II SA/Bk 629/20

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), asesor sądowy WSA Barbara Romanczuk, , po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 października 2020 r. sprawy ze skargi J. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zatwierdzeniem podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...] 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącej J. Z. kwotę 2217 (dwa tysiące dwieście siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. UZASADNIENIE Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...], o ustaleniu J. Z. opłaty adiacenckiej w wysokości 9970,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie D., gm. D. o pow. 0,4883 ha, stanowiącej działki nr [...] o pow. 0,1627 ha, nr [...] o pow. 0,1628 ha i nr [...] o pow. 0,1628 ha wskutek podziału działki nr geod. [...], zatwierdzonej decyzją Wójta Gminy D. z dnia [...] sierpnia 2019 r., znak: [...] Decyzja SKO w B. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2019 r., znak: [...], Wójt Gminy D., działając na podstawie art. 96 ust. 1, art. 93 ust. 1 i art. 99 u.g.n., zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność J. Z., oznaczonej nr [...]o pow. 0,4883 ha, na działki nr: [...]o pow. 0,1627 ha, [...] o pow. 0,1628 ha i [...]o pow. 0,1628 ha. Podziału dokonano na wniosek właścicielki. Decyzja ta stała się ostateczna dnia [...] sierpnia 2019 r. Pismem z dnia [...] lutego 2020 r., Wójt Gminy D. zawiadomił właścicielkę nieruchomości o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. W dniu [...] grudnia 2019 r. powołany przez organ I instancji rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, w którym określił skalę wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, spowodowanego jej podziałem, z którego to operatu wynika, że w związku dokonaniem podziału, wartość nieruchomości dzielonej oznaczonej nr geod. [...]wzrosła o 33.235,00 zł. Organ I instancji zastosował 30% stawkę określoną w § 13 pkt 1 uchwały Rady Gminy D. Nr XXVI/106/08, z dnia 26 sierpnia 2008 r., w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na okres dłuższy niż trzy lata lub na czas nieokreślony (Dz. Urz. Woj. Podl. z 2008 r., Nr 234,poz. 2408). Decyzją z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...], Wójt Gminy D. ustalił J. Z. wysokość opłaty adiacenckiej w kwocie 9.970,50 zł, w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego M. O., płatną w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja organu I instancji stanie się ostateczna. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła J. Z. Po rozpoznaniu odwołania, SKO w B. decyzją z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...] czerwca 2020 r., nr [...]. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania oraz wskazał i omówił przepisy regulujące omawianą materię. Wyjaśnił, że na potrzeby prowadzonego postępowania organ I instancji zlecił wycenę nieruchomości dzielonej oraz nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2019 r., w którym określił wartość nieruchomości dzielonej, oznaczonej nr geod. [...], na kwotę 294.103,00 zł, zaś nieruchomości powstałych w wyniku podziału - trzech działek budowlanych - na łączną kwotę 327.338,00 zł. Porównując wartość nieruchomości sprzed podziału (294.103,00 zł) z łączną wartością nieruchomości powstałych po podziale (327.338,00 zł) biegła wykazała, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości po podziale o kwotę 33.235,00 zł. Dalej organ szczegółowo opisał operat i stwierdził, że operat został sporządzony zgodnie z zasadą szczególnej staranności, w szczególności w zakresie wskazania podstaw prawnych dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego, zawartych w operacie wniosków oraz ich uzasadnienia. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wszystkie cechy przedmiotowej nieruchomości mające wpływ na jej wartość. Operat szacunkowy zawiera również wyjaśnienia, co do wyboru metody szacowania nieruchomości. Poszczególne części operatu szacunkowego zawierają wyjaśnienia co do dokonanych w operacie obliczeń i ich wyniku, czyli ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, spowodowanego jej podziałem. Organ odwoławczy odniósł się także do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu i stwierdził, że są one niezasadne. W jego ocenie skarżąca niezasadnie zarzuca, że opis cechy cenotwórczej "infrastruktura techniczna" zawiera wewnętrzne sprzeczności uniemożliwiające analizę treści operatu. Kierując się bowiem opisem cechy należy stwierdzić, że nieruchomość nieobjęta MPZP otrzymuje jednocześnie ocenę "dobrą", "średnią" oraz "złą". Przyjmując, że skarżąca miała zapewne na myśli cechę "uwarunkowania planistyczne", wyjaśnić należy, że opis ocen tej cechy w odniesieniu do nieruchomości sprzed