II SA/Gd 399/23

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska Sędziowie: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Jakub Chojnacki (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Dorota Kotlarek po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2023 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi B. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 9 marca 2023 r. nr SKO Gd/3498/22 w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Pszczółki z dnia 20 maja 2022 r. nr RIG.6730.31.2021.AR, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku na rzecz skarżącej B. K. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. UZASADNIENIE Pani B. K. (dalej Skarżąca) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsk skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze w Gdańsku (dalej SKO) z 9 marca 2023 r., utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy Pszczółki (dalej Wójt) 20 maja 2022 r., odmawiającą ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr [...], k.m. [...] obręb R., w związku z inwestycją polegającą na budowie czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących na powierzchni 2,3663 ha gruntów rolnych oznaczonych symbolem RIVa, w miejscowości R. Zaskarżona decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym: Wnioskiem z 26 maja 2021 r. Skarżąca zwróciła się do Wójta Gminy Pszczółki o wydanie warunków zabudowy dla budowy czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących w miejscowości R., na części działki nr [...], na powierzchni 2,3663 ha gruntu klasa RIVA. Wójt Gminy Pszczółki decyzją z 20 maja 2022 r. po ponownym rozpatrzeniu sprawy odmówił ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że planowana inwestycja nie spełnia wymogów zawartych w artykule 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. i wydanie decyzji nie jest możliwe. Organ stwierdził, że interpretacja dotycząca ustalenia warunków zabudowy dla części działki umożliwiłaby inwestorowi niedopuszczalne z punktu widzenia ładu przestrzennego obchodzenie ograniczeń w intensyfikacji zabudowy działki poprzez występowanie o ustalenie warunków zabudowy dla terenów stanowiących niezabudowane fragmenty działek ewidencyjnych, które na pozostałym nieobjętym wnioskiem obszarze są już np. zabudowane. Wójt wskazał także, że istniejące uzbrojenie sieci wod-kan. nie jest wystarczające dla planowanej inwestycji, gdyż wydane warunki techniczne przyłączenia do sieci dotyczą tylko pięciu przyłączeń, a odmowa warunków dla pozostałych przyłączeń wiąże się z brakiem możliwości dostarczenia odpowiedniej ilości i jakości wody dla planowanej inwestycji. Należy zaprojektować i rozbudować sieć wodociągową oraz sieć kanalizacji celem obsłużenia planowanej inwestycji. Na dzień dzisiejszy gmina nie planuje rozbudowy sieci wodociągowej i kanalizacji. Dalej wskazano, że wnioskowane teren stanowi grunty rolne klasy bonitacyjnej IIIA, IIIB IVA i Br-IVa, przy czym grunty rolne klasy trzeciej stanowią powierzchnię 31237 m2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr II/23/02 dwa rady gminy Pszczółki) ustala zakaz zmiany użytkowania terenów rolnych na trasie przebiegu gazociągu wysokiego ciśnienia. Ponadto wnioskodawca we wniosku określił powierzchnię terenu przeznaczoną pod planowaną inwestycją mniejszą niż powierzchnia wnioskowanej działki. Wójt nie dopatrzył się żadnej szczególnej okoliczności pozwalającej na zagospodarowanie części działki nr [...] w sposób określony we wniosku. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku zaskarżoną decyzją utrzymało w mocy decyzję Wójta. SKO uznało, że w sprawie nie został spełniony warunek z artykułu 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe gdy istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające oraz przesłanki z artykułu 61 ust. 1 pkt 4 tejże ustawy, ponieważ teren wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W ocenie SKO nie zachodzi żadna z przesłanek artykułu 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w brzmieniu obowiązującym w dacie wydawania zaskarżonej decyzji. SKO podzieliło także pogląd organu pierwszej instancji że w sprawie nie zachodzą żadne przesłanki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy dla części wnioskowanej działki. Kolegium zauważyło także, że wbrew zaleceniom organu odwoławczego organ pierwszej instancji nie przedstawił charakterystyki zabudowy, występującej w sąsiedztwie i nie wyjaśnił jakie są średnie poszczególnych współczynników, co niewątpliwie stanowi uchybienie jednak określając wielkości poszczególnych parametrów i gabarytów zabudowy w analizie wskazano jak kształtują się wskaźniki powierzchni