II SA/Bd 916/21

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Klotz Sędziowie sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz (spr.) asesor WSA Mariusz Pawełczak po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 22 listopada 2022 r. sprawy ze skargi D. G., D. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2021 r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz D. G. i D. G. solidarnie kwotę 1638 (jeden tysiąc sześćset trzydzieści osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] lutego 2021 r., nr [...].WP, Prezydent M. T. ustalił D. G. i D. G. - współwłaścicielom nieruchomości położonej w T. przy ul. [...], stanowiącej działki z obrębu 36 o numerach 12, 13, 14 i 21 – opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, w kwocie [...]zł. Zobowiązanie powyższe organ rozdzielił stosownie do udziałów współwłaścicieli we współwłasności nieruchomości, tj. po [...] zł. W uzasadnieniu organ wskazał, że przedmiotowa nieruchomość została zbyta przez wyżej wymienionych w dniu [...] czerwca 2016 r. w drodze umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego rep. A nr [...]. Przedmiotowa nieruchomość objęta jest obecnie ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.) dla obszaru położonego w rejonie ulic Szosa Chełmińska, Żwirki i Wigury ora św. J., przyjętego uchwałą Rady M. T. z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...], zgodnie z którym teren przeznaczony jest pod usługi i zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (symbol 66.07-U/MW1). Organ wskazał, że bezpośrednio przed uchwaleniem wspomnianego planu – w okresie tzw. luki planistycznej – nieruchomość nie była objęta ustaleniami m.p.z.p., jednak w tym okresie wydane zostały dla tej nieruchomości decyzje o warunkach zabudowy (z dnia [...] października 2009 r. z przeznaczeniem pod zabudowę usługową, i z dnia [...] stycznia 2014 r. z przeznaczeniem pod zabudowę usługową oświatową). W pierwotnym planie obowiązującym dla tego obszaru przyjętym uchwałą nr [...] Miejskiej Rady N. w T. z dnia [...] stycznia 1986 r. nieruchomość objęta była jednostkami C.08.PP (przeznaczenie: przemysł) i C.77 KGo2/2 (przeznaczeni: ulica główna obszarowa czteropasmowa) – plan obowiązywał do [...] grudnia 2003 r. Przytoczywszy treść art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 293 – dalej "u.p.z.p.") organ stwierdził, że ze sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego wynika, iż nieruchomość przed uchwaleniem m.p.z.p. z 2015 r., według stanu wynikającego z decyzji o warunkach zabudowy (przeznaczenie: usługi), miała wartość [...] zł, zaś po uchwaleniu planu (przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna) – [...] zł. Organ potwierdził formalną prawidłowość sporządzonego operatu, ocenił go jako logiczny, wiarygodny i kompetentny. Dalej organ odniósł się do poszczególnych uwag zgłoszonych przez adresatów decyzji co do prawidłowości sporządzonego operatu. Organ nadmienił nadto, że poprzednia decyzja w przedmiocie opłaty planistycznej została uchylona przez SKO (decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2020 r., nr [...]), które wskazało na niespójności w operacie, a które zostały w ponownie przeprowadzonym postępowaniu poprawione. Przywoławszy treść art. 87 ust. 3a u.p.z.p. organ wskazał, że w uzupełniającym operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości według jej przeznaczenia w planie miejscowym uchwalonym przed dniem [...] stycznia 1995 r. Organ wskazał, że na wniosek strony przedłużył termin załatwienia sprawy w związku z informacją o chęci przedstawienia kontroperatu, przy czym kontroperat ostatecznie nie wpłynął do organu przed upływem przedłużonego terminu. W odwołaniu od powyższej decyzji D. G., działający samodzielnie oraz jako pełnomocnik D. G., odwołał się od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zarzucając naruszenie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w konsekwencji błędne zastosowanie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w sytuacji, gdy nie wzrosła wartość nieruchomości i brak jest podstaw do ustalenia opłaty planistycznej. Wskazał, że nie doszło do zmiany możliwości zagospodarowania działki, albowiem przed