II SA/Ol 572/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Adam Matuszak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Beata Jezielska Sędzia WSA Piotr Chybicki po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 25 października 2022 r. sprawy ze skargi M. sp. z o.o. na decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...], nr [...] w przedmiocie odszkodowania za prawo własności nieruchomości oddala skargę. UZASADNIENIE Decyzją z 16 marca 2022 r. Starosta [...] (dalej: "Starosta", "organ pierwszej instancji") w pkt. pierwszym ustalił odszkodowanie na rzecz [...] spółki z o. o. (dalej: "spółka") w wysokości 2.941 zł za prawo własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków, jako działka nr [...], która z mocy praw przeszła na własność Gminy [...] z dniem, w którym decyzja Starosty [...] nr 1/2021 z 1 marca 2021 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W pkt. drugim odmówił powiększenia odszkodowania ustalonego w pkt. 1 o 5 % wartości nieruchomości, przysługującego z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości, zaś w pkt. trzecim stwierdził, że do wypłaty odszkodowania zobowiązana jest Gmina, jednorazowo na wskazany przez spółkę rachunek bankowy lub inny sposób ustalony między płatnikiem a spółką w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty. W uzasadnieniu Starosta podał, że na mocy decyzji tego organu z 1 marca 2021 r. zezwolono na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn.: Rozbudowa ulicy [...] z infrastrukturą techniczną. Decyzja ta stała się ostateczna 15 kwietnia 2021 r. Starosta stwierdził, że operat szacunkowy z 30 listopada 2021 r., na podstawie którego ustalono wartość rynkową nieruchomości, został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 176 z późn. zm.), dalej: specustawa drogowa, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, z późn. zm.), dalej: u.g.n., oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555), dalej: rozporządzenie. Oszacowane wartości odpowiadają wysokości cen rynkowych za obiekty porównywalne do obiektu wycenianego oraz właściwościom rynkowym przedmiotu wyceny. Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym określił wartość gruntu przejętego na rzecz Gminy według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i według wartości w dniu ustalenia odszkodowania. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnił jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Nadto, organ pierwszej instancji ustosunkował się do zarzutów spółki, dotyczących prawidłowości operatu szacunkowego. Starosta wskazał ponadto, że choć pismem z 15 czerwca 2021 r. spółka poinformowała, że jest gotowa na wydanie nieruchomości, to protokolarne wydanie działki nastąpiło dopiero 9 lipca 2021 r. Skoro właściciel wydał nieruchomość po upływie 30 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to nie zostały spełnione przesłanki uprawniające do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5 % W złożonym od powyższej decyzji odwołaniu spółka zarzuciła ww. decyzji naruszenie: - art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem tych przepisów wskutek nieprawidłowego określenia stanu wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji nieprawidłowy dobór nieruchomości porównawczych i nieprawidłowe ustalenie cech nieruchomości, które wpływają na cenę oraz wag tych cech, - art. 175 ust. 1 u.g.n. przez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem tego przepisu wskutek uwzględnienia przez biegłego noty interpretacyjnej, będącej standardem zawodowym, który nie może stanowić podstawy do określania wartości nieruchomości, - § 4 ust. 3 rozporządzenia przez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem tego przepisu wskutek porównania nieruchomości wycenianej tylko z trzema wybranymi przez rzeczoznawcę nieruchomościami, a nie ze wszystkimi nieruchomościami podobnymi, - § 36 rozporządzenia przez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem ww. przepisu wskutek poszerzenia przez rzeczoznawcę okresu analizy od początku 2017 r., mimo że zgodnie z ust. 4 § 36 rozporządzenia w sytuacji braku transakcji nieruchomościami drogowymi w okresie zbliżonym do dnia wyceny, wartość rynkową należy określić, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, - art. 18 ust. 1e specustawy drogowej przez uznanie, że dla ustalenia zachowania przewidzianego w tym przepisie terminu na wydanie nieruchomości znaczenie ma data doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, w konsekwencji zaniechanie ustalenia, kiedy decyzja z 1 marca 2021 r. stała się ostateczna, - art. 7, art. 8, art. 9 i art. 10 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, z późn. zm.), dalej: k.p.a., przez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, niepoinformowanie strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które miały wpływ na ustalenie jej praw oraz niezapewnienie czynnego udziału w sprawie. Wojewoda Warmińsko-Mazurski (dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy") decyzją z 7 czerwca 2022 r. uchylił pkt 3 rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji i zobowiązał Burmistrza [...] do wypłaty odszkodowania na rzecz spółki w terminie 14 dni od dnia wydania decyzji Wojewody, w pozostałej części utrzymał przedmiotową decyzję w mocy. W uzasadnieniu Wojewoda wyjaśnił, że wbrew art. 132 ust. 5 u.g.n. i art. 26 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2022 r., poz. 559), Starosta nieprawidłowo określił podmiot odpowiadający za wypłatę odszkodowania i z tego powodu uchylono pkt 3 decyzji i zobowiązano do wypłaty należności właściwy organ - Burmistrza [...]. Wojewoda wywiódł z art. 12 ust. 4a ust. 5 specustawy drogowej i art. 130 ust. 2 u.g.n., że w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości kluczowym dowodem jest operat szacunkowy. Zaznaczył, że organy administracji publicznej obowiązane są ocenić wartość dowodową operatu, jako opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Mogą domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego, jeżeli zdaniem organu administracji lub strony postępowania operat zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy. Dodał, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Zaznaczył przy tym, że obowiązek taki nie obciąża każdorazowo organu, w sytuacji gdy to strona kwestionuje operat. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. decyduje bowiem powstanie uzasadnionych wątpliwości organu co do prawidłowości sporządzenia togo dowodu, a nie samo żądanie strony. Wojewoda przypomniał, że szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne określono w art. 18 ust. 1 specustawy drogowej i w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Wskazał, że podstawę ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość stanowił operat szacunkowy z 30 listopada 2021 r., określający wartość rynkową nieruchomości według stanu z 1 marca 2021 r., tj. z dnia wydania decyzji nr 1/2021, z uwzględnieniem poziomu cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania, na kwotę 2.941 zł. Biegły ustalił, że na dzień 1 marca 2021 r. działka, zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miasta [...] leżała na obszarze oznaczonym symbolem KD.04 - teren dróg publicznych. Wyceniana działka położona była w strefie peryferyjnej miasta, przy ulicy stanowiącej dojazdową drogę gruntową. Nieruchomość nie była zagospodarowana. Ponieważ przeznaczenie nieruchomości było tożsame z celem wywłaszczenia, jej wartość w myśl art. 134 ust. 3 u.g.n. określono według aktualnego sposobu jej użytkowania. Do określenia wartości rynkowej gruntu działki biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania nieruchomości parami. Przedmiotem analizy rynku były nieruchomości gruntowe niezabudowane, dla których uwarunkowania planistyczne lub cel nabycia wykazują funkcję drogową. Z uwagi na niewielki obrót rynkowy na rynku lokalnym, badaniami objęto teren województwa warmińsko-mazurskiego, a okres badania rynku rozszerzono do początku 2017 r. Rzeczoznawca majątkowy, stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, porównał nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości określono przez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi. Rzeczoznawca przyjął, że lokalizacja jest jedyną cechą mająca wpływ na ceny nieruchomości drogowych. Wojewoda ocenił, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawierał nieprawidłowości, które uniemożliwiłyby jego wykorzystanie dla celów ustalenia odszkodowania. Wskazał, że rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania, z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju, położenia, przeznaczenia, stanu przedmiotowej nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Wyjaśnił też, że w metodzie porównywania parami, porównuje się wycenianą nieruchomość kolejno z nieruchomościami podobnymi, które zostały przyjęte do wyceny, nie zaś okazane w analizie rynku. Wskazał, że rozszerzenie okresu badań do początku 2017 r. gwarantowało uzyskanie wystarczającej liczby danych do wyceny nieruchomości z rynku regionalnego. Zauważył, że dopiero gdy rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, przy wycenie gruntu można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. W omawianej sprawie, taka sytuacja nie miała miejsca. Wojewoda wyjaśnił ponadto, że nota interpretacyjna stanowi standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych, określający reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy i dopełnia obowiązujące przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości. Wprawdzie nie istnieje obowiązek stosowania