I SA/Gl 1266/23

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Tyszkiewicz-Ziętek, Sędzia WSA Beata Machcińska, Asesor WSA Piotr Pyszny (spr.), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 13 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi M. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia 21 lipca 2023 r. nr 2401-IEE.7192.279.2023.2/AZ UNP: 2401-23-159031 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. UZASADNIENIE Zaskarżonym postanowieniem z 21 lipca 2023 r., znak 2401-IEE.7192.279.2023.2/AZ, Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach (dalej jako organ, DIAS) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w T.(dalej jako organ I instancji, NUS) z 5 czerwca 2023 r., uznające za nieuzasadnione zarzuty M.S. (dalej jako skarżący) do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w T., dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Stan sprawy: Naczelnik Urzędu Skarbowego w T. prowadzi egzekucję z udziału zobowiązanego C.C. w opisanej na wstępie nieruchomości. Pismem z 17 października 2022 r. organ egzekucyjny zawiadomił znanych mu uczestników o terminie opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, wyznaczając go na 15 grudnia 2022 roku o godz. 10:00 w siedzibie organu I instancji. Z przeprowadzonej czynności organ I instancji sporządził protokół, który został doręczony m.in. skarżącemu. We wniesionych 29 grudnia 2022 r. zarzutach do opisu o oszacowania wartości nieruchomości skarżący wniósł o zwrócenie się przez organ egzekucyjny do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i następnie dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z takiej oceny. Pierwotnie organ I instancji uznał, że pismo skarżącego zostało wniesione po terminie i postanowieniem z 30 stycznia 2023 r. odmówił wszczęcia postępowania w zakresie rozpoznania wniesionych zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości. Postanowienie to zostało uchylone przez DIAS 16 marca 2023 r. w wyniku rozpatrzenia zażalenia wniesionego przez skarżącego. W konsekwencji NUS 30 marca 2023 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w sprawie wniesionych zarzutów z 29 grudnia 2022 roku do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Pismem z 25 maja 2023 r. rzeczoznawca majątkowy B.P. wyraził swoje stanowisko twierdząc, iż operat szacunkowy z 15 września 2022 roku został sporządzony w sposób rzetelny w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa oraz zgodnie ze sztuką i najlepszą wiedzą autora, a wskazana w nim cena została wyliczona prawidłowo. Postanowieniem z 5 czerwca 2023 r. NUS uznał zarzuty skarżącego za nieuzasadnione. W wyniku wniesionego zażalenia DIAS wydał postanowienie zaskarżone do tutejszego Sądu. Uzasadniając swoje stanowisko DIAS powołał się na art. 110s § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 479 – dalej jako upea) z którego wynika, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie wyznaczonym rzeczoznawcą majątkowym był B.P. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zdaniem organu wyznaczony w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował właściwą metodę wyceny, tj. podejście porównawcze, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wymaga przy tym zauważenia, że w obu tych przepisach ustawodawca posługuje się pojęciem "nieruchomości podobnej", które zostało zdefiniowane jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny. W swojej pracy rzeczoznawca majątkowy do podejścia porównawczego zastosował metodę korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie do porównania cen przyjął kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są cechy tych nieruchomości, ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia tych transakcji. