I C 1280/22

<p>Sygn. akt I C 1280/22</p> <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> <p>Dnia 14 maja 2024 roku</p> <p>Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny</p> <p>w składzie:</p> <p> <strong> <!-- -->Przewodniczący Sędzia Marcin Drabik </strong> </p> <p> <strong> <!-- --> Protokolant Judyta Odachowska</strong> </p> <p>po rozpoznaniu w dniu 23 kwietnia 2024 roku w Świdnicy</p> <p>na rozprawie</p> <p>sprawy z powództwa <strong> <!-- -->Gminy <span class="anon-block">W.</span> </strong> </p> <p>przeciwko <strong> <!-- -->Wspólnocie Mieszkaniowej przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->o uchylenie uchwały</strong> </p> <p>I.  uchwałę nr <span class="anon-block">(...)</span> <span class="anon-block"> (...)</span> Wspólnoty Mieszkaniowej przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> uchyla w części dotyczącej zapisu nr <span class="anon-block">(...)</span> tj. „<span class="anon-block">(...)</span> </p> <p>II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 560 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.</p> </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p>Powódka Gmina <span class="anon-block">W.</span> wniesionym pozwem w dniu 2 sierpnia 2022 domagała się uchylenia uchwały nr /<span class="anon-block">(...)</span> <span class="anon-block"> (...)</span> Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr<span class="anon-block">(...)</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>, w części obejmującej zawarty w ust. <span class="anon-block">(...)</span> zapis we fragmencie <span class="anon-block">(...)</span>”, nadto wniosła o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przypisanych.</p> <p>W uzasadnieniu zarzuciła, że uchwała została podjęta z naruszeniem <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25)">art. 25 ustawy o własności lokali</a> w zw. z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 5)">art. 5 k.c.</a> poprzez naruszenie zasad współżycia społecznego, a tym samym innego interesu właściciela do korzystania z lokalu.</p> <p>Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>, w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu.</p> <p>Uzasadniając swoje stanowisko pozwana Wspólnota zarzuciła, że wbrew twierdzeniu powódki treść uchwały nie narusza interesów członków wspólnoty.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd ustalił następujący stan faktyczny:</strong> </p> <p>Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości nr <span class="anon-block">(...)</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>, położonej na <span class="anon-block">działce nr (...)</span> obręb <span class="anon-block">(...)</span> <span class="anon-block">Ś.</span>, stanowi tzw. dużą wspólnotę. Gmina <span class="anon-block">W.</span> posiada w niej 54,77% udziałów w nieruchomości.</p> <p>Bezsporne</p> <p>W dniach 27 czerwca 2022 roku do 4 lipca 2022 roku w drodze indywidualnego zbierania głosów Wspólnota Mieszkaniowa przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> podjęła uchwałę nr <span class="anon-block">(...)</span> <span class="anon-block"> (...)</span> w sprawie przedłużenia terminu zakończenia opracowania dokumentacji projektowo-kosztorysowej na kompleksowy remont klatki schodowej w oparciu o ekspertyzę w podziale projektu na dwie części dla budynku przy <span class="anon-block">ul. (...)</span>. W treści uchwały zawarto 4 zapisy w których właściciele lokali w nieruchomości nr <span class="anon-block">(...)</span> przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> uchwalili, co następuje : 1. Wyrażają zgodę na przedłużenie terminu opracowania dokumentacji projektowo-kosztorysowej na kompleksowy remont klatki schodowej w oparciu o ekspertyzę w podziale projektu na dwie części do dnia 20 października 2022r. 2. <span class="anon-block"> (...) Sp. z o.o.</span> w <span class="anon-block">W.</span> do spisania aneksu <span class="anon-block">umowy nr (...)