standardów zawodowych, lecz nie jest to zabronione. Wojewoda przyznał, że Starosta błędnie przyjął, że dla zachowania terminu przewidzianego w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej na wydanie nieruchomości znaczenie miała data doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji 1 marca 2021 r. Stwierdził, że ww. termin upłynął 15 maja 2021 r. Wyjaśnił, że wydanie nieruchomości, o którym mowa w ww. art. 18 ust. 1e, w określonym terminie oznacza, że w tym terminie powinno dojść do przekazania nieruchomości inwestorowi albo w sposób wyraźny (przez złożenie stosownego oświadczenia woli), albo w sposób dorozumiany, tj. gdy właściciel nie czyni przeszkód w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Do wydania w sposób dorozumiany nie wystarcza jedynie wola wydania po stronie właściciela. Podzielił stanowisko Starosty, że w sprawie nie zostały spełnione przesłanki uprawniające do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości z tytułu jej wydania. Stwierdził ponadto, że spółka została prawidłowo poinformowana o wszczęciu postępowania i przysługujących jej prawach. Starosta udostępnił skarżącej operat szacunkowy, a jej uwagi do wyceny skierował do rzeczoznawcy majątkowego, celem wyjaśnienia. Przyznał, że organ pierwszej instancji nie zawiadomił stron o zakończeniu postępowania i nie przekazał im wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, lecz wyjaśnienia te zostały przytoczone w uzasadnianie zaskarżonej decyzji. W złożonej na ww. decyzję skardze spółka powtórzyła zawarte w odwołaniu zarzuty naruszenia art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt. 16 i art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 3 i § 36 rozporządzenia, a także art. art. 7, 8, 9 i 10 k.p.a. Zarzuciła ponadto naruszenie art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. przez brak rozważenia i ustosunkowania się do zarzutów odwołania i brak wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji ze wskazaniem przepisów prawa, z których wynika stanowisko Wojewody oraz art. 81 k.p.a. przez uznanie, że wysokość odszkodowania została udowodniona w toku postępowania przed organem pierwszej instancji, mimo że spółka nie miała możliwości wypowiedzenia się co do wyjaśnień biegłego, o których dowiedziała się dopiero z uzasadnienia decyzji Starosty. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania z zaleceniem ustalenia odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego zgodnego z obowiązującymi przepisami oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i argumentację tam przedstawioną. Wojewoda wniósł o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329, z późn. zm.), dalej: p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa. Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie naruszają one przepisów prawa. Tym samym, skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za nieruchomości wywłaszczone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Stosownie zaś do art. 18 ust. 1 ww. ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis ten doprecyzowuje unormowanie, wynikające z art. 134 ust. 1 u.g.n., w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Jak wynika z art. 134 ust. 2 u.g.n., przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą to opinię rzeczoznawca przedstawia w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W świetle art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W niniejszej sprawie skarżący zakwestionował prawidłowość operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji, w czego konsekwencji kwestią sporną jest prawidłowość ustaleń organów administracji co do wysokości przyznanego odszkodowania, poczynionych w oparciu o ten operat. Dokonując analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organy obu instancji uznały, że nie zawiera on uchybień, które wykluczałyby posłużenie się tym dokumentem przy ustalaniu wysokości odszkodowania za przejętą na rzecz gminy działkę. Ocenę tę należy podzielić. Przede wszystkim należy podkreślić, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Zakwestionowanie operatu przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Takich uchybień nie można stwierdzić w niniejszej sprawie. Przedmiotem wyceny była działka wydzielona pod rozbudowę drogi publicznej. Jak wynika z operatu szacunkowego, z uwagi na to, że w okresie dwóch lat poprzedzających datę sporządzenia operatu szacunkowego nie odnotowano transakcji nieruchomości gruntowych położonych na terenie [...], które przeznaczone były cele komunikacji drogowej, badaniami cen biegły objął rynek regionalny województwa warmińsko-mazurskiego na porównywalnych terenach podmiejskich i miejskich. Biegły wyjaśnił, że choć naturalnie podobnymi rynkami do [...] są miasta o najbardziej zbliżonej liczbie mieszkańców, jak