II SA/Kr 438/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: Sędzia Magda Froncisz Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Jacek Bursa po rozpoznaniu w dniu 18 października 2022 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 28 czerwca 2017 r. nr SKO-ZP-4158-170/15 w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala UZASADNIENIE Wójt Gminy J. decyzją z dnia 22 października 2015 r. nr RIT.6725.1.4.2015 działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., póz. 199 ze zm.) w zw. z uchwałą Rady Gminy Jabłonka nr VI/21/2011 z dnia 02.02.2011 w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jabłonka w części obejmującej sołectwa: Chyżne, Lipnica Mała, Orawka, Podwilk w pkt 1 ustalił J. C. opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości tj. działki nr [...] położonej w C. o powierzchni 0,2347 ha, dla której Sąd Rejonowy w Nowym Targu prowadził księgę wieczystą KW [...] na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy Jabłonka nr VI/21/2011 z dnia 02.02.2011 w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jabłonka w części obejmującej sołectwa: Chyżne, Lipnica Mała, Orawka, Podwilk, a następnie zbycie tych działek aktem notarialnym nr [...] z dnia 15.05.2015r.; w pkt 2 stwierdził, że opłatę ustaloną w pkt 1 J. C. zobowiązana jest wnieść w terminie 14 dni, od dnia ostateczności niniejszej decyzji. W uzasadnieniu organ wskazał, że Rada Gminy Jabłonka uchwałą nr VI/21/2011 z dnia 2.02.2011 w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jabłonka w części obejmującej sołectwa: Chyżne, Lipnica Mała, Orawka, Podwilk dokonała zmiany przeznaczenia działki ew. nr [...] z terenów przeznaczonych pod użytki rolne RP-74 % i terenów wód otwartych, dolin potoków i zieleni ochronnej wzdłuż cieków wodnych - oznaczonych symbolem RW-26% na tereny w 55% MNU zabudowy mieszkaniowej i usługowej, w 15% RW tereny wód otwartych, dolin potoków i zieleni ochronnej wzdłuż cieków wodnych, w 14% R tereny rolnicze, w 11% ZWS tereny wód powierzchniowych, dolin potoków i zieleni ochronnej wzdłuż cieków wodnych, w 6% KDW, KDD tereny ciągów komunikacyjnych. Zgodnie z wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Jabłonka obowiązującego przed dniem 02.02.2011 r. załączonym do akt sprawy działka ewidencyjne nr [...] o pow. 0,2347 ha była położona w terenach o symbolu RP - stanowiące tereny użytków rolnych i RW - tereny wód otwartych, dolin potoków i zieleni ochronnej wzdłuż cieków wodnych, uchwałą Rady Gminy Jabłonka nr VI/23/2011 z dnia 02.02.20lir. przedmiotowa działka zmieniła przeznaczenia planistyczne i część działki została włączona do terenów oznaczonych symbolem MNU tj. tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Tą samą uchwałą Rada Gminy Jabłonka ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tzw. renty planistycznej na 10 % wzrostu wartości nieruchomości. Po wejściu w życie uchwały zatwierdzającej zmiany planu miejscowego a w okresie krótszym niż 5 lat od dnia, w którym zmiany miejscowego planu stały się obowiązujące J. C. zbyła nieruchomość składającą się z działek [...], [...] stanowiącą jej własność położoną w C. o łącznej powierzchni 1,0233 ha, dla której Sąd Rejonowy w Nowym Targu prowadził księgę wieczystą KW [...] za kwotę [...]zł. Powyższe wynika z przesłanego Wójtowi Gminy J. odpisu aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 15.05.2015 r. repertorium A nr [...]. Ponieważ objęta przedmiotem sprzedaży działka ew. nr [...] zmieniła wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego swoje przeznaczenie Wójt Gminy J. w dniu 10.08.2015 r. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w celu naliczenia opłaty planistycznej. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ww. ustawy, wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, na podstawie operatu szacunkowego z dnia 31.08.2015r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Według sporządzonego operatu szacunkowego wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł., co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 10 % daje kwotę opłaty w wysokości [...] zł. Pismem z dnia 24.09.2015 r. J. C. wniosła zastrzeżenia w przedmiotowej sprawie podnosząc, że w prowadzonym postępowaniu administracyjnym doszło do uchybień formalnych i informacyjnych, a mianowicie: przy wydawaniu zaświadczenia potrzebnego do sporządzenia umowy sprzedaży działki [...], iż nikt z pracowników