I SA/Po 590/20

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Waldemar Inerowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz Sędzia WSA Barbara Rennert po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 13 listopada 2020 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącej kwotę [...] zł (słownie: [...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. UZASADNIENIE Burmistrz Miasta i Gminy S. decyzją z [...] lipca 2019 r., nr [...], 1) umorzył w całości postępowanie administracyjne, wszczęte z urzędu, w sprawie ustalenia Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w S. (dalej jako: "spółdzielnia" lub "skarżąca") dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia, w części dotyczącej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka [...], obręb S., objętej księgą wieczystą nr [...], które zostało zainicjowane w związku z przekształceniem udziału w wysokości [...] w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości w prawo własności z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r., 2) ustalił spółdzielni dopłatę do wysokości określonej na dzień przekształcenia wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka [...] obręb S., objętej księgą wieczystą nr [...], w związku z przekształceniem udziału w wysokości [...] w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości w prawo własności z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. oraz przekroczeniem wartości dostępnego limitu pomocy de miniminis, w wysokości [...] zł, a także zobowiązał spółdzielnię do zwrotu kosztów operatu szacunkowego w kwocie [...]zł. W motywach rozstrzygnięcia organ wskazał, że spółdzielnia wystąpiła o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z mocy prawa, użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej, objętej księgami wieczystymi o nr [...] i [...], położonej w S. w prawo własności. Organ zaznaczył, że przekształcenie w tym trybie jest odpłatne, a ustalenie odpłatności za przekształcenie, zgodnie z art. 7 ust. 6 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 916 – w skrócie: "u.p.p.u.p.w.") stanowi pomoc de minimis, ponieważ użytkownik wieczysty uzyskuje własność gruntu za cenę niższą niż rynkowa. Wartością udzielanej pomocy de minimis jest różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu a sumą opłat w tytułu przekształcenia. W przypadku gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis, który wynosi równowartość [...] euro u.p.p.u.p.w. przewiduje dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Organ I instancji wskazał, że w związku z częściowym wykorzystaniem pomocy publicznej de minimis przez spółdzielnię w procesie przekształcenia udziału w wysokości [...] w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], nie zaistniały przesłanki do ustalenia wysokości dopłaty do wartości rynkowej udziału w tej nieruchomości. Wobec tego organ umorzył w części postępowanie w zakresie ustalenia dopłaty do wysokości wartości rynkowej określonej na dzień przekształcenia. Jednocześnie podkreślił, że w rezultacie powyższego przekształcenia zmniejszył się dostępny do wykorzystania przez spółdzielnię limit pomocy de minimis do kwoty [...]zł ([...] euro). Ze sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika, że wartość prawa własności działki nr [...] na dzień 1 stycznia 2019 r. wyniosła [...] zł, a udział spółdzielni w tej nieruchomości ([...]) posiadał wartość równą kwocie [...]zł. Uwzględniając powyższe wartości organ ustalił, że spółdzielnia przekroczyła wartość dostępnego limitu pomocy de minimis o kwotę [...]zł w związku z przekształceniem udziału w wysokości [...] w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...] W konsekwencji powyższego organ I instancji ustalił spółdzielni wysokość dopłaty do wysokości wartości rynkowej udziału w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...] na kwotę [...]zł. W odwołaniu z [...] czerwca 2018 r. spółdzielnia wniosła o uchylenie powyższej decyzji w zakresie pkt 2) ustalającego dopłatę. Organowi I instancji zarzuciła naruszenie art. 107 § 1 pkt 6 oraz art. 107 § 3, art. 7, art. 8, art. 9 i art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm. – w skrócie: "k.p.a."). Ponadto spółdzielnia wniosła o przeprowadzenie dowodu z: 1) przesłuchania prezesa spółdzielni na okoliczność uniemożliwienia jej sporządzenia fotokopii akt, brak doręczenia operatu szacunkowego, zawyżenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby postępowania przed organem I instancji, 2) dokumentu w postaci uchwały nr [...] Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Członków Spółdzielni z dnia [...] czerwca 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] grudnia 2019 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia SKO uznało za niezasadne zarzuty naruszenia prawa procesowego. W tym kontekście wskazało, że organ I instancji dokładnie ustalił stan faktyczny i wyjaśnił wszystkie okoliczności niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy. Wziął pod uwagę wszystkie okoliczności, oświadczenia i dokumenty. Spółdzielnia miała prawo zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem. Ponadto SKO zaznaczyło, że spółdzielnia w żadnej mierze nie wykazała by ciążący na niej, jako na właścicielu nieruchomości, obowiązek dopłaty w związku z przyznanym limitem pomocy de minimis był nieuzasadniony lub że kwota dopłaty została ustalona w sposób nieprawidłowy lub błędny. Odnosząc się do zarzutu błędnego oszacowania wartości przekształcanych nieruchomości SKO wskazało, że operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie, jak każdy dowód w sprawie. Jednakże organ nie wkracza w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Zakres oceny operatu przez organ jest więc ograniczony do sprawdzenia, czy operat spełnia warunki formalne. Ponadto SKO zaznaczyło, że wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. W związku z powyższym SKO stwierdziło, że zarzuty odwołania nie zostały skierowane przeciwko operatowi szacunkowemu, a są jedynie ogólnymi, dość powszechnymi zarzutami, które postawić można każdemu operatowi szacunkowemu. W skardze z [...] lutego 2020 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, spółdzielnia, reprezentowana przez radcę prawnego, wniosła o uchylenie powyższej decyzji SKO w P. wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji, a także o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. Kwestionowanej decyzji zarzuciła naruszenie: 1) art. 14 ust. 1 i ust. 2 u.p.p.u.p.w. w zw. z art. 107 i art. 108 Traktatu o Funkcjonowaniu Unii Europejskiej (Dz. U. z 2004 r. Nr 90, poz. 864/2 ze zm. – w skrócie: "TFUE") poprzez ich zastosowanie w sprawie i uznanie, że skarżąca winna uiścić dopłatę do wysokości określonej na dzień przekształcenia wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka [...] obręb S., objętej księgą wieczystą nr [...] w związku z przekształceniem udziału w wysokości [...] w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości w prawo własności z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. oraz przekroczeniem wartości dostępnego limitu pomocy de minimis w wysokości [...] zł, w sytuacji gdy w sprawie brak było jakichkolwiek podstaw do stosowania limitu pomocy de minimis, albowiem - jak wskazano w stanowisku Komisji Europejskiej wyrażonym w piśmie z [...] kwietnia 2011 r. ([...]) bonifikata dla spółdzielni mieszkaniowej związana z uzyskaniem własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi nie stanowi pomocy publicznej w rozumieniu ust. 1 TFUE, ponieważ nie wpływa na wymianę handlową pomiędzy państwami członkowskimi, które to stanowisko (zgodnie z stanowiskiem wyrażonym również w wyjaśnieniach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta) należy stosować również do wysokości opłaty przekształceniowej, 2) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez jego zastosowanie w sprawie i utrzymanie pkt 2 decyzji organu I instancji w mocy, w sytuacji gdy w sprawie, z uwagi na wszystkie wyżej wskazane uchybienia, organ II instancji powinien uchylić pkt 2 decyzji organu I instancji i umorzyć postępowanie w tym zakresie, oraz ewentualnie, na wypadek nieuwzględnienia zarzutów wskazanych w pkt 1 i 2: 3) art. 107 § 1 pkt 6 oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 138 § 2 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie w sprawie i sporządzenie decyzji z pominięciem wskazań przepisów dotyczących uzasadnienia faktycznego decyzji poprzez zaniechanie wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności, w szczególności poprzez brak wskazania na jakiej podstawie organ uznał za zgodne ze stanem rzeczywistym i udowodnione, że wartość dostępnego do wykorzystania limitu pomocy de minimis stanowi kwota [...]zł, w sytuacji gdy taka kwota nie wynika z żadnego powołanego przez organ dokumentu lub dowodu przeprowadzonego w postępowaniu w postaci opinii biegłego, co winno skutkować zastosowaniem w sprawie art. 138 § 2 k.p.a. i uchyleniem zaskarżonej decyzji organu I instancji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania celem przeprowadzenia postępowania dowodowego, w tym w szczególności dowodu z opinii biegłego, która to opinia mogłaby zostać podstawą ustaleń w przedmiocie wartości nieruchomości, a zarazem wpływałaby na wartość dopłaty, 4) art. 7, art. 77 i art. 80 w zw. z art. 138 § 2 k.p.a. poprzez jedynie powierzchowną analizę zebranego w sprawie materiału dowodowego i przyjęcie, że wartość przypadającego skarżącej udziału w nieruchomości wynosi [...] zł, w sytuacji gdy prawidłowa ocena całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że wartość ta kształtuje się na niższym