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość wycenianej nieruchomości poprzez zastosowanie korekty średniej ceny nieruchomości podobnych przy użyciu współczynników korygujących, uwzględniając przy tym różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W ocenie organu taka metodyka pracy rzeczoznawcy była zgodna z przepisami obowiązującego prawa. Wybierając podejście porównawcze przy zastosowaniu korekty ceny średniej, do wyceny przedmiotowej nieruchomości biegły do porównania cen w przypadku wyceny każdej z funkcjonalności użył kilkunastu transakcji nieruchomości podobnych, zawartych na rynku rozszerzonym ponad rynek lokalny. Ponadto dokładnie opisał rynek transakcji oraz w sposób tabelaryczny przedstawił daty transakcji, miejsce położenia nieruchomości sprzedawanych, powierzchnię nieruchomości oraz ceny transakcyjne sprzedawanych nieruchomości. Zdaniem organu nie było błędem wydzielenie przez rzeczoznawcę czterech części funkcjonalnych nieruchomości, a zabieg ten jest dopuszczalny i zgodny z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. Rzeczoznawca majątkowy wydzielił bowiem cztery funkcjonalności: - część działki o przeznaczeniu tereny sportu i rekreacji USI; część działki [...] km. [...], obręb L. o powierzchni 9,1000 ha, - część działki o przeznaczeniu tereny usług zbiorowych parkingów i garaży - GPI, tereny usług lądowisk obejmujący pas startowy, a także lotnicze urządzenia naziemne oraz obiekty związane z funkcjonowaniem lądowiska - UL oraz tereny produkcyjno - usługowe obejmujące obiekty magazynowo - składowe oraz usługowe w zakresie handlu, gastronomi, rzemiosła i obsługi samochodów - PUl - część działki [...] km. [...], obręb L. o powierzchni 15,2300 ha, - działki gruntu, które w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są jako: tereny zieleni niskiej i wysokiej - POII, tereny trwałych użytków zielonych obejmujących łąki i pastwiska - ZNI, fragmenty nieznaczne 011 - teren składowiska odpadów niebezpiecznych (obszar poza rowem odciekowym) - część działki [...], [...], [...], [...] km. [...], obręb L. o powierzchni 17,75 ha, - działki gruntu, które w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są jako; tereny lasów - ZL - część działki [...], km. [...], obręb L. o powierzchni 4,5544 ha. W sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym z 15 września 2022 r. powołany przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy ustalił wynik końcowy jako sumę wycenionych funkcjonalności i wycenił wartość całej nieruchomości na kwotę 4 148 000 zł. Organ przywołał przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2023 r., poz. 553 – dalej jako rozporządzenie w sprawie wyceny) i stwierdził, że rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz różne cechy rynkowe mające największy wpływ na ich wartość na lokalnym rynku nieruchomości. Dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych lokali, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej nieruchomości podlegającej wycenie. Następnie organ określił zakres, w jakim organ podatkowy ocenia opinię rzeczoznawcy majątkowego. Wskazał, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Co więcej, zasadę swobodnej oceny dowodów modyfikuje art. 157 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. dz. U. z 2023 r., poz. 344 – dalej jako ugn), z którego wynika że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to - skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie - powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Organ nie uznał za konieczne zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, jednak zwrócił się do rzeczoznawcy o przedstawienie stanowiska w sprawie wniesionych zarzutów. W swojej odpowiedzi z 25 maja 2023 r., rzeczoznawca stwierdził, że operat szacunkowy sporządził rzetelnie, w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa oraz zgodnie ze sztuką i najlepszą wiedzą autora, a wskazana w nim cena została wyliczona prawidłowo. Organ zwrócił również uwagę skarżącego, że na podstawie art. 157 ust. 1 ugn sam może wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o wydanie oceny prawidłowości sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego. Powołany przepis nie zawiera ograniczeń podmiotowych, zaś organy nie są zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego. Organ wskazał, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Biorąc to pod uwagę zakwestionowanie przez organ egzekucyjny operatu szacunkowego jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe, co w omawianym przypadku nie miało miejsca. Skarżący zaś nie przedstawił żadnego dowodu, który wskazywałby, że wycena została dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób nieprawidłowy. Nie przedłożył również innego operatu szacunkowego dla wykazania rażących różnic w wartości wycenianych nieruchomości powołując się przy tym na treść art. 157 ust. 2 ugn. Organ wywiódł dalej, że art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami modyfikuje ustanowioną w art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego zasadę swobodnej oceny dowodów. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ podatkowy albo sąd administracyjny zakwestionuje jego prawidłowość. Dalej zdaniem organu, operat musi być niewątpliwie sporządzony w sposób logiczny, zrozumiały i przejrzysty, a uzasadnienie dokonanego wyboru metody wyceny, w tym doboru współczynników korygujących, powinno być zrozumiałe dla niespecjalisty. Choć dowód z operatu szacunkowego wiąże organ egzekucyjny w tym sensie, że nie może on zmienić obliczeń rzeczoznawcy, to organ jest kompetentny do dokonania jego oceny. Organ podkreślił również, że w procesie wyceny nieruchomości nie określa się maksymalnej ceny, a jedynie kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest "pomiar" wartości nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikujący dokonane wcześniej oszacowanie. Zatem, wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący. W skardze na to postanowienie skarżący zarzucił: - art. 9 k.p.a. poprzez nieudzielenie stronie informacji o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania, w tym w szczególności co do uznania przez organ za bezzasadny wniosku uczestnika (skarżącego) o zwrócenie się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego; - art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. w postaci niewyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz art. 80 k.p.a. w postaci niedostatecznej oceny materiału dowodowego, w związku z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a to poprzez poprzestanie przez organ I instancji na opinii - operacie rzeczoznawcy majątkowego B.P. i jego wyjaśnieniach, która budziła istotne zastrzeżenia, w tym bez poddania wyceny badaniu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, poprzez bezkrytyczne podzielenie przez organ twierdzeń biegłego, podczas gdy wycena budziła i w dalszym ciągu budzi wątpliwości, a nadto organ jako nieposiadający wiedzy specjalistycznej sam nie był w stanie ocenić prawidłowości co najmniej warstwy specjalistycznej/merytorycznej opinii, kompetencji takiej nie posiadał także organ II instancji, a wniosek w tym zakresie złożony przez uczestnika (skarżącego) był uprawniony i uzasadniony; tym samym materiał dowodowy nie został zgromadzony i oceniony w sposób prawidłowy i kompleksowy ani przez organ I, ani II instancji, który utrzymał w mocy postanowienie o uznaniu zarzutów za nieuzasadnione. W oparciu o te zarzuty skarżący domagał się uchylenia postanowień organów obu instancji i zasądzenia kosztów postępowania. Uzasadniając skargę skarżący przypomniał, że w zarzutach do opisu i oszacowania nieruchomości, wytknął, że podział nieruchomości przez rzeczoznawcę na potrzeby wyceny na 4 odrębne części, bez przypisania im jakiegokolwiek związku funkcjonalnego, nie był prawidłowy. Ostatecznie rzeczoznawca dokonał bowiem wyceny 4 odrębnych nieruchomości, podczas gdy współtworzą one całość, która wartość podwyższa. Potraktowanie jednej nieruchomości tak, jakby składała się z czterech niepowiązanych ze sobą części, wyznaczanych jedynie wskazaniami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego następuje w oderwaniu od stanu faktycznego i prawnego. Rzeczoznawca pominął to, że cała nieruchomość daje ogromne możliwości zagospodarowania o różnorodnym charakterze, w tym wykorzystania jej na kompleksową inwestycję. Nadto rzeczoznawca przy doborze nieruchomości i transakcji porównawczych ograniczył się do rynku lokalnego, podczas gdy w sytuacji braku możliwości odnalezienia nieruchomości i transakcji podobnych na rynku lokalnych zasadne i celowe było wyjście ponad rynek lokalny. Równocześnie z wyceny nie wynika, czy istotnie transakcje dobrane do porównania dotyczyły nieruchomości podobnych - a precyzyjnych informacji na temat tych transakcji w wycenie nie ma. W jego ocenie dobór cech rynkowych decydujących o wartości rynkowej został ograniczony do trzech czy czterech, a należało rozważyć ich większą liczbę. Wskazał również, że ocena poszczególnych cech dokonana przez rzeczoznawcę również budzi wątpliwości - np. co do cechy lokalizacji dla działek o przeznaczeniu usług, sportu i rekreacji rzeczoznawca przyjął ocenę 1, podczas