Urzędu Gminy J. nie poinformował o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jabłonka w części obejmującej sołectwo C. i tym samym, że nie mogła żądać od Wójta ustalenia wysokości opłaty planistycznej przed jej zbyciem w drodze decyzji. Ponadto nowe zapisy w zmienionym planie zagospodarowania przestrzennego nie uzasadniają wzrostu wartości nieruchomości ponieważ wnioskodawczyni uważa, że ze względu na rodzaj - działka rolna oraz kształt przeznaczenie jest takie samo jak w planie poprzednio obowiązującym. Pismem z dnia 7 października 2015 r. Wójt Gminy J. ustosunkował się do podniesionych zarzutów i wyjaśnił, że na wniosek J. C. zostało wydane zaświadczenie z treści którego wynikało, że uchwałą nr VI/21/2011 z dnia 02.02.2011 Rady Gminy Jabłonka wyżej wymieniona działka zmieniła przeznaczenie. Ponadto przystępując do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Jabłonka Wójt Gminy Jabłonka w obwieszczeniu z dnia 08.11.2010 poinformował wyłożeniu do publicznego wglądu projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Jabłonka w części obejmującej sołectwa Chyżne, Lipnica Mała, Orawka, Podwilk, z którym można było się zapoznać i wnieść uwagi. W dalszej części uzasadnienia organ wskazał, że zgodnie z § 16 uchwały Rady Gminy Jabłonka nr VI/21/2011 z dnia 2.02.2011 w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jabłonka w części obejmującej sołectwa: Chyżne, Lipnica Mała, Orawka, Podwilk stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, ustala się w wysokości 10%. Stąd też wyliczenie takiej kwoty opłaty. Od tej decyzji J. C. wniosła odwołanie zarzucając naruszenie art. 7, 8, 77, 80 i 107 k.p.a. oraz z naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co winno skutkować jej uchyleniem i przekazaniem sprawy do ponownego rozpatrzenia. Według strony wyliczenia biegłego zawarte w operacie szacunkowym są nieprawidłowe co wpływa na zawyżenie wartości wycenianej nieruchomości. Dalej strona wyjaśniła, że cztery działki w tym działkę [...] sprzedała za łączną kwotę [...]zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzja z dnia 28 czerwca 2017 r. nr SKO-ZP-415-170/15 uchyliło pkt 2 zaskarżonej decyzji – dotyczący 14 dniowego terminu zapłaty jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a w pozostałym zakresie utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu i instancji. W uzasadnieniu organ podniósł, że przesłankami uzasadniającymi ustalenie opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycie tej nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 ustawy planistycznej). Organ I instancji w zaskarżonej decyzji dokonał prawidłowo ustaleń faktycznych odnośnie planu miejscowego jaki obowiązywał dla nieruchomości przed 2.02.2011 r. i zawartych w nim uregulowań, jak również wskazał jakie uregulowania zawiera obecnie obowiązujący plan miejscowy. Wójt Gminy J. ustalił, iż nieruchomość ta była przedmiotem kontraktu sprzedaży w dniu 15.05.2015r., co stanowiło przesłankę do wszczęcia z urzędu postępowania administracyjnego. W niniejszej sprawie ustalono, że w następstwie uchwały Rady Gminy Jabłonka z dnia 22.03.2004r., nr XV/143/2004 i zmianą zatwierdzoną uchwałą nr VI/21/2011 Rady Gminy Jabłonka z dnia 2.02.2011 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jabłonka w części obejmującej sołectwa: Chyżne, Lipnica Mała, Orawka, Podwilk doszło do zmiany przeznaczenia gruntów, bowiem działka nr [...] o powierzchni 0,2347 z terenów przeznaczonych pod użytki rolne RP- 74% i terenów wód otwartych, dolin potoków i zieleni ochronnej wzdłuż cieków wodnych- oznaczonych symbolem RW-26% - na tereny w 55% MNU zabudowy mieszkaniowej i usługowej , w 15% RW - tereny wód otwartych, dolin potoków i zieleni ochronnej wzdłuż cieków wodnych, w 14% R- tereny rolnicze, w 11% ZWS - tereny wód powierzchniowych, dolin potoków i zieleni ochronnej wzdłuż cieków wodnych , w 6% KDW, KDD tereny ceików komunikacyjnych. Niewątpliwym w sprawie jest, że odwołująca aktem notarialnym Rep. A nr [...] z dnia 15.05.2015r. sprzedała m.in. działkę nr [...] położoną w C. , której była właścicielką na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności oraz umowy darowizny z dnia 29.10.2012r. Rep. A nr [...]