uchwaleniem planu można było na przedmiotowej nieruchomości pobudować wielorodzinne bloki. Decyzją z dnia [...] maja 2021 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję I instancji. W uzasadnieniu, po przytoczeniu stanu faktycznego sprawy oraz przywołaniu treści art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. organ odwoławczy potwierdził prawidłowość sporządzonego na potrzeby postępowania operatu, opisując przyjętą w nim metodologię. Wskazał, że operat nie zawiera już błędów dostrzeżonych przy okazji rozpoznawania odwołania od poprzedniej decyzji Prezydenta w przedmiocie opłaty planistycznej – biegła wskazała, że wycena dotyczy prawa własności nieruchomości, a cenę tej nieruchomości oszacowano na dzień jej sprzedaży. Organ wskazał, że jeżeli strona jest niezadowolona z dokonanej wyceny, mogła ubiegać się zbadanie jego prawidłowości przez organizację rzeczoznawców majątkowych. Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO stwierdziło, że przed uchwaleniem planu nie była możliwa realizacja budynku o parametrach w tym planie wskazanych, albowiem nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy ustalająca takie parametry. Możliwości wydania takiej decyzji w ocenie SKO nie można też domniemywać. Organ wskazał, że samo przeświadczenie strony o tym, że wartość jego nieruchomości nie wzrosła wskutek uchwalenia m.p.z.p. nie wystarcza do skutecznego zakwestionowania wartości operatu szacunkowego sporządzonego na tę okoliczność. Nadmienił, że strona nie przedłożyła też kontroperatu mogącego stanowić równoważny przeciwdowód wobec operatu kwestionowanego. W skardze na powyższą decyzję D. G. oraz D. G. (reprezentowana przez D. G.) wnieśli o jej uchylenie i uznanie, że brak jest podstaw do ustalania opłaty planistycznej dla skarżących i wskazanej nieruchomości. Decyzji zarzucili naruszenie: - art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w konsekwencji błędne zastosowanie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w sytuacji, gdy przed uchwaleniem m.p.z.p., na podstawie wydanej decyzji o warunkach zabudowy można było wybudować na przedmiotowej nieruchomości blok, a więc błędne jest założenie, że nastąpił wzrost jej wartości, - art. 32 Konstytucji RP poprzez ograniczenie prawa obywatela do pozyskania opinii biegłego na potwierdzenie własnych twierdzeń (skarżący wskazał, że nie mógł znaleźć na terenie T. rzeczoznawcy, który podjąłby się wyceny nieruchomości, a nadto podniósł, że winien on mieć prawo powołania innego biegłego przez organ z listy biegłych sądowych, - art. 8 k.p.c. (winno być k.p.a. – przyp. Sądu) poprzez niewskazanie kolejnego biegłego i pozostawienie obywatela bez szans w sporze z aparatem państwowym w zakresie obarczenia go obowiązkiem uiszczenia daniny na rzecz gminy, Skarżący wniósł o przeprowadzenie dowodu z jego zeznań na fakt poszukiwania rzeczoznawcy gotowego sporządzić kontroperat, na okoliczność inwestycji zrealizowanych na sąsiednich działkach, na okoliczność wydania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji oraz na okoliczność faktu braku możliwości sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przez kilka lat od dnia jej wystawienia na sprzedaż. W uzasadnieniu skargi wskazano, że na terenie województwa kujawsko-pomorskiego nie było rzeczoznawców chętnych do sporządzenia kontroperatu i w związku z tym nie miał on możliwości przedłożenia operatu kwestionującego ustalenia rzeczoznawcy wykonującego wszystkie wyceny na rzecz gminy i przez gminę wynagradzanego. Skarżący podniósł, że w sposób nieobiektywny zostały przez rzeczoznawcę dobrane nieruchomości do porównania. Wskazał, że gdyby miał możliwość sprzedaży nieruchomości za cenę wskazaną w operacie to uczyniłby to, tymczasem przez kilka lat po wejściu w życie m.p.z.p. nie było kupca. Skarżący zarzucił organowi, że ten nie wziął pod uwagę, iż na przedmiotowej nieruchomości istniała możliwość pobudowania bloku, albowiem po pierwsze skarżący mógł zwrócić się w tym zakresie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, i decyzja taka zostałaby najpewniej wydana, albowiem na nieruchomości sąsiedniej taki blok powstał. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Na wstępne wyjaśnić należy, iż sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs? ust. 3 ustawy z dnia [...] marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1842 ze zm.). Zgodne z tym przepisem przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie z przyczyn w niej wskazanych. Ocena zaskarżonej decyzji przeprowadzona w zakresie wynikającym z art. 1 § 2 ustawy z dnia [...] lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) i art. 134 § 1 ustawy z dnia [...] sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329); dalej zwaną: "p.p.s.a.", doprowadziła Sąd do stanowiska, że w toku postępowania administracyjnego uchybiono prawu procesowemu, w sposób uzasadniający uwzględnienie skargi. Kontroli sądu w niniejszej sprawie poddana została decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2021 r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta M. T. z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...].WP, mocą której ustalono skarżącym jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowaną uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz sprzedażą nieruchomości zlokalizowanej przy ul. [...] w T., stanowiącej działki z obrębu 36 o numerach ewidencyjnych 12, 13, 14 i 21. Materialnoprawną podstawę decyzji organu pierwszej instancji stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (publ. jak wcześniej wskazano), zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. W. opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jednocześnie, zgodnie z treścią art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu [...].12.2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem [...].01.1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem [...].01.1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem [...].01.1995 r. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanych przepisów musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zmiany bądź uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, zbycia nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu, wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, określenia w planie stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Nieruchomość stanowiąca przedmiot kontrolowanego postępowania położona jest na terenie, dla którego Rada M. T. przyjęła, uchwałą z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...], miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p. "dla obszaru położonego w rejonie ulic Szosa Chełmińska, Żwirki i Wigury oraz św. J."). Plan ogłoszono w Dzienniku Urzędowym Województwa Kujawsko-Pomorskiego w dniu [...] kwietnia 2015 r. (Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom. z 2015 r., poz. 1389), plan wszedł w życie 14 dni po dniu ogłoszenia (8 maja 2015 r.). W planie unormowano, że dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami 66.07-U/MW1 - 66.07-U/MW6 ustala się przeznaczenie podstawowe – usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (§ 6 pkt 1 lit. a) oraz że stawkę procentową, na podstawie której oblicza się jednorazową opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustala się w wysokości 30% (§ 6 pkt 12). Bezpośrednio przed uchwaleniem ww. planu przedmiotowa nieruchomość objęta została ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Prezydenta M. T. z dnia [...] stycznia 2014 r., nr [...].AN.WB, w której wskazano dopuszczalny rodzaj zabudowy- zabudowę usługową (usługi oświaty). Powyższa decyzja o warunkach zabudowy wydana została w okresie tzw. luki planistycznej, w jakiej znajdowała się przedmiotowa nieruchomość od dnia [...] stycznia 2004 r. Do [...] grudnia 2003 r. obowiązywał bowiem dla tego terenu ogólny plan miejscowy przyjęty uchwałą Miejskiej Rady N. w T. z dnia [...] stycznia 1986 r., nr [...]. W planie tym nieruchomość objęta była jednostkami planistycznymi C.08.PP (przeznaczenie – przemysł) oraz C.77 LGo2/2 (przeznaczenie – ulica główna obszarowa czteropasmowa). Przedmiotowa nieruchomość została przez skarżących zbyta w dniu [...] czerwca 2016 r. w drodze umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego rep. A nr [...]