gdy w pozostałych przypadkach oceniał lokalizację jako dobrą. Skarżący wskazał również, że organ I instancji nie ocenił wyceny, lecz ograniczył się do przytoczenia w postanowieniu istotnych jej części. W konsekwencji nieprawidłowe było zaaprobowanie przez DIAS takiego sposobu weryfikacji wyceny. Skarżący zaś stwierdził, że to organ winien ustalić stan faktyczny i w razie wątpliwości co do prawidłowości wyceny, zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jej weryfikację. Nie jest dopuszczalne przerzucanie na stronę obowiązków organu ustalenia prawdy materialnej. Tymczasem w niniejszej sprawie organ nie zasygnalizował stronie okoliczności, która stała się podstawą wydanego negatywnego dla strony orzeczenia, w postaci istniejącej w ocenie organu konieczności przedstawienia dowodu z innego operatu szacunkowego nieruchomości czy samodzielnego zwrócenia się przez uczestnika o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Co więcej, organ nie poinformował również strony, że pozyskał wyjaśnienia od rzeczoznawcy majątkowego, które uznaje za wystarczające dla dokonania samodzielnej oceny operatu szacunkowego. Skarżący zwrócił również uwagę, że organ nie uprzedzał go o zamiarze wydania postanowienia w przedmiocie zgłoszonych zarzutów z uwagi na zebranie już niezbędnego materiału i brak konieczności jego uzupełnienia. Skarżący nie mógł zatem mieć wiedzy w tym zakresie, że jego wniosek o zlecenie przez organ dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie został uwzględniony, aż do momentu doręczenia postanowienia z dnia 5 czerwca 2023 r. Z uwagi na powyższe skarżący został pozbawiony przysługujących mu uprawnień procesowych. Organ zaś dopuścił się naruszenia art. 7 i art. 9 kpa. Skarżący powołał się również na art. 157 ust. 2 ugn., z którego wynika, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Co więcej, skarżący jako uczestnik postępowania nie miał dostępu do akt, zatem nie mógł skutecznie wnioskować do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o wycenę nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje: Skarga jest niezasadna. Przepis art. 110u § 1 upea dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 ustawy egzekucyjnej. Czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą zostać zaskarżone w drodze zarzutu w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzut wnosi się do organu egzekucyjnego prowadzącego postępowanie, który wydaje rozstrzygnięcie w formie postanowienia. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie do organu nadzoru. Uprawnionym do wniesienia zażalenia jest każdy uczestnik postępowania. Na postanowienie organu odwoławczego w sprawie zarzutów przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Skarżący złożył zarzuty w terminie. Odnosząc się w pierwszej kolejności do uprawnień procesowych skarżącego stwierdzić należy, że nie zostały one naruszone. Dnia 14 marca 2022 r. do sprawy zgłosił się profesjonalny pełnomocnik skarżącego, który pismem z 10 marca 2022 r. poinformował o nieobecności w kraju skarżącego, planowanym jego powrocie w kwietniu 2022 r., wniósł o wstrzymanie czynności do czasu powrotu skarżącego i doręczanie korespondencji na adres pełnomocnika. Zawiadomienie o opisie i oszacowaniu nieruchomości z 17 października 2022 r. zostało doręczone pełnomocnikowi skarżącego 24 października 2022 r. W zawiadomieniu tym pouczono skarżącego o treści art. 110m, art. 110p, art. 110s, art. 110t, art. 110u, art. 18 upea oraz art. 89, art. 93 i art. 95 kpa. Dalej, 21 grudnia 2022 r. doręczono pełnomocnikowi skarżącego protokół opisu i oszacowania nieruchomości, a skarżącemu 15 grudnia 2022 r. wraz z ponownym pouczeniem o treści art. 110u § 1 upea. Podobnie operat szacunkowy również został doręczony skarżącemu, a ten, działając przez pełnomocnika wniósł zarzuty i wnioski do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z powyższego wynika, że organ zapewnił skarżącemu realizację jego uprawnień procesowych. Po pierwsze, umożliwił udział w czynnościach postępowania, a po drugie pouczał na bieżąco o uprawnieniach procesowych skarżącego i jego pełnomocnika. Niezasadne są twierdzenia skargi, jakoby organ nie zasygnalizował skarżącemu konieczności przedstawienia dowodu z innego operatu szacunkowego nieruchomości czy samodzielnego zwrócenia się przez uczestnika