</span> z wykonawcą dokumentacji Panem <span class="anon-block">W. C.</span> w zakresie terminu zakończenia umowy. Pozostałe zapisy nie ulegają zmianie. 3. Ubezpieczają niniejszy projekt budowlany na kwotę 60 tys. złotych od ryzyka utraty majątku z zapisem dodatkowej klauzuli w sytuacji braku przekazania lokali mieszkalnych do dyspozycji wykonawcy celem przeprowadzenia remontu. Brak jakiegokolwiek lokalu mieszkalnego na wniosek zarządu lub zarządcy do 5 dni od powiadomienia skutkuje konsekwencjami finansowymi z tytułu roszczeń odszkodowawczych. 4. Upoważniają Panią <span class="anon-block">E. S.</span> lub Zarząd Wspólnoty do ustalenia szczegółowych warunków ubezpieczenia określonego w pkt <span class="anon-block">(...)</span> niniejszej uchwały. Koszty związane w/w ubezpieczeniem zostaną sfinansowane z kosztów zarządu nieruchomością wspólną 5. upoważniają <span class="anon-block"> (...) spółka z o.o.</span> do zapłaty za polisę w powyższej sprawie.</p> <p> <strong> <!-- -->Dowód:</strong> </p> <p>- uchwała /<span class="anon-block"> (...)</span> k. 5.</p> <p>W dniach 14-19 listopada 2021 roku podjęto uchwałę nr <span class="anon-block">(...)</span>roku, w sprawie opracowania dokumentacji projektowo-kosztorysowej na kompleksowy remont klatki schodowej w oparciu o ekspertyzę w podziale projektu na dwie części dla budynku przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>.</p> <p> <strong> <!-- -->Dowód:</strong> </p> <p>- uchwała<span class="anon-block">(...)</span> k. 11.</p> <p>W budynku Wspólnoty dochodziło do awarii lokali gminnych i wszystkich WC wspólnotowych. Część podestów klatki schodowej wymagało pilnego remontu. Elementy nośne części stropów są „przegniłe” i mogły w każdej chwili ulec awarii. Nie było możliwe korzystanie z pomieszczeń ubikacyjnych na klatce schodowej w związku ze złym stanem technicznym stropów. Z uwagi na ich zły stan techniczny koniecznym stało się wykonanie odkrywek dla potwierdzenia ich stanu technicznego. Samowolnie wykonane łazienki na stropach drewnianych w sposób niezgodny ze sztuką budowlaną mogło doprowadzić i w części doprowadziło do zniszczenia części wspólnych jakim są stropy. Utrzymywanie takiego stanu rzeczy stwarzało zagrożenie dla mieszkańców i osób trzecich, wobec powyższego należało pilnie przeprowadzić prace remontowe.</p> <p> <strong> <!-- -->Dowód:</strong> </p> <p>- ekspertyza techniczna <span class="anon-block">W. C.</span>, k. 52-86,</p> <p>- zeznania świadka na piśmie <span class="anon-block">W. C.</span>, k. 233-235.</p> <p>W <span class="anon-block">budynku lokal nr (...)</span> zajmowane są bez tytułu prawnego przez lokatorów w stosunku do których orzeczone zostały wyroki o eksmisję z prawem do lokalu socjalnego. W przypadku <span class="anon-block">lokalu nr (...)</span>+12 zostało wydane orzeczenie sądu o eksmisję lokatorów bez prawa lokalu socjalnego. <span class="anon-block">Lokal nr (...)</span> jest lokalem wolnym z przeznaczeniem do remontu, natomiast pozostałe <span class="anon-block">lokale gminne nr (...)</span> <span class="anon-block">(...)</span>, nr <span class="anon-block">(...)</span> są w najmie na podstawie obowiązujących umów. Wyroki nie zostały wykonane, brak jest możliwości przeniesienia tychże lokatorów do lokali zastępczych na czas remontu. W budynku najemca <span class="anon-block">lokalu nr (...)</span> bez zgody właściciela zainstalował kabinę prysznicową. Dochodziło do zalewania <span class="anon-block">lokalu nr (...)</span>. Do zalewania <span class="anon-block">lokalu nr (...)</span> dochodziło również w latach wcześniejszych, od 2012 r., gdzie przyczyną były awarie instalacji kanalizacyjnej. Zalaniu uległy również korytarz na skutek tychże awarii wodno-kanalizacyjnych na piętrze tam gdzie znajdowały się toalety. Na ścianach w klatce schodowej widać ślady długotrwałego przeciekania instalacji.</p> <p> <strong> <!-- -->Dowód:</strong> </p> <p>- zeznania świadka na piśmie <span class="anon-block">A. K.</span>, k. 238-241,</p> <p>- zeznania świadka na piśmie <span class="anon-block">A. P.