I OSK 403/16

SENTENCJA Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jolanta Rudnicka Sędziowie: Sędzia NSA Monika Nowicka Sędzia del. WSA Przemysław Szustakiewicz (spr.) Protokolant st. asystent sędziego Maciej Kozłowski po rozpoznaniu w dniu 7 grudnia 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej S. R. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 września 2015 r. sygn. akt IV SA/Wa 531/15 w sprawie ze skargi S. R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną. UZASADNIENIE Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 4 września 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 531/15 oddalił skargę S. R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania. W uzasadnieniu wskazano na następujący stan faktyczny i prawny sprawy: Nieruchomość, oznaczona jako działka nr ew. [...] o pow. [...] ha, położona w gminie [...], decyzją Wojewody Lubuskiego nr [...] z dnia [...] października 2012 r. oraz decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r. została przeznaczona na realizację inwestycji pod nazwą: "Rozbudowa wału przeciwpowodziowego rzeki Odry od km [...] do km [...]" w ramach zamierzenia inwestycyjnego "[...] – odbudowa i modernizacja wałów rzeki [...] w km [...] do km [...]". Wojewoda Lubuski decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. (znak [...]), orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz S. i Z. R. na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej, w wysokości [...] zł za przejęcie na rzecz Województwa Lubuskiego nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina [...], oznaczonej jako działka nr ew. [...] o pow. [...] ha, a także o zobowiązaniu Dyrektora Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w [...] do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Od decyzji tej zostało złożone odwołanie. Minister Infrastruktury i Rozwoju przytoczył art. 19 ust. 4 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz. U. Nr 143, poz. 963 ze zm.), dalej jako specustawa, i stwierdził, że nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Stosownie zaś do art. 20 ust. 1 i 2 specustawy właścicielowi, albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej miedzy inwestorem, a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna nie dojdzie do uzgodnienia, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji. Do ustalenia i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), dalej także jako: u.g.n., z zastrzeżeniem art. 21. Dalej organ wskazał, że nie doszło między uprawnionymi stronami do uzgodnienia, co powodowało konieczność wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania. Przytaczając przepisy specustawy oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ wskazał na konieczność uzyskania operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, określającego wartość przejętej nieruchomości. Operat szacunkowy, sporządzony w dniu [...] czerwca 2014 r. przez rzeczoznawczynie K. M. i J. G., uwzględnia stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ I instancji ([...] października 2012 r.) oraz jej wartość na dzień wydania decyzji odszkodowawczej. Organ stwierdził, że na dzień wydania przez Wojewodę Lubuskiego decyzji nr [...] z dnia [...] października 2012 r., brak było aktualnego planu miejscowego; w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. działka przeznaczona była na cele rolne. W związku z tym w operacie analizą objęto grunty o funkcji rolnej. Aby ocenić wpływ zmiany przeznaczenia nieruchomości na zgodny z celem wywłaszczenia – pod budowę wałów przeciwpowodziowych - rzeczoznawczynie stwierdziły, że transakcje tego typu praktycznie nie występują w obrocie. Z analizy rynku regionalnego z lat ubiegłych, sprzed wejścia w życie specustawy, wynika, że ceny sporadycznie zbywanych gruntów z przeznaczeniem pod wały przeciwpowodziowe zbliżone były do cen sąsiadujących z nimi gruntów, użytków zielonych, nieużytków, terenów zadrzewionych, a więc przeznaczenie pod budowle przeciwpowodziowe nie powodowało wzrostu wartości nieruchomości. Dalej organ zwrócił uwagę, że przepisy w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie regulują szczegółowo zasad postępowania w przypadku wyceny nieruchomości wywłaszczanych pod budowle przeciwpowodziowe. Przywołano art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i stwierdzono, że cel wywłaszczenia w tym wypadku nie spowodował wzrostu wartości nieruchomości, wobec tego wartość nieruchomości określono według aktualnego sposobu użytkowania. Organ, po przeanalizowaniu operatu szacunkowego, doszedł do wniosku, iż sporządzono go zgodnie z przepisami prawa, tym samym może stanowić on podstawę do ustalenia odszkodowania. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł S. R.. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd I instancji podkreślił, że materialnoprawną podstawą wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, a w szczególności przepis art. 20 tej ustawy, statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Sąd wskazał, że przepis ten przewiduje generalną zasadę, iż z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, będących częścią inwestycji i niezbędnych do jej realizacji, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem, a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, od odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jeśli natomiast w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji (art. 20 ust. 2). Odszkodowanie za przeniesienie na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 20 ust. 7 ustawy). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.g.n., z zastrzeżeniem art. 21. Ten ostatnio przywołany przepis stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ I instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Sąd stwierdził, że nie doszło między inwestorem, a skarżącym do uzgodnienia w zakresie kwoty odszkodowania, dlatego stosownie do art. 21 specustawy, wysokość odszkodowania została ustalona w drodze decyzji. W ocenie Sądu, organ trafnie przyjął, że stan nieruchomości musi być oceniony na dzień wydania przez organ I instancji decyzji realizacyjnej, tj. na dzień [...] października 2012 r., w którym to dniu Wojewoda Lubuski wydał decyzję zezwalającą na realizację inwestycji. Nadto organ uzyskał stanowisko rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego, a następnie dokonał oceny przedłożonego operatu, do czego był zobowiązany, według reguł postępowania wyjaśniającego określonych w art. 80 k.p.a., jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Sąd uznał, że operat ten spełnia wymogi prawa materialnego, regulującego zasady i tryb wyceny nieruchomości zawarte w u.g.n. Sąd wskazał, że skarżący w skardze zarzucił naruszenie art. 157 u.g.n., gdyż jego zdaniem, nie miał możliwości skorzystania z oceny zakwestionowanego operatu przez organizację rzeczoznawców. Przepis ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Sąd wyjaśnił, że skoro przywołany przepis wspomina o umowie, to należy przyjąć, że występuje do organizacji zainteresowany oceną operatu zamawiający, z którym organizacja taka zawiera umowę. Może to być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna albo jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, w tym mogą to być organy administracji publicznej i sądy – z tym jednak zastrzeżeniem, że gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd (por. art. 157 ust. 3 u.g.n.). Oznacza to, że z inicjatywy skarżącego mogła zostać zawarta umowa o weryfikację operatu, a nie tylko ze strony organu administracji. Nie było żadnych przeszkód procesowych, aby organizacja na zlecenie skarżącego dokonała oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu. Pismem z dnia 25 czerwca 2014 r. organ powiadomił skarżącego o możliwości zapoznania się z aktami i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów. Takim zasadniczym dowodem w sprawie był operat, z którym skarżący mógł się zapoznać i ewentualnie zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego weryfikację w trybie art. 157 u.g.n. Zatem twierdzenia skarżącego, że nie miał możliwości skorzystania z tej możliwości, w ocenie Sądu, pozostają w sprzeczności ze zgromadzonym materiałem dowodowym. Za