np. Reszel, Korsze czy Jeziorany, to analiza ilości zawieranych transakcji, poziomu cen i relacji podaży i popytu, wskazała na podobieństwo do nieco większych miast o statusie powiatowym. Biegły poszerzył okres analizy od początku 2017 r. z uwagi na niewielką liczbę transakcji nieruchomości podobnych z okresu dwóch lat poprzedzających datę sporządzenia operatu szacunkowego. Zaznaczył, że przyjęcie takiego okresu badania cen gwarantuje uzyskanie wystarczającej liczby danych do wyceny nieruchomości w metodzie porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa własności przedmiotowej działki w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W operacie rzeczoznawca wskazał również przyczyny wyboru określonych cech nieruchomości, wyjaśniając, że na różnice cenowe miała wpływ tylko ich lokalizacja. Jej oceny dokonano z uwzględnieniem sąsiedztwa, dostępności komunikacyjnej oraz poziomu rozwoju infrastruktury miejskiej. Biegły wyjaśnił również, że w przypadku działek przeznaczonych na cele komunikacyjne powierzchnia nie ma zasadniczego wpływu na jednostkowy poziom cen, co wynika ze specyficznej funkcji nieruchomości - powierzchnia działki nabywanej pod drogę wynika z konkretnego projektu technicznego przebiegu trasy drogowej, a nie z preferencji rynkowych. Działki o takiej samej lokalizacji uzyskały podobne ceny za 1 m2 pomimo diametralnie różnych powierzchni. Dlatego w dalszej procedurze wyceny przyjęto, iż parametr powierzchni nie ma wpływu na wartość tego typu nieruchomości. Wyjaśnił również przyczyny, dla których uwzględnił w wycenie stabilizację cen. Podkreślić należy, że ustalenie rodzaju tych cech zależy w konkretnym przypadku od oceny rzeczoznawcy, posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Analizie poddano transakcje z rodzajowo i obszarowo określonego rynku, a dane tych nieruchomości zostały przedstawione w tabeli zawartej w operacie. Informacje przedstawione przez rzeczoznawcę uznać należy za wystarczające do zweryfikowania tożsamości nieruchomości porównawczych, w tym w zakresie ich lokalizacji. Wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania znajdują się w zakreślonym obszarze analizowanym i mają drogowy charakter. Rzeczoznawca przedstawił zestawienie nieruchomości wycenianej z obiektami porównawczymi, wskazał zakres współczynnika korygującego i w oparciu o powyższe, określił wartość rynkową prawa własności wycenianej nieruchomości. Zaznaczyć też należy, że – jak wynika z tabeli – biegły przyjął do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości transakcje najbliższe dacie sporządzenia wyceny, to jest z lat 2018 – 2021. Skarżąca zarzuciła, że biegły nieprawidłowo ocenił lokalizację wycenianej nieruchomości jako "słabą", podczas gdy – zdaniem spółki – powinna być uznana za "dobrą". Odnosząc się do powyższego należy zauważyć, że biegły ocenił lokalizację przedmiotowej działki jako "średnią", a nie jako "słabą". Odniósł się również do zarzutów skarżącej w tym zakresie w piśmie z 25 lutego 2022 r., podnosząc m.in., że przy ocenie lokalizacji uwzględnił stan zagospodarowania okolicy, natomiast pominął przeznaczenie okolicznych terenów w planie miejscowym, gdyż w miastach są to zazwyczaj tereny inwestycyjne. Zauważyć też należy, że z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. (wyrok NSA z 17 marca 2020 r., II OSK 428/19). Dlatego też nie sposób odnosić się w ramach postępowania sądowego do zasadności wybrania do porównań takich a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości. Aprioryczne twierdzenia strony, że dana nieruchomości nie jest podobna, jej wizja tego czym są nieruchomości podobne, jak i granic rynku, nie stanowi wzorca dla stosowania przez organy i sądy administracyjne art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. (tak NSA w wyroku z 18.01.2022 r., II OSK 191/19). Odnosząc się do zarzutu niezastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia i rozszerzenia przedziału czasowego transakcji, należy zauważyć, że zgodnie z ww. przepisem w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Cytowany przepis przewiduje możliwość określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, nie limitując tego określonym przedziałem czasowym. Ponadto, szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów, czy sądów administracyjnych. Te kwestie, zgodnie bowiem z art. 157 ust. 1 u.g.n., mogą być poddane kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Skarżąca w toku postępowania administracyjnego nie wystąpiła o taką ocenę ani nie przedłożyła kontroperatu, który pozwoliłby w obiektywny sposób zakwestionować dokonany w niniejszej sprawie sposób wyceny nieruchomości. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut dotyczący tego, jaka ilość transakcji powinna zostać uwzględniona przez rzeczoznawcę przy metodzie porównywania parami. Rola organu administracji ogranicza się do oceny sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych. Organ administracji nie może natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jak jednak wielokrotnie wyjaśniano w orzecznictwie, ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z: 13 grudnia 2018 r., II OSK 411/18; z 17 marca 2020 r., II OSK 428/19 oraz z 12 stycznia 2021 r., II OSK 1408/19, z 25 maja 2021 r., II OSK 2458/18). W przedmiotowej sprawie taka sytuacja nie występuje. Nie można też uwzględnić zarzutu dotyczącego odwołania się biegłego do noty interpretacyjnej nr 1. Przede wszystkim, z operatu i pisma z 25 lutego 2022 r. wynika, że biegły stwierdził jedynie, że przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż 2 lata "nie stoi w sprzeczności z Notą Interpretacyjną Nr 1 ‘Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości’ ", nie zaś, ze oparł się przy wycenie wyłącznie na wytycznych zawartych w ten normie. Ponadto, jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy z dnia 8 lipca 2021 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (druk nr 1266 Sejmu IX kadencji) "standardy zawodowe jako reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego stanowią dopełnienie obwiązujących przepisów w zakresie wyceny nieruchomości. Materia standardów zawodowych dotyczy praktyki, tzw. warsztatu wyceny nieruchomości, w tym szczegółowych rozwiązań metodycznych. Tego rodzaju normy mają zatem stricte techniczny i warsztatowy charakter". Podkreślono, że system norm prawnych nie jest miejscem na regulowanie warsztatu wykonywania zawodu przez rzeczoznawców majątkowych. Ze swojej istoty są to normy branżowe i specjalistyczne, które w żadnym razie nie powinny być narzucane przez ustawodawcę. Standardy zawodowe mają niewątpliwie charakter warsztatowy i pomocniczy i jako takie nie powinny być co do zasady objęte zakresem stanowionego przez ustawodawcę prawa. Zatem te rozwiązania metodyczne, które mają bardzo istotne znaczenie i są wręcz niezbędne dla właściwego wykonywania czynności zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, zostaną uregulowane w przepisach rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. (...) wyjaśniono też, że zmiana art. 175 ust. 1 wynika z faktu, że zgodnie z obowiązującym brzmieniem tego przepisu rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonywania czynności zawodowych m.in. zgodnie ze standardami zawodowymi, a jednocześnie nieprzestrzeganie obowiązków wnikających z tej regulacji stanowi podstawę odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego. Mając na uwadze, że proponuje się pozostawienie ustalania norm warsztatowych środowisku zawodowemu, jak również uwzględniając fakt, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych niestosowanie standardu zawodowego niestanowiącego powszechnie obowiązującego prawa (a właśnie taki status będą posiadały standardy opracowane przez środowisko zawodowe), nie może stanowić przesłanki odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, zrezygnowano z obligowania rzeczoznawców majątkowych do wykonywania czynności zawodowych zgodnie ze standardami zawodowymi. Stwierdzono, że "już dzisiaj powszechna jest praktyka korzystania przez rzeczoznawców majątkowych, w procesie wyceny nieruchomości, z norm określonych przez samo środowisko zawodowe". Uwzględniając powyższe, zasadnie Wojewoda ocenił, że odwołanie się przez biegłego do noty interpretacyjnej nie narusza prawa. W konsekwencji, brak jest podstaw do podważenia prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że organy zasadnie przyjęły, że sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy jest wiarygodnym i wystarczającym dowodem pozyskanym w celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości. Zawiera bowiem wymagane przepisami elementy, został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w przepisach u.g.n. oraz rozporządzeniu i nie został skutecznie podważony obiektywnym przeciwdowodem. W konsekwencji organy administracyjne, opierając się na dokonanej w tym operacie wycenie, nie naruszyły przepisów k.p.a. dotyczących wyjaśnienia i oceny stanu faktycznego sprawy. Wbrew zarzutom skarżącej, organ odwoławczy poddał przedmiotowy operat analizie i oceniając na podstawie art. 80 k.p.a. jego wartość dowodową uznał, że jest on dowodem wiarygodnym. Ustosunkował się również do zgłaszanych w toku postępowania administracyjnego zarzutów spółki, podważających prawidłowość ustaleń dokonanych w tym operacie. W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę należało oddalić. Przedmiotowa skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. Wojewoda - w odpowiedzi na skargę - złożył wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a skarżąca w piśmie z 12 sierpnia 2022 r., nie sprzeciwiła się wnioskowi.