zabudowy stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometria dachu zabudowy sąsiedniej. Wskazane uchybienie pozostaje bez wpływu na stanowisko jakie zapadły w sprawie ponieważ z uwagi na niezachowanie przesłanki z artykułu 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie doszło do łącznego zachowania przesłanek warunkujących wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. W skardze do sądu zarzucono, że decyzja została wydana z naruszeniem: 1. Art. 7, 8, 77 § 1, 80 i artykułu 107 § 3 K.p.a. poprzez tendencyjne prowadzenie postępowania, naruszenie zasady bezstronności równego traktowania inwestorów tam gdzie nie obowiązują miejscowe plan zagospodarowania przestrzennego, brak analizy i oceny stanu faktycznego sprawy, brak odniesienia się do argumentacji odwołania, nie zweryfikowanie wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie w sprawie oraz brak uzasadnienia decyzji. W ocenie Skarżącej w sprawie nie zachodzi potrzeba uzyskania zgody na włączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej gdyż wnioskowany obszar dotyczy gruntu klasy IVA, a teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji. 2. Naruszenie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną jego wykładnię i przyjęcie, że decyzja o warunkach zabudowy odnosić się może tylko do całej działki [...], przy czym grunty rolne klasy trzecie mają powierzchnię 31237 m2 oraz że w tej sprawie istnieje konieczność uzyskania zgody właściwego ministra ds. rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze gruntów klasy I do III. 3. Naruszenie art. 55 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną jego wykładnię polegającą na uznaniu, że dla planowanej inwestycji należy zaprojektować i budować sieć wodociągowa oraz sieć kanalizacji sanitarnej celem zapewnienia obsługi wszystkich budynkom planowanej inwestycji. Zdaniem skarżącej niezbędne uzbrojenie terenu nie musi istnieć w dacie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Istniejące uzbrojenie terenu w zakresie zapewnienia dostępu do sieci wodno-kanalizacyjnej zaplanowanych przyłączy 1 do 5 jest wystarczające, co potwierdził gestor sieci. Jednocześnie gestor nie wykluczył zapewnienia dostępu do sieci wodno-kanalizacyjnej dla planowanych działek nr 6 do 14, podając że budowa przyłączy nr 6 do 14 będzie możliwa po wybudowaniu sieci wod.-kan. na terenie działki [...] w drogach dojazdowych. Ponadto skarżąca zapewnia możliwość zastosowania alternatywnego rozwiązania w zakresie indywidualnego ujęcia wody zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków. 4. Naruszenie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wydanie zaskarżonej decyzji w sytuacji gdy organ pierwszej instancji granicami analizowanego terenu objął całą nieruchomość [...], natomiast Skarżąca wnioskowała o ustalenie warunków zabudowy fragmentu działki o powierzchni 2,3663 ha klasy IVA. Ponadto organ błędnie wskazał że szerokość stref kontrolowanych dla gazociągu DN 80 wynosi 40 m od osi gazociągu a dla gazociągu DN 400 - 70 m od osi gazociągu, podczas gdy operator sieci stwierdził możliwość zmniejszenia szerokości stref kontrolowanych od gazociągu DN 80 i DN 400 odpowiednio po 15 i 17,5 m od osi gazociągów. Jednocześnie treść załącznika nr 2 jest niezgodna z treścią załącznika nr 3 do decyzji, w którym szerokość stref kontrolowanych dla ww. gazociągu została graficznie oznaczona i opisane odpowiednio 30 m i 35 m. Organ drugiej instancji błędu nie naprawił. 5. Naruszenie art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 3 Konstytucji poprzez odmowę wydania decyzji o warunkach zabudowy dla wyodrębnionego terenu działki ewidencyjnej niewymagającego zgody na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolne mimo, że istnieją szczególne uwarunkowania które wyjątkowo dopuszczają możliwości ustalenia wnioskowanych warunków przedmiotowej sprawie. Skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, a także zasądzenia kosztów postępowania. SKO odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując prezentowane w sprawie stanowisko. Uczestnik postępowania G. Spółka z o.o. w piśmie procesowym z 12 czerwca 2023 r. wskazała, że dla przedmiotowej inwestycji wydanie orzeczenia ws. winno nastąpić po uzgodnieniu konieczności zachowania strefy kontrolowanej gazociągu DN 80 oraz DN 400 przebiegających przez działkę nr [...] zgodnie z treścią pisma uczestnika postępowania 15 kwietnia 2022 r. i 2 maja 2011 r. Sąd zważył, co następuje: Skarga była zasadna. Na wstępie wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634) – dalej jako "P.