o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W ocenie Sądu obowiązkiem organu było pouczenie strony o przysługujących jej uprawnieniach procesowych, co organ uczynił. Skoro ustawa egzekucyjna przyznaje skarżącemu możliwość wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, to organ nie może sugerować skarżącemu w jaki sposób ten ma prawidłowo sporządzić te zarzuty, ani czego się domagać. W ramach pouczenia organ nie może udzielać porad prawnych co do sposobu sformułowania zarzutów. Organ winien wyłącznie pouczyć o przysługującym środku zaskarżenia, a nie treści, jaką ten winien mieć. O wykorzystaniu środków procesowych i sposobie ich sformułowania decydował każdorazowo skarżący, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika. Zresztą skarżący z przysługujących mu uprawnień procesowych skorzystał. Okoliczność, że wniesione zarzuty zostały uznane za zasadne nie świadczy o pozbawieniu skarżącego uprawnień procesowych. Czym innym jest pozbawienie skarżącego uprawnień procesowych, a czym innym niezasadność środka procesowego, z którego tenże skarżący skorzystał. Nie jest zasadny i ten zarzut, jakoby organ miał poinformować skarżącego o zebranym materiale dowodowym przed wydaniem postanowienia w przedmiocie wniesionych zarzutów. Znikąd taki obowiązek nie wynika. Po wniesieniu zarzutów organ nie prowadził postępowania dowodowego w rozumieniu przepisów kpa, a tylko ocenił zasadność podniesionych przez skarżącego zarzutów. Domaganie się zapoznania z zebranym materiałem dowodowym przed rozpatrzeniem zarzutów jest zatem bezpodstawne. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości nie są sprawą z zakresu administracji załatwianą w drodze decyzji administracyjnej. Obowiązek zapoznania strony z zebranym materiałem dowodowym nie występuje w takiej sprawie jak niniejsza. Dalej należy wskazać, że zgodnie z art. 110s § 1 upea, do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przeprowadzenie w sprawie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a co za tym idzie uwzględnienie źródła dowodowego o statusie kwalifikowanym, tj. wymagającym wiadomości specjalnych, nie zwalnia organu administracji z obowiązku oceny jego wiarygodności. Natomiast art. 110u § 1 upea przewiduje, że zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Skoro ustawodawca dopuścił możliwość kwestionowania opisu i szacowania nieruchomości przed organem egzekucyjnym, to organ egzekucyjny posiada kompetencje do dokonywania oceny takiego operatu, zaś odrębną rzeczą są granice tej oceny. Ocena operatu szacunkowego polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową, leży w zakresie kompetencji organu egzekucyjnego. Organ egzekucyjny jest władny do oceny operatu szacunkowego w zakresie jego oczywistych błędów, braków, nieścisłości, czy też sprzeczności (por. powołany przez organ wyrok NSA z 4 sierpnia 2020 r., II FSK 1448/18). Zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 ugn. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż art. 157 ust. 1 ugn nie zawiera w tym zakresie ograniczeń podmiotowych. Operat szacunkowy może być więc weryfikowany pod względem merytorycznej prawidłowości jego sporządzenia jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o którą to ocenę może wystąpić organ, gdy ma uzasadnione wątpliwości co do jego prawidłowości, ale także sama strona postępowania. Jednocześnie strona nie może oczekiwać takiego wystąpienia od organu w sytuacji, gdy operat nie wzbudza wątpliwości organu co do jego prawidłowości. Ma więc rację organ, że skarżący wyrażając zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzonego operatu, mógł sam wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie sporządzonego na zlecenie organu operatu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Natomiast samodzielne zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, w sytuacji gdy przy sporządzaniu operatu szacunkowego doszło do naruszenia przepisów prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, braki w zakresie wymaganych prawem elementów czy niejasności, które dyskwalifikują jego wartość dowodową. Szczegółowe zaś kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag, przyjętych współczynników korygujących - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Niemniej, choć wybór podejścia oraz metody i techniki wyceny