poziomie zwłaszcza, że jest wartością jedynie udziału w prawie własności, a nie własnością całej nieruchomości, co powinno skutkować zastosowaniem w sprawie art. 138 § 2 k.p.a. i uchyleniem zaskarżonej decyzji organu I instancji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania celem przeprowadzenia postępowania dowodowego w tym szczególności dowodu z opinii biegłego, która to opinia uwzględniałaby fakt, że w sprawie oszacowanie wartości nieruchomości dotyczy jedynie udziału w nieruchomości nie zaś całej nieruchomości, a zatem okoliczność ta ma istotny wpływ na oszacowanie wartości nieruchomości, 5) art. 7, art. 77 i art. 80 w zw. z art. 138 § 2 k.p.a. poprzez jedynie powierzchowną analizę zebranego w sprawie materiału dowodowego i przyjęcie, że wartość przypadającego skarżącej dostępnego do wykorzystania limitu pomocy de minimis stanowi kwota [...]zł, w sytuacji gdy prawidłowa ocena całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że wartość ta kształtuje się na niższym poziomie (albowiem wartość nieruchomości zlokalizowanej na działce nr [...] jest niższa niż wskazano w decyzji, co w sposób bezpośredni wpływa na wysokości dostępnego wykorzystania limitu pomocy de minimis - zwiększając go), co powinno w sprawie skutkować zastosowaniem art. 138 § 2 k.p.a. i uchyleniem decyzji organu I instancji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania celem przeprowadzenia postępowania dowodowego, w tym w szczególności dowodu z uzupełniającej opinii biegłego, która to opinia uwzględniałaby czynniki wpływające na obniżenie wartości nieruchomości, takie jak zlokalizowanie w pobliżu trasy kolejowej o dużym natężeniu ruchu, tj. P.-W. oraz ruchliwej drogi P.-W., a zatem okoliczność ta ma istotny wpływ na oszacowanie wartości nieruchomości, 6) art. 7, art. 8, art. 9, art. 10 § 1 i art. 73 w zw. z art. 138 § 2 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie w sprawie i uniemożliwienie skarżącej czynnego udziału w postępowaniu skutkującym wydaniem decyzji przez organ I instancji, w szczególności brak umożliwienia stronie zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia się co do treści akt sprawy, brak zapewnienia stronie możliwości ustosunkowania się do treści sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych, w szczególności poprzez uniemożliwienie stronie możliwości sporządzenia fotokopii operatów szacunkowych celem późniejszego ustosunkowania się do nich, co powinno skutkować zastosowaniem w sprawie art. 138 § 2 k.p.a. i uchyleniem decyzji organu I instancji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania celem umożliwienia stronie zapoznania się i wypowiedzenia się co do treści opinii biegłych i złożenia w tym zakresie stosownych wniosków dowodowych lub też wniosków o przeprowadzenie opinii uzupełniających uwzględniających wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości, 7) art. 7, art. 8, art. 9 i art. 10 § 1 w zw. z art. 138 § 2 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i uniemożliwienie skarżącej w czynnego udziału w postępowaniu skutkującym wydaniem decyzji przez organ I instancji, w szczególności poprzez brak doręczenia skarżącej odpisu operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby sprawy, co powinno skutkować zastosowaniem art. 138 § 2 k.p.a. i uchyleniem decyzji organu I instancji i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania celem umożliwienia stronie zapoznania się i wypowiedzenia się co do treści opinii biegłych (w tym również poprzez doręczenie opinii biegłych w przedmiocie oszacowania wartości nieruchomości i złożenia w tym zakresie stosownych wniosków dowodowych lub też wniosków o przeprowadzenie opinii uzupełniających uwzględniających wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości), 8) art. 7, art. 8, art. 9 i art. 10 § 1 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i błędne poinformowanie skarżącej na etapie postępowania przed organem I instancji przez pracownika organu, którego decyzję skarżąca kwestionuje, że kwota dopłaty do wartości nieruchomości będzie wynosić około [...] zł, nie zaś jak ostatecznie zostało to wyliczone [...] zł, co stanowiło naruszenie wyrażonych w k.p.a. zasad informowania stron oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracyjnych. W odpowiedzi na skargę SKO w P. podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie wnosząc o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty w niej zawarte, okazały się zasadne. Na wstępie wskazać należy, że niniejsza sprawa została rozpoznana przez Sąd w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm. - w skrócie: "p.p.s.a."). Organ wniósł o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym (k. 43 akt sąd.), a skarżąca nie sprzeciwiła się rozpoznaniu sprawy w takim trybie. W toku przeprowadzonej sądowej kontroli