VIII C 3075/14

<p>Sygn. akt VIII C 3075/14</p> <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> <p>Dnia 17 grudnia 2015 roku</p> <p>Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi VIII Wydział Cywilny</p> <p>w składzie:</p> <p>Przewodniczący: S.S.R. Bartek Męcina</p> <p>Protokolant: sekr. sąd. Ewa Ławniczak</p> <p>po rozpoznaniu w dniu 17 grudnia 2015 roku w Łodzi</p> <p>na rozprawie</p> <p>sprawy z powództwa <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> </p> <p>przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej <span class="anon-block">O.</span> <span class="anon-block">(...)</span> w <span class="anon-block">Ł.</span> </p> <p>o zapłatę</p> <p>1.  oddala powództwo;</p> <p>2.  nie obciąża powódki kosztami procesu.</p> <p> <strong> <!-- -->Sygn. akt VIII C 3075/14</strong> </p> </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p> <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> w pozwie z dnia 25 czerwca 2014 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">Ł.</span> wniosła o ustalenie nieskuteczności wypowiedzenia umowy najmu pomieszczenia maszynowni dźwigu osobowego w klatce III, jak również wstrzymania wykonalności wypowiedzenia. Ponadto powódka wniosła o zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> wskazała, że korzysta z powyższego pomieszczenia od 15 grudnia 2010 r. na podstawie zawartej umowy. W związku z przyjęciem uchwały zarządu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej o podwyższeniu stawki czynszu najmu, powódka zgodnie z § 15 p. 2 umowy najmu poprosiła o aneks do niej. W odpowiedzi <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> otrzymała pismo przewodnie z datą 14 maja 2014 r. i aneksem do umowy, ale bez daty oraz terminu obowiązywania wyższej stawki czynszu najmu, a także podpisanym przez administratorkę nieruchomości. Powódka za pośrednictwem wiadomości email zwróciła uwagę na powyższe braki. Następnie administratorka nieruchomości wręczyła <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> aneks podpisany przez członków zarządu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Później powódka otrzymała wypowiedzenie umowy najmu, podpisane przez administratorkę nieruchomości.</p> <p> <em> <!-- -->(pozew k. 5)</em> </p> <p>W piśmie wniesionym w dniu 12 listopada 2014 r. <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> wniosła o uznanie umowy najmu z 15 grudnia 2010 r. za nadal ważną, ponieważ doręczone jej wypowiedzenie umowy najmu oraz aneksy do umowy nie spełniają standardów, a w konsekwencji nie wywołują skutków prawnych. Powódka powtórzyła uzasadnienie przytoczone w pozwie.</p> <p> <em> <!-- -->(pismo pozwanej k. 18)</em> </p> <p>W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">Ł.</span>, reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem, wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pełnomocnik pozwanego wskazał, że powódka nie ma interesu prawnego w ustalaniu istnienia stosunku najmu, ponieważ powyższa okoliczność może być ustalona w innym postępowaniu sądowym np. o zapłatę czynszu najmu lub opróżnienie pomieszczenia. Ponadto pismem z dnia 3 marca 2014 r. zarząd pozwanej wspólnoty mieszkaniowej upoważnił administratorkę <span class="anon-block">B. K.</span> do podpisywania umów najmu i aneksów. Poza tym uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> nr 7/2/2014 nie została skutecznie podważona na drodze sądowej, a powódka zaakceptowała podwyżkę czynszu najmu podpisując aneks do umowy.</p> <p> <em> <!-- -->(odpowiedź na pozew k. 32)</em> </p> <p>Na rozprawie w dniu 14 grudnia 2015 r. strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska. Pełnomocnik pozwanej do argumentów przemawiających za brakiem interesu prawnego powódki w ustaleniu nieważności wypowiedzenia umowy najmu, dodał również okoliczność uiszczania przez powódkę czynszu w podwyższonej wysokości od marca 2014 r. <em> <!-- -->(protokół rozprawy k. 59- 60)</em> </p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:</strong> </p> <p>W dniu 15 grudnia 2010 r. <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> zawarła ze Wspólnotą Mieszkaniową przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">Ł.</span> umowę najmu pomieszczenia maszynowni dźwigu osobowego w klatce III z przeznaczeniem na komórkę. Zgodnie z § 11 pkt. 2 wynajmujący i najemca mogli wypowiedzieć umowę w każdym czasie z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Z kolei w myśl § 15 ust. 2 wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności.</p> <p> <em> <!-- -->(umowa najmu k. 7- 8)</em> </p> <p>Pismem z dnia 3 marca 2014 r. zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">Ł.</span> upoważnił administratorkę <span class="anon-block">B. K.</span> do podpisywania umów najmu i aneksów dotyczących pomieszczeń dodatkowych na terenie nieruchomości.</p> <p> <em> <!-- -->(upoważnienie k. 40)</em> </p> <p>W dniu 13 lutego 2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">Ł.