oraz dobór nieruchomości podobnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, to jednak informacje i dane operatu w tym zakresie muszą być weryfikowalne i nie cechować się dowolnością. Zatem ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa jedynie w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, skoro ocena merytorycznej treści operatu, objętej wiedzą specjalistyczną, a więc ocena prawidłowości operatu, może odbywać się jedynie w trybie art. 157 ugn. W zakresie kompetencji organu pozostaje natomiast ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego, co obejmuje przede wszystkim zbadanie przez organ, czy operat jest zgodny z przepisami prawa, jest jasny, logiczny, spójny, konsekwentny, czy nie zwiera braków i błędów matematycznych, czy nie jest sprzeczny z innymi dowodami lub zasadami logiki i wiedzy ogólnej, jak też czy nie zawiera wewnętrznych sprzeczności i niespójności, a więc nie jest sprzeczny z zasadami zdrowego rozsądku (por. wyrok NSA z 12 stycznia 2021 r., II OSK 2568/19 i powołane tam judykaty). Takich uchybień tutejszy Sąd nie stwierdził, a przeprowadzona przez organ ocena sporządzonego operatu jest prawidłowa. W ocenie Sądu, wbrew twierdzeniom skargi, organ nie poprzestał jedynie na przytoczeniu fragmentów operatu, lecz wskazał przyczyny, dla których w jego ocenie operat został wykonany prawidłowo. Rację ma organ twierdząc, że w swoim operacie biegły dokonał analizy położenia nieruchomości, stanu zagospodarowania nieruchomości oraz opisu przeznaczenia nieruchomości z uwzględnieniem działek, które ją tworzą. Nie są zasadne te twierdzenia zarzutów ani skargi wniesionej do Sądu, że biegły wadliwie podzielił niejako nieruchomość na cztery części ze sobą niepowiązane. Przede wszystkim odniósł się do Uchwały Nr XXXVI11/424/2013 Rady Miejskiej w Tarnowskich Górach z dnia 27 lutego 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego północnych dzielnic miasta Tarnowskie Góry— Opatowice, Rybna, Strzybnica, Pniowiec, Sowice, część Lasowic na północ od ulicy Częstochowskiej i terenów leśnych (Dz. Urz. Woj. Śląsk, z 2013 r. poz. 2361), wskazując na zróżnicowany sposób użytkowania nieruchomości i przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nadto, oszacowanie nieruchomości jako całości w podejściu porównawczym okazało się niemożliwe, gdyż analiza dostępnych danych z rynku nieruchomości nie doprowadziła do wyboru nieruchomości wystarczająco podobnych, przede wszystkim ze względu na wskazane wyżej uwarunkowania wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Sądu rację ma organ uznając taki zabieg za prawidłowy. Należy bowiem mieć na uwadze charakter wycenianej nieruchomości, jej obszar i różne przeznaczenie poszczególnych jej części. Nie ma racji skarżący twierdząc, że oszacowanie nieruchomości bez dokonania jej "podziału" przyniosłoby odmienny rezultat. Zadaniem biegłego było ustalenie ceny rynkowej nieruchomości na konkretny dzień, a nie wartości hipotetycznej, jaką można uzyskać dokonując określonego zagospodarowania nieruchomości. Skarżący zaś wywodził, że biegły winien wziąć pod uwagę możliwości, jakie daje zagospodarowanie terenu jako całości bez rozbicia na poszczególne części. Jednak zadaniem biegłego nie jest przedstawienie takiego zagospodarowania nieruchomości, które podniosłoby wartość nieruchomości, lecz określenie wartości stanu istniejącego. Biegły nie miał zatem obowiązku analizowana różnych sposobów zagospodarowania nieruchomości tylko po to, by uzyskać najwyższą jej wartość. Miał ocenić zastaną nieruchomość i to prawidłowo uczynił. W tym zakresie biegły powołał Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wskazując na cztery funkcjonalności nieruchomości – pierwsza część nieruchomości o przeznaczeniu na tereny sportu i rekreacji, druga część o przeznaczeniu tereny usług; zbiorowych parkingów i garaży -GPI, tereny usług lądowisk obejmujący pas startowy, a także lotnicze urządzenia naziemne oraz obiekty związane z funkcjonowaniem lądowiska - UL oraz tereny produkcyjno - usługowe obejmujące obiekty magazynowo - składowe oraz usługowe, trzecia część gruntu, która w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest jako tereny zieleni niskiej i wysokiej - PO II, tereny trwałych użytków zielonych obejmujących łąki i pastwiska - ZNI, teren składowiska odpadów niebezpiecznych, czwartą