podziału nie stwarza wątpliwości interpretacyjnych. Ocena "dobre" dotyczy nieruchomości objętych MPZP, ocena "średnie" dotyczy nieruchomości nieobjętych planem, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub jednorodzinną z usługami, zaś ocena "złe" wskazuje na nieruchomości nieobjęte planem, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkaniową w zabudowie zagrodowej. Podobne oceny określono dla cechy "uwarunkowania planistyczne" w odniesieniu do nieruchomości po podziale (str. 14 operatu). Dalej organ wyjaśnił, że biegła, wbrew twierdzeniu skarżącej, wskazała przeznaczenie nieruchomości uznanych za podobne do przedmiotu wyceny. Na stronie 11 i 12 operatu biegła zaznaczyła, że analizowane transakcje dotyczą nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową. Organ odniósł się także do kolejnego zarzutu dotyczącego faktu, iż nieruchomości zagrodowe nie mogą, zdaniem skarżącej, stanowić nieruchomości podobnych do wycenianej z uwagi na znaczne ograniczenia. Biegła w piśmie z dnia [...] czerwca 2020 r., stanowiącym odpowiedź na zarzuty strony do operatu szacunkowego, wyjaśniła, że nieruchomości przeznaczone pod zabudowę zagrodową również uzyskują na badanym obszarze wysokie ceny, bowiem gmina D. jest gminą rolniczą, stąd przyjęcie do analizy również takich transakcji jest uzasadnione. Rozróżnienie przeznaczenia działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę zagrodową znajduje odzwierciedlenie w ocenie cechy "uwarunkowania planistyczne", bowiem nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną otrzymały ocenę "średnie", zaś przeznaczone pod zabudowę zagrodową - ocenę "złe". Przechodząc do zarzutu braku wyjaśnienia, na jakiej podstawie zostały określone wagi cech cenotwórczych, organ wyjaśnił, że biegła wskazała na str. 16 operatu, iż wagi cech rynkowych określiła na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych na terenie gminy oraz w oparciu o swoją wiedzę i doświadczenia. Zdaniem więc Kolegium wyjaśnienia te są wystarczające, brak jest bowiem w przepisach powszechnie obowiązującego prawa obowiązku określania wag cech nieruchomości w konkretny sposób. Zdaniem organu niezrozumiały jest także zarzut dotyczący nieprecyzyjnego określenia, jaką ocenę cechy "powierzchnia działki" otrzyma nieruchomość o powierzchni 1500 m2, bowiem nieruchomości skarżącej, po podziale, mają powierzchnię przekraczającą 1600 m2 i wszystkie otrzymały ocenę "dobra". Zarzut ten jest więc nieistotny z punktu widzenia tej konkretnej sprawy. Na koniec organ wskazał, że jeżeli strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 u.g.n., o czym była już mowa powyżej. W niniejsze sprawie jednakże strona nie wniosła zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniosła J. Z., zarzucając jej: 1) naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 7 k.p.a. w związku z art. 80 oraz art. 77 § 1 k.p.a., poprzez dowolną ocenę operatu szacunkowego, w konsekwencji której organ uznał, iż dowód ten może być podstawą rozstrzygnięcia sprawy, podczas gdy zawiera on liczne nieprawidłowości i błędy logiczne w argumentacji, co czyni go niewiarygodnym: a) niedostrzeżenie błędów rachunkowych, polegających na nieprawidłowym obliczeniu współczynnika korygującego dla działki nr [...]w cesze: powierzchnia działki oraz potencjał inwestycyjny - s. 19 operatu; b) nieuwzględnienie faktu, iż część wycenianej nieruchomości zajęta jest pod drogę publiczną powiatową; c) niedostrzeżenie zastosowania zasady interpolacji w sprzeczności z regułami jej zastosowania uregulowanymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny - s. 21 operatu; d) niedostrzeżenie nieuzasadnionego przypisania po podziale dz. [...]oceny bardzo dobrej w cesze sąsiedztwo i otoczenie, kiedy dwie pozostałe wydzielone działki graniczące z działką [...]otrzymały ocenę średnią - s. 21operatu e) niedostrzeżenie błędnego określenia pełnego dostępu infrastruktury technicznej, kiedy z warunków zabudowy wynika wprost, że działka ma wyłącznie dostęp od strony drogi do sieci energetycznej - s. 5 operatu; f) założenie, iż w każdym przypadku nieruchomości o mniejszych powierzchniach osiągają wyższe ceny jednostkowe w porównaniu do nieruchomości o większych powierzchniach, w sytuacji gdy analiza cen i powierzchni nieruchomości porównywalnych, tezie tej zaprzecza. 