II SA/Wr 359/22

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Adam Habuda Sędzia WSA Władysław Kulon Protokolant Wiktoria Sojka-Ratajczyk po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 października 2022 r. sprawy ze skargi K. O. i M. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę w całości. UZASADNIENIE Decyzją z [...] (nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu (dalej jako: "organ II instancji" lub "Kolegium"), po rozpatrzeniu odwołania K. O. i M. O. (dalej jako: "skarżący"), utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy C. z [...] (nr [...]), ustalającą opłatę jednorazową za wzrost wartości nieruchomości położonej w gminie C., oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu nr [...], w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z motywów decyzji ustalono w sprawie wystąpienie wszystkich przesłanek obligujących do ustalenia opłaty jednorazowej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741) – zwanej dalej: "u.p.z.p." Kolegium stwierdziło, że mocą uchwały nr XI1/102/2019 Rady Gminy Czernica z 18.12.2019 r. zatwierdzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi Nadolice Wielkie przy ul. Żurawiej, Gmina Czernica (Dz. Urz. Woj. Doln. z 2020 r. poz. 43). Zgodnie z obowiązującym planem, nieruchomość w granicach działki nr [...], znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem [...] - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dla którego w § 14 ust. 1 przewidziano przeznaczenie: podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolno stojąca; uzupełniające - usługi towarzyszące funkcji mieszkaniowej, wbudowane w bryłę budynek, z zakresu: obsługi ludności lub przedsiębiorstw, zdrowia i kultury. Kolegium ustaliło, że przed wejściem w życie obowiązującego planu, przeznaczenie nieruchomości wynikało z uchwały nr XXXII/303/2002 Rady Gminy Czernica z 30.08.2002 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w obrębie wsi Nadolice Wielkie (Dz. Urz. Woj. Doln. z 2002 r., Nr 235, poz. 3298). Zgodnie z dotychczasowym planem nieruchomość znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolem [...] - teren zabudowy mieszkaniowej rekreacyjno-letniskowej, dla którego w § 9 ust. 1 przewidziano, w szczególności: przeznaczenie podstawowe terenów na zabudowę mieszkaniową rekreacyjno-letniskową (pkt 1); dopuszcza się lokalizacje trwałej zabudowy gospodarczej lub garaży wolno stojących na działkach, o estetycznych formach odpowiadających formom budynków mieszkalnych (pkt 5); zakazuje się wprowadzania usług polegających na naprawach ciężkiego sprzętu, usług samochodowych, usług blacharskich, lakierniczych i mechanicznych, usług powodujących pylenie, hałas lub inne zanieczyszczenia środowiska przyrodniczego (pkt 8). Organ ustalił, że aktem notarialnym z [...] (repertorium A numer [...]) skarżący zbyli prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr [...]. Zbycie nieruchomości nastąpiło w pięcioletnim okresie przewidzianym w art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p., który liczono od dnia wejścia w życie nowego planu, tj. 18.01.2020 r. O wszczęciu z urzędu postępowania zawiadomiono skarżących pismem z [...]. W ocenie organu II instancji sporządzony w postępowaniu operat szacunkowy z [...], uzupełniony aneksem z [...], stanowi wiarygodny dowód w sprawie. Organ powołał przy tym podstawy prawne dotyczące wyceny nieruchomości dla potrzeb opłaty jednorazowej. Podkreślił również, że w operacie rzeczoznawcę określił wartości rynkową nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu miejscowego oraz wartość rynkową nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w nowym planie. W tym zakresie analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych położonych na terenie gminy C. oraz wybranych gmin powiatu w., ze szczególnym uwzględnieniem obrębu [...], gdzie położona jest nieruchomość wyceniana, przeznaczonych pod zabudowę letniskowo - rekreacyjną (s. 7 operatu). Za nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej rzeczoznawca majątkowy przyjął zbiór [...] transakcji, które miały za przedmiot nieruchomości będące w obrocie w okresie od [...] do [...] na terenie obrębu [...] (s. 9 operatu). Jako cechy cenotwórcze, które w największym stopniu wpływają na wartość rynkową tego rodzaju nieruchomości, autor operatu uznał: lokalizację nieruchomości, atrakcyjność położenia, otoczenie i uciążliwości sąsiedzkie (40%), dojazd do działki, rodzaj drogi dojazdowej (15%), dostęp do sieci uzbrojenia technicznego (20%), wielkość powierzchni działki (15%) i kształt działki (10%). Dla każdej z ww. cech rynkowych rzeczoznawca przyporządkował odpowiednie stopnie, które zostały szczegółowo opisane w operacie (s. 9 operatu). Następnie dla każdego z tych stopni wyliczył odpowiedni współczynnik korygujący (s. 10 operatu). Zgodnie z ustawowymi wymogami metody korygowania ceny średniej, przedstawił opis nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie jednostkowej w zbiorze nieruchomości wykorzystanych jako materiał porównawczy do wyceny (s. 10 operatu). Suma współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości wyniosła [...], co dało wartość jednostką 1m2 szacowanej nieruchomości na poziomie [...], a zatem powyżej ceny średniej wyliczonej w zbiorze nieruchomości porównawczych w wysokości [...] (s. 10 operatu). Wobec tego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości - o powierzchni [...] - dla przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową rekreacyjno-letniskową prawidłowo wyliczono na kwotę [...] (s. 10 operatu). Za istotne Kolegium potraktowało wskazanie w operacie, że w [...] na terenie gminy C. nie odnotowano transakcji gruntami o takim przeznaczeniu, jakie miała nieruchomość wyceniana przed zmianą planu. Rzeczoznawca ustalił jednocześnie, że tego rodzaju tereny były przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości w latach [...], występowały rzadko i utrzymywały się na podobnym poziomie. W celu aktualizacji cen transakcyjnych na dzień sprzedaży nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy ustalił współczynnik wzrostu cen w czasie na poziomie [...]. Został on wyliczony na podstawie średnich cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, bowiem - jak argumentował autor operatu - tego rodzaju grunty były najczęściej przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości i liczba tych transakcji pozwoliła na określenie średniego poziomu cen w dwóch okresach, tj. w latach [...] i [...]. Wskaźnik wzrostu określono na podstawie analizy cen działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub mieszkaniową z dopuszczeniem usług, bo tylko w tym segmencie nieruchomości gruntowych wystąpiła dostatecznie duża liczba sprzedanych działek umożliwiająca określenie w/w wskaźnika. W ocenie biegłego: "Biorąc pod uwagę korelacje pomiędzy różnymi segmentami nieruchomości gruntowych należy przypuszczać, że podobny wzrost cen wystąpił także wśród działek pod zabudowę letniskowo-rekreacyjna" (s. 10-11 operatu oraz uzasadnienie zamieszczone w wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego aneksie z [...]). W konsekwencji, wartość nieruchomości gruntowej przed zmianą planu zaktualizowano na dzień jej sprzedaży, tj. [...], na kwotę [...] (s. 11 operatu). Kolegium przyjmując wskazane ustalenia za prawidłowe, powołało się na zasady doświadczenia życiowego, z których wynika, że w istocie przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową letniskowo-rekreacyjną, które charakteryzowało wyceniany grunt przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego na tym terenie, jest stosunkowo rzadko spotykane na rynku nieruchomości. Dlatego wyjątkowy sposób wyceny tego gruntu według takiego przeznaczenia, Kolegium oceniło jako dopuszczalny, a argumentację przemawiającą za jego zastosowaniem - za przekonywującą. Tym bardziej, że podniesienie wartości nieruchomości w szacunku przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego jest korzystne dla stron, gdyż w konsekwencji obniża wysokość należnej opłaty jednorazowej. Odnosząc się do wyceny nieruchomości gruntowej po zmianie planu miejscowego, czyli według przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, Kolegium wskazało, że rzeczoznawca majątkowy analizował rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych w planach miejscowych lub w decyzjach o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, na terenie obrębu [...] i obrębów sąsiednich (s. 7 operatu). Przeprowadzona analiza wykazała, że w okresie od [...] do [...] ceny nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny utrzymywały się na podobnym poziomie, zatem rzeczoznawca zrezygnował z aktualizowania cen na dzień, na który określono wartość nieruchomości (s. 8 operatu). Jako nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości w granicach działki nr [...], autor operatu wybrał zbiór [...] nieruchomości, które były przedmiotem obrotu przede wszystkim na terenie obrębu [...], a zatem obrębu, gdzie położona jest wyceniania nieruchomość, w okresie od [...] do [...] (s. 11 operatu). Również w tym przypadku, jako cechy cenotwórcze rzeczoznawca majątkowy przyjął: lokalizację nieruchomości, atrakcyjność położenia, otoczenie i uciążliwości sąsiedzkie (40%), dojazd do działki, rodzaj drogi dojazdowej (15%), dostęp do sieci infrastruktury technicznej (20%), wielkość powierzchni działki (15%) i kształt działki (10%), s. 11 operatu. Dla każdej z ww. cech rynkowych rzeczoznawca przyporządkował odpowiednią wagę oraz stopnie, które zostały szczegółowo opisane w operacie (s. 11- 12 operatu). Następnie dla każdej z tych cech rynkowych przyporządkowano odpowiedni współczynnik korygujący. W tej cześć wyceny suma współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości wyniosła [...], co dało wartość jednostką 1m2 szacowanej nieruchomości na poziomie [...], a zatem poniżej ceny średniej wyliczonej w zbiorze nieruchomości porównawczych na [...]. Wobec tego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości - o powierzchni [...] - dla przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną prawidłowo wyliczono na kwotę [...] (s. 13 operatu). Na podstawie analiza opisanych powyżej działań Kolegium stwierdziło, że w każdym istotnym i weryfikowalnym elemencie, operat został sporządzony w sposób prawidłowy. Dotyczy to zgodności z przepisami prawa, doboru materiału porównawczego, wyliczeń matematycznych, a także logicznego i spójnego zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego założeń dotyczących jakości poszczególnych cech rynkowych, czego dokonano w zgodzie z uzupełnionym przez biegłego opisem wszystkich obiektów. Dodatkowo opinia zawiera wszystkie elementy formalne wymienione w § 56 i § 57 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego. Operat szacunkowy z [...] wraz z aneksem z [...] może zatem stanowić dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości w granicach działki nr [...] w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego, który wyniósł [...]; a także co do wysokości opłaty jednorazowej, którą - zgodnie z § 13 pkt 1 nowego planu - ustalono w wysokości 15% powyższej kwoty, tj. na [...]. Odnosząc się do wniosków dowodowych zawartych w odwołaniu Kolegium uznało przeprowadzenie ich za bezcelowe. Kolegium wyjaśniło, że przepisy u.p.z.p. i rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego odwołują się do "nieruchomości podobnych" i w żaden sposób nie wiążą wysokości opłaty planistycznej z ceną transakcyjną uzyskaną przy sprzedaży nieruchomości stanowiącej przedmiot postępowania. Gdyby taką była intencja ustawodawcy, wysokość omawianej daniny byłaby oparta m.in. na cenie uzyskanej w wyniku zbycia takiego gruntu. Obowiązujący stan prawny nie daje jednak do tego podstaw. Kolegium przyjęło, że wartość rynkowa nieruchomości, jako podstawa ustalenia opłaty planistycznej, to wartość ustalana według obiektywnego wzorca, na podstawie cen osiąganych za nieruchomości podobne. Natomiast umowa sprzedaży nieruchomości - zawarta przez stronę zobowiązaną do zapłaty opłaty jednorazowej - nie ma takiego charakteru. Z tego też względu umowy zawarte przez odwołujących się, ani nie mogą być uwzględnione w wycenie, ani tym bardziej stanowić dowodu w sprawie co do wartości nieruchomości, czy chociażby kontrdowodu podważającego prawidłowość operatu z [...]