II SA/Gl 1029/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski (spr.), Sędzia WSA Stanisław Nitecki, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 października 2022 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia 20 maja 2022 r. nr SKO.XII/426/10/2022 w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. UZASADNIENIE W dniu 28 czerwca 2018 r. Rada Gminy L. Uchwałą nr [...] przyjęła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy L. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] r.), który wszedł w życie [...] r. Uprzednio obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy L. Nr [...] z dnia [...] r. - Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia 30 czerwca 2003 r. Wysokość stawki opłaty planistycznej uchwalona przez Radę Gminy L. wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości i nie przekracza dopuszczalnej 30% stawki. Po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego, a przed upływem 5 lat od jego wejścia w życie, A.K. zbyła stanowiącą jej własność nieruchomości składające się z działki nr [...], [...], [...], [...], [...] obrębu ewidencyjnego [...]. W konsekwencji tego Wójt Gminy L. wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Jak ustalono: - działka nr [...] (0,1000 ha) przekwalifikowana została na działkę znajdującą się w terenie [...] - Tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem usług. W poprzednim planie z 2003 r. działka położona była w obszarze [...]- tereny upraw polowych, łąk i pastwisk, - działka nr [...] (0,1000 ha) przekwalifikowana została na działkę znajdującą się w terenie [...] - Tereny zabudowy mieszkaniowej. W poprzednim planie z 2003 r. działka położona była w obszarze 2.10RP/RZ- tereny upraw polowych, łąk i pastwisk, - działka nr [...] (0,1000 ha) przekwalifikowana została na działkę znajdującą się w terenie [...] - Tereny zabudowy mieszkaniowej. W poprzednim planie z 2003 r. działka położona była w obszarze [...]- tereny upraw polowych, łąk i pastwisk, - część działki nr [...] objętej zakresem wyceny (0,102 ha) przekwalifikowana została na działkę znajdującą się w terenie [...] - Tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem usług. W poprzednim planie z 2003 r. działka położona była w obszarze częściowo [...]- tereny upraw polowych, łąk i pastwisk, pozostała część [...] - Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z przewagą zabudowy projektowanej, - część działki nr [...] (0,518 ha) przekwalifikowana została na działkę znajdującą się w terenie [...] - Tereny zabudowy mieszkaniowej oraz częściowo w terenie [...] - Tereny rolnicze W poprzednim planie z 2003 r. działka położona była w obszarze [...]- tereny upraw polowych, łąk i pastwisk. W sprawie został sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy. Wynika z niego, że wartość przedmiotowych działek została określona na poziomie : 65.016,00 zł (17,96 zl/m2) - przed zmianą planu, 241.672,00 zł (66,76 zł/m2) - po zmianie m.p.z.p, zatem wzrost wartości tych nieruchomości wyniósł 176.656,00 zł, co przy 30% stawce opłaty planistycznej daje opłatę w wysokości 52.997,00 zł (176.656,00 zł x 30%). Przy sporządzaniu operatu rzeczoznawca dokonał określenia rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych; ustalił rodzaj i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych; podał charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem ich cech rynkowych; określił średniej ceny z wybranych do porównań nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalono na dzień jej sprzedaży, jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu. W konsekwencji powyższego Wójt Gminy L. decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalił stronie jednorazową opłatę w wysokości 52.997,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działek nr : [...] i [...] obręb S., dla których Sąd Rejonowy w Z. prowadzi Księgę Wieczystą Nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odwołanie od tej decyzji złożyła jej adresatka. W jej ocenie decyzja została wydana na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego. Wskazała na nielogiczność i niespójność danych, których skutkiem jest zawyżenie wartości nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2018 r. (stan nieruchomości określa się na dzień zmiany planu, a w dacie zmiany planu przedmiotowa nieruchomość nie była podzielona na mniejsze działki. Zaskarżoną obecnie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało rozstrzygnięcie organu I instancji w mocy. Wskazało, że z treści art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że opłatę planistyczną ustala się w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, a ten wzrost ustala się na dzień jej sprzedaży. Podstawę do ustalenia