I SA/Po 69/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Wolna – Kubicka Asesor sądowy Robert Talaga (spr.) Protokolant: st. sekretarz sądowy Marta Ziewińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 08 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi [...] "[...] "Spółki z o.o. w [...] na decyzję [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za część nieruchomości oddala skargę. UZASADNIENIE Decyzją z dnia 15 października 2020 r., znak [...], Prezydent Miasta [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. [...] w [...] w ramach zadania pod nazwą "Rozbudowa ulicy [...] od ronda [...] do ul[...] po stronie północnej oraz poprawa bezpieczeństwa ruchu rowerowego na ul. [...] do ul. [...] Inwestycję przewidziano na części nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...] stanowiącej część działki nr [...] z arkusza mapy [...] obrębu [...], stąd decyzją z dnia 15 października 2020 r. zatwierdzono również podział tej działki, m.in. na działkę nr [...] o powierzchni 107 m2. Wizja przeprowadzona 23 października 2020 r. wykazała, że na części projektowanej wówczas działki nr [...] znajduje się fragment chodnika wykonanego z płyt betonowych, fragment nawierzchni asfaltowej ulicy, jedna latarnia uliczna oraz metalowe słupki połączone łańcuchem. Decyzja stała się ostateczna dnia 17 listopada 2020 r. i z tym dniem działka nr [...] stała się własnością Miasta [...]. Pismem z dnia 13 listopada 2020 r. zawiadomiono W. G. z siedzibą w [...] o wszczęciu z urzędu postępowania o ustalenie odszkodowania za działkę nr [...] o powierzchni 107 m2, wydzieloną z działki nr [...] z arkusza mapy [...] obrębu [...], objętą inwestycją drogową. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Postanowieniem z dnia 11 grudnia 2020 r., znak [...], Prezydent Miasta [...] powołał A. J. jako biegłego rzeczoznawcę majątkowego w niniejszym postępowaniu. Dnia 5 stycznia 2021 r. A. J. sporządził operat szacunkowy w celu ustalenia wartości prawa własności części nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...] stanowiącej działkę nr [...] z arkusza mapy [...] obrębu [...]. Wartość ta określona została na łączną kwotę [...]zł, z czego wartość gruntu została oszacowana na kwotę [...]zł, a wartość nakładów budowlanych - na kwotę [...]zł. Pismem z dnia 29 stycznia 2021 r. zawiadomiono strony o sporządzeniu operatu szacunkowego z dnia 5 stycznia 2021 r. oraz o możliwości zapoznania się z nim, a następnie udostępniono go Spółce w formie elektronicznej. Pismem z dnia 6 kwietnia 2021 roku oraz z dnia 10 maja 2021 roku, znak [...], Z. P. w [...] poinformował ZGiKM [...], że działka nr [...] o pow. 107 m2 z arkusza mapy [...] obrębu [...], wydzielona z działki nr [...] leży w pasie drogowym dróg publicznych (częściowo obejmuje skrzyżowanie - [...], częściowo drogę publiczną - ul. [...]) i że sposób zagospodarowania działki świadczy o zrealizowaniu nakładów w postaci chodnika i innej infrastruktury ze środków publicznych. Pismem z dnia 10 maja 2021 r., znak [...] Z. P. przesłał dodatkowe dokumenty dotyczące zagospodarowania chodnika przy ul. [...] w [...] w tym protokół odbioru końcowego nr [...] z 24 czerwca 1988 r. dotyczący robót polegających na przełożeniu chodnika w ul. [...]. Pismem z dnia 31 maja 2021 r. W. G. . oświadczyła, że chodnik znajdujący się na działce nr [...] został wykonany ze środków prywatnych, a dokumenty przedstawione przez Z. P. są nieprecyzyjne. Ponadto wartość rynkowa 1 m2 dla potrzeb przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności została w postępowaniu prowadzonym przez Wojewodą w 2014 r. przyjęta na poziomie [...] zł. W piśmie z 11 czerwca 2021 r. rzeczoznawca majątkowy A. J., wyjaśnił, że nie jest uprawniony do tego by oceniać wynik wyceny pochodzącej z 2014 r. Odnosząc się natomiast do wyceny sporządzonej w niniejszej sprawie zaznaczył, że zarówno działka nr [...] jak i działka nr [...], zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...] w całości są położone na obszarze przeznaczonym pod tereny komunikacji - drogi główne oraz aktualny sposób użytkowania tego gruntu jest zgodny z tym przeznaczeniem. Wycena takiego gruntu jest możliwa jedynie w oparciu o transakcje sprzedaży gruntów o analogicznym przeznaczeniu. Analiza