. Nastąpiło to zatem przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Całokształt powyższych okoliczności faktycznych analizowanych z uwzględnieniem przywołanych przepisów art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 oraz art. 87 ust. 3a u.p.z.p. zobligował organ do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości wynikającej z przeznaczenia, jakie nieruchomość ta miała wedle ustaleń planu miejscowego obowiązującego do [...] grudnia 2003 r., przeznaczenia tego terenu obowiązującego przed uchwaleniem planu miejscowego z 2015 r. oraz przeznaczenia, jakie nieruchomość uzyskała w związku uchwaleniem planu miejscowego z 2015 r. Dopiero ustalenie każdej z tych wartości pozwala na prawidłowe zastosowanie do obliczania wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zasady określonej w art. 37 ust. 1, albo w art. 87 ust. 3a u.p.z.p. W myśl art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, chyba że przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2021 r., poz. 1899 – dalej "u.g.n") opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Nadmienić też w tym miejscu należy, że zgodnie zaś z art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wobec treści art. 37 ust. 12 u.p.z.p. oraz art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. w procesie ustalania ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości po objęciu jej ustaleniami m.p.z.p., w sytuacji, gdy wydano dla tej nieruchomości decyzję o warunkach zabudowy – jej wartość winno określać się przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości wynikającego z tej decyzji, a nie faktycznego sposobu wykorzystania. Operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a., stąd też organ administracyjny ma obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 k.p.a. Powinien go więc ocenić pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy jest zgodny z przepisami prawa, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555), oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. W niniejszej sprawie, zgodnie z właściwymi jej uwarunkowaniami faktycznymi związanymi z objęciem przedmiotowej nieruchomości aktem planistycznym uchylonym z mocy prawa z dniem [...] grudnia 2003 r., decyzją o warunkach zabudowy w okresie tzw. luki planistycznej oraz wreszcie objęciem jej ustalaniami "nowego" planu miejscowego z 2015 r., organ pozyskał operat szacunkowy dotyczący wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości kształtowanej przeznaczeniem na podstawie każdego z trzech ww. aktów. Operat szacunkowy autorstwa mgr inż. E. B. z dnia [...] lipca 2020 r. szacował wartość nieruchomości po wejściu oraz przed wejściem w życie uchwały Rady M. T. nr [...] z [...] kwietnia 2015 r. Operat szacunkowy uzupełniający z dnia [...] września 2020 r. uwzględnił ponadto szacunek wartości nieruchomości wynikający z przeznaczenia, jakie miała przedmiotowa nieruchomość według ustaleń planu ogólnego uchylonego z dniem [...] grudnia 2003 r. W niniejszej sprawie organy rozstrzygające błędnie uznały, że sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego operaty szacunkowe dla określenia wzrostu wartości przedmiotowej działki na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (główny i uzupełniający) są dokumentami niebudzącymi wątpliwości pod względem spójności i jasności sporządzonej wyceny. Przedwcześnie uznano, że mogą one stanowić podstawę do wydania decyzji na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie została pominięta przez organy i niewyjaśniona kwestia wielkości nieruchomości przyjętych do porównania w każdym z dokonanych szacunków. Przyjęte do porównania jako nieruchomości w każdym z trzech przypadków znacząco odbiegały bowiem powierzchnią od nieruchomości wycenianej (pow. 2393 m ˛). W wycenie działki przed uchwaleniem m.p.z.p. z 2015 r. (wedle przeznaczenia ustalonego decyzją o warunkach zabudowy) przyjęto nieruchomości podobne o powierzchniach 3535 m˛ (działka przy ul. [...] w T.) , 872 m˛ (działka przy ul. [...] w T.) oraz 982 m˛ (działka przy ul. [...] w T.). Nieruchomości przyjęte do porównania w procesie wyceny nieruchomości skarżących po wejściu w życie "nowego" m.p.z.p. miały kolejno 651 m˛ (działka przy ul. [...] w T.), 1591 m˛ (działka przy ul. [...] w T.) oraz 2829 m˛ (działka przy ul. [...] w