nietrafny Sąd uznał również zarzut naruszenia art. 80 k.p.a. Stwierdził, że organ dokonał oceny znajdującego się w aktach operatu i doszedł do uprawnionego wniosku, że odpowiada on przepisom prawa. Zdaniem Sądu, nie został także naruszony art. 81 k.p.a., gdyż skarżący miał możliwość wypowiedzenia się co do dowodu. Odnosząc się do argumentu skarżącego, że wartość nieruchomości przyjęta w decyzji jest w sposób rażący zaniżona, na dowód czego skarżący przedłożył dwie umowy sprzedaży nieruchomości, WSA w Warszawie stwierdził, że uzupełniające postępowanie dowodowe przez sąd administracyjny jest przeprowadzane w wyjątkowych sytuacjach. Wskazał, że stosownie do art. 106 § 3 P.p.s.a., sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeśli jest to niezbędne dla wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania. Wobec zarzutu skargi, Sąd uznał za celowe przeprowadzenie dowodu ze złożonych dokumentów, ale ich ocena nie mogła wpłynąć na wynik sprawy. Wyjaśnił, że działki będące przedmiotem złożonych umów sprzedaży miały inne przeznaczenie w planie miejscowym niż działka nr ew. [...] o pow. [...] ha. Były one bowiem przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a to oznacza, że nie miały tożsamego przeznaczenia z działką wycenianą. Sąd wskazał też, że tego rodzaju zarzut winien być zgłoszony na etapie postępowania administracyjnego, w ramach kwestionowania operatu szacunkowego. W dniu [...] listopada 2015 r. skargę kasacyjną na powyższy wyrok złożył S. R., wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania WSA w Warszawie oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Zarzucił on Sądowi I instancji naruszenie: 1. przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: a) art. 80 k.p.a. w zw. z art. 151 P.p.s.a., poprzez nieuwzględnienie skargi w całości na podstawie dokonanej przez Sąd I instancji dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, a w szczególności poprzez uwzględnienie dowodu z opinii biegłych J. G. i K. M., pomimo ewidentnych błędów w przyjętym sposobie oszacowania wartości nieruchomości, a więc i oczywiście błędnej konkluzji wydanej opinii; b) art. 84 w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 151 P.p.s.a., tj. ich niezastosowaniu, polegającym na niezwróceniu się przez Sąd I instancji do biegłego o wydanie opinii w niniejszej sprawie, pomimo tego, że w sprawie konieczne były wiadomości specjalne, a opinia biegłych J. G. i K. M. okazała się nieprzydatną dla wydania w sprawie orzeczenia, bowiem oszacowanie dokonane zostało na podstawie błędnego określenia przeznaczenia wywłaszczanej nieruchomości, zaś konsekwencją tych naruszeń było nieuwzględnienie skargi i jej oddalenie; 2. przepisów prawa materialnego, tj.: a) art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne przyjęcie, że cena wywłaszczonej nieruchomości powinna być ustalona na podstawie cen nieruchomości przeznaczonych na wały przeciwpowodziowe, a nie według cen nieruchomości rolnych, podczas gdy przeznaczenie działki na wały przeciwpowodziowe było celem wywłaszczenia, przed którym to nieruchomość wykorzystywana była dla celów rolnych. Zdaniem skarżącego, nieusprawiedliwione jest poszukiwanie przez rzeczoznawców transakcji z udziałem działek porównywalnych do nieruchomości przeznaczonych pod wały przeciwpowodziowe, a nie wśród transakcji dotyczących działek rolnych. W efekcie organy administracji oraz Sąd I instancji przyjęły cenę odpowiadającą wartości użytków zielonych, nieużytków, terenów zadrzewionych, podczas gdy przed wydaniem decyzji skarżący - gdyby było to jego wolą - mógł dokonać sprzedaży przedmiotowej działki jako nieruchomości rolnej. Cena za jednostkę wywłaszczonej powierzchni odpowiadałaby cenie za tożsamą jednostkę pozostałej części działki rolnej, od której wyodrębniono wywłaszczony grunt. W ocenie skarżącego, cena nieużytków i terenów zadrzewionych jest zdecydowanie niższa, niż cena nieruchomości rolnych. Wobec tego, stanowiska rozpoznających sprawę organów oraz Sądu I instancji, nie sposób uznać za słuszne, a ocena powinna dotyczyć działek z udziałem gruntów rolnych w rejonie gminy, w której dokonano wywłaszczenia. Odpowiedzi na skargę kasacyjną nie wniesiono. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.), dalej P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, której przesłanki - określone w § 2 art. 183 P.p.s.a. - w rozpoznawanej sprawie nie występują. Związanie Naczelnego Sądu Administracyjnego podstawami skargi kasacyjnej wymaga prawidłowego ich określenia w samej skardze. Należy zatem wskazać konkretne przepisy prawa, którym - zdaniem skarżącego - uchybił sąd i zamieścić uzasadnienie podstawy kasacyjnej, czyli uzasadnić uchybienia zarzucane sądowi. Uzasadnienie podstaw kasacyjnych polega na wykazaniu przez autora skargi kasacyjnej, że stawiane przez niego zarzuty mają usprawiedliwioną podstawę i zasługują na uwzględnienie. Uzasadniając zarzut naruszenia prawa materialnego przez jego błędną wykładnię wykazać należy, że sąd mylnie zrozumiał stosowany przepis prawa, natomiast uzasadniając zarzut niewłaściwego zastosowania przepisu prawa materialnego wykazać należy, iż sąd stosując przepis popełnił błąd w subsumcji czyli, że niewłaściwie uznał, iż stan faktyczny przyjęty w sprawie odpowiada stanowi faktycznemu zawartemu w hipotezie normy prawnej zawartej w przepisie prawa. W obu tych przypadkach autor skargi kasacyjnej wykazać musi ponadto w uzasadnieniu, jak w jego ocenie powinien być rozumiany stosowany przepis prawa, czyli jaka powinna być jego prawidłowa wykładnia bądź jak powinien być stosowany konkretny przepis prawa ze względu na stan faktyczny sprawy, a w przypadku zarzutu niezastosowania przepisu - dlaczego powinien być zastosowany. Uzasadniając zaś naruszenie przepisów postępowania wykazać należy, że uchybienie im mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarga kasacyjna, nieodpowiadająca powyższym wymaganiom uniemożliwia sądowi ocenę jej zasadności. W rozpoznawanej sprawie zarzuty skargi kasacyjnej obejmują zarówno naruszenie przepisów postępowania, jak i przepisów prawa materialnego, aczkolwiek nie określają formy naruszeń. W pierwszej kolejności rozpoznaniu podlegały zarzuty naruszenia przepisów postępowania. Autor skargi kasacyjnej zarzucił WSA w Warszawie naruszenie art. 151 P.p.s.a., wiążąc ten przepis z naruszeniami przepisów procedury administracyjnej, co nie daje podstaw do oddalenia tej skargi bez odniesienia się do postawionych zarzutów. Jednakże sposób sformułowania zarzutów skargi kasacyjnej (stanowiący w istocie powielenie zarzutów w skardze zwykłej), ani też jej uzasadnienie, w którym, zawrócono uwagę na bliżej nieokreślone błędy w oszacowaniu wywłaszczonej nieruchomości, nie daje Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu możliwości merytorycznego rozpoznania zgłoszonych zarzutów. Przepis art. 151 P.p.s.a. nie może stanowić samodzielnej podstawy kasacyjnej, gdyż jest to przepis ogólny (blankietowy), stanowiący jedynie prawną podstawę orzeczenia oddalającego skargę, nie jest zatem możliwe rozpoznanie takiego zarzutu, bez powiązania go z zarzutem naruszenia konkretnych przepisów P.p.s.a., którym uchybił Sąd I instancji (por. wyroki NSA z dnia 10 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 110/15 oraz z dnia 26 lipca 2006 r., sygn. akt I OSK 1334/05). Całkowicie bezpodstawny jest drugi zarzut skargi kasacyjnej, polegający na nie zwróceniu się przez Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie do biegłego w sprawie wydania dodatkowej opinii, oceniającej wykonany operat szacunkowy. W tym miejscu przypomnieć należy, że Sąd administracyjny orzekający w I instancji wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy - art. 133 § 1 P.p.s.a. Jak zauważa się "co do zasady nie jest możliwe prowadzenie postępowania dowodowego przed sądem administracyjnym, który kontrolę legalności opiera na materiale dowodowym zgromadzonym w postępowaniu przed organem administracji wydającym zaskarżoną decyzję" (art. 133 § 1 P.p.s.a.). Od tej zasady istnieje wyjątek, o którym mowa w art. 106 § 3 P.p.s.a. Dowód uzupełniający z dokumentów sąd może przeprowadzić zarówno z urzędu, jak i na wniosek. Przeprowadzenie dowodu (dopuszczenie dowodu) ma formę postanowienia, które