zaskarżonej decyzji, na podstawie kryterium jej zgodności z prawem i w kontekście zarzutów sformułowanych w skardze, Sąd badał, czy organy prawidłowo zastosowały w sprawie przepisy prawa materialnego, a w szczególności przepis art. 14 ust. 1 i ust. 2 u.p.p.u.p.w. w zw. z art. 107 i art. 108 TFUE, które – w ocenie organów – uzasadniają ustalenie skarżącej dopłaty do wysokości określonej na dzień przekształcenia wartości rynkowej spornej nieruchomości w kwocie [...]zł. Zdaniem organów ustalenie dopłaty w tej wysokości związane jest z przekroczeniem dostępnego limitu pomocy publicznej (w ramach pomocy de minimis). Wobec sformułowania przez skarżącą zarzutów naruszenia przepisów postępowania, na wstępie rozważań zaznaczyć należy, że sądowa kontrola zaskarżonej decyzji musi w pierwszej kolejności dotyczyć tych ewentualnych naruszeń przepisów postępowania, które mogły mieć wpływ na prawidłowe ustalenie podstawy faktycznej rozstrzygnięć organów podatkowych. Jak trafnie wskazano w orzecznictwie, rozważania w przedmiocie zastosowania określonego przepisu prawa materialnego mają uzasadnienie dopiero na tym etapie stosowania prawa, na którym nie ma już żadnych wątpliwości, co do stanu faktycznego. Dopiero po przesądzeniu, że stan faktyczny przyjęty przez organ w zaskarżonej decyzji jest prawidłowy albo, że nie został skutecznie podważony, można przejść do skontrolowania procesu subsumcji danego stanu faktycznego pod zastosowany w sprawie przepis prawa materialnego (wyrok NSA z dnia 2 lutego 2018 r., I FSK 579/16; wyrok ten i orzeczenia powołane w dalszej części uzasadnienia dostępne są na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl). Dokonując oceny wskazanych zarzutów kwalifikowanych jako naruszenia przepisów postępowania, Sąd miał na uwadze wyrażony w piśmiennictwie pogląd, według którego, chodzi tu o pewne wady stosowania przez organy regulacji proceduralnych, które mogą polegać na: - niedopełnieniu przez organy obowiązków wynikających z tych regulacji, - uniemożliwieniu stronie skorzystania z zawartych w tych regulacjach uprawnień, - błędnej wykładni poszczególnych przepisów regulacji proceduralnej stosowanej przez organ (por. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz pod red. prof. R. Hausera i prof. M. Wierzbowskiego, Wyd. C.H. Beck W-wa 2011, s. 529). Wszystkie wymienione wyżej postaci naruszeń, muszą mieć jednak wspólną cechę istotności, co oznacza, że gdyby organ nie naruszył prawa, to najprawdopodobniej zapadłaby decyzja o innej treści. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, wpływanie istotne na wynik sprawy, to prawdopodobieństwo oddziaływania naruszeń prawa procesowego na treść decyzji lub postanowienia, a więc ukształtowanie w nich stosunku administracyjnego, materialnego lub procesowego. Sąd uchylając z tych powodów decyzję lub postanowienie musi wykazać, że gdyby nie było stwierdzonego w postępowaniu sądowym naruszenia przepisów postępowania, to rozstrzygnięcie sprawy najprawdopodobniej mogłoby być inne (por. wyrok NSA z 14 lutego 2013 r., sygn. akt I GSK 363/12, wyrok NSA z 18 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1490/11). Podkreśla się także, że aby jednoznacznie uznać, że tego rodzaju naruszenie wystąpiło, nieodzowne jest wykazanie przez stronę, że wytykane naruszenie taki wpływ mogło mieć. Mając powyższe na uwadze Sąd zważył, że w toku postępowania organy administracji stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.). Organ jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) i dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenia, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.), co powinno znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu skonstruowanym stosownie do wymagań określonych w art. 107 § 3 k.p.a. O rodzaju i zakresie istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktycznych decydują przepisy prawa materialnego, a zakres postępowania administracyjnego i obowiązków organów, limitowany jest tymi przepisami. Z tych względów w pierwszej kolejności należy odnieść się do treści zastosowanych przez organy administracyjne przepisów prawa materialnego. Zgodnie z art. 1 ust. 1 u.p.p.u.p.w. z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. W myśl art. 1 ust. 2 przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Z kolei art. 1 ust. 3 stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o przekształceniu, należy przez to rozumieć przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu. Według ust. 4 tego przepisu, w przypadku współużytkowania wieczystego gruntu wielkość udziałów we współwłasności gruntów odpowiada wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym. Zgodnie z art. 1 ust. 5 obiekty budowlane i urządzenia budowlane, o których mowa w ust. 2, położone na gruncie stają się z dniem przekształcenia częścią