zawartych transakcji pokazuje, że na obszarze miasta transakcje drogowe zawierane są na średnim poziomie poniżej [...] zł/m2, a tylko 1 transakcja gruntu znajdującego się w śródmieściu osiągnęła poziom [...] zł/m2. Nie było zatem możliwe oszacowanie przedmiotowego gruntu na poziomie wskazanym przez stronę postępowania. Pismem z dnia 23 lipca 2021 r. Z. P. poinformował, że nie posiada dokumentów potwierdzających, że budowa chodnika na działce nr [...] została zrealizowana ze środków publicznych. W odszkodowaniu nie uwzględniono zatem wartości jezdni, latarni ulicznej i słupków ochronnych jako elementów infrastruktury drogowej zrealizowanych ze środków publicznych ([...]). Wobec powyższego ustalono, że wartość odszkodowania za działkę nr [...] wynosi [...] zł. Pismem z dnia 4 sierpnia 2021 r., znak [...], Z. P. poinformował, że nie otrzymał żadnej wiadomości dotyczącej przekazania nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem w terminie, o którym mowa w art. 18 ust. 1 e pkt 1 specustawy drogowej i nie posiada dokumentów w tym zakresie. Decyzją z dnia 26 sierpnia 2021 roku, nr [...], Dyrektor Zarządu G. działając z upoważnienia Prezydenta Miasta [...] 1. ustalił na rzecz W. G. odszkodowanie w wysokości [...] zł za część nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...], stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni 107 m2 z arkusza mapy [...] obrębu [...], która z dniem 17 listopada 2020 r. stała się własnością Miasta [...] 2 określił, że do zapłaty odszkodowania w wysokości [...] zł zobowiązany jest Prezydent Miasta [...] (Z. P. ) w terminie czternastu dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, na rachunek wskazany Z. P. . W uzasadnieniu organ wskazał, że na dzień 10 sierpnia 2021 r. nie rozpoczęła się realizacja inwestycji drogowej zgodnie z decyzją z 15 października 2020 r. o rozbudowie ul. [...] w [...] a tym samym nie doszło do biernego wydania nieruchomości. W ocenie organu operat sporządzony dnia 5 stycznia 2021 r. zweryfikowano badając jego zgodność z przepisami rozdziału 5 działu III i rozdziału 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a także Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi i opublikowanymi przez P. F. S. R. M.. Na potrzeby wyceny biegły określił właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych. W tych okolicznościach przyjęto go jako dowód w sprawie. Na jego podstawie ustalono, że wartość prawa własności gruntu stanowiącego działkę nr [...] o powierzchni 107 m2 wynosi [...] zł. Wartość nakładów budowlanych, tj. chodnika, nawierzchni drogowej z asfaltu lanego, oświetlenia ulicznego oraz słupków ochronnych stalowych, określił na kwotę [...]zł. W odwołaniu W. G. zakwestionowało prawidłowość dokonanej wyceny wskazując, że "w decyzji Wojewody z dnia 4 kwietnia 2014 r., [...] dotyczącej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w [...] przy ul. [...], o łącznej powierzchni 1696 m˛ przyjęto wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości w wysokości [...] zł. W operacie szacunkowym określającym wartość rynkową nieruchomości działka nr [...] opisana jako chodnik funkcjonujący od strony ul. [...] została oszacowana na tym samym poziomie co pozostała część nieruchomości. Wynika z tego, że wartość 1 m˛ została ustalona na poziomie [...] zł i od tak ustalonej opłaty W. G. poniosła wszelkie opłaty związane z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Strona zwróciła również uwagę, że wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowych położonych w [...] przy ul. [...] dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego była ustalana dla całej nieruchomości (w tym dla działki [...]) i w operacie szacunkowym z listopada 2009 r. wartość jednostkową dla działek [...], [...] i [...] przyjęto w wysokości [...] zł. Decyzją z dnia 1 grudnia 2021 r., nr [...] Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy przeanalizował operat szacunkowy z dnia 5 stycznia 2021 r., sporządzony przez A. J. i uznał, że zawiera on wszystkie wskazane w przepisach elementy. Ponadto została on sprawdzony pod względem rachunkowym, pod kątem jego kompletności i spójności logicznej i pod tym względem również nie budzi zastrzeżeń. Spełnione zostały również wymogi określone odnośnie przyjęcia dat stanu i ceny nieruchomości. Odnośnie przyjętej metody wyceny, biegły przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W kwestii opisu wycenianej nieruchomości, biegły rzeczoznawca majątkowy wskazał, że "działka, z której wydzielono działkę nr [...], czyli przed podziałem działka nr [...], to obszar o kształcie trapezowym, zbliżonym do prostokątnego. Działka ta znajduje się przed znajdującym się na tej samej nieruchomości sześciokondygnacyjnym budynkiem biurowym. Znajdują się na niej schody do budynku oraz chodnik. Działka nr [...] to południowy pas wzdłuż ulicy. Na działce znajduje się fragment chodnika wykonanego z płyt betonowych, fragment nawierzchni asfaltowej ulicy, metalowe słupki połączone łańcuchem oraz latarnia uliczna. Ponadto na działce znajdują się studzienki telekomunikacyjne i wodociągowe.". Natomiast w kwestii przeznaczenia nieruchomości, biegły rzeczoznawca majątkowy wskazał, że w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. 15 października 2020 r., na obszarze tym nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast według Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...] zatwierdzonego Uchwałą nr LXXII/1137/VI/2014 z dnia 23 września 2014 r. w sprawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...], wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem [...], co oznacza tereny komunikacji - drogi główne. Do porównania zostały przyjęte cztery nieruchomości przeznaczone pod drogi z obszaru miasta [...]. Biegły przyjął trzy atrybuty waloryzujące, tj.: położenie (waga 40%); uwarunkowania planistyczne gruntów przyległych (waga 20%); znaczenie drogi w układzie komunikacyjnym (waga 40%). Natomiast w kwestii metody wyceny nakładów budowlanych, biegły przyjął metodę kosztów odtworzenia z użyciem techniki wskaźnikowej. Zgłoszone przez byłego właściciela zastrzeżenia w stosunku do niniejszego operatu szacunkowego dotyczyły zaniżenia wartości wyceny oraz nieuwzględnienia wartości 1 m2 gruntów ustalonej w toku postępowania o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, prowadzonego przez Wojewodę pod znakiem [...] Wojewoda pozyskał operat szacunkowy z dnia 30 grudnia 2013 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Violettę Wilczyńską, z którego wynika, że w dacie jego sporządzenia dla obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, obowiązywało Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...], przyjęte uchwała Rady Miasta [...] nr [...] z dnia 18 stycznia 2008 r. Wyceniana nieruchomość była w większej części oznaczona symbolem MUsw jako tereny zabudowy śródmiejskiej, zwartej, średniowysokiej o funkcji mieszkaniowo-usługowej. W konsekwencji, rzeczoznawca poddała analizie rynek gruntów pod inwestycje deweloperskie z okresu trzech lat poprzedzających wycenę. Cena na tym rynku za 1 m2 osiągała wyższe wartości niż cena za 1 m2 nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Stan nieruchomości ustalono na datę zezwolenia na realizację inwestycji, a w tej dacie obowiązywało już Studium z 2014 r., zgodnie z którym wyceniana nieruchomość ma przeznaczenie drogowe. Wartość rynkową nieruchomości określono przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Biegły zwrócił również uwagę na tożsamość przeznaczenia wynikającego ze Studium oraz z decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Reasumując, operat szacunkowy sporządzony przez A. J. został uznany za spełniający wymogi określone w § 56 i § 57 rozporządzenia w sprawie wyceny, a ponadto został sprawdzony pod względem rachunkowym, pod kątem jego kompletności i spójności logicznej. Takiej oceny organu nie zmienił również przedłożony w toku postępowania odwoławczego przez byłego właściciela nieruchomości operat szacunkowy z dnia 26 listopada 2009 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S. S., przyjmujący wartość nieruchomości na poziomie [...] zł/m2, gdyż w tym przypadku wyceniana nieruchomość znajdowała się na terenach oznaczonych symbolem Musw - strefa E, podstrefa El, tereny zabudowy śródmiejskiej, zwartej, średniowysokiej o funkcji mieszkaniowo-usługowej ogólnomiejskiej, co miało decydujący wpływ na rodzaj transakcji podlegających porównaniu. Rzeczoznawca majątkowy objął w tym zakresie analizą transakcje nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę usługowo-mieszkaniową oraz mieszkaniową wielorodzinną z lat 2007-2009. Pismem z dnia 31 grudnia 2021 r., W. G. o., wniósł do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Poznaniu skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia 1 grudnia 2021 r., który utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 26 sierpnia 2021 r., znak [...] o ustaleniu odszkodowania za część nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej [...], stanowiącą działkę nr [...] o pow. 107 mkw. z arkusza mapy [...] obrębu [...], która z dniem 17 listopada 2020 r. stała się własnością Miasta [...] Spółka wniosła o: 1. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, 2. zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania w sprawie, w tym ewentualnych kosztów zastępstwa procesowego, zgodnie z art. 200 p.p.s.a. Skarżąca nie zgodziła się z decyzją Wojewody z dnia 1 grudnia 2021 r. oraz treścią jej uzasadnienia. Strona podniosła, że w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 26 sierpnia 2021 r. Skarżąca wniosła o poddanie wnikliwej analizie różnic w wartościach nieruchomości ustalonych dla potrzeb związanych ze specustawą drogową z wartościami ustalonymi dla celów związanych z wysokością opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości, czy dla przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności i dalej o ustalenie wysokości odszkodowania bez uszczerbku dla Skarżącej. Zdaniem skarżącej Wojewoda tego nie uczynił, a powinien podejść do przedmiotowej sprawy w sposób indywidualny mając na uwadze poniesioną przez Skarżącą szkodę majątkową. Dlaczego organ I instancji nie przedstawił rzeczoznawcy majątkowemu A. J. operatu szacunkowego z 2014 r. do wglądu, aby ten mógł się w szczegółach zapoznać z wyceną. Skarżąca stanęła na stanowisku, że wysokość odszkodowania powinna być ustalona sprawiedliwie, bez względu na obowiązujące w danym okresie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta [...] Nie powinno być tak, że za tę samą nieruchomość, ale dla celu wywłaszczenia obywatela czy podmiotu gospodarczego ustala się na jego rzecz odszkodowanie w wysokości znacznie niższej niż w przypadku odwrotnym, tzn. gdy należność ustala się na rzecz Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnego) od obywatela czy podmiotu gospodarczego. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, zważył, co następuje: W świetle art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 137), sąd administracyjny ma obowiązek badania zaskarżonych aktów wyłącznie w zakresie ich legalności, a więc z punktu widzenia ich zgodności z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329) dalej jako: "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Jeżeli w wyniku przeprowadzonej kontroli zaskarżonego aktu sąd stwierdzi, że nie narusza on prawa w stopniu uzasadniającym jego uchylenie lub stwierdzenie jego nieważności to obowiązany jest skargę oddalić. Podkreślenia wymaga fakt, że sąd orzeka na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.), nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Sąd uznał, że w rozpoznawanej sprawie skarga nie jest zasadna. W wyniku przeprowadzonej kontroli legalności, Sąd nie stwierdził naruszenia prawa, które uzasadniałoby wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji. Podstawę prawną wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1363 ze zm.), dalej jako specustawa oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm.), dalej jako u.g.n., stosowane na mocy odesłania zawartego w art. 23 specustawy drogowej - w zakresie nieuregulowanym w jej Rozdziale 3 "Nabywanie nieruchomości pod drogi". Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia tego odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18, który stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis ten doprecyzowuje unormowanie, wynikające z art. 134 ust. 1 u.g.n., w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Jak wynika z art. 134 u.g.n., przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą to opinię rzeczoznawca przedstawia w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W świetle art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przejętych z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego określają przepisy § 36 Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operaty szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W przedmiotowej sprawie skarżąca spółka kwestionuje rzetelność operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie organu I instancji, a w konsekwencji kwestią sporną jest prawidłowość ustaleń organów co do wysokości przyznanego odszkodowania, poczynionych w oparciu o ten operat. Obowiązkiem organu jest więc, jak wynika z przytoczonych regulacji prawa, dokonanie oceny wartości dowodowej opinii rzeczoznawcy majątkowego, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. Skoro bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę, powinien więc dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a zatem, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyroki NSA: z dnia 27 kwietnia 2016 r., sygn. I OSK 1604/14; z dnia 5 marca 2015 r., sygn. I OSK 1521/14; z dnia 16 października 2014 r., sygn. I OSK 611/13 oraz z dnia 16 września 2014 r., sygn. I OSK 246/13; dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych [...], dalej jako: CBOSA). W kontrolowanym postępowaniu dokonując analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organy obu instancji uznały, że nie zawiera on uchybień, które wykluczałyby posłużenie się tym dokumentem przy ustalaniu wysokości odszkodowania za przejęte działki gruntu. Sąd tę ocenę podziela. Skoro operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, to zakwestionowanie operatu przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Takich uchybień nie można stwierdzić jednak w rzeczonej sprawie. Przedmiotem wyceny w sprawie była działka (nr [...] o powierzchni 107 m2, wydzielona z działki nr [...] z arkusza mapy [...] obrębu [...]) wyodrębniona w związku z planowaną realizacją inwestycji drogowej. W sprawie wyjaśniono, że do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. Zaś do określenia kosztu nabycia gruntu, biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa własności nieruchomości w podejściu porównawczym, stosując metodę porównywania parami, wskazując, że na analizowanym rynku odnotowano występowanie transakcji podobnych dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod drogi - najbardziej przystających swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej pod względem cen rynkowych. Rzeczoznawca wskazał, że szacowana nieruchomość stanowi typowy przedmiot obrotu na tym rynku (tereny inwestycyjne) i scharakteryzował cztery nieruchomości przyjęte do porównania, stanowiące "Zbiór nieruchomości podobnych". Rzeczoznawca odniósł się do kwestii dotyczących właściwego doboru tych nieruchomości. W świetle informacji zawartych w operacie szacunkowym oraz złożonym wyjaśnieniu, przyjęte do porównania nieruchomości uznać należy za najbardziej podobne. Zgodnie bowiem z art. 4 pkt 16 u.g.n., za nieruchomość podobną rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania posiadają podobny potencjał inwestycyjny oraz dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej. Pomimo zatem pewnych różnic pomiędzy tymi nieruchomościami, a nieruchomością wycenianą brak jest uzasadnionych podstaw do zakwestionowania podobieństwa tych nieruchomości. Porównywalność nie oznacza bowiem identyczności parametrów, lecz wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Ustalenie zaś tych cech zależy w konkretnym przypadku od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Określając w operacie cechy rynkowe nieruchomości, rzeczoznawca wyjaśnił również przyczyny, dla których stwierdził, że wyceniana nieruchomość została wywłaszczona na cele związane z rozbudową drogi, a w efekcie teren przewidywany pod komunikację przy jednoczesnym tożsamym z przeznaczeniem sposobem użytkowania sprawił, że nie zachodziły przesłanki do zastosowania "zasady korzyści" wynikające z przepisu art. 134 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W efekcie wartość rynkową nieruchomości, która była przeznaczona pod inwestycję drogową określił przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych chyba że określenie wartości bylo możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko około 5% transakcji dotyczyła sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi. Tylko takie transakcje mogły zatem być wzięte pod uwagę przy sporządzaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości. Wbrew zarzutom podniesionym w skardze organ odwoławczy nie mógł zakwestionować operatu szacunkowego z uwagi na zgłoszony przez odwołującą się spółkę operat Violetty Wilczyńskiej z dnia 30 grudnia 2013 roku. W istocie bowiem przywołany operat szacunkowy został sporządzony na potrzeby przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności całej nieruchomości, w skład której wchodziła również działka o numerze [...]