. W przedmiotowej sprawie uznać należy, że organ pierwszoinstancyjny prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy oraz na jego podstawie słusznie stwierdził, iż zachodzą przesłanki do zastosowania art. 36 ust. 4 ustawy planistycznej, ponieważ wskutek dokonanej w miejscowym planie zmiany przeznaczenia przedmiotowych gruntów, uległa zwiększeniu ich wartość, a nieruchomość ta została zbyta przed upływem 5 lat od uchwalenia obowiązującego planu. Przepis art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy bowiem rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin 5 lat, o którym mowa w art. 37 ust. 3, należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 cytowanej ustawy), a niejako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (tak NSA w wyroku z dnia 4 lutego 2011 r., w sprawie II OSK 207/10). Z kolei wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania i nieruchomości przed jego uchwaleniem. Co istotne, przepisy regulujące kwestie pobierania opłaty planistycznej mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy nie pozostawia organowi swobody decyzji, co do ustalenia opłaty, o ile dojdzie do zbycia tejże nieruchomości i nie upłynął okres 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stanowi on, że organ po zaistnieniu określonych w przepisie przesłanek "pobiera" omawianą opłatę, której wysokość zgodnie z art. 37 ust. 1 u.z.p. ustala się na dzień jej sprzedaży. Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 31.08.2015r., sporządzonym przez biegłego legitymującego się uprawnieniem nr [...] wzrost wartości części w/w nieruchomości wyniósł [...] złote, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 10% daje kwotę w wysokości [...] zł. Zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualność przedmiotowego operatu została potwierdzona na dzień 25.05.2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego - autora operatu. Odnosząc się do zarzutów odwołującej wyjaśnić należy, że przy wycenie przedmiotowej nieruchomości biegły uwzględnił, że przedmiotowa działka jest w kształcie wąskiego prostokąta oraz stanowi teren płaski, niezabudowany, (str. 9 operatu w pkt. 5.3.2.) Biegły uwzględnił także, że działka ta leży w sąsiedztwie terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz, że istnieje dojazd do działki drogą gminną. Powyższe ustalenia potwierdzają załączniki graficzne dołączone do operatu szacunkowego. Dalej wyjaśnić należy, że nieruchomości porównawcze rzeczoznawca dobrał starannie, przyjmując transakcje z terenu gminy Jabłonka, w tym również z miejscowości Chyżne. W operacie szacunkowym uzasadniono wybór przyjętych metod szacowania i kryteria doboru nieruchomości porównywalnych. Określono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości i opisano stopnie tych cech. W tym miejscu podnieść należy, że strona kwestionująca dany operat powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 13 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Bd 241/09). Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16). Organ odwoławczy nie dostrzegając przejawów braków wewnętrznej spójności, czy kompletności operatu szacunkowego z dnia 31.08.2015r. zaktualizowanego na dzień 25.05.2017r. uznał, że przedmiotowa opinia sporządzona na użytek niniejszej sprawy jest rzetelna i zgodna z przepisami ustawy oraz regulującego tę materię rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W trakcie postępowania nie zostały stwierdzone jakiekolwiek okoliczności mogące podważyć wiarygodność przedmiotowej wyceny, zatem uznano, że zaistniał określony w treści ww. operatu szacunkowego wzrost wartości zbytej nieruchomości oznaczonej jako działka ew. nr [...] położonej w C. , w związku z uchwaleniem na przedmiotowym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy uznać za udowodnioną. Podnieść w tym miejscu należy, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., art. 37 ust. 4 u.p.z.p. przy uwzględnieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny nieruchomości i określenia wartości nieruchomości zatem dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podstawowym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym rzeczoznawca wykazał wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenia tej nieruchomości w uchwalonym planie. W świetle powyższego, okoliczności podniesione przez odwołującego pozostają bez wpływu na podjęte w sprawie rozstrzygnięcie. W przedmiotowej sprawie odwołująca słusznie zauważyła, że orzeczony zaskarżoną decyzją nakaz uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w terminie 14 dni od dnia ostateczności decyzji ustalającej jej wysokość nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła J. C. zarzucając naruszenie art. 37 ust. 1 i ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7, art. 8, art. 77, art. 80 i art. 107 K.p.a. W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty, a w konkluzji skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle art. 3 § 2 pkt 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – zwanej dalej p.