T.). Wreszcie powierzchnie nieruchomości podobnych w szacunku wartości nieruchomości skarżących wedle przeznaczenia określonego w uchylonym planie ogólnym (operat szacunkowy uzupełniający) to 3766 m˛ (działka przy ul. [...] w T.), 1126 m˛ (działka przy ul. [...] w T.) oraz 2734 m˛ (działka przy ul. [...] w T.). Sąd ma świadomość, że z definicji ustawowej nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. nie wynika, że wielkość nieruchomości jest tą cechą, która obowiązkowo w każdym przypadku powinna być brana pod uwagę. Zgodnie bowiem z ww. przepisem przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza zatem identyczności, oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości (por. wyrok NSA z [...] grudnia 2019 r. sygn. akt I OSK 3367/18, z dnia [...] stycznia 2021 r., sygn. akt I OSK 2116/20, z dnia [...] marca 2019 r., sygn. I OSK 2191/18, dostępne jw.). Sąd nie kwestionuje również, że wagę danej cechy nieruchomości kształtującej jej wartość, a więc również jej powierzchni, ocenia rzeczoznawca wedle swoich specjalistycznych wiadomości. Skoro jednak w zakresie analizy prawidłowości operatu mieści się jego logiczność i spójność "na pierwszy rzut oka", to znaczna dysproporcja powierzchni działki wycenianej i jednej lub kilku z działek podobnych nie powinna być pozostawiana poza sferą oceny. Jasnym jest bowiem, że skoro dysproporcja taka jest dostrzegalna, to automatycznie winna budzić wątpliwości, których rozwianie następuje na podstawie czy to szczegółowego uzasadnienia samego operatu, czy też w drodze wyjaśnień rzeczoznawcy pozyskanych z inicjatywy organu. Rozpatrywany operat nie zawiera informacji dotyczących podstaw uwzględnienia nieruchomości podobnych o wielkościach z jednej strony znacząco większych (3535 m˛, 3766 m˛) jak i tych wyraźnie mniejszych (872 m˛, 982 m˛, a przede wszystkim 651 m˛). Rozbieżności tej nie dostrzegły ani organy, ani skarżący, toteż brak jest stosownych wyjaśnień i w pismach rzeczoznawcy kierowanych do organu na skutek podnoszonych w toku postępowania uwag co do sporządzonego operatu. Zauważyć też należy, że powierzchnia działki nie została uwzględniona jako cecha nieruchomości, wedle której stosowana jest potem korekta. Do tych cech rzeczoznawca zaliczył jedynie lokalizację, potencjał inwestycyjny oraz lokalizację szczegółową. W powołanym art. 4 pkt 16 u.g.n. ustawodawca wskazuje na "inne cechy" wpływające na wartość nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że wśród tych cech niewątpliwie powierzchnia ma duże znaczenie (tak też E. Klat-Górska, Komentarz do art. 4 u.g.n.; LEX-el.). Dostrzeżona nieścisłość operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby kontrolowanego postępowania powoduje, że do czasu korekcji we wskazanym zakresie, czy to przez uwzględnienie nieruchomości podobnych o powierzchniach zbliżonych do powierzchni działki wycenianej, czy też poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących, ewentualnie do czasu uzupełnienia jego treści o stosowne wyjaśnienia rzeczoznawcy, nie może on zostać uznany za dokument jasny i pozbawiony nieścisłości. Ergo nie może być on podstawą do ustalenia, w drodze decyzji administracyjnej, opłaty planistycznej. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd wskazuje po pierwsze, że przeznaczenie nieruchomości skarżących wynikające z uzyskanej przez nich, przed uchwaleniem m.p.z.p. z 2015 r., decyzji o warunkach zabudowy jasno wskazuje, iż możliwa do realizacji na terenie nieruchomości zabudowa odbiega funkcjonalnie i gabarytowo od zabudowy umożliwionej właściwym przepisem uchwalonego m.p.z.p., nie jest więc tak, że i bez objęcia nieruchomości skarżących miejscowym planem mogli oni zrealizować na terenie działki zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. W decyzji mowa jest o zabudowie usługowej (usługi oświaty), do dwóch kondygnacji nadziemnych, o szerokości elewacji frontowej do 38 m i wysokości górnej krawędzi tej elewacji do 8 m. Tymczasem uchwalony miejscowy plan umożliwił realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o wysokości maksymalnie 26 m i 7 kondygnacjach (§ 6 pkt 6 lit. f uchwały). Dopiero zatem wejście w życie m.p.z.p. umożliwiło zabudowę nieruchomości w taki