. Ponadto Kolegium wskazało na brak jakichkolwiek informacji, jakoby zobowiązani do zapłaty byli rzeczoznawcami majątkowymi. Dlatego ich opinie o mechanizmach rynkowych nie mają waloru wiedzy specjalistycznej. Nadto nawet gdyby posiadali wiedzę specjalistyczną i tak nie mogliby występować w charakterze biegłych w sprawie która dotyczy ich interesów. Natomiast swoją subiektywną opinię dotyczącą rynku lokalnego, a także operatu mogli przedstawić korzystając z zapewnionego im przez Kolegium prawa do ostatniego słowa, czego jednak nie uczynili. Z kolei rzeczoznawca majątkowy w aneksie z [...] stwierdził, że "zmiana miejscowego planu z przeznaczenia pod zabudowę letniskowo-rekreacyjną na przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną spowodowała wyraźne zwiększenie popytu na działki w tym rejonie wsi, większą liczbę transakcji oraz zauważalny wzrost ich cen w transakcjach rynkowych." Wzorzec stwierdzony przez biegłego - w oparciu wiedzę specjalistyczną i profesjonalną analizę rynku, de facto potwierdzają odwołujący się, którzy wskazują, że pomimo wielu lat eksponowania nieruchomości na rynku nie mogli jej sprzedać. Ostatecznie bowiem zbyli ją dopiero po wejściu w życie obowiązującego planu i zmiany przeznaczenia tego gruntu. W kwestii przeprowadzenia dowodu z opinii rzeczoznawcy Kolegium stwierdziło, że mając na względzie pozytywną ocenę wartości dowodowej operatu z [...], zbędne jest pozyskiwanie kolejnego dokumentu tej kategorii. Ponadto skarżący zostali poinformowani o możliwość przedłożenia operatu wykonanego na ich zlecenie, a także o możliwości zlecenia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych - zgodnie z art. 157 u.g.n. - dokonania oceny prawidłowości operatu pozyskanego z urzędu w pierwszej instancji. Z tego uprawnienia jednak nie skorzystali. Z decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu nie zgodzili się M. O. i K. O. W skardze zarzucili Kolegium naruszenie przepisów postępowania: a) poprzez dokonanie nietrafnej oceny, że operat szacunkowy z [...], uzupełniony o aneks z [...] stanowi wiarygodny dowód wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę nr [...] na skutek uchwalenia planu miejscowego, a także podstawę ustalenia wysokości opłat jednorazowej, b) nieuzasadnione pominięcie wnioskowanych przez skarżących dowodów w postaci: - umowy sprzedaży z [...], aneksu do umowy sprzedaży z [...], umowy sprzedaży z [...] - na okoliczność ich treści, co w konsekwencji doprowadziło do wadliwego uznania, że przeznaczenie nieruchomości obejmującej działkę nr [...] uległo zmianie z tym, że owa zmiana w pewnym zakresie była zmianą in minus i rzutowała na cenę rynkową zbycia nieruchomości po [...], kiedy to weszła w życie uchwała Nr XII/102/2019; - wysłuchania skarżących na okoliczność za jaka cenę i jak długo oferowali do sprzedaży nieruchomość obejmującą działkę nr [...] oraz czy i jeśli tak, to jakie oferty zakupu otrzymali zanim doszło do zawarcia umowy sprzedaży z [...]; - opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność czy zmiana miejscowego planu przyjęta uchwała Nr XII/102/2019 - w odniesieniu do działki [...], wpłynęła na jej wartość rynkową, a jeśli tak, to o jaką kwotę wartość ta zwiększyła się lub uległa zmniejszeniu; c) poprzez dokonanie nietrafnego uznania, że przeznaczenie nieruchomości obejmującej działkę nr [...] uległo zmianie, albowiem owa zmiana w pewnym zakresie była zmianą in minus i rzutowała na cenę rynkową zbycia nieruchomości po [...], kiedy to weszła w życie uchwała Nr XII/102/2019, które to naruszenia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skargi jej autorzy wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji. W skardze znajduje się również wniosek o zwrot kosztów postępowania, w tym zwrot kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przewidzianych. Rozwijając zarzuty skargi skarżący wskazali na nieprawidłową ocenę wiarygodności operatu szacunkowego wraz z aneksem i przyjęcia na jego podstawie, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę nr [...] na skutek uchwalenia planu miejscowego, a także ustalenie wysokości opłaty jednorazowej. O nietrafności takiej oceny świadczy przypisanie kwestionowanemu operatowi wraz z jego uzupełnieniem, waloru wiarygodnego dowodu, pomimo