składową tego gruntu. Przepisu nie stosuje się do urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740). Istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego stają się obciążeniami nieruchomości, zaś obciążenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu stają się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości. Prawa związane z użytkowaniem wieczystym stają się prawami związanymi z własnością nieruchomości (art. 1 ust. 6). Przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie (art. 1a). Przekształcenie jest odpłatne i zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.p.u.p.w. z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (art. 7 ust. 2), a opłatę wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego (art. 7 ust. 5). Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia (art. 7 ust. 6). Przedmiotem sporu jest sposób zastosowania przez organy art. 14 ust. 1 i 2 omawianej ustawy. Zgodnie z art. 14 ust. 1, przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis, określonych w szczególności w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1407/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis (Dz. Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 1, dalej w skrócie: "rozporządzenie nr 1407/2013"). Za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień wydania zaświadczenia albo zaświadczenia, o którym mowa w art. 11 ust. 1. Według art. 14 ust. 2 , w przypadku gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis, stosuje się dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na podstawie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty albo na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na wniosek zobowiązanego do dopłaty. Wysokość dopłaty ustalana jest z urzędu w drodze decyzji. Koszty operatu szacunkowego ponosi zobowiązany do dopłaty. Dla porządku dodać należy, że zgodnie z art. 5a obowiązującej nadal ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tj.: Dz.U. z 2019 r., poz. 1314 ze zm.), przepisy tej ustawy stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Brzmienie tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że przy każdym przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności aktualizuje się potrzeba zweryfikowania, czy zdarzenie to będzie stanowiło pomoc publiczną w rozumieniu regulacji unijnych mających zastosowanie w takich sytuacjach. W każdym bowiem przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy może wystąpić korzyść finansowa dla przedsiębiorcy. Powoduje to konieczność stosowania przepisów o pomocy publicznej, a więc zawartych w szczególności w ustawie z dnia 30 kwietnia 2004 r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej (t.j.: Dz. U. z 2020r., poz. 708; dalej w skrócie; "u.p.b."). Jak wynika z art. 1 u.p.b., określa ona zasady postępowania w sprawach dotyczących pomocy państwa spełniającej przesłanki określone art. 107 ust. 1 TFUE. Udzielenie wsparcia zgodnie z przepisami o pomocy publicznej musi następować zawsze, gdy łącznie spełnione są przesłanki z art. 107 ust. 1 TFUE i nie jest zależne od swobody działania podmiotu udzielającego pomocy. Zgodnie z tym przepisem, z zastrzeżeniem innych postanowień przewidzianych w Traktatach, wszelka pomoc przyznawana przez Państwo Członkowskie lub przy użyciu zasobów państwowych w jakiejkolwiek formie, która zakłóca lub grozi zakłóceniem konkurencji poprzez sprzyjanie niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów, jest niezgodna z rynkiem wewnętrznym w zakresie, w jakim wpływa na wymianę handlową między Państwami Członkowskimi. Z tego wynika, że pomocą publiczną jest wsparcie udzielone spełniające łącznie wszystkie warunki: 1) dobrowolnie i jednostronnie przysparzające korzyści wymiernej finansowo, 2) określonemu przedsiębiorcy, 3) drogą pomniejszenia środków publicznych, 4) dokonane przez państwo lub inny podmiot dysponujący środkami publicznymi, 5) uprzywilejowujące przedsiębiorcę w stosunku do jego konkurentów, 6) naruszające konkurencję lub zagrażające konkurencji w stosunkach między przedsiębiorcami, 7) wywierające wpływ (lub mogące wywierać wpływ) na swobodę przepływu dóbr, usług i towarów między państwami Unii Europejskiej. W judykaturze podkreśla się, że korzyść po stronie przedsiębiorcy ma miejsce w sytuacji, gdy beneficjent nie mógłby określonego wsparcia (w tych samych okolicznościach i na tych samych warunkach) uzyskać na rynku. Wskazywane jest też, że pomoc publiczna w rozumieniu przepisów Traktatu to każde świadczenie na rzecz przedsiębiorstwa pochodzące od państwa lub ze źródeł państwowych, zwiększające przy tym wydatki lub zmniejszające dochody publiczne, które przynosi temu przedsiębiorstwu korzyść, jakiej nie mogłoby uzyskać w ramach normalnej działalności gospodarczej. Naruszenie lub groźba naruszenia konkurencji