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej. Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocenia legalności decyzji w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem tej nieruchomości, w czasie nie przekraczającym 5 lat od uchwalenia planu. Skarżąca zarzuca, wadliwość operatu szacunkowego, w oparciu o który oszacowano wartość nieruchomości. Operat ten bowiem mnie uwzględnia tego, że przedmiotowa nieruchomość nie ma uregulowanego dostępu do drogi publicznej. Co prawda miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uwzględniono możliwość wykonania drogi dojazdowej, jednak na dzień sprzedaży nieruchomości takiej drogi nie urządzono. W ocenie sądu skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tekst jednolity Dz.U. z 2012 roku, poz. 647 ze zm. (dalej; ustawa), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 1 ustawy przesądza natomiast, iż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z przytoczonych unormowań wynika, że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia tego planu, czyli że istnieje związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem, która stała się przedmiotem obrotu i jednocześnie wzbogacenia dotychczasowego właściciela na skutek działań organu uchwałodawczego gminy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 919/06 i z dnia 25 września 2007 r., sygn. akt II OSK 1244/06). Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 149-159). Podstawowym dowodem, w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2018 r. II OSK 2719/17). Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i co do zasady, podlega ocenie organu stosownie do przepisu art. 80 k.p.a. Podkreślić jednak należy, iż aktualnie dominującym wydaje się być pogląd, że ocena ta dokonywana jest w ograniczonym zakresie a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii wadliwości operatu nie związanej ze sferą wiadomości specjalnych, jakie posiada rzeczoznawca majątkowy – autor operatu. Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2020 r. I OSK 3140/18, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. W podobnym duchu wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 grudnia 2021 r. I OSK 206/19 wskazując, operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Jest przy tym dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednak ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku tych postępowań ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową biegłego (por. też wyroki NSA z dnia z dnia 13 lipca 2018 r. I OSK 2269/16, z dnia 28 kwietnia 20202 r. I OSK 557/19). z dnia 4 grudnia 2019 r. I OSK 3367/18, Wyżej zaprezentowane poglądy prawne podziela sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę. Operat szacunkowy sporządzany w postępowaniu o ustalenia tzw. opłaty planistycznej jest podstawowym dowodem w sprawie podlegającym ocenie organu (także sądu) jednak ocena ta nie może wkraczać w obszar wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego a dotyczyć musi kontroli czy w operacie nie popełniono błędów, które nie są ściśle związane z wiedzą specjalistyczną rzeczoznawcy, a które operat ten dyskwalifikują jako dowód w sprawie. W ocenie sądu organ taką kontrolę w sposób dostateczny przeprowadził, podobnie jak prawidłowo ocenił pozostałe okoliczności sprawy, od których uzależniona jest powinność ustalenia i zobowiązania do zapłaty opłaty planistycznej. Organ ustalił, że nieruchomość należąca do skarżącej – działka nr [...] została objęta zapisami uchwalonej zmiany planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jabłonka. Według przeznaczenia z przed dokonania zmiany, teren ten miał w 74% przeznaczenie użytków rolnych RP (pozostała część to tereny wód otwartych, dolin, potoków zieleni ochronnej. Po dokonanej zmianie uzyskał w 55 % przeznaczenie zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego danego obszaru z terenów rolnych na mieszkaniowe czy usługowe, w sposób naturalny powoduje zwiększenie wartości