zapada na rozprawie; wpisuje się je do protokołu rozprawy bez spisywania odrębnej sentencji, ponieważ nie przysługuje na nie zażalenie. Postanowienie podlega ogłoszeniu i nie wymaga uzasadnienia. Dopuszczając dowód, sąd powinien wskazywać, jakie okoliczności mają nim być stwierdzone" B. Dauter, "Komentarz do art. 106 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi", LEX 2016). Nadto celem postępowania dowodowego, o którym mowa w art. 106 § 3 P.p.s.a, nie jest ponowne ustalenie stanu faktycznego w sprawie administracyjnej lecz ocena, czy organy administracji ustaliły ten stan zgodnie z regułami obowiązującymi w procedurze administracyjnej, a następnie - czy dokonały prawidłowej subsumcji ustalonego stanu faktycznego do dyspozycji przepisów prawa materialnego. Przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego z dokumentu przez Sąd administracyjny jest dopuszczalne wówczas, gdy postulowany (bądź dopuszczony z urzędu) dowód pozostaje w związku z oceną legalności zaskarżonego aktu (por. wyroki NSA: z dnia 6 października 2005 r., sygn. akt II GSK 164/05, z dnia 5 maja 2005 r., sygn. II GSK 40/05). Tak więc Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie mógł przeprowadzić dodatkowego postępowania dowodowego z udziałem powołanego przez siebie biegłego. Natomiast, jeśli strona na podstawie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej u.g.n., zwróciłaby się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o weryfikację operatu i taka weryfikacja zostałaby dokonana, nie byłoby przeszkód do przeprowadzenia, na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a., dowodu z takiej oceny przed sądem administracyjnym. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, nieuzasadniony jest zarzut naruszenia przepisu prawa materialnego, tj. art. 134 ust. 4 u.g.n. Zarzut ten w istocie sprowadza się do podważenia wartości wywłaszczonej nieruchomości, obliczonej w operacie szacunkowym. Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n., w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Przepis ten statuuje zasadę, że w sytuacji, gdy przeznaczenie wywłaszczonej nieruchomości powoduje zwiększenie jej wartości, wówczas należy to uwzględnić z korzyścią dla wywłaszczonego, przy określaniu wartości nieruchomości. Można zatem powiedzieć, że przepis ten posiada wartość ochronną, ponieważ chroni on interesy właściciela wywłaszczanej nieruchomości przed stratą, gdyby zamiast utraty nieruchomości na potrzeby publiczne, sprzedał ją inwestorowi na wolnym rynku. Jednak w rozpoznawanej sprawie taki wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił, ponieważ jest oczywistym, że przeznaczenie nieruchomości na cele związane z inwestycjami związanym z ochroną przeciwpowodziową nie powodują wzrostu wartości nieruchomości, a więc w tym zakresie ocena operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawców J. G. i K. M., dokonana zarówno przez organy orzekające w sprawie, jak i WSA w Warszawie, jest prawidłowa. W sprawie bowiem słusznie zauważono, że przeprowadzona przez rzeczoznawczynie analiza wpływu zmiany przeznaczenia nieruchomości na cel zgodny z decyzją o wywłaszczeniu została przeprowadzona o tzw. zasadę korzyści, wedle której należy przyjąć takie paramenty nieruchomości, które będą najkorzystniejsze dla właściciela wywłaszczanej nieruchomości. Stąd należało przyjąć aktualny sposób użytkowania nieruchomości oraz jej przyszłe przeznaczenie. Nadto stwierdzono, że analiza wieloletnia rynku nieruchomości wskazuje, że ceny nieruchomości, nabywanych pod wały przeciwpowodziowe, były zbliżone do cen sąsiadujących gruntów, a więc nie można uznać, że przeznaczenie nieruchomości na cel wywłaszczenia spowodowało wzrost jej wartości. Podnieść nadto należy, że stan nieruchomości nie może być oceniany wedle hipotetycznych, niesprawdzonych nadziei lub przypuszczeń właściciela wywłaszczanej nieruchomości, co to ewentualnego wzrostu jej wartości w bliżej nieokreślonej przyszłości. Biorąc zatem pod uwagę, że skarga kasacyjna nie zawierała usprawiedliwionych podstaw, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.