2) naruszenie przepisów prawa materialnego, a to: - art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 i 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tj. z dnia 22 listopada 2019 r. Dz.U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.. dalej: u.g.n.), poprzez przyjęcie, iż oszacowanie wartości nieruchomości wycenianej dokonano w oparciu o transakcje podobne, podczas gdy nieruchomości porównawczych nie sposób uznać za podobne do wycenianej m.in. pod względem lokalizacji. W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Ponadto wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z (1) mapy z geoportalu oraz mapy z google maps Miasta B. przedstawiającej położenie obrębu F. do granic w granicach administracyjnych miasta i (2) mapy z geoportalu Miasta B. przedstawiającej przeznaczenie planistyczne całego obrębu F., na okoliczność wyjaśnienia istotnych wątpliwości podniesionych w skardze. W uzasadnieniu skargi skarżąca rozbudowała powyższe zarzuty i podniosła m.in., że jak widać z aktualnych zapisów znajdujących się w systemie informacji przestrzennej, z działki nr [...] została wyodrębniona część nieruchomości. Wyodrębnienie to co prawda miało miejsce po decyzji podziałowej, jednak kluczowe jest to, że wobec tej działki została wydana decyzja w przedmiocie stwierdzenia nabycia z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Powiat B. prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę powiatową nr [...] B (na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną). Decyzja taka, mimo że została wydana po decyzji podziałowej, określa stan użytkowania nieruchomości na dzień dokonania podziału. Skoro już na dzień 31 grudnia 1998 r. nieruchomość ta była zajęta pod drogę publiczną, to przy wycenie nieruchomości okoliczność ta winna zostać uwzględniona m.in. poprzez inny dobór nieruchomości porównawczych uwzględniających drogowe przeznaczenie nieruchomości albo odjęta całkowicie od dalszych obliczeń. Oczywistym jest fakt, że na części nieruchomości zajętej pod drogę publiczną nikt nie wybuduje jakiegokolwiek budynku. W dalszej kolejności skarżąca wskazała na brak podobieństwa nieruchomości porównawczych do przedmiotowej nieruchomości pod kątem przeznaczenia. W jej ocenie z treści operatu wynika, że zbiór nieruchomości porównawczych obejmuje nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną - MN - jako ten podobny do przedmiotowej nieruchomości. Natomiast z ogólnodostępnego Systemu Informacji Przestrzennej Miasta B. wynika, że na całym obszarze obrębu Fasty brak jest chociażby fragmentu przeznaczenia gruntu pod budownictwo mieszkaniowo-jednorodzinne. Co prawda biegła nie podała nr ewidencyjnych nieruchomości porównawczych, ale skoro na całym obszarze nie ma ww. przeznaczenia, to i działki przyjęte jako podobne nie są przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i wyjaśnił m.in., że część działki nr [...]została zajęta pod drogę publiczną, ale stało się to na podstawie decyzji wydanej po uprawomocnieniu się decyzji podziałowej. Wycena nieruchomości powstałych w wyniku podziału dokonywana jest natomiast w oparciu o ich stan na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Fakt wydania w późniejszym terminie decyzji o przejściu prawa własności tego fragmentu nieruchomości na rzecz Powiatu B. nie wpływa więc na rozstrzygnięcie w sprawie. W dniu [...] października 2020 r. skarżąca złożyła pismo, do którego dołączyła pismo Starostwa Powiatowego w B. z dnia [...] października 2020 r., z którego wynika, że Wojewoda P. decyzją ostateczną z dnia [...] stycznia 2020 r., znak: [...], wydaną w trybie przepisów art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) z dniem 1 stycznia 1999 r. nieruchomość położona w obrębie D., gm. D., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0044 ha (wydzielona z działki oznaczonej uprzednio nr geod. [...]), stała się z mocy prawa własnością Powiatu B. i stan ten nie uległ zmianie na dzień 9 sierpnia 2019 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Skarga jest zasadna i podlega uwzględnieniu. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił przepis art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.; dalej: "u.g.n."), który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Według natomiast art. 98a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Z przepisu art. 146 ust. 1a u.g.n. wynika zaś, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca podlegają uchyleniu, gdyż zasadny jest zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a., polegający na niewyjaśnieniu stanu faktycznego, które to naruszenie w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego M. O. z dnia [...] grudnia 2019 r. przyjęto, w oparciu o wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz księgę wieczystą nr [...], a także decyzję podziałową z dnia [...] sierpnia 2019 r., nr [...], że działka skarżącej nr [...]miała powierzchnię 0,4883 ha, zaś po jej podziale działka nr [...]ma powierzchnię 0,1627 ha, działka nr [...] ma powierzchnię 0,1628 ha i działka nr [...]ma powierzchnię 0,1628 ha. Wszystkie następnie analizy i wyliczenia dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego dotyczyły powyższych parametrów