nieruchomości. Ponieważ zaś skarżąca nieruchomość tą zbyła w terminie krótszym niż 5 lat od uchwalenia planu, powinnością organu było wszcząć postępowania w celu ustalenia opłaty planistycznej. Ustając tą opłatę organ posłużył się ekspertyzą rzeczoznawcy majątkowego, który to operat organ (II instancji) w sposób dostateczny ocenił w oparciu o kryteria, o których mowa wyżej. Zauważyć należy, że rzeczoznawca majątkowy szacując wartość przedmiotowej nieruchomości posłużył się metodą korygowania ceny średniej. Ustalając wartość nieruchomości z daty przed dokonaniem zmiany planu miejscowego do porównania przyjął 11 nieruchomości z terenów gminy Jabłonki, które były przedmiotem obrotu, zaś cechami wag rynkowych przyjętych przez rzeczoznawcę było: położenie, kształt nieruchomości, dostępność komunikacyjna, rodzaje użytków gruntowych, klasa bonitacyjna i kultura rolna. Z tych cech, kulturę rolną rzeczoznawca uznał za dobrą zaś położenie jako korzystne, pozostałe cechy uzyskały ocenę przeciętny (kształt nieruchomości i dostępność komunikacyjna) i słabe (rodzaje użytków gruntowych i klasa bonitacyjna). Ustalając wartość nieruchomości po uchwaleniu zmiany planu miejscowego rzeczoznawca do porównania przyjął 13 nieruchomości z terenów gminy Jabłonki, które były przedmiotem obrotu, zaś cechami wag rynkowych było: atrakcyjność lokalizacji, otoczenie i sąsiedztwo, dostępność do urządzeń infrastruktury technicznej, dojazd, zagospodarowanie terenu, możliwości inwestycyjne i przeznaczenie w planie. Z cech tych dostępność do urządzeń infrastruktury technicznej, dojazd i przeznaczenie w planie otrzymały ocenę przeciętną zaś atrakcyjność lokalizacji, otoczenie i sąsiedztwo oraz zagospodarowanie terenu, możliwości inwestycyjne - ocenę słaba. Zauważyć należy, iż ocena nieruchomości uwzględniając jej rolniczy charakter była korzystniejsza, niż ocena po dokonaniu zmiany planu, w którym uzyskała częściowo przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową i usługową. W aspekcie zarzutu jaki skarżąca zgłosiła w skardze zauważyć należy, iż dojazd (po zmianie planu) rzeczoznawca ocenił jako przeciętny a nie jako bardzo dobry czy dobry. Z mapy załączonej do ekspertyzy wynika, że działka skarżącej bezpośrednio graniczy z drogą gminną. Jeżeli nawet nieruchomość ta nie miała na dzień jej zbycia urządzonego zjazdu z tej drogi, nie oznacza to jednak, że nie jest z nią skomunikowana - możliwość lokalizacji zjazdu bowiem istnieje. Należy podkreślić, że w rozumieniu ustawy Prawo budowlane czy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działką budowlaną jest działka, która ma zagwarantowaną możliwość skomunikowania z drogą publiczną ale niekoniecznie działka która jest już skomunikowana poprzez lokalizację na niej zjazdu do drogi publicznej. Jak zasadnie wskazuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 20 stycznia 2022 r. II SA/Kr 1172/21, co do kwestii prawnego dostępu do drogi publicznej, inwestor musi wykazać się, że bądź działka budowlana przylega do drogi publicznej i zagwarantowana jest możliwość lokalizacji do niej zjazdu (np. nie przylega do autostrady), bądź dostępność do drogi publicznej ma się odbywać po drodze wewnętrznej (dojazdowej) do której inwestor ma prawnie zagwarantowany dostęp, oraz z której ma zapewnioną lokalizację zjazdu do drogi publicznej i która spełnia warunki techniczno-budowlane, by zakwalifikować ją jako dojście i dojazd do drogi publicznej. Skoro zatem działka skarżącej przylega do drogi publicznej i prawnie oraz faktycznie można na niej zlokalizować zjazd do tej drogi, tak w rozumieniu ustawy Prawo budowlane czy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest działką budowlaną tj. działka z dostępnością do drogi publicznej. Zresztą, jak mowa wyżej, rzeczoznawca majątkowy dojazd do tej działki ocenił jako przeciętny, aczkolwiek z opisu tej cechy w operacie nie wynika aby ocena ta powodowana była brakiem lokalizacji zjazdu na tej działki do drogi publicznej. Ta drobna wadliwość nie dyskredytuje jednak operatu jako przydatnego do ustalenia stanu faktycznego sprawy. Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności sąd na zasadzie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji. Sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym w oparciu o zarządzenia przewodniczącego wydziału wydane na podstawie art. 15zzs4 ust 3 ustawy z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV (Dz.U. 2020.875).