. Niemniej jednak w tamtym przypadku uwzględnione zostały zarówno nieruchomości o charakterze budowlanym jak i nieruchomości o charakterze drogowym. Ustalona więc w takim przypadku wartość metra kwadratowego nie mogła być wzięta pod uwagę jako punkt odniesienia przy szacowaniu wartości nieruchomości przeznaczonej wyłącznie na cele drogowe. Pismem z 11 czerwca 2021 r. biegły rzeczoznawca majątkowy poinformował, że odnośnie do wyceny przedmiotowego gruntu pochodzącej z roku 2014 na poziomie [...] zł/m2 nie jest uprawniony do tego aby oceniać wynik na tym poziomie, ani nie zna też szczegółów tej wyceny. W kwestii sporządzonej przez niego wyceny na poziomie [...] zł/m2 wyjaśnił natomiast, że "zarówno działka nr [...] jak i działka nr [...], z której ją wydzielono, w całości są położone na obszarze, który w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...] przeznaczony jest pod teren komunikacji — drogi główne. Jednocześnie aktualny sposób użytkowania tego gruntu jest zgodny z przeznaczeniem wynikającym ze Studium. Wycena takiego gruntu możliwa była jedynie w oparciu o transakcje sprzedaży gruntów o analogicznym przeznaczeniu. Nie było zatem możliwe oszacowanie przedmiotowego gruntu na poziomie wskazanym przez stronę postępowania. Szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają natomiast bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Te kwestie, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., mogą być poddane kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Z akt sprawy nie wynika jednak, aby skarżący w toku postępowania administracyjnego wystąpił o taką ocenę. Nie przedłożył również kontroperatu dotyczącego wyceny nieruchomości przeznaczonej wyłącznie na cele drogowe, który pozwoliłby w obiektywny sposób zakwestionować dokonany w niniejszej sprawie sposób wyceny nieruchomości. W przypadku gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 1833/07, dostępny CBOSA). W konsekwencji, nie było w sprawie podstaw do podważenia prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Przedłożone wraz z odwołaniem operaty sporządzone przez innego rzeczoznawcę, ale dotyczące innego zakresu szacowanych nieruchomości, z uwagi właśnie na to, że dotyczą innych nieruchomości, nie mogły stanowić skutecznego dowodu podważającego prawidłowość operatu sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy. Ocena prawidłowości doboru nieruchomości podobnych musi być bowiem przeprowadzona na gruncie konkretnej sprawy. Wybór nieruchomości podobnych w niniejszej sprawie nie wyklucza ich podobieństwa także z innymi nieruchomościami, objętymi wyceną w innych sprawach. Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że organy zasadnie przyjęły, że sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy to wiarygodny i wystarczający dowód dla określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości. Zawiera bowiem wymagane przepisami elementy, został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w przepisach u.g.n. oraz rozporządzeniu RM i nie został skutecznie podważony obiektywnym przeciwdowodem. W konsekwencji, organy administracyjne opierając się na dokonanej w tym operacie wycenie, nie naruszyły przepisów k.p.a. dotyczących wyjaśnienia i oceny stanu faktycznego sprawy. Wbrew stanowisku skarżącej spółki, organ odwoławczy. Ustosunkował się do zgłaszanych w toku postępowania administracyjnego zarzutów podważających prawidłowość ustaleń dokonanych w tym operacie. W warunkach niniejszej sprawy zarzuty podniesione w skardze okazały się zatem nieuzasadnione. Wobec powyższego, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd oddalił skargę jako niezasadną.