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. W pierwszej kolejności rację należało przyznać Skarżącej, że w realiach niniejszej sprawy – wobec obejmowana części działki numer [...] przez grunty rolne IIIA i IIIB oraz objęcie jej częściowo postanowieniami miejscowego polanu zagospodarowania przestrzennego określającego położenie gazociągu, nie było podstaw prawych do odmowy ustalenia warunków zabudowy jedynie z tego powodu, że wniosek o ich ustalenie dotyczył jedynie części działki, która nie jest objęta takimi ograniczeniami. W dominującym obecnie orzecznictwie wskazuje się, że zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 1 tej ustawy z dnia 27 marca 20023 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977) – dalej jako "u.p.z.p.", w związku z art. 64 ust. 1 (ustawa w brzmieniu obowiązującym w dacie rozstrzygania sprawy przez organy administracji) tejże ustawy, wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000. Natomiast - w myśl art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy - przesłanką wydania decyzji o warunkach zabudowy jest to, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. W przepisach tych jest mowa o "terenie", a nie o działce ewidencyjnej w rozumieniu prawa geodezyjnego i kartograficznego. Treść ww. przepisów nie wyklucza zatem ustalenia warunków zabudowy dla terenu, który stanowi część działki ewidencyjnej. Wskazać również należy na treść art. 61 ust. 7 pkt 2 u.p.z.p, z którego wynika, że właściwy minister w drodze rozporządzenia określi wymagania dotyczące m.in. ustalania wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Ustawodawca odróżnia więc pojęcia "teren" i "działka". Taka wykładnia powołanych przepisów wydaje się być w pełni zgodna z wolą ustawodawcy, o czym świadczyć może nowelizacja art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie 3 stycznia 2022 r. Polega na dodaniu do tego przepisu ust. 5a, zgodnie z którym w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Ustawodawca konsekwentnie posługuje się tu pojęciami: "terenu", "frontu terenu". Ponadto warte uwagi jest również rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 17 grudnia 2021 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2021 r., poz. 2399). Na jego mocy uchylono § 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., w którym odwołano się do pojęcia: "działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy". § 4 ust. 1 tego rozporządzenia uzyskał brzmienie: "1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.", podczas gdy poprzednio w przepisie tym posłużono się pojęciem: "na działce objętej wnioskiem". Analogicznie, użyte w § 6 w ust. 1 i w § 8 wyrazy "frontu działki" zastąpiono wyrazami: "frontu terenu". Sąd administracyjny orzeka według stanu prawnego na dzień wydania spornej decyzji, zatem przepisy te nie znajdą bezpośredniego zastosowania w sprawie. Pozwalają jednak na ustalenie kierunku wykładni, który będzie zgodny z wolą ustawodawcy. Skoro ustawodawca w odniesieniu do określenia granic terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zastąpił konsekwentnie pojęcie: "działki" pojęciem: "terenu", to oznacza, że decyzja ta może odnosić się nie tylko do działki (działek) jako całości, ale również części działki, o ile będzie to teren jednoznacznie wyodrębniony. Podkreślenia przy tym wymaga, iż - w myśl art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Jednym ze składników prawa własności nieruchomości jest prawo właściciela do jej zagospodarowania i zabudowy zgodnie z jego wolą (por. Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2015, s. 57- 58). Prawo to może być ograniczone ustaleniami miejscowego planu albo decyzji o warunkach zabudowy, a jego realizacja nie może naruszać chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego odmowa wydania właścicielowi warunków zabudowy dla wyodrębnionego terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, niewymagającą zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze, może być postrzegana jako naruszenie prawa własności (art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 3 Konstytucji RP). Wprawdzie właściciel może dokonać podziału działki na części wymagające i niewymagające zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze, jest to jednak zbytni formalizm, który ponadto nie spowoduje, że ochrona gruntów rolnych wyższych klas będzie bardziej skuteczna. W świetle art. 52 ust. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dopuszczalne jest więc wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, która nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji. Do decyzji o warunkach zabudowy zastosowanie mieć będzie art. 54 ust. 1 pkt 3 ustawy, który stanowi, iż w decyzji należy określić linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Zazwyczaj są to granice działki ewidencyjnej, ale za pomocą linii rozgraniczających inwestycję możliwe jest również wskazanie konkretnej części działki, na której może być ona realizowana. Nie jest w tym kontekście zasadny argument, iż w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się konkretnego położenia nieruchomości, tylko określa się warunki zabudowy dla całej działki. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby określić warunki zabudowy dla wyodrębnionej liniami rozgraniczającymi części działki, bez przesądzania o konkretnym położeniu zabudowy (por. wyroki NSA z 24 maja 2018 r., II OSK 1634/16, z 14 czerwca 2023 r., z 13 czerwca 2023 r., II OSK 964/23, II OSK 1751/22, z 14 czerwca 2023 r.). Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela w całości argumentację przestawioną w powyższych orzeczeniach. Nie ma bowiem podstaw prawnych do ograniczania prawa własności skarżącej, w części działki nieobjętej postanowieniami planu miejscowego ani obowiązkiem uzyskiwania zgody na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji. Podkreślić przy tym należy, że możliwość ustalenia zabudowy dla części działki nieobejmującej gruntów rolnych klasy RIII, nie oznacza braku obowiązku uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy z organem właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych. Obowiązek ten wynika wprost z art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p., przy czym przepis ten nie ogranicza obowiązku uzgodnień jedynie do gruntów rolnych klasy III. Wnioskodawcy lokalizację inwestycji przewidzieli na gruntach rolnych, podlegających ochronie na podstawie ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2409 ze zm.). Uzgodnieniu podlega więc możliwość wykorzystania gruntów określonych w ewidencji gruntów jako użytki rolne (a więc każdej klasy), z perspektywy regulacji art. 6 ww. ustawy, z którego wynika m.in., że na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Uzgodnienie takie ma charakter wiążący dla organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy. Kontynuując uznać również, należy że odmowa wydania decyzji o warunkach zabudowy z powodu niewystarczającej infrastruktury wodno-kanalizacyjnej był co najmniej przedwczesna (art. 61 ust. pkt 3 u.p.z.p.). Słusznie podniosła Skarżąca, że na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, brak jest obowiązku istnienia infrastruktury technicznej, w tym przypadku wodociągu i kanalizacji. Koniecznym jest jedynie wykazanie możliwości jej zapewnienia. W sytuacji, gdy w zakresie dziewięciu z czternastu budynków, Skarżąca zadeklarowała alternatywne w stosunku do sieci wodociągowej rozwiązanie w postaci indywidualnego ujęcia wody, zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, to organ administracji powinien dokonać oceny czy takie rozwiązanie jest na tym terenie możliwe i adekwatne dla planowanej inwestycji (por. Wyrok WSA w Poznaniu z 19 maja 2021 r., IV SA/Po 27/21). Przed odmową wydania decyzji o warunkach z powodu niewystarczającej infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej, organy administracji stosownie do art. 79a § 1 K.p.a., organy obowiązane były do wskazania przesłanek zależnych od strony, które nie zostały na dzień wysłania informacji spełnione lub wykazane, co może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony. W realiach sprawy oznacza, to że organ powinien był zwrócić się do wnioskodawców o przedstawienie stosownych (wedle organu) dokumentów wskazujących na realną możliwość i adekwatność zastosowania dla planowanej inwestycji rozwiązań wodno-kanalizacyjnych proponowanych przez stronę. Dokumentami taki mogą być opinie, operaty, wyniki badań itp. – wykonane przez osoby uprawnione do ich sporządzania. Uniemożliwienie wykazania Skarżącej na etapie prowadzonego postępowania administracyjnego, faktycznej możliwości i adekwatności zastosowania proponowanych rozwiązań w zakresie infrastruktury technicznej, stanowi naruszenie zasad postępowania administracyjnego wyrażonych w art. 7, 9 i 79a K.p.a. mających wpływ na wydane rozstrzygnięcie. Przy czym rację należy przyznać SKO, że przy planowaniu określonej wnioskiem inwestycji, na etapie ustalania warunków zabudowy musi istnieć potencjalna możliwość zapewnienia infrastruktury dla wszystkich planowanych budynków. Jednakże wyjaśnienia wymaga stwierdzenie spółki wodociągowej o możliwości podłączenia pozostałych budynków do sieci wod.-kan. po wybudowaniu tej sieci w planowanych drogach dojazdowych. Otóż niejasnym jest kto sieć tę miałby wybudować i dlaczego w takim razie odmówiono określenia warunków przyłączenia. W przedmiotowej sprawie nie mogło zniknąć z pola widzenia, że zgodnie z wnioskiem z 26 maja 2021 r. o wydanie warunków zabudowy, planowana inwestycja dotyczy czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na powierzchni 2,3663 ha, na części działki [...]