II SA/Kr 882/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędzia WSA Joanna Człowiekowska (spr.) Sędzia WSA Monika Niedźwiedź po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 10 listopada 2022 r. sprawy ze skargi Z. B. i M. B. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 20 maja 2022 r., znak: SKO.GN/4160/43/2022 w przedmiocie zaopiniowania projektu podziału nieruchomości oddala skargę UZASADNIENIE Postanowieniem z dnia 7 marca 2022 r. znak: PLAN.6831.56.2022, działając na podstawie art. 93 ust. 1 - 2, art. 93 ust. 3, ust, 4, ust. 5, art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), art. 123-125 k.p.a. oraz uchwały Nr XLI/81/05 Rady Miejskiej w Niepołomicach z dnia 19 grudnia 2005 r. w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Niepołomice obszar [...] obejmującego wsie: O., P., S., S., S., Z., Z. i Z. (Dz. Urz. Woj. Małopol. z 2006 r., nr 145, poz. 973) Burmistrz Miasta i Gminy Niepołomice zaopiniował pozytywnie projekt podziału nieruchomości gruntowej położonej w S. oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 0,16 ha oraz jako działka nr [...] o pow. 0,26 ha na dwie działki ewidencyjne: 1) działka oznaczona lit. [...] o pow. 0,16 ha, 2) działka oznaczona litera [...] o pow. 0,26 ha. Podział został zaopiniowany pozytywnie pod warunkiem ustanowienia służebności zapewniającej dostęp do drogi publicznej w przypadku zbywania przez właściciela działki oznaczonej lit. [...] wydzielonej w wyniku podziału działek nr [...] i [...]. Wyjaśnił, że za spełnieniem warunku uważa się również sprzedaż ww. działki gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działek/gruntu stanowiących drogę wewnętrzną. W uzasadnieniu postanowienia organ wskazał, że przedłożony projekt podziału jest zgodny z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] Gminy Niepołomice. Działki będące przedmiotem podziału w planie miejscowym znajdują się w terenie oznaczonym symbolami "R" - tereny użytkowane rolniczo, "KW" - tereny dróg wewnętrznych, "MRJ" - tereny zabudowy zagrodowej i mieszkalnictwa jednorodzinnego. Z kolei powstała w wyniku podziału działka [...] ma zapewniony dostęp do drogi publicznej na dotychczasowych zasadach, działki oznaczone literą [...] razem z działkami nr [...] i nr [...] stanowiącymi własność wnioskodawców są przeznaczone na zbycie na rzecz współwłaściciela działki drogowej nr [...], przez którą wydzielana działka będzie mieć dostęp do drogi stanowiącej własność Gminy Niepołomice (dz. nr [...]). W związku z powyższym wprowadzono warunek dotyczący zapewnienia dojazdu do drogi publicznej w przypadku zbywania powstałej w wyniku podziału działki [...] który wynika z treści art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami (służebność zapewniająca dostęp do drogi publicznej). Na powyższe postanowienie Z. B. i M. B. złożyli zażalenie. Wskazali, że nie wyrażają zgody na utworzenie drogi wewnętrznej w wyniku podziału działek nr [...] i [...] dz. [...] gdyż - jak podali - udostępniając drogę nie mieliby miejsca przed domem na parkowanie samochodu i ogrodzenia działki. Ponadto budowa ewentualnej drogi spowoduje, iż teren zostanie podniesiony, co doprowadzi do spływania wód deszczowych na ich posesję. Postanowieniem z dnia 20 maja 2022 r. znak: SKO.GN/4160/43/2022, działając na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 4, 5 i art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.) oraz art. 138 §1 pkt 1 kpa Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy zauważył, że przepis art. 99 u.g.n. warunkuje podział nieruchomości koniecznością ustanowienia przy zbywaniu nowopowstałych działek odpowiedniej służebności, wykluczając tym samym możliwość uznania, iż doszło do przejścia działek na rzecz podmiotu publicznego. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, iż w sytuacji gdy doszło do podziału nieruchomości w oparciu o przepis art. 99 u.g.n. tj. pod warunkiem ustanowienia służebności nie budzi wątpliwości, że wydzielona w wyniku takiego podziału droga nie ma charakteru drogi publicznej. Wyjaśnił, że dostęp do drogi publicznej jest warunkiem podziału ewidencyjnego nieruchomości. Podział jest niedopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 u.g.n.). Zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości dokonuje się z równoczesnym zobowiązaniem właściciela do ustanowienia drogi koniecznej w razie zbycia działek bez dostępu do drogi publicznej. Jak wynika z art. 99 u.g.n., zapewnienie dostępu do drogi publicznej polegające na ustanowieniu służebności, o których jest mowa w art. 93 ust. 3 u.g.n., następuje dopiero przy zbywaniu wydzielonych działek, w wyniku którego stają się one odrębnymi nieruchomościami, chociaż zastrzeżenie takiego dostępu zamieszcza się w decyzji podziałowej. Chodzi tu o ustanowienie drogi koniecznej nie na cudzym gruncie, lecz na gruncie stanowiącym własność wnioskującego o