ma natomiast miejsce w sytuacji, gdy beneficjent prowadzi działalność, w zakresie której nie ma monopolu i otrzymuje selektywną korzyść, która wzmacnia jego pozycję na rynku w porównaniu z konkurentami. Wyznacznikiem zakłócenia konkurencji jest taka zmiana warunków (tzw. sytuacji konkurencyjnej), poprzez którą pozycja beneficjenta wsparcia ulega poprawie (polepszeniu) w stosunku do jego konkurentów (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 3 marca 2016 r., II SA/Sz 1037/15, i powołane tam piśmiennictwo; wyrok NSA z dnia 21 czerwca 2018r., I OSK 1728/16). Organ administracji rozpoznający sprawę przekształcenia zobligowany jest zatem do zbadania, w świetle przepisów TFUE oraz rozporządzenia nr 1407/2013, czy to konkretne przekształcenie pociągnie za sobą udzielenie pomocy publicznej i czy będzie ona dopuszczalna (por. Wyrok WSA w Gdańsku z dnia 8 lipca 2015 r., II SA/Gd 178/15). Pogląd ten zachowuje aktualność przy stosowaniu art. 14 ust. 1 i 2 u.p.p.u.p.w. W ocenie Sądu organy obu instancji nie dokonały stosownych ustaleń, czy w okolicznościach faktycznych tej sprawy, analizowane tu przekształcenie praw może zostać zakwalifikowane jako jedna z postaci pomocy publicznej. Organy uznały, że sam fakt udzielenia pomocy publicznej, jako konsekwencja przekształcenia praw, nie budzi wątpliwości i skoncentrowały się w dalszym postępowaniu na sposobie ustalenia ewentualnej dopłaty do wartości nieruchomości. Odnosząc się w tym kontekście do zarzutu z punktu 1 petitum skargi, zwrócić należy zwrócić uwagę na powołane przez skarżącą stanowisko Komisji Europejskiej (dalej w skrócie: "KE") wyrażonym w piśmie z [...] kwietnia 2011 r. ([...]). Zauważyć należy że stanowisko to zostało zawarte w wyjaśnieniach UOKiK, na które powołał się organ I instancji (dostępne na stronie internetowej: www.uokik.gov.pl/wyjasnienia). Jak wynika z uzasadnienia decyzji organu I instancji, organ ten skorzystał z jednego z proponowanych w tych wyjaśnieniach wzorów (k. [...] v akt), nie odniósł się jednak do sformułowanego w powołanym piśmie KE zastrzeżenia, dotyczącego sytuacji spółdzielni mieszkaniowej (na które powołuje się skarżąca). Przypomnieć w tym miejscu należy, że zdaniem KE, bonifikata dla spółdzielni mieszkaniowej, związana z uzyskaniem własności nieruchomości zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, nie stanowi pomocy w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE, ponieważ nie wpływa na wymianę handlową między państwami członkowskim. W ocenie Komisji bonifikata przyznawana jest jedynie w związku z istniejącymi lokalami mieszkalnymi, a wynikająca z bonifikaty korzyść musi być przekazana indywidualnym konsumentom, członkom spółdzielni mieszkaniowej. Korzyść ta zostanie na nich "przeniesiona" w przyszłości, ponieważ spółdzielnia, zbywając udziały w nieruchomości wspólnej, zastosuje cenę uwzględniającą bonifikatę. Ostateczni właściciele przekształconego prawa do gruntu są więc z góry określeni, a rynek takich transakcji jest ograniczony jedynie do członków spółdzielni, której budynki są na gruncie, którego dotyczy przekształcenie. W ocenie Sądu pojęcie bonifikaty należy rozumieć szerzej, nie chodzi tu jedynie o bonifikatę udzieloną na podstawie art. 9 u.p.p.u.p.w., ale o ogólną korzyść uzyskaną przez spółdzielnię mieszkaniową z tytułu przekształcenia. Takie podejście zaprezentował także UOKiK uznając, że przedstawioną przez KE interpretację można zastosować do ustalenia spółdzielniom mieszkaniowym opłaty za przekształcenie oraz do innych form pomocy przewidzianych w ustawie. W wyjaśnieniach UOKiK zaznaczył jednocześnie, że pomoc de minimis wystąpi w sytuacji, gdy korzyścią dla spółdzielni będzie wartość korzyści uzyskanej w związku z lokalami będącymi jej własnością i przeznaczonymi do działalności gospodarczej (lokale użytkowe). Podzielając to stanowisko Sąd zauważa, że ustalenie powyższego wymaga jednak zbadania okoliczności konkretnej sprawy, czego zaniechały organy obu instancji. Wobec powyższego Sąd uznał, że ustalenie dopłaty jest przedwczesne, skoro organy nie zbadały, czy w tych okolicznościach w ogóle mamy do czynienia z pomocą publiczną udzieloną skarżącej, jako konsekwencji dokonania z mocy prawa przekształcenia praw do gruntu. W tym zakresie ustalona przez organy podstawa faktyczna rozstrzygnięcia jest niepełna, a zastosowanie przepisu art. 14 ust. 2 u.p.p.u.p.w jest przedwczesne, co potwierdza zasadność zarzutu z punktu 1 petitum skargi. W ocenie Sądu uzasadnione wątpliwości budzi przyjęty przez organy sposób ustalenia wysokości ewentualnej dopłaty w trybie art. 14 ust. 2 u.p.p.u.p.w. Co do zasady, organ I instancji kierując się przepisami powołanego rozporządzenia nr 1407/2013, prawidłowo uwzględnił określone w art. 3 ust. 2 ograniczenie kwotowe dopuszczalnej pomocy de minimis w wysokości 200.000 EUR w okresie