sposób, uzyskana uprzednio decyzja o warunkach zabudowy nie dopuszczała inwestycji w kształcie, w jakim uczynił to m.p.z.p. Bez znaczenia pozostają potencjalne możliwości uzyskania dla nieruchomości skarżących decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji takiej, jaką umożliwiły przepisy uchwalonego m.p.z.p. Przeznaczenie nieruchomości – stosownie do przywołanych wcześniej art. 154 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. – określa się w przypadku braku m.p.z.p. w oparciu o wydaną decyzję o warunkach zabudowy, przy czym nie chodzi tu o akt hipotetyczny, ale istniejący w obrocie prawnym. Przed uchwaleniem planu został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości poprzez wydanie konkretnej decyzji o warunkach zabudowy, toteż hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości w oparciu o inną decyzję o warunkach zabudowy są całkowicie bezprzedmiotowe. Ani strona, ani organ, ani tym bardziej rzeczoznawca nie mogą zakładać, że mogłoby dojść do wydania innego rozstrzygnięcia w zakresie warunków zabudowy, skoro decyzja ta poprzedzona jest całym postępowaniem administracyjnym uwzględniającym szczególne uwarunkowania danej sprawy. Z tego też powodu powoływanie w tym zakresie okoliczności, jakoby na innej, sąsiedniej nieruchomości zrealizowano zabudowę wielorodzinną przed uchwaleniem miejscowego planu, nie może być argumentem na rzecz innego niż wynikającego z uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy przeznaczenia terenu, mającego zwiększać jego wartość przed uchwaleniem m.p.z.p. Bez znaczenia dla sprawy pozostają postulaty skarżącego, jakoby obowiązkiem organu było powołanie rzeczoznawcy do sporządzenia kontroperatu. Zasada prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, wyrażona w powołanym w skardze art. 8 k.p.a. nie oznacza, że na organie ciąży obowiązek podejmowania za stronę inicjatywy dowodowej. Skarżący miał procesową możliwość przedstawienia specjalistycznej opinii sporządzonej na swoje zlecenie. Skutki nieskuteczności podjętej próby uzyskania kontroperatu obciążają zaś stronę, a nie organ. Bez znaczenia dla sprawy pozostają przy tym zawarte w skardze postulaty de lege ferenda w zakresie uzasadnionych w ocenie skarżącego instrumentów procesowych, jakimi winien on dysponować. Na marginesie wskazać należy, że w poszukiwaniu rzeczoznawcy gotowego sporządzić na jego zlecenie kontroperat skarżący nie jest ograniczony tylko tych rzeczoznawców działających na terenie miasta T.. Z powyższych względów Sąd nie dostrzegł zarzucanych naruszeń przepisów konstytucyjnych oraz k.p.a. Sąd odmówił przeprowadzenia dowodu z przesłuchania skarżącego na okoliczności wskazane w skardze, albowiem przepisy ustawy z dnia [...] sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329, dalej "p.p.s.a.") nie przewidują takiej formy aktywności dowodowej sądu. Zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a. Sąd co prawda może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie, jednak po pierwsze takich dokumentów nie przedstawiono, a po drugie – wątpliwości, o jakim mowa w art. 106 § 3 p.p.s.a. – sąd nie powziął. Niezależnie od powyższego zaskarżona decyzja zasługiwał na uchylenie z powodu wyjaśnionego wcześniej. Zarzut naruszenia art. 154 u.g.n. w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. okazał się zatem zasadny, choć z innych powodów niż wskazano w skardze. W świetle powyższych rozważań, należało uchylić zaskarżoną decyzję. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ II instancji zastosuje się do oceny i wskazań wynikających z powyższych rozważań głównie poprzez wezwanie rzeczoznawcy do wyjaśnienia, czy zastosował czynniki korygujące przy ocenie porównawczej zróżnicowanych powierzchni nieruchomości w stosunku do powierzchni nieruchomości skarżących, a jeżeli tak, to w jaki sposób. Wyjaśnienia rzeczoznawcy będą następnie przedmiotem oceny ww. organu w zakresie przesądzenia o ich znaczeniu dla przyjęcia operatu, jako pełnowartościowego dowodu w sprawie. Biorąc pod uwagę powyższe, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, p.p.s.a. orzeczono, jak w pkt 1 sentencji wyroku, a o kosztach postępowania rozstrzygnięto na podstawie art. 200 p.p.s.a.