II OSK 125/22

SENTENCJA Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Arkadiusz Despot - Mładanowicz (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Czerwiński Sędzia NSA Jerzy Stankowski Protokolant asystent sędziego Katarzyna Kudrzycka po rozpoznaniu w dniu 5 listopada 2024 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej E. S.A. z siedzibą w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 12 października 2021 r. sygn. akt II SA/Łd 362/21 w sprawie ze skargi K. K. i P. K. na decyzję Wojewody Łódzkiego z dnia 10 marca 2021 r. nr 81/2021 znak: GPB-III.7721.63.2021 PK w przedmiocie zezwolenia na wejście na teren nieruchomości sąsiedniej oddala skargę kasacyjną. UZASADNIENIE Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 12 października 2021 r., sygn. akt II SA/Łd 362/21, po rozpoznaniu skargi K. K. i P. K., uchylił decyzję Wojewody Łódzkiego z dnia 10 marca 2021 r. nr 81/2021 znak GPB-III.7721.63.2021 PK w przedmiocie zezwolenia na wejście na teren nieruchomości sąsiedniej oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty Zgierskiego z dnia 11 stycznia 2021 r. nr 1/2021. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożył E. S.A. z siedzibą w W., zaskarżając wyrok w całości. Na podstawie art. 174 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), dalej "p.p.s.a.", skarżąca kasacyjnie Spółka zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj. art. 47 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) przez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, iż pojęcie nieruchomości sąsiedniej stanowi w każdym przypadku nieruchomość inną niż ta, dla której w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę inwestor legitymował się prawem do dysponowania na cele budowlane, podczas gdy jeżeli tytuł prawny do gruntu wynika ze stosunku zobowiązaniowego, uprawnienie inwestora do wyłącznego korzystania nie musi obejmować całej nieruchomości, a wówczas teren przylegający do granicy terenu będącego przedmiotem umowy zobowiązaniowej, stanowi nieruchomość sąsiednią. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca kasacyjnie Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi, rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie oraz zasądzenie od skarżących na rzecz skarżącej kasacyjnie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie jest zasadna. Zgodnie z art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Stosownie zaś do art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego, w razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ administracji architektoniczno-budowlanej określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Przepis art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego normuje sytuację, w której wykonywanie prac przygotowawczych lub robót budowlanych bezwzględnie wymaga wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, wiążącego się z pewnymi ograniczeniami w korzystaniu z praw podmiotu dysponującego uprawnieniami do sąsiedniej nieruchomości. Wejście na teren nieruchomości sąsiadującej z terenem budowy najczęściej jest związane z budową obiektu budowlanego przy granicy z sąsiednią nieruchomością lub budynkiem albo lokalem, względnie wiąże się z istotnym zbliżeniem do takiej granicy. Powołany przepis wyraźnie wskazuje, że organ rozstrzyga o niezbędności wejścia "na teren sąsiedniej nieruchomości". Ustawa - Prawo budowlane nie zawiera legalnej definicji tego pojęcia. Wyłożyć je należy zatem stosownie do celu, w jakim w przepisie go użyto. Fakt sąsiadowania nieruchomości nie jest związany z podmiotem uprawnionym do władania nieruchomością, lecz z faktem samodzielnego wyodrębnienia danej nieruchomości, czyli podziałem na określone działki. Winny to być co najmniej dwie wyodrębnione ewidencyjnie nieruchomości. Przez "sąsiednią nieruchomość" można bowiem rozumieć na gruncie art. 47 Prawa budowlanego jedynie działkę sąsiadującą bezpośrednio z działką inwestora, na której ten ostatni ma zamiar przeprowadzić prace przygotowawcze lub roboty budowlane wymagające wejścia właśnie na teren "sąsiedniej nieruchomości" (zob. J. Lemańska [w:] I. Niżnik-Dobosz (red.), Przestrzeń i nieruchomości jako przedmiot prawa administracyjnego. Publiczne prawo rzeczowe, LexisNexis 2012, Lex; wyrok NSA w Katowicach z dnia 31 stycznia 2002 r., sygn. akt II SA/Ka 1039/00, orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie wniosek inwestora, o którym mowa w art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego nie dotyczył "sąsiedniej nieruchomości", bowiem ta sama działka o nr ewid. [...] stanowi w części przedmiot dzierżawy (na tej części działki miała być realizowana inwestycja) i w części objęta jest zaskarżoną decyzją orzekającą o niezbędności wejścia na teren nieruchomości. Skarżący, którym nakazano udostępnienie działki nie są właścicielami "sąsiedniej nieruchomości" w rozumieniu art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego. Przepis art. 47 Prawa budowlanego nie ma zastosowania, gdy pomiędzy inwestorem a właścicielami działki, na której części ma być realizowana inwestycja, została zawarta umowa dzierżawy. Ewentualne spory między inwestorem a skarżącymi, będącymi właścicielami działki nr ewid. [...], wynikające z łączącej strony umowy dzierżawy w zakresie wykorzystania terenu nieruchomości w celu realizacji spornej inwestycji, są sporami cywilnoprawnymi, dla których rozstrzygnięcia właściwy jest sąd powszechny. Wobec tego Sąd I instancji prawidłowo uznał, że skoro wniosek inwestora nie dotyczy żadnej sąsiedniej nieruchomości, na teren której jest niezbędne wejście do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, to znaczy, że brak było podstaw do wydania przez organ decyzji na podstawie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego. Mając powyższe na względzie, Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935).