opłaty planistycznej stanowi operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, określający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego. Właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty planistycznej, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze: w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po drugie: zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. W sprawie został sporządzony operat szacunkowy, którego autor musi legitymować się stosownymi kwalifikacjami. Operat w rozpatrywanej sprawie podlegał ocenie Wójta Gminy L. , przy czym ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, ścisłości, gdy dotyczy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przy doborze nieruchomości zastosowano współczynniki korygujące, które uwzględniają różnice między nieruchomościami. Nie ma bowiem w obrocie nieruchomości identycznych. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. I tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest jedynie biegły. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Jak wynika z akt w sprawie nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości, która spowodowała zwiększenie atrakcyjności nieruchomości na rynku. Zmiana m.p.z.p. wprowadziła korzystniejsze zapisy dla tej nieruchomości i tym samym spowodowała wzrost jej wartości jako całości, co wykazał operat szacunkowy. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 16 marca 2022 r. odniósł się do zarzutów odwołania tj. wskazał, że 1) przedmiotem wyceny była część nieruchomości gruntowej składającej się - na dzień zmiany planu tj. [...] r. z niezabudowanych działek ewidencyjnych nr [...] i [...], odpowiadająca wydzielonym w 2020 r. działkom nr [...] o pow. 0,0554 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha, [...] o pow. 0,1000 ha, [...] o pow. 0,1000 ha, [...] o pow. 0,0579 ha o łącznej powierzchni 0,4133 ha położonych w miejscowości S.. Na dzień określenia stanu tj. dzień zmiany planu, fragmenty dz. [...] i [...] odpowiadające wydzielonym w 2020 r. działkom nr [...] stanowiły niezabudowany, użytkowany rolniczo jeden wspólny kompleks gruntu, nieogrodzony, porośnięty trawą, łączący się z drogą gminną - ul. [...]. Z pozostałych stron kompleks gruntu przylegał do terenów zieleni i użytkowanych rolniczo, oraz w dalszej odległości (ok. 150 m) tereny zabudowy mieszkaniowej. Według takiego właśnie stanu wyliczona została wartość nieruchomości zarówno według przeznaczenia w starym, jak i w nowym planie; 2) zgodnie z zapisami dokonanymi w operacie, według stanu na dzień zmiany planu na działce nie było żadnego uzbrojenia, dlatego cechę rynkową "uzbrojenie" oceniono jako przeciętne, co oznacza zgodnie z zapisem w opisie zamieszczonym w tabeli nr 3, że media znajdują się w odległości ponad 100 m i oceniono ją współczynnikiem "0.3". Dla nieruchomości rolnych media nie mają większego znaczenia, lecz przez potencjalnych nabywców nieruchomości są mile widziane i dobrze postrzegane; 3) niewiele jest na rynku transakcji działkami rolnymi, dlatego rozpiętość powierzchni działek przyjętych do wyceny jest dość duża, a ich ceny wahają się od ok. 5 do ok. 30 zł / m2; średnia cena jednostkowa działek rolnych jest na rynku 4-5 krotnie niższa od średnich cen działek pod zabudowę. Taki też wynik został uzyskany w przedmiotowym operacie; 4) wartość wycenianej nieruchomości gruntowej po zmianie planu została w operacie wyliczona na kwotę 241 672,00 zł, według jej stanu sprzed podziału, podczas gdy nieruchomość ta została sprzedana za kwotę 315 000,00 zł, co było wynikiem podziału, a nie tylko zmiany planu. Powyższe wyjaśnienia - zdaniem Kolegium - stanowią o bezzasadności zarzutów odwołania. Jak wyżej wskazano strona przedłożyła z odwołaniem operat szacunkowy w którym wartość przedmiotowych działek została określona na poziomie : 79.936,50 zł (24,15 zł/m2) - przed zmianą planu, 171 424,90 zł (51,79 zł/m2) - po zmianie m.p.z.p, zatem wzrost wartości tych nieruchomości wyniósł 91.488,40 zł, co przy 30% stawce opłaty planistycznej daje opłatę w wysokości 27.446,52 zł (91 488,40 zł x 30%). Do określenia wartości rynkowej w/w nieruchomości w oparciu o zgromadzone dane zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Kolegium dokonało - mając na uwadze stanowisko wyrażone w powyższej części uzasadnienia decyzji - oceny przedłożonego przez stronę operatu szacunkowego i stwierdziło, że jest zgodny z przepisami prawa, jednakże dla tutejszego Kolegium podstawą do określenia opłaty planistycznej w niniejszej sprawie jest operat sporządzony na zlecenie organu. Dodatkowo strona wnosząc zastrzeżenia do operatu może skorzystać z możliwości oceny operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawnia art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W orzecznictwie sądowo administracyjnym przyjęła się zasada, według której, jeżeli strona uważa, że sporządzony operat szacunkowy na zlecenie organu budzi jej wątpliwości, to wówczas ma możliwość przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci innego operatu szacunkowego, bądź organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania decyzji. Skargę na tę decyzję do tutejszego Sądu złożył jej adresatka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika. Domagając się stwierdzenia nieważności decyzji organu odwoławczego, uchylenia decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania zarzuciła SKO w Bielsku Białej naruszenie: 1) art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, poprzez brak weryfikacji operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, a jednocześnie uznanie, że to strona winna uzyskać taki dokument, w sytuacji gdy zarówno z treści art. 157 ust. 1 ustawy jak też z jakiegokolwiek innego przepisu nie wynika, aby obowiązek uzyskania takiej opinii obciążał wyłącznie stronę postępowania, która kwestionuje operat uzyskany przez organ, jak też by w tego rodzaju postępowaniach wyłączona była wynikająca z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. zasada oficjalności postępowania dowodowego i zasada prawdy obiektywnej, a konsekwencji oparcie orzeczenia na operacie uzyskanym przez organ, w sytuacji gdy drugi operat przedłożony przez stronę jest diametralnie od niego różny; 2) art. 107 § 1 pkt 8 k.p.a., poprzez niepodpisanie zaskarżonej decyzji, co stanowi rażące naruszenie prawa, o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.; 3) art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., 107 § 3 k.p.a., poprzez brak wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania materiału dowodowego celem ustalenia, jaka rzeczywiście wartość opłaty winna zostać przez stronę uiszczona, a to zwłaszcza w sytuacji, gdy różnica pomiędzy dwoma operatami szacunkowymi jest bardzo duża; 4) art. 75 § 1 k.p.a., 80 k.p.a., poprzez dokonanie dowolnych ustaleń faktycznych, bez szczegółowego odniesienia się do zarzutów strony, ustaleń kontroperatu, rażących różnic w operatach, a konsekwencji arbitralne przyjęcie, że operat przedłożony przez stronę jest nieobiektywny, bez podania jakichkolwiek racjonalnych argumentów dla poparcia takiej tezy i przyjęcie prawidłowości operatu, uzyskanego przez organ, zwłaszcza w obliczu braku posiadania wiadomości specjalnych przez organ; 5) art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie zaskarżonej decyzji organu I instancji w mocy, w sytuacji gdy decyzję należało uchylić, a sprawę przekazać do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Odpowiadając na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutu skargi odnoszącego się do braku (czytelnego) podpisu pod decyzją wskazało, że należy wskazać, że zgodnie z art. 107 § 1 pkt 8 k.p.a. decyzja zawiera podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego pracownika organu upoważnionego do wydania decyzji. Interpretacja unormowania art. 107 § 1 pkt 8 k.p.a. prowadzi do wniosku, że nie wprowadza on wymogu czytelności podpisu, a jedynie wymóg złożenia podpisu oraz podania imienia i nazwiska osoby podpisującej decyzję oraz stanowiska służbowego pracownika organu upoważnionego do wydania decyzji. Pod pojęciem podpisu należy rozumieć znak ręczny określonej osoby, pozwalający dzięki jego indywidualnym cechom na identyfikację tej osoby. Nie musi obejmować pełnego nazwiska. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną. Zgodnie z art. 36 ust. 4 z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503 - dalej "u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa nieruchomość w okresie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przepisów tych wynika, że wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wzrostu jej wartości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), przy czym operat musi być sporządzony zgodnie z wymaganiami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555). W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyroki z NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2012/06, z dnia 13 marca 2008 r., sygn. I OSK 374/07, z dnia 28 marca 2017 r., sygn. II OSK 1973/15 wszystkie orzeczenia za CBOSA). Podkreśla się również, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. (zob. wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. II OSK 1448/16). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Na początku Sąd musi się jednak odnieść do najpoważniejszego zarzutu skargi dotyczącego nieważności wydanej przez organ odwoławczy decyzji, ze względu na fakt, iż złożony tam podpis członka składu orzekającego jest nieczytelny. W ocenie składu orzekającego jest to nieporozumienie. Zgodnie z art. 107 § 1 pkt 8 k.p.a. "decyzja zawiera [...] podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego pracownika organu upoważnionego do wydania decyzji". Żaden przepis k.p.a. nie formułuje wymogu, by podpis pod decyzją był czytelny. Pod pojęciem podpisu należy rozumieć znak ręczny określonej osoby, pozwalający dzięki jego indywidualnym cechom na identyfikację tej osoby. Nie musi obejmować pełnego nazwiska. Podpis pod rozstrzygnięciem musi być własnoręczny, lecz nie musi być czytelny. Odnosząc się do meritum sprawy Sąd uznaje, że w rozstrzyganej sprawie bez wątpienia doszło do wzrostu wartości nieruchomości skarżącej. Zostały one bowiem przekwalifikowane z gruntów rolnych na budowlane. Zasadne było zatem wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. W sprawie został przygotowany, przez rzeczoznawcę, operat. Podlegał on analizie formalnej zarówno przez organ I, jak i II instancji. Uznały one, że dokument jest zgodny z prawem a dodatkowo spójny, logiczny i przekonujący, jaki to pogląd Sąd podziela. Jednocześnie wskazuje, że ani Sąd ani organy administracji nie są władne oceniać wartości merytorycznych operatu dotyczących metody wyceny, doboru działek, czy też ustalenia wskaźników wyceny. Dodatkowo, w związku z wniesieniem odwołania od decyzji organu I instancji swoje stanowisko przedstawił autor operatu. Są one w ocenie Sądu spójne i logiczne. Z odwołaniem skarżąca przedstawiła inny operat (wycenę), opracowany na jej zlecenie przez biegłą rzeczoznawcę. Jest to zabieg dopuszczalny, ale ani organy, ani Sąd nie mogą tego dokumentu traktować inaczej niż prywatny. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje jednoznacznie metodę kwestionowania operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę powołanego przez organ administracji. Zgodnie z art. 157 ust. 1 tego aktu "oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Tak sporządzona ocena ma charakter dokumentu urzędowego i w takim przypadku sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W rozstrzyganej sprawie skarżąca nie wystąpiła do organizacji zawodowej rzeczoznawców – jednocześnie kwestionując operat będący podstawą ustalenia opłaty. Z pewnością jednak do wystąpienia do takiej organizacji nie były zobowiązane organy administracji, w ocenie których operat będący podstawą wydania decyzji był prawidłowy. Na koniec warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną okoliczność. Skarżąca przedstawiła sporządzoną na swój koszt wycenę nieruchomości. W wycenie tej określono wartość przedmiotowych działek, po zmianie planu miejscowego, na 171 424,90 zł. Wartość ta zdaje się znacząco zaniżona w sytuacji, gdy skarżąca zbyła swoje nieruchomości za cenę prawie dwukrotnie wyższą (315 000 zł), co wynika ze znajdującego się w aktach sprawy aktu notarialnego. Jednocześnie pełnomocnik skarżącej twierdzi, że w operacie będącym postawą wydania decyzji wartość nieruchomości (po zmianie planu) została znacząco zawyżona. W tym momencie należy przypomnieć, że zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. "wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem". Wprowadzona w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym procedura oraz odesłanie do ustawy o gospodarce nieruchomościami mają zapewnić to, by ustalana na dzień sprzedaży wartość nieruchomości odpowiadała cenom rynkowym. Operat szacunkowy ma w sposób wiarygodny wskazać skalę wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie planu miejscowego. Kluczowym elementem tych ustaleń jest wskazanie wartości nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego. Przedmiotowy plan wszedł w życie w drugiej połowie 2018 r. Zbycie nieruchomości miało zaś miejsce pod koniec 2020 r. To ostatnie nastąpiło za cenę 315 000 zł (o czym wcześniej była mowa). Trudno zatem uznać by wycena przedmiotowej nieruchomości, w wysokości 171 424,90 zł, może zostać za wiarygodną, nawet uwzględniając późniejszy podział nieruchomości na mniejsze. Reasumując, w ocenie Sądu: - sporządzony w sprawie na zlecenie organu operat szacunkowy nie budzi żadnych zastrzeżeń pod względem zgodności z prawe. Jest on logiczny i spójny. Wszelkie wątpliwości zgłoszone przez skarżącą zostały wyjaśnione w piśmie biegłego rzeczoznawcy z dnia 16 marca 2022 r., - sporządzony w sprawie operat nie został przez skarżącą skutecznie zakwestionowany. Przedłożona przez nią wycena nieruchomości stanowi dokument prywatny, sporządzony na jej zlecenie i koszt, W konsekwencji wszystkie zarzuty dotyczące prawidłowości wyceny nieruchomości skarżącej należy uznać za nieuzasadnione. Biorąc pod uwagę powyższe, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji. ----------------------- 0 Strona I 7