowiących części wspólnych budynku – z pewnością przekracza wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej na nieruchomości uczestnika (lokale użytkowe w dzielnicy Ś., pomijając te najmniejsze, kosztują na rynku więcej niż 251 000 zł). Tak więc dokładne ustalanie możliwości przebudowy parteru budynku (...) oraz kosztów niezbędnych prac budowlanych i wyceny likwidowanego w wyniku tych prac lokalu były niekonieczne i nieistotne dla rozstrzygnięcia, a ich przeprowadzenie tylko przedłużałoby postępowanie.  Ocena prawna 30. Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej – w części dotyczącej ustanowienia służebności na prawie użytkowania wieczystego – zasługiwał na uwzględnienie. Legitymacja Wspólnoty Mieszkaniowej do złożenia wniosku 31. W pierwszej kolejności należy odnieść się do postanowionego przez uczestnika D. K. zarzutu braku uprawnienia po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej do złożenia wniosku o ustanowienie drogi koniecznej na cudzej nieruchomości na korzyść współwłaścicieli nieruchomości wspólnej (mającej być nieruchomością władnącą względem obciążonej). Uczestnik powołuje się przy tym na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia (...) lutego 2011 r., sygn. III CSK 110/10, z którego ma wynikać, że Wspólnota Mieszkaniowa ma jedynie legitymację bierną w sprawie o ustanowienie służebności drogowej na nieruchomości objętej udziałami właścicieli wyodrębnionych lokali w użytkowaniu wieczystym, a nie legitymację czynną do złożenia tego wniosku. 32. Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 21;art. 21 ust. 1)">art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali</a> zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W sprawach czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje decyzje samodzielnie (art. 22 ust. 1 ustawy), natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 ustawy). Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest w szczególności nabycie nieruchomości (art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy). 33. Wspólnota Mieszkaniowa posiada zdolność prawną, ale nie posiada osobowości prawnej, jest zatem tzw. osobą ustawową. Jej zadania są ograniczone do podejmowania czynności zarządu nieruchomością wspólną, stanowiącą współwłasność właścicieli odrębnych lokali (i ewentualnie dotychczasowego właściciela lokali niewyodrębnionych). To, jakie czynności mieszczą się w pojęciu „zarządu nieruchomością wspólną”, wywołuje w praktyce i orzecznictwie sądowym pewne wątpliwości i rozbieżne zdania. 34. Zdaniem Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę nie powinno jednak budzić racjonalnych wątpliwości uznanie, że w zakresie zarządu nieruchomością wspólną mieszczą się również działania ukierunkowane na uzyskanie przez współwłaścicieli wspólnego budynku potrzebnej służebności drogowej na sąsiedniej lub sąsiednich nieruchomościach. Zarząd nieruchomością wspólną ma służyć utrzymaniu tej nieruchomości w odpowiednim stanie i zapewnić możliwość niezakłóconego korzystania z niej. Rzecz jasna najczęściej do realizacji tego celu wystarczać będzie konserwacja i remont na terenie nieruchomości wspólnej zarządzanej przez Wspólnotę, ale mogą występować przypadki, w których wymagane jest podjęcie działania względem nieruchomości sąsiedniej – wtedy, gdy do korzystania z nieruchomości wspólnej potrzebne jest też korzystanie w pewnym zakresie z nieruchomości sąsiedniej. Sam ustawodawca dostrzegł, że w niektórych przypadkach prawidłowy zarząd nieruchomością wspólną wymaga nawet nabycia innej nieruchomości, i wprost przewidział w art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy, że takie nabycie nieruchomości przez Wspólnotę mieści się w jej kompetencjach (jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu). Jednoznacznie zatem ten przepis ustawy pozwala przyjąć, że zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej może podejmować działania także względem sąsiadujących nieruchomości, gdy korzystanie z niej jest potrzebne do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej. Zgodnie z zasadą wykładni z większego na mniejsze prowadzi to też do wniosku, że te działania nie muszą polegać od razu na nabyciu sąsiedniej nieruchomości na własność, lecz także mogą sprowadzać się do zapewnienia