trzech lat podatkowych. Niejasne jest natomiast, poza odwołaniem się przez organ I instancji do wyjaśnień UOKiK, zastosowanie wzoru uwzględniającego jedynie wartość nieruchomości, bez odniesienia się do wartości samej korzyści, uzyskanej przez skarżącą w wyniku przekształcenia. Zauważyć należy, że art. 14 ust. 2 ustawy nie wskazuje sposobu wyliczenia dopłaty, odwołując się jedynie do dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na podstawie jej wartości rynkowej. Zdaniem Sądu, w takiej sytuacji należy wykorzystać metodykę ustalenia, czy nie przekroczono limitu dopuszczalnej pomocy publicznej, przyjętą na podstawie przepisów powołanej wyżej ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Podkreślić od razu należy, że w ustawie tej w sposób odmienny uregulowano sposób ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie. Określony został on w art. 4 ust. 2 ustawy, z którego wynika, że do ustalenia opłaty odpowiednie zastosowanie mają art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990, dalej w skrócie "u.g.n."), zgodnie z którymi, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości, przy czym na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Z przepisów tych wynika, że opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowi różnicę między wartością prawa własności nieruchomości, a kwotą równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Przyjęty mechanizm zakłada więc, że na poczet opłaty za przekształcenie zalicza się wymierną wartość majątkową prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. A zatem uwzględniana jest wartość prawa, którą beneficjent (przedsiębiorca) już posiada. Uwzględnienie wartości posiadanego już prawa użytkowania wieczystego przy określeniu korzyści uzyskanej w wyniku przekształcenia, postuluje się także w piśmiennictwie. Między innymi wskazuje się, że wartość rynkowa gruntu w chwili przekształcenia nie jest wartością przysporzenia. Przysporzeniem w tym momencie może być co najwyżej różnica między utraconą formą władania nieruchomością a nabytą. Nie ulega bowiem wątpliwości, że następstwem uzyskania w wyniku przekształcenia prawa własności, jest wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego, które przysługiwało nabywcy i które ma określoną wartość majątkową. Podnosi się także, że gdyby przyjąć, iż w chwili przekształcenia rynkowa wartość nieruchomości miałaby być przysporzeniem na rzecz dotychczasowego użytkownika, to w zakresie wartości dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego, zostałby on wywłaszczony bez odszkodowania (por. M.Tollik, Niejednoznaczne skutki art. 14 ustawy z 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności, Palestra 1-2/2019, s. 118-119). Podzielając ten pogląd, Sąd w składzie rozstrzygającym niniejszą sprawę uznał, że odmienne uregulowanie w obu powołanych aktach prawnych sposobu ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej, nie może przesądzać o odmiennym sposobie ustalenia kwotowego zakresu udzielonej pomocy publicznej. Skoro udzielenie pomocy publicznej ma wynikać ze skutków tożsamego rodzajowo zdarzenia prawnego, w wyniku którego dochodzi do przekształcenia (na wniosek albo z mocy prawa) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, to sposób ustalenia, czy nie został przekroczony limit dozwolonej pomocy publicznej, powinien być taki sam. Odnosząc się zatem do okoliczności faktycznych tej sprawy Sąd stwierdził, że w wypadku uznania przez organ, że w sprawie występuje udzielenie pomocy publicznej nabywcy prawa własności nieruchomości na skutek przekształcenia, to jako punkt wyjścia do określenia kwoty dopłaty w trybie art. 14 ust. 2 u.p.p.u.p.w., powinna być kwota wynikająca z różnicy między wartością dotychczasowego prawa, a wartością nabytego prawa własności. Uzyskaną kwotę należy pomniejszyć o sumę opłat przekształceniowych, a następnie uzyskaną wartość odnieść do limitu określonego w rozporządzeniu nr 1407/2013. W ocenie Sądu zasługuje na uwzględnienie zarzut dotyczący braku wskazania w uzasadnieniu decyzji obu organów, na jakiej podstawie organy ustaliły, że wartość dostępnego do wykorzystania limitu pomocy de minimis stanowi kwota [...]zł (zarzut z punktu 3 petitum skargi). W kontekście tego zarzutu wyjaśnić należy, że uzasadnienie decyzji powinno być skonstruowane w sposób umożliwiający realizację zasady przekonywania, o której mowa w art. 11 k.p.a. Jednocześnie uzasadnienie powinno umożliwić sądowi administracyjnemu sprawdzenie prawidłowości toku rozumowania organu wydającego decyzję oraz motywów rozstrzygnięcia. Zasada przekonywania nie jest zrealizowana, gdy organ pominie milczeniem niektóre twierdzenia lub nie odniesie się do faktów istotnych dla danej sprawy. Wszelkie okoliczności i zarzuty strony, a zwłaszcza te, które mają znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy lub twierdzenia uważane przez strony za istotne dla sposobu załatwienia sprawy, muszą być rzetelnie omówione i wnikliwie przeanalizowane przez organ rozpatrujący sprawę (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 2 lipca 2020r., II SA/Po 1038/19; wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 25 czerwca 2020 r., II SA/Go 88/20; wyrok WSA w Białymstoku z dnia 18 czerwca 2020 r., II SA/Bk 137/20). Wbrew twierdzeniu organu odwoławczego, w obu decyzjach nie wyjaśniono w jaki sposób wyliczono kwotę pozostałego limitu do wykorzystania. W aktach administracyjnych znajduje się wyliczenie kwoty dopłaty (k. [...] akt). Na podstawie tego wyliczenia można jedynie domniemywać, w jaki sposób organ mógł ustalić, że do wyczerpania limitu pomocy pozostała kwota [...]zł. Wyliczenie to powinno znaleźć się w uzasadnieniu decyzji organu I instancji. W tej części decyzje organów wydane zostały z naruszeniem art. 107 § 3 k.p.a. Sąd nie podzielił natomiast zarzutu skargi odnoszącego się do błędnej oceny przez organy mocy dowodowej sporządzonego w tym postępowaniu operatu szacunkowego. W ocenie Sądu skarżąca nie wykazała na czym polega wadliwa ocena tego dowodu. Jakkolwiek operat ten w takiej postaci nie może być podstawą rozstrzygnięcia sprawy (skoro nie ustala wartości prawa użytkowania wieczystego), to jednak w zakresie w jakim określa wartość rynkową spornej nieruchomości, może być w tej części podstawą ustaleń faktycznych. Sąd zwraca uwagę, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organ obowiązany jest więc dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W judykaturze podkreśla się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona lub organ ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to - pomijając kwestię jego uzupełnienia - może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniony na mocy art. 157 u.g.n. Wyjaśnić ponadto należy, że rzeczoznawca, który przedstawia zestawienie nieruchomości porównawczych, zazwyczaj podaje nieruchomości wielkościowo odbiegające od nieruchomości wycenianej. Oczywistym bowiem jest, że nie ma nieruchomości porównawczych w pełni zbieżnych z nieruchomością porównywaną i zawsze wystąpią pewne różnice w kwestii ich parametrów (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 27 grudnia 2018 r., II SA/Wr 420/18, i powołane tam orzecznictwo). Sąd podzielił stanowisko organu odwoławczego, według którego w sprawie nie doszło naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. Skarżąca miała możliwość zapoznania się z aktami sprawy, w tym z treścią operatu szacunkowego, a wobec wyznaczenia nowego terminu załatwienia sprawy (do dnia [...] lipca 2019 r.), skarżąca miała czas na ustosunkowanie się do treści operatu i zajęcia stanowiska w sprawie, czego nie uczyniła. Analiza akt administracyjnych nie potwierdza, aby organ I instancji uprzedzał skarżącą o prognozowanej kwocie dopłaty w wysokości [...] zł. Na marginesie zauważyć jednak należy, że jeżeli taka sygnalizacja ze strony organu (nawet nieformalna) faktycznie miałaby miejsce, to i tak wiążąca dla skarżącej jest kwota ustalona w decyzji kończącej postępowanie w sprawie. Zdaniem Sądu nie ma podstaw aby zasadnie twierdzić, że gdyby tego rodzaju uchybienie wystąpiło, to mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Dla rozstrzygnięcia sprawy nie mogą mieć istotnego znaczenia wskazane przez skarżącą okoliczności obrazujące trudną sytuację finansową spółdzielni, w razie konieczności uiszczenia dopłaty w ustalonej przez organ wysokości. Wskazać natomiast należy, na co także zwrócił uwagę UOKiK w powołanych wyjaśnieniach, że przedsiębiorca ma możliwość dokonania na podstawie art. 7 ust. 6a ustawy wyboru trybu dokonywania odpłatności za przekształcenie, skutkującego brakiem konieczności stosowania przepisów o pomocy publicznej. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ odwoławczy w pierwszej kolejności zbada, czy w okolicznościach faktycznych tej sprawy, skarżącej udzielono pomocy publicznej, w kontekście powołanego wyżej stanowiska KE. Jeżeli organ stwierdzi, że udzielenie pomocy publicznej ma miejsce, to ustali, czy nie został przekroczony limit pomocy publicznej, uwzględniając przedstawiony wyżej sposób ustalenia ewentualnej dopłaty. Wymagać to będzie uzupełnienia postępowania dowodowego w celu ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego na dzień przekształcenia. Swoje stanowisko organ przedstawi w prawidłowo sporządzonym i wyczerpującym uzasadnieniu decyzji. W razie konieczności organ odwoławczy rozważy celowość zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. w związku z art. 136 § 4 k.p.a. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. O kosztach postępowania sądowego Sąd orzekł w punkcie II sentencji wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.).