część stanowią działki gruntu, które w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są jako; tereny lasów. Dodatkową trudność stanowiła okoliczność, że na rynku lokalnym i regionalnym brak było nieruchomości o tak zróżnicowanym przeznaczeniu, które byłyby poddane obrotowi. Mając na uwadze te uwarunkowania biegły stwierdził, że podejście porównawcze będzie najbardziej właściwe z uwzględnieniem metody korygowania ceny średniej. Odniósł się do nieruchomości podobnych, uwzględnił położenie nieruchomości, stopień ich skomunikowania z miastami ościennymi oraz głównymi arteriami komunikacyjnymi, uzbrojenie terenu i opisane wyżej postanowienia planu zagospodarowania przestrzennego. Wbrew twierdzeniom skargi biegły mając na uwadze specyfikę nieruchomości i brak pobliskich nieruchomości podobnych skorzystał z danych dotyczących sprzedaży nieruchomości położonych w dalszej odległości od ocenianej nieruchomości. Te czynności odpowiadają postanowieniom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2023 r., poz. 553). Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 tego rozporządzenia określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W myśl zaś § 4 przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku, zaś przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wycena jest spójna i logiczna, zawiera stosowne wyliczenia, które zgadzają się od strony matematycznej oraz dogłębne wyjaśnienia tych wyliczeń. Biegły wykonując obowiązki płynące z rozporządzenia wskazał kilkanaście transakcji do każdej z wycenianych funkcjonalności, oraz wyjaśnił trendy i cechy rynkowe. Dopiero na tej podstawie był w stanie określić wartość całej nieruchomości składającej się z części o tak różnej specyfice i przeznaczeniu z planie zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie wyliczenia matematyczne zawarte w operacie szacunkowym były zgodne od strony matematycznej i nie zawierają pomyłek. Do operatu szacunkowego załączona została również dokumentacja fotograficzna odzwierciedlająca stan faktyczny wycenianej nieruchomości. Sąd miał również na uwadze to, że ustalona wartość nieruchomości ma być aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. Przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Przepis art. 155 ust. 1 ugn, określa zakres dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości. Są nimi dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 ugn. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 upea oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Biegły te elementy wziął również pod uwagę sporządzając wycenę w niniejszej sprawie. Nie ma racji skarżący twierdząc, że ów "podział" nieruchomości wpłynął na jej wartość ze względu na konieczność uwzględnienia dróg dojazdowych. Jak już wyżej wskazano, biegły nie miał obowiązku doszukiwania się takiego sposobu zagospodarowania nieruchomości, który umożliwiłaby jej wykorzystanie jako całości przez jednego inwestora. To rynek dyktuje cenę, jaką potencjalny inwestor jest w stanie zapłacić za nieruchomość z uwzględnieniem wszystkich wymienionych wyżej aspektów wpływających na jej wartość. Zdaniem Sądu biegły prawidłowo odczytał uwarunkowania rynkowe i z zachowaniem przepisów prawa ustalił wartość nieruchomości na konkretny dzień. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd ze szczególną ostrożnością. W szczególności o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Podobnie polemika osoby nieposiadającej wiadomości specjalnych co do przyjęcia np. określonych cech i ich wagi jest całkowicie nieuprawniona. Z tych względów Sąd nie znalazł podstaw do podważenia tak metodyki pracy biegłego, jego kwalifikacji, jak i rezultatu podjętych przez niego działań. Na taką ocenę wpływa również i ta okoliczność, że biegły szczegółowo odniósł się do wniesionych przez skarżącego zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z tych względów Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. ----------------------- e-mail: ieki etariat.us.larnowłkiR.Eoryiamf.goy.pl • www.slaskie.kas.Rov.Dl. /n / Urząd Skarbowy w Tarnowskich Górach, ul. Opolska 23,42-600 Tarnowskie Góry e-mail; 5ekretari3t.us.tarnowskie.gorv(5)mf.Rov.pl • www.slaskie.k3L-eov.pl. Urząd Skarbowy w Tarnowsklcb Górach, ul. Opolska 23,42-600 Tarnowskie Góry Krajowa AdnWnlstracJa SłtartJowa 40/