innego rodzaju prawa do korzystania z nieruchomości, jak ograniczonego <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19460570319" title="Dekret z dnia 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe - Dz. U. z 1946 r. Nr 57, poz. 319 ()">prawa rzeczowego</a> lub prawa obligacyjnego. Taki sposób rozumowania zaprezentował Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 17 września 2018 r., sygn. I ACa 1566/17, w którym stwierdził, że w kompetencjach wspólnoty mieści się także wydzierżawienie nieruchomości sąsiedniej, o ile czynność taka jest funkcjonalnie powiązana z zapewnieniem prawidłowego funkcjonowania wspólnoty. 35. Z powyższego wynika zatem, że Wspólnota Mieszkaniowa jest uprawniona do wystąpienia do sądu o ustanowienie drogi koniecznej na sąsiadującej nieruchomości na rzecz nieruchomości wspólnej jako nieruchomości władnącej. Jest to oczywiście czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, a zatem zarząd Wspólnoty może ją wykonywać tylko na podstawie szczegółowego umocowania od Wspólnoty udzielonego uchwałą. W razie udzielenia takiego umocowania Wspólnota może samodzielnie występować w postępowaniu, a udział właścicieli poszczególnych lokali nie jest konieczny (tak w kontekście legitymacji biernej Wspólnoty Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 września 2020 r., sygn. III CSK 31/18). 36. Należy też odnotować, że w orzecznictwie sądów powszechnym kilkakrotnie już zostały prawomocnie uwzględnione wnioski wspólnot mieszkaniowych o ustanowienie służebności drogi koniecznej na innej nieruchomości. Wobec braku szerszego wytłumaczenia kwestii legitymacji Wspólnoty do złożenia takiego wniosku można domniemywać, że dla uczestników tych postępowań kwestia ta jawiła się jako oczywista – por. postanowienie Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 25 września 2014 r., sygn. II Ca 847/14; postanowienie Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 21 czerwca 2017 r., sygn. I Ca 523/16; postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z dnia 24 stycznia 2019 r., sygn. XVI Ns 1651/15. 37. W świetle powyższego wnioskodawca w niniejszej sprawie – Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. – jest uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej na nieruchomości wspólnej. Do wniosku załączono uchwałę nr (...), którą Wspólnota Mieszkaniowa umocowała zarząd wspólnoty do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej oraz do udzielenia pełnomocnictwa do reprezentacji w sprawie adwokatowi. Wniosek o ustanowienie służebności na prawie własności 38. Wnioskodawca w pierwszej kolejności wniósł o ustanowienie służebności na prawie własności działki (...), przynależnym Miastu (...). Wniosek ten nie zasługiwał na uwzględnienie. 39. W uzasadnieniu uchwały z dnia 29 czerwca 2016 r., sygn. III CZP 31/16, Sąd Najwyższy wskazał, że nie można ustanowić służebności drogi koniecznej na nieruchomości obciążonej prawem użytkowania wieczystego nawet za zgodą właściciela, chyba że odmiennie postanowiły strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przedmiotem obciążenia służebnością może być w takim wypadku tylko prawo użytkowania wieczystego. Jak wskazał Sąd Najwyższy, wykonywanie służebności dotyczy gruntu, który w razie oddania go w wieczyste użytkowanie pozostaje w wyłącznym korzystaniu i dyspozycji użytkownika wieczystego, a w rezultacie to on a nie właściciel nieruchomości ponosi wszelkie ograniczenia w korzystaniu z gruntu. Wynagrodzenie za korzystanie ma na celu rekompensatę tych ograniczeń i brak uzasadnienia do przyznania wynagrodzenia właścicielowi. Uprawnienia właściciela nie doznają uszczuplenia, skoro z jednej strony służebność nie obciąża nieruchomości i wygasa z wygaśnięciem użytkowania wieczystego (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 241)">art. 241 k.c.</a>), a z drugiej strony nie doznaje on ograniczenia w korzystaniu z gruntu. 