. Planowaną inwestycję należało zatem potraktować jako jedno całościowe zamierzenie inwestycyjne stanowiące w istocie (w przypadku jego zrealizowania) osiedle domów jedno rodzinnych. Planowane jest bowiem skupisko domów jednorodzinnych na części jednej działki geodezyjnej. Kwestia ta oczywiście powinna być wzięta pod uwagę podczas analizy cech i funkcji zabudowy na działkach sąsiednich, ale także należało ją przeanalizować (czego nie uczyniono) pod kątem konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, stosownie do art. 71 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2023 r., poz. 1094). Zgodnie z § 3 pkt 55 lit. b rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znaczących oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r. poz. 1839 ze zm.), do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się zabudowę mieszkaniowa wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą nieobjętą ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy, 2 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze. Przy czym zgodnie z § 1 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, powierzchnię zabudowy należy rozumieć jako powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia, w tym tymczasowego, w celu realizacji przedsięwzięcia. Zwraca uwagę fakt, że w złożonym na formularzu wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wnioskodawcy wyrażenie "o powierzchni" zmienili na "na powierzchni", co oznacza że planowana powierzchnia zabudowy nie została określona, natomiast stosownie do art. 52 ust. 2 pkt lit. b u.p.z.p., wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, powinien zawierać informację o gabarytach projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającemu przekształceniu. Informacja ta jest niezbędna między innymi właśnie pod kątem oceny konieczności uzyskania decyzji środowiskowej. W niniejszej sprawie organy zaniechały tych ustaleń, co stanowi naruszenie art. 7, 8 K.p.a. i wskazanych powyżej przepisów u.p.z.p. Podkreślić bowiem należy, że wymóg przedłożenia decyzji środowiskowej jest warunkiem materialnoprawnym wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. To czy dana inwestycja wymaga uzyskania i przedstawienia decyzji środowiskowej to kwestia ocenna (por. wyrok NSA z 25 czerwca 2021 r., II OSK 917/21). W świetle powyższych argumentów Sąd uznał, że na tym etapie postępowania niecelowym byłoby odnoszenie się do prawidłowości zastosowania rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wykluczenie przez organy administracji możliwości ustalenia warunków zabudowy dla części działki spowodowała konieczność sporządzenia ponownej analizy istnienia warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Na marginesie wskazać należy na zasadnie wskazywane przez Skarżącą sprzeczności w złącznikach do decyzji Wójta, dotyczące umiejscowienia budynków względem gazociągu (zarzut 4 skargi). Kwestia ta powinna być precyzyjnie ustalona przy ponownym rozpoznaniu sprawy, z uwzględnieniem stanowiska uczestnika postępowania, wskazanego w piśmie procesowym z 12 czerwca 2023 r. Mając powyższe, sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) orzekł jak w sentencji, przy czym uchylenie decyzji organu pierwszej instancji było niezbędne ze względu na charakter naruszenia prawa materialnego oraz zakres uchybień przepisów postępowania. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200, 205 §1 i art. 209 P.p.s.a. zaliczając do nich uiszczony od skargi wpis w kwocie 500 zł. Stosownie do art. 153 P.p.s.a., przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracji zobowiązane będą do uwzględnienia oceny prawnej wyrażonej przez sąd w uzasadnieniu wyroku, a w szczególności: ustalić powierzchnie terenu mającemu podlegać przekształceniu i na tej podstawie dokonać oceny istnienia konieczności uzyskania decyzji środowiskowej, umożliwić wykazanie Skarżącej realności i adekwatności proponowanych rozwiązań w zakresie infrastruktury wod.-kan. i wyjaśnić kwestię możliwości podłączenia inwestycji do sieci wod-kan. - po wybudowaniu jej w drogach dojazdowych, dopuścić możliwość ustalenia warunków zabudowy dla części działki [...] (przy spełnieniu oczywiście innych przesłanek do tego niezbędnych), uzgodnić projekt decyzji o warunkach zabudowy między innymi ze starostą, jako organem właściwym do ochrony gruntów rolnych, a także dokonać ustaleń możliwości lokalizacji budynków względem przebiegającego przez działkę gazociągu.