</span>, k. 244-246,</p> <p>- zeznania świadka <span class="anon-block">J. P.</span> k. 248-249,</p> <p>- zeznania świadka <span class="anon-block">E. S.</span> k. 252-256.</p> <p>W budynku została przeprowadzona okresowa 5-letnia kontrola stanu technicznego budynku. W wyniku której zalecono wyłączyć budynek z eksploatacji i wykonać remont generalny zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i wnioskami z ekspertyzy. Od dnia ekspertyzy technicznej nie były przeprowadzone żadne remonty. Stwierdzono w wyniku kontroli uszkodzenia oraz braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem, wymagające usunięcia w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli.</p> <p> <strong> <!-- -->Dowód:</strong> </p> <p>- protokół z okresowej kontroli stanu technicznego budynku, k.204-209.</p> <p>W dniu 19 stycznia 2024 r. Wspólnota podjęła uchwałę nr <span class="anon-block">(...)</span>w sprawie wykonania remontu budynku I etapu. Strona pozwana nie wskazała jednak terminu w jakich terminach wykonane zostaną owe prace, jaki będzie czas wykonania tych prac, w szczególności czy będzie to czas powyżej 12 miesięcy.</p> <p> <strong> <!-- -->Dowód:</strong> </p> <p>- uchwała nr<span class="anon-block">(...)</span> k. 286.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd zważył, co następuje:</strong> </p> <p>Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.</p> <p>Zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1)">art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali</a> (t.j. – Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu <br/>z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.</p> <p>Spór w niniejszej sprawie dotyczył tego, czy zaskarżona uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszały interesy strony powodowej.</p> <p>W ocenie Sądu zaskarżona uchwała narusza interesy Gminy <span class="anon-block">W.</span> jako członka wspólnoty. Zawarty zapis świadczący o konsekwencjach finansowych z tytułu roszczeń odszkodowawczych w odniesieniu do gminy ma charakter rażącego naruszenia interesów członka wspólnoty. Wskazać należy, że zapis ten jest niedookreślony, zaś kształtowanie odrębne ewentualnej odpowiedzialności odszkodowawczej jednego ze współwłaścicieli w bliżej nieokreślonych przypadkach rażąco narusza <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1)">art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali</a> (t.j. – Dz. U. z 2021 r. poz. 1048). Strona pozwana nie wskazała zasad odpowiedzialności odszkodowawczych nałożonych na gminę, nie wskazała również przepisu, z którego wynikałby termin zapewnienia lokatorom w terminie 5 dni lokalu nowego mieszkalnego czy ewentualnej odpowiedzialności odszkodowawczej Gminy.</p> <p>Na marginesie wskazać należy, że uchwała pozostaje niedookreślona pod względem terminu dokonywania jakichkolwiek prac. Podjęta została co prawda uchwała nr <span class="anon-block">(...)</span> jednakże nie odnosi się ona w żadnym stopniu co do terminu wykonania prac a także czasu niezbędnego do ich wykonania.</p> <p>Tym się kierując zaskarżoną uchwałę nr<span class="anon-block">(...)</span> <span class="anon-block"> (...)</span> należało uchylić w części dotyczącej zapisu nr<span class="anon-block">(...)</span> zaskarżonej uchwały tj. „ „brak jakiegokolwiek lokalu mieszkalnego na wniosek zarządu lub zarządy do 5 dni od powiadomienia skutkuje konsekwencjami finansowymi z tytułu roszczeń odszkodowawczych”, gdyż zgodnie z twierdzeniem pozwu naruszała interes strony powodowej.</p> <p>O kosztach procesu orzeczono na podstawie przepisu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 100)">art. 100 k.p.c.</a>, zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia tych kosztów. Stawka minimalna w sprawie <br/>o uchylenie uchwały wynosi 360 zł. Strona powodowa uiściła 200 zł tytułem opłat za uchylenie uchwał. Koszty procesu strony powodowej wyniosły w sumie 560 zł. Wobec powyższego orzeczono jak w pkt II wyroku.</p> </div>