40. Powyższe argumenty Sądu Najwyższego Sąd uznaje za przekonujące i nie widzi dostatecznych podstaw do zakwestionowania tego poglądu. To ustanowienie służebności na prawie własności w czasie istnienia już prawa użytkowania wieczystego albo ustanowienie równocześnie służebności na prawie własności i prawie użytkowania wieczystego rodziłoby trudne do wyjaśnienia problemy, w tym także i dla właściciela nieruchomości władnącej. Gdyby ustanawiać służebność równocześnie na nieruchomości i na prawie użytkowania wieczystego, to wynagrodzenie należałoby zasądzić na rzecz i właściciela, i użytkownika wieczystego w tej samej wysokości, trudno bowiem przyjąć, aby z powodu istnienia prawa użytkowania wieczystego właściciel musiałby się pogodzić z ustanowieniem na jego prawie służebności za darmo. 41. Warto przy tym dodać, że zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20051751459" title="Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - Dz. U. z 2005 r. Nr 175, poz. 1459 (art. 3;art. 3 ust. 3)">art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości</a> decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie narusza praw osób trzecich. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie z dnia 19 sierpnia 2020 r., wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego - zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 241)">art. 241 k.c.</a> - powoduje z mocy prawa wygaśnięcie wszystkich ustanowionych na nim obciążeń, chyba że skutek taki wyłącza przepis szczególny. Takim przepisem szczególnym w stosunku do <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 241)">art. 241 k.c.</a>, wyłączającym określony w nim skutek, jest art. 3 ust. 3 ustawy o przekształceniu. Na jego podstawie, mimo przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności, utrzymują się obciążające je przed przekształceniem <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19460570319" title="Dekret z dnia 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe - Dz. U. z 1946 r. Nr 57, poz. 319 ()">prawa rzeczowe</a>, ponieważ konstrukcja przekształcenia zakłada kontynuację sytuacji prawnej uprawnionego. W tym sensie przekształcenie to nie narusza praw osób trzecich. 42. W świetle powyższego wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na nieruchomości (prawie własności) stanowiącej działkę nr (...) podlegał oddaleniu. Ewentualne ryzyko związane z tym, że dojdzie do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wraz ze służebnością (czyli w innym przypadku niż przekształcenie tego prawa), jest złagodzone tym, że w razie ponownego postępowania o ustanowienie służebności – tym razem na nieruchomości stanowiącej własność (...) – ustalanie wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej uwzględniałoby okoliczności związane z rolą Miasta jako jednostki samorządu terytorialnego, a nie osoby prywatnej, jaką jest obecny użytkownik wieczysty. Wniosek o ustanowienie służebności na prawie użytkowania wieczystego 43. Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej – przejazdu i przechodu – na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę (...) zasługiwał na uwzględnienie. 44. W myśl <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 145;art. 145 § 1)">art. 145 § 1 k.c.</a> jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Zgodnie z §§ 2 i 3 tego przepisu przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. 45. W orzecznictwie Sądu Najwyższego (zamiast wielu – por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2020 r., sygn. III CSK 31/18) wskazuje się, że <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 145;art. 145 § 1)">art. 145 § 1 k.c.</a> nie wymaga jednak całkowitego wyłączenia dostępu do drogi publicznej, gdyż przesłanką ustanowienia służebności jest tylko nieodpowiedni dostęp do niej. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej to taki, który umożliwia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, tj. normalne, gospodarcze wykorzystanie nieruchomości. Ustawodawca nie sprecyzował czym jest "odpowiedni dostęp" w rozumieniu tego przepisu, a kryterium to celowo zostało ukształtowane w sposób nieostry, pozwalając na elastyczną ocenę różnorodnych sytuacji występujących w praktyce. Pojęcie to musi być konkretyzowane w ścisłym związku z określoną sytuacją faktyczną, zaś formułowanie w tym zakresie jakichkolwiek ogólnych reguł jest znacznie utrudnione. O tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni decydują każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy. Instytucja służebności nie może bowiem służyć wygodzie właściciela nieruchomości władnącej kosztem naruszenia