działek. Tymczasem, jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, Wojewoda P. decyzją ostateczną z dnia [...] stycznia 2020 r., znak: [...], wydaną w trybie przepisów art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) orzekł, że z dniem 1 stycznia 1999 r. nieruchomość położona w obrębie D., gm. D., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0044 ha (wydzielona z działki oznaczonej uprzednio nr geod. [...]), stała się z mocy prawa własnością Powiatu B. Zgodnie z art. 73 ust. 1 przywołanej ustawy, nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Zauważenia przy tym wymaga, że w odróżnieniu od decyzji wywłaszczeniowych wydawanych na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozstrzygnięcie wojewody na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, nie tworzy nowego stanu prawnego, lecz jedynie potwierdza w konkretnej sytuacji wywłaszczenie z mocy prawa, a więc ma charakter deklaratoryjny. Ponieważ decyzje takie stanowią wiążące potwierdzenie dokonanych ex lege zmian w sytuacji prawnej określonych podmiotów, to wywołują skutki ex tunc, tj. od chwili, gdy dany stan prawny zaistniał (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 21 maja 2019 r., sygn. akt II SA/Rz 91/19). Powyższe oznacza zatem, że mimo wydania przez Wojewodę P. decyzji z dnia [...] stycznia 2020 r., znak: [...], która ma jedynie charakter deklaratoryjny (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 13 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Łd 903/13), nieruchomość położona w obrębie D., gm. D., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0044 ha (wydzielona z działki oznaczonej uprzednio nr geod[...]), stała się z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. własnością Powiatu B. Owe 44 m2 powierzchni gruntu znajdujące się na terenie działki nr [...]przed podziałem i następnie na terenie działki nr [...]po podziale, nie stanowiły ani w dniu [...] sierpnia 2019 r. (ostateczna decyzja podziałowa) ani w dniu [...] czerwca 2020 r. (ostateczna decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej) własności skarżącej. Pomimo więc, że nie zostało to odnotowane w księdze wieczystej, gdyż zgodnie z art. 73 ust. 3 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, o których mowa w ust. 1, jest ostateczna decyzja wojewody, to jednak okoliczność ta nie może pozostawać bez wpływu na rozstrzygnięcie w sprawie niniejszej. W art. 98a ust. 1 u.g.n. mowa jest bowiem o opłacie adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem, ale chodzi tam o nieruchomość stanowiącą własność właściciela lub użytkownika wieczystego. Nie może być natomiast tak, że skarżącej naliczona zostanie opłata adiacencka również za nieruchomość stanowiącą nie jej własność tylko Skarbu Państwa. Skoro zaś inna jest (mniejsza) powierzchnia działki [...]stanowiąca własność skarżącej, to przełoży się to niewątpliwie na wyliczenie obciążającej skarżącej opłaty adiacenckiej. W tym miejscu podkreślenia zatem wymaga, że wprawdzie nieprawidłowo ustalony stan faktyczny w sprawie, wynikł nie z zawinienia organów tylko z okoliczności obiektywnych, tj. wydania decyzji przez Wojewodę P. dopiero w dniu [...] stycznia 2020 r., jednakże okoliczność ta ma istotny wpływ na rozstrzygnięcie obu organów i w związku z tym obie te decyzje nie mogą pozostać w obrocie prawnym. Stwierdzone wyżej naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na prawidłowość rozstrzygnięcia, czyni zdaniem Sądu, przedwczesną ocenę zaskarżonej decyzji z punktu widzenia prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego, w tym i zarzutów dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego podniesionych w skardze ale także pozostałych zarzutów skierowanych do prawidłowości sporządzonego operatu rzeczoznawcy majątkowego. Sprawa wymaga bowiem rozpoznania od początku i w pełnym zakresie. Ze względu natomiast na kontrolne funkcje sądu administracyjnego, nie może on dokonywać ustaleń, które mogłyby służyć merytorycznemu załatwieniu sprawy rozstrzygniętej zaskarżonym aktem. Inaczej mówiąc, sąd nie może w tym zakresie wyręczać organu administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 20 lutego 2013 r., sygn. akt II GSK 150/11). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ weźmie pod uwagę argumentację przedstawioną przez Sąd w niniejszym wyroku, a przy wydawaniu rozstrzygnięcia zobowiązany będzie uwzględnić dokonaną wykładnię omawianych przepisów. Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a. i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) i § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 265). Na zasądzone koszty składają się wpis sądowy w kwocie 400 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1800 zł oraz opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.