podział nieruchomości, przede wszystkim na gruncie podlegającym podziałowi. Przepis art. 99 u.g.n. ma uniemożliwiać zbywanie działki gruntu bez dostępu do drogi publicznej. Na powyższe postanowienie Z. B. i M. B. złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów art. 7, 77 k.p.a. poprzez ocenę materiału dowodowego w sposób sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego i wybiórczy, a to ustalenie, że na wydzielonej działce [...] da się wydzielić drogę wewnętrzną, mimo tego, że droga musiałaby przechodzić zaraz pod oknami domu, a ponadto aby sprawić, by droga prowadząca do działki [...] przez działkę [...] była przejezdna skarżący musieliby wykonać prace polegające na utwardzeniu i podwyższeniu działki przez którą droga ta miałby przebiegać. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Skarga podlegała oddaleniu. Przedmiotowa sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329, dalej: P.p.s.a.), który stanowi, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Zgodnie z art. 120 P.p.s.a. w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Zgodnie z art. 3 § 1 P.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. a - c P.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu aktów administracyjnych z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. W przypadku bezzasadności skargi, sąd skargę oddala na podstawie art. 151 P.p.s.a. Podstawę materialnoprawną zaskarżonego postanowienia stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2021 r. poz. 1899, dalej: u.g.n.). Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Jak stanowi art. 93 ust. 4 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1. Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (ust. 5). W przedmiotowej sprawie Burmistrz Miasta i Gminy Niepołomice pozytywnie zaopiniował przedłożony przez skarżących projekt podziału nieruchomości gruntowej położonej w S. oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 0,16 ha oraz jako działka nr [...] o pow. 0,26 ha na dwie działki ewidencyjne 1) działka oznaczona lit. A o pow. 0,16 ha, 2) działka oznaczona litera B o pow. 0,26 ha. Uznał w szczególności, że jest on zgodny z ustaleniami uchwały Nr XLI/81/05 Rady Miejskiej w Niepołomicach z dnia 19 grudnia 2005 r. w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Niepołomice obszar "B" obejmującego wsie: O., P., S., S., S., Z., Z. i Z. (Dz. Urz. Woj. Małopol. z 2006 r., nr 145, poz. 973). Rozstrzygnięcie w tym zakresie nie budzą wątpliwości Sądu; nie kwestionują go również skarżący. Zgłoszone w zażaleniu od postanowienia organu pierwszej instancji oraz w skardze do Sądu wątpliwości skarżących dotyczyły warunku, który sformułował organ opiniujący podział. Brzmi on następująco: "Podział opiniuje się pozytywnie pod warunkiem ustanowienia służebności zapewniającej dostęp do drogi publicznej w przypadku zbywania przez właściciela działki oznaczonej literą A, wydzielonej w wyniku podziału działek numer [...] i [...]. Za spełnienie warunku uważa się również sprzedaż wyżej wymienionej działki gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki/ek gruntu stanowiących drogę wewnętrzną." Podstawę przywołanego warunku stanowi art. 93 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym: "Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6." Z kolei, zgodnie z art. 99 u.g.n. "Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną." Z powyższego wynika, że podział działki może nastąpić tylko wtedy, gdy wydzielana część będzie miała po podziale dostęp do drogi publicznej. Zawnioskowany przez skarżących podział prowadzi do wydzielenia części A i części B. Część B, na której znajduje się budynek skarżących, przylega do drogi na działce nr [...]. Część A zostanie oddzielona od działki nr [...], a jednocześnie nie przylega do żadnej działki stanowiącej drogę publiczną. Z akt sprawy wynika, że nie stanowią jej w szczególności działki nr [...] i [...], wydzielone – jak podał Burmistrz Gminy i Miasta Niepołomice w piśmie z 28 marca 2022 r. – celem poszerzenia drogi, co jednak faktycznie nie nastąpiło. W tej sytuacji warunek zawarty w zaskarżonym postanowieniu należy ocenić nie tylko jako prawidłowy, ale i konieczny dla zapewnienia zgodności podziału z prawem, w szczególności z art. 93 ust. 3 u.g.n. Należy go przy tym odczytywać w ten sposób, że jeśli właściciele/właściciele dzielonych działek (aktualnie skarżący) zdecydują się sprzedać działkę A, będą musieli zapewnić sprzedawanej działce dostęp do drogi publicznej zgodnie z podanym warunkiem. Nie oznacza to jednak ani obowiązku wydzielenia drogi wewnętrznej ani też ustanowienia służebności na części B, w sposób, na który nie zgadzają się skarżący, jeśli w inny sposób da się zapewnić dostęp części A do drogi publicznej. Z przedstawionych przyczyn należało skargę oddalić, o czym Sąd orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.