prawa właściciela działki obciążonej. Od zasady, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien zapewnić własnym staraniem sam właściciel nieruchomości można odstąpić wyjątkowo, gdy właściciel wykaże, że trudności z dostępem do części nieruchomości lub znajdujących się na niej budynków nie wynikają z jego własnych nieprzemyślanych lub wręcz sprzecznych z prawem działań, że nie może tych trudności usunąć we własnym zakresie, a za ustanowieniem służebności przemawiają szczególne względy. Dotyczy to w szczególności sytuacji, w której uzyskanie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej przez właściciela nieruchomości pozbawionej takiego dostępu jest niemożliwe albo wprawdzie osiągalne, ale koszty i rozmiary inwestycji potrzebnej do usunięcia przeszkody są bardzo znaczne, wymagają niewspółmiernych albo nieopłacalnych nakładów. Okoliczność taką może także stanowić istnienie na danym terenie od wielu lat, intensywnie eksploatowanej drogi koniecznej, której przystosowanie do potrzeb skarżących związanych z zagospodarowaniem działki, mającej jedynie pieszy dostęp do drogi publicznej - bez znaczącej dolegliwości dla nieruchomości obciążonej - jest możliwe. 46. W tej sprawie spełnione zostały przesłanki do ustanowienia służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego działki (...) na rzecz właścicieli nieruchomości zabudowanej budynkiem przy ul. (...). Budynek ten, pomimo graniczenia od trzech stron z drogą publiczną, nie ma do niej odpowiedniego dostępu, gdyż od strony ul. (...) znajdują się wejścia do lokali użytkowych, a klatki schodowe nr 3 i (...) przeznaczone dla mieszkańców, pomieszczenia śmietnikowe (po zsypie) i tyle wejście do jednego z lokali użytkowych znajdują się na granicy z działką (...), będącą w użytkowaniu wieczystym D. K.. Taki niewłaściwy stan rzeczy wynika z faktu, iż budynek (...) powstawał jeszcze w czasach jednolitej własności państwowej i był on wówczas otoczony nieruchomościami (...), a działka (...) została wydzielona dopiero na potrzeby ponownego rozpoznania wniosku dekretowego, co nastąpiło decyzją Prezydenta (...) z dnia 24 listopada 2011 r. Zatem winy za taką konstrukcję budynku – umiejscowienie wejść do klatek z tyłu budynku, a nie przy ul. (...) – nie ponoszą aktualni właściciele lokali w budynku ani właściciel niewyodrębnionej części, (...). W chwili obecnej zmiana konstrukcji budynku na parterach – usunięcie ścian i wyprowadzenie wyjść z klatek na ul. (...) lub do wyjść nr 1 i 2 – byłoby bardzo skomplikowane i kosztowne, a także wiązałoby się z koniecznością likwidacji (albo jego zmniejszenia) jednego z lokali użytkowych na część wspólną budynku. Nie byłoby też zgodne z normalnym, prawidłowym funkcjonowaniem budynku nakazanie mieszkańcom klatek 3 i (...) wychodzenie z wyjść 1 i 2 przez wspólną piwnicę. 47. Tymczasem na nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym D. K. istnieje nadal taki stan faktyczny, jak przed ustanowieniem użytkowania wieczystego, to znaczy wzdłuż ściany budynku istnieje chodnik i wnęki do piwnic, a w północnej części działki fragment drogi wewnętrznej, wykorzystywany jako parking przez mieszkańców osiedla. Dalsze korzystanie w taki sposób z nieruchomości uczestnika nie pociągałoby za sobą konieczności ponoszenia nakładów na powstanie drogi koniecznej, gdyż niezbędna do tego infrastruktura już na niej się znajduje. 48. Jest zrozumiałe, że istnienie drogi koniecznej i obowiązek znoszenia korzystania z chodnika i fragmentu drogi będzie uciążliwe dla uczestnika i ograniczy go w możliwości korzystania z prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Jednakże ograniczenia te – biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i perspektywy jego zmiany – nie będą na tyle drastyczne i daleko idące, aby to prawo użytkowania wieczystego traciło dla uczestnika wszelki sens. Działka (...) nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, a możliwości zabudowy tej działki – z racji jej rozmiarów, sąsiedztwa i położenia – wydają się bardzo ograniczone. W braku istnienia planu zagospodarowania przestrzennego możliwości zabudowy mogą zostać określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale uczestnik nie wypowiadał się na ten temat i nie przedstawił dowodu, aby on sam lub inny podmiot