że rzeczoznawca nie wziął pod uwagę cech cenotwórczych dla spornej nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Autorzy skargi dowodził, że przed zmianą dopuszczalne było obok podstawowego przeznaczenia terenu na zabudowę mieszkaniową rekreacyjno-letniskową, lokalizowanie trwałej zabudowy gospodarczej lub garaży wolnostojących o estetycznych formach odpowiadającym formom budynków mieszkalnych. Po zmianie planu miejscowego dopuszczalne stało się obok podstawowego przeznaczenia terenu na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą, jedynie lokalizowanie zabudowy wbudowanej w bryłę budynku dla realizacji usług towarzyszących z zakresu obsługi ludności, przedsiębiorstwa, zdrowia i kultury. Skarżący podnieśli zatem, że po zmianie miejscowego planu niemożliwym stało się lokalizowanie odrębnego garażu lub budynku gospodarczego na obszarze działki nr [...] i tym samym jej walory użytkowe nie uległy zwiększeniu. Przed zmianą miejscowego planu, podstawowe funkcje przeznaczenia działki nr [...] były w istocie porównywalne (zabudowa mieszkaniowa rekreacyjno-letniskowa przed i zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca). W obu reżimach planistycznych możliwe było zabudowanie tej działki budynkiem mieszkalnym, z tym, że przed zmianą miejscowego planu możliwe było jeszcze zabudowanie działki budynkiem gospodarczym lub garażem wolnostojącym, co stało się niemożliwe po zmianie planu. W przekonaniu pełnomocnika skarżących, taką sytuację obiektywnie należy ocenić jako zmniejszającą wartość nieruchomości a nie zwiększającą jej wartość. Ponadto zadaniem skarżących, Kolegium dokonało nieuzasadnionego pominięcia wnioskowanych przez nich dowodów - na okoliczność ich treści, co w konsekwencji doprowadziło do wadliwego uznania, że przeznaczenie działki nr [...] uległo zmianie, z tym że owa zmiana w pewnym zakresie była zmianą in minus i rzutowała na cenę rynkową zbycia ww. nieruchomości po [...] Kolegium powinno przeprowadzić dowód z wysłuchania skarżących na okoliczność za jaka cenę i jak długo oferowali do sprzedaży działkę nr [...] oraz czy i jeśli tak, to jakie oferty zakupu otrzymali zanim doszło do zawarcia umowy sprzedaży z [...]. Ponadto w sprawie powinien zostać przeprowadzony dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność czy zmiana miejscowego planu w odniesieniu do działki nr [...] wpłynęła na jej wartość rynkową, a jeśli tak, to o jaką kwotę wartość ta zwiększyła się lub uległa zmniejszeniu. Ponadto skarżący wskazali, że w § 1 umowy sprzedaży z [...], zostało złożone oświadczenie przez reprezentanta sprzedającej spółki, że nieruchomość opisana wyżej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej. W § 2 tej umowy zostało też opisane zaświadczenie wydane przez Urząd Gminy C. o przeznaczeniu działki nr [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Skarżący wskazali, że wobec postawionych zarzutów koniecznym jest dopuszczenie dowodu z opinii drugiego rzeczoznawcy majątkowego aby nie było wątpliwości co do oceny wartości rynkowej nieruchomości obejmującej działkę nr [...], która została [...] sprzedana w warunkach niewymuszonych, po kilkuletnim oferowaniu na sprzedaż, za cenę [...], która jest bez mała dwukrotnie niższa od oszacowanej kwoty [...] mającej według rzeczoznawcy majątkowego odpowiadać jej wartości rynkowej na dzień [...] według stanu na [...]. W odpowiedzi na skargę z [...], w odniesieniu do zarzutów skargi Kolegium po ich przeanalizowaniu uznało, że nie zasługują one na uwzględnienie. Organ podtrzymał w całości argumentację wyrażoną w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się bezzasadna i należało ją oddalić. Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 36 ust. 4, w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.), przy czym przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Jak słusznie zauważył organ II instancji powyższe uregulowania wyznaczają zasadnicze okoliczności, od których zależy możliwość ustalenia opłaty jednorazowej. W toku postępowania dowodowego powinno się więc ustalić, czy: 1) nastąpiło zbycie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (ewentualnie udziału w tym prawie); 2) zbycia dokonano w terminie pięciu lat liczonych od daty wejścia w życie planu miejscowego (lub jego ostatniej nowelizacji) określającego przeznaczenie nieruchomości; 3) w obowiązującym planie określona została stawka procentowa opłaty jednorazowej; 4) w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości. W okolicznościach sprawy sporna jest wyłącznie ostatnia przesłanka, bowiem skarżący konsekwentnie utrzymują, że w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego nie tylko nie wzrosła wartość należącej do nich nieruchomości, ale na co wskazuje zawarta przez nich umowa sprzedaży, wartość tej nieruchomości spadła ze względu na niekorzystne zapisy tego planu dotyczące przeznaczenia nieruchomości. W związku z tym kwestionują wiarygodności dowodu określonego wzrostu wartości nieruchomości. Wbrew zarzutom skargi, w ocenie Sądu, w ustalonym stanie faktycznym zaistniały przesłanki obligujące organ administracji do ustalenia kwestionowanej opłaty jednorazowej. W toku postępowania dowodowego organy prawidłowo ustalił, że uchwałą z 18.12.2019 r. został przyjęty plan miejscowy, przewidujący w § 13 pkt 1 stawkę procentową opłaty jednorazowej wielkości 15%, zaś [...] skarżący sprzedali nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr [...] - akt notarialny [...] numer [...]. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej nastąpiło w ustawowym terminie, tj. w dniu [...], czyli w okresie przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. 18.01.2020 r. Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze przeznaczenie nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr [...] uległo zmianie, czego dowodzi zarówno analiza treści obydwu planów miejscowych, jak i wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Dotychczasowy miejscowy plan (zatwierdzony uchwałą Nr XXXII/303/2002 Rady Gminy Czernica z 30.08.2002 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w obrębie wsi Nadolice Wielkie) przewidywał zabudowę mieszkaniową rekreacyjno-letniskową. Dopuszczał przy tym lokalizację trwałej zabudowy gospodarczej lub garaży wolno stojących na działkach, o estetycznych formach odpowiadających formom budynków mieszkalnych. Z kolei w obowiązującym miejscowym planie z 18.12.2019 r. (zatwierdzonym uchwałą Nr XII/102/109 Rady Gminy Czernica w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Nadolice Wielki przy ul. Żurawiej, Gmina Czernica) mamy do czynienia ze standardową zabudową mieszkaniową jednorodzinną, z uzupełniającą funkcją usługową. Prawidłowo przy tym wykazało Kolegium, powołując się na treść § 14 ust. 2 pkt 3 tego planu, w ramach funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nowy plan miejscowy dopuszcza zarówno budynki gospodarcze, jak i garaże wolnostojące. W przepisie tym wprost określono bowiem parametry takich budowli. Nie mają zatem racji skarżący twierdząc, że nowy plan miejscowy wyłączenia możliwość zabudowy działki nr [...] budynkiem gospodarczym czy też garażem wolnostojącym. Wbrew zatem zarzutom skargi podjęcie przez Radę Gminy Czernica uchwały Nr XII/102/2019 skutkowało zmianą przeznaczenia działki nr [...], która polegała na tym, że w miejsce szczególnej i ograniczonej formy zabudowy mieszkaniowej, tj. mieszkaniowej rekreacyjno-letniskowej, pojawiła się standardowa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Opisana zmiana przeznaczenia nieruchomości wpłynęła w odniesieniu do działki nr [...] na wzrost jej wartości rynkowej, co wykazał prawidłowo sporządzony dla potrzeb ustalenia opłaty jednorazowej operat szacunkowy. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy sporządzony na potrzeby toczącego się postępowania administracyjnego nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia odnośnie prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego. W sprawie brak było zatem podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. Co przy tym istotne, zarzuty skargi nie dotyczą treści samego operatu w zakresie prawidłowości określenia w nim wartości nieruchomości. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia elementów istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości. Jednocześnie należy podkreślić, na co również zwróciło uwagę Kolegium, w przypadku operatu szacunkowego ustawodawca jest świadomy, że zawiera on elementy treściowe, które wymykają się kryteriom procesowej oceny dowodów, stąd też możliwość skorzystania z oceny specjalistycznej. Zaznaczyć należy, że zwrócenie się przez organ administracji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ma charakter uznaniowy. Nie wyłącza to oczywiście prawa strony do wystąpienia bezpośrednio do organizacji zawodowej o dokonanie oceny prawidłowości operatu. Skarżący mając zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, mogli skorzystać z możliwości poddania ocenie operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego opracowania, ewentualnie mogli przedłożyć operat sporządzony na ich zlecenie. Powyższe możliwości zależą jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Skarżący wykazując się zatem troską o własne interesy powinni przedstawić wykonany na ich zlecenie kontroperat, który mógłby na płaszczyźnie fachowej podjąć polemikę z treścią i wynikami operatu sporządzonego na zlecenie organu. Jak wynika z akt sprawy skarżący takiego operatu nie przedłożyli. Organ administracji, mając natomiast na względzie pozytywną ocenę wartości dowodowej operatu z [...], nie miał prawnego obowiązku zlecenia sporządzenia kolejnego takiego dokumentu. W ocenie Sądu organ odwoławczy dokonał zatem prawidłowej analizy oraz oceny sporządzonego operatu szacunkowego, wskazując szczegółowo na jakich przesłankach biegły oparł swoją opinię, jak również kontrolując tok rozumowania biegłego. Na tej podstawie Kolegium słusznie doszło do przekonania, że przedłożony w sprawie operat szacunkowy wraz z aneksem zawiera dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie wskazuje konieczne okoliczności sprawy, które są adekwatne dla oceny istotnych okoliczności rozpatrywanej sprawy. Sąd w pełni podzielił stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji, zgodnie z którym analizowany operat szacunkowy wyjaśnia, dlaczego rzeczoznawca dokonał takich, a nie innych wyborów i ustaleń, zwłaszcza w kwestii sposobu wyceny wartości gruntu przed zmianą planu. Na tej podstawie należało przyjąć, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy wraz z aneksem stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Odnosząc się do wniosków dowodowych zawartych w skardze przyjdzie po pierwsze zauważyć, że wartość rynkowa nieruchomości, jako podstawa ustalenia opłaty planistycznej, to wartość ustalana według obiektywnego wzorca, na podstawie cen rynkowych osiąganych za nieruchomości podobne. Natomiast umowa sprzedaży nieruchomości - zawarta przez stronę zobowiązaną do zapłaty opłaty jednorazowej - nie ma takiego charakteru. Wobec tego niecelowym było dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z umowy sprzedaży z [...], jak również dołączonego do niej zaświadczenia wydanego przez Wójta Gminy C. Ponadto podstawą do ustalenia przeznaczenia nieruchomości jest treść uchwały Nr XXXII/303/2002 Rady Gminy Czernica z 30.08.2002 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w obrębie wsi Nadolice Wielkie, nie zaś treść oświadczenia sprzedającego zawartego w umowie sprzedaży z [...]. Odnosząc się z kolei do wniosku dowodowego o dopuszczenie dowodu z opinii drugiego rzeczoznawcy majątkowego aby nie było wątpliwości co do oceny wartości rynkowej działki nr [...], to przyjdzie zauważyć, że sąd administracyjny nie stanowi kolejnej, III instancji postępowania administracyjnego, lecz jedynie kontroluje zgodność z prawem rozstrzygnięcia organów administracji wydanych w sprawie, co oznacza, że niedopuszczalne jest domaganie się na etapie postępowania sądowoadministracyjnego przeprowadzenia przez Sąd dowodu z opinii biegłego. Podkreślić również trzeba, że zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a. sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Skarżący nie wnosili natomiast o przeprowadzenie przez Sąd dowodu z istniejącego i przedłożonego przez nich dowodu, albo znajdującego się w posiadaniu innych podmiotów dokumentu. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.