zainteresowany zagospodarowaniem i nabyciem prawa do działki występował o wydanie takiej decyzji i by pozytywną decyzję otrzymał (pełnomocnik wnioskodawcy wzmiankował w jednym z ostatnich pism procesowych, że w stosunku do uczestnika wydano decyzję odmowną, ale bez szczegółów jakiego rodzaju zabudowy miał wniosek dotyczyć). Stąd też uczestnik nie dowiódł, aby to ustanowienie służebności drogi koniecznej na jego prawie doprowadziło do niemożności zabudowy działki (...) zgodnej z jego zamiarem. Niewątpliwie obciążenie prawa użytkownika wieczystego służebnością ograniczy uczestnika D. K. w korzystaniu z nieruchomości, ale nie zniweczy tego prawa w całości. Nadal uczestnik będzie mógł samodzielnie korzystać z powierzchni ok. 550 m 2 działki, a niedostępność 123 m 2 ze wschodniej i północnej strony działki nie powinna mu uniemożliwić np. postawienia obiektów, które nie są trwale związane z gruntem (o ile oczywiście przepisy prawa administracyjnego nie stałyby temu na przeszkodzie). 49. Z uwagi na powyższe w pkt 2 postanowienia Sąd orzekł o ustanowieniu służebności drogi koniecznej – przejścia i przechodu – zgodnie z mapą do celów prawnych sporządzonych przez biegłą sądową na potrzeby sprawy. Wnioskodawca i uczestnik zgodnie wskazali taki wariant służebności, który obejmuje także wnęki do piwnic i całą powierzchnię wzdłuż ścian budynku. Tak ustalony projekt służebności zasługiwał na poparcie, gdyż z jednej strony zaspokaja potrzeby mieszkańców nieruchomości (...), a z drugiej ogranicza użytkownika wieczystego w korzystaniu z działki (...) tylko w niezbędnym zakresie, ograniczonym właściwie do istniejącej obecnie infrastruktury – chodnika i jezdni (i to nawet nie na całej szerokości chodnika). 50. Warto wskazać, że uprawnionymi do korzystania ze służebności są wszyscy współwłaściciele budynku (...). Choć na co dzień służebność ta jest niezbędna głównie mieszkańcom klatki 3 i (...), to przecież prawo dostępu do tej części nieruchomości wspólnej mają także wszyscy inni właściciele budynku, a poza tym wejście do klatek 3 i (...) oraz pomieszczeń śmietnikowych położonych obok tych wejść potrzebne jest także osobom upoważnionym przez Wspólnotę (zarząd Wspólnoty) w celu sprzątania, konserwacji, napraw, itd. Z tych powodów konieczne jest ustanowienie służebności dla wszystkich współwłaścicieli nieruchomości przy (...), a nie tylko na rzecz właścicieli lokali na klatce 3 i (...). Ponadto, jak wynika z zeznań świadków, z pasa służebności korzystać będą (tak jak do tej pory korzystają z chodnika) dla swojej wygody także mieszkańcy klatki 1 i 2 udający się w kierunku lub wracający od strony ul. (...). Wynagrodzenie za korzystanie ze służebności 51. W myśl 145 <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (§ 1)">§ 1 k.c.</a> ustanowienie służebności odbywa się za wynagrodzeniem. Wynagrodzenie, o którym sąd w postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej z urzędu orzeka na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 145;art. 145 § 1)">art. 145 § 1 k.c.</a>, stanowi ekwiwalent korzyści, jaką uzyskuje właściciel nieruchomości władnącej kosztem nieruchomości obciążonej wskutek ustanowienie tej służebności. Na rozmiar tej korzyści mogą mieć wpływ różne czynniki, zależne od okoliczności konkretnego przypadku, uwzględniane według stanu z chwili orzekania przez sąd (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 316;art. 316 § 1)">art. 316 § 1 k.p.c.</a>). W szczególności rozmiar tej korzyści wyznaczający wielkość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej może być kształtowany przez wzrost użyteczności nieruchomości władnącej, podniesienie komfortu korzystania z tej nieruchomości, podwyższenie jej wartości rynkowej, koszty i nakłady na urządzenie drogi koniecznej nie poniesione przez właściciela nieruchomości władnącej, uszczerbek doznany przez właściciela nieruchomości obciążonej wskutek ustanowienia służebności. Nie bez znaczenia będą tu oczywiście warunki miejscowe, jak i to, o jakiego rodzaju nieruchomości chodzi (zamiast wielu – por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2019 r., sygn. IV CSK 525/17). Wynagrodzenie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności oraz ustalane indywidualnie i powinno być dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie, przy czym ważne w zakresie formy wynagrodzenia, może okazać się przewidywanie, czy stan prawny ukształtowany ustanowieniem służebności ma trwały, czy też przejściowy charakter. Trzeba też mieć na względzie, że przy prognozowaniu odległej perspektywy czasowej funkcjonowania służebności drogowej suma wynagrodzenia za ustanowienie drogowej nie powinna przekraczać wartości nieruchomości obciążonej (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2018 r., sygn. I CSK 706/17). 52. Sąd ustalił wysokość jednorazowego wynagrodzenia należnego D. K. w oparciu o opinię biegłej rzeczoznawcy – z uwzględnieniem niewielkiej korekty, o której Sąd poinformował obecnych na ostatniej rozprawie – na kwotę 251 044,37 zł. Wynagrodzenie w takiej wysokości nie stanowi kwoty bagatelnej, ale uwzględnia utrudnienia i ograniczenia, jakie w związku ze służebnością będzie musiał znosić uczestnik. Z pewnością kwota ta nie powinna być równa lub zbliżać się do wartości rynkowej działki (...) – uczestnik nie przedstawił dowodów wykazujących, że w razie uwzględnienia wniosku prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości straci dla niego jakikolwiek sens i nie będzie mógł zrealizować żadnych swoich zamiarów względem działki. Owszem, z części działki objętej służebnością uczestnik praktycznie w ogóle nie będzie mógł korzystać (będzie musiał po prostu znosić istnienie chodnika i drogi wewnętrznej), ale jego korzystanie z reszty działki nie będzie doznawać takich ograniczeń. Z uwagi na położenie działki i okoliczną zabudowę postawienie budynku na działce (...) jest praktycznie wykluczone niezależnie od istnienia służebności, z kolei korzystaniu z części działki nieobjętej służebnością poprzez zlokalizowanie tam urządzeń, które nie są trwale związane z gruntem (np. pawilonu, szyldu, itd.), służebność nie powinna przeszkadzać. Przyznane wynagrodzenie nie jest też zawyżone – co do opinii biegłego i sposobu wyceny Sąd wypowiedział się we wcześniejszej części uzasadnienia. 53. Sąd określił termin spełniania świadczenia na koniec miesiąca po upływie 3 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia i zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od 1 dnia kolejnego miesiąca – zasadniczo zgodnie z wnioskiem Wnioskodawcy. Jest zrozumiałe, że nawet dla Wspólnoty Mieszkaniowej wygospodarowanie kwoty ponad 250 000 zł w ciągu paru dni może być trudne, a termin 3 miesięcy – zważywszy na czas trwania postępowania sądowego oraz okres trwania tego stanu niepewności pomiędzy Wspólnotą a użytkownikiem wieczystym – jest na tyle nieodległy, że nie wymagał on od wnioskodawcy przedstawienia szczegółowego uzasadnienia co do aktualnego stanu majątkowego. 54. Sąd zasądził wynagrodzenie od Wspólnoty, gdyż – w świetle wywodów zaprezentowanych powyżej co do legitymacji do wystąpienia z tym wnioskiem – stanowi ono zobowiązanie dotyczące nieruchomości wspólnej, nawet jeśli podmiotem uprawnionym z tytułu służebności są współwłaściciele nieruchomości przy ul. (...). W związku z tym współwłaściciele tej nieruchomości także są odpowiedzialni za jego zapłatę, ale subsydiarnie i w sposób ograniczony – zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 17)">art. 17 ustawy o własności lokali</a> i <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 33(1))">art. 33 1 k.c.</a>  Koszty postępowania 55. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 520;art. 520 § 1)">art. 520 § 1 k.p.c.</a>, zgodnie z końcowym wnioskiem pełnomocnika Wnioskodawcy. Nie byłoby wszak uzasadnione, aby kosztami postępowania obciążać tylko Wnioskodawcę (zgodnie z wnioskiem uczestnika D. K.), którego wniosek został w zasadniczym stopniu uwzględniony, albo Miasto (...), które przeciwko wnioskowi nie oponowało. Tym samym Sąd pozostawił każdego z uczestników przy poniesionych przez niego kosztach procesu, w tym poniesionych zaliczek na opinie biegłych. Również zgodnie z wnioskiem Wnioskodawcy Sąd rozliczył wydatki postępowania pokryte tymczasowo przez Skarb Państwa (w kwocie 2476,26 zł) w ten sposób, że nakazał na podstawie art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 520;art. 520 § 1)">art. 520 § 1 k.p.c.</a> pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie od każdego z uczestników kwotę 825,42 zł. Zarządzenie: (...) </div>