</span> podjęła uchwałę o ustaleniu cen wynajmu pomieszczeń części wspólnej, w tym dźwigowni.</p> <p> <em> <!-- -->(uchwała wspólnoty mieszkaniowej k. 54- 58) </em> </p> <p> <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> otrzymała aneks do umowy podwyższający stawkę czynszu najmu, bez daty oraz bez wskazania terminu obowiązywania wyższej stawki czynszu najmu. Aneks został podpisany przez administratorkę nieruchomości, <span class="anon-block">B. K.</span>.</p> <p> <em> <!-- -->(aneks do umowy k. 9)</em> </p> <p>W dniu 19 maja 2014 r. powódka za pośrednictwem wiadomości email poinformowała zarząd pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, że z uwagi na błędy formalne aneks do umowy nie wywołuje skutków prawnych.</p> <p> <em> <!-- -->(wydruk wiadomości email k. 10)</em> </p> <p>W odpowiedzi administratorka nieruchomości wręczyła <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> aneks identycznej treści jak poprzednio, z tą zmianą, że został podpisany przez członków zarządu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Powódka podpisała aneks do umowy czynszu najmu.</p> <p> <em> <!-- -->(aneks do umowy k. 11)</em> </p> <p>Pismem datowanym na 22 maja 2014 r. powódka otrzymała wypowiedzenie umowy najmu pomieszczenia maszynowni dźwigu osobowego w klatce III z dniem 22 maja 2014 r. z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, na podstawie § 11 pkt. 2 umowy z dnia 15 grudnia 2010 r. Pismo zostało podpisane przez administratorkę nieruchomości, <span class="anon-block">B. K.</span>.</p> <p> <em> <!-- -->(wypowiedzenie k. 6) </em> </p> <p>W dniu 13 października 2014 r. <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> zawarła ze Wspólnotą Mieszkaniową przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">Ł.</span> umowę najmu pomieszczenia maszynowni dźwigu osobowego w klatce III z przeznaczeniem na komórkę.</p> <p> <em> <!-- -->(umowa najmu k. 51- 53)</em> </p> <p>Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie powołanych wyżej dowodów w postaci dokumentów. Sąd dał wiarę wymienionym dowodom, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność w świetle wszechstronnego rozważenia zebranego materiału nie nasuwa żadnych wątpliwości i nie była kwestionowana przez żadną ze stron.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Rejonowy zważył co następuje:</strong> </p> <p>Powództwo podlegało oddaleniu jako nieuzasadnione.</p> <p>W przedmiotowej sprawie <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> wniosła o ustalenie nieskuteczności dokonanego przez Wspólnotę Mieszkaniową przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">Ł.</span> wypowiedzenia umowy najmu pomieszczenia maszynowni dźwigu osobowego w klatce III, jak również wstrzymania wykonalności wypowiedzenia. Podstaw swojego żądania powódka upatrywała w tym, że wypowiedzenie było bezpodstawne oraz zostało podpisane przez administratorkę nieruchomości.</p> <p>Co do pierwszego zarzutu braku podstaw do wypowiedzenia umowy najmu, należy zwrócić uwagę, zgodnie z twierdzeniem pełnomocnika pozwanego, że zgodnie z § 11 pkt. 2 umowy najmu pomieszczenia maszynowni dźwigu osobowego w klatce III z dnia 15 grudnia 2010 r. wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć umowę w każdym czasie z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Treść powołanego przepisu łączącej strony umowy najmu nie pozostawia zatem żadnych wątpliwości, że obie strony mogły wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny, z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia.</p> <p>Również druga okoliczność wskazana przez powódkę, a mianowicie brak umocowania administratorki nieruchomości do wypowiedzenia umowy najmu, nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. W odpowiedzi na pozew pełnomocnik pozwanej wspólnoty mieszkaniowej przedstawił pismo zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">Ł.</span> z dnia 3 marca 2014 r. upoważniające administratorkę <span class="anon-block">B. K.</span> do podpisywania umów najmu i aneksów dotyczących pomieszczeń dodatkowych na terenie nieruchomości.</p> <p>Powództwo podlegało oddaleniu również z innej przyczyny podniesionej przez pełnomocnika pozwanej, a mianowicie braku interesu prawnego <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> w ustaleniu nieskuteczności dokonanego przez Wspólnotę Mieszkaniową przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">Ł.</span> wypowiedzenia umowy najmu pomieszczenia maszynowni dźwigu osobowego w klatce III. Powódka od momentu podjęcia uchwały, czyli od marca 2014 r. uiszcza czynsz w podwyższonej wysokości. Poza tym w dniu 13 października 2014 r. <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> zawarła ze Wspólnotą Mieszkaniową przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">Ł.</span> umowę najmu pomieszczenia maszynowni dźwigu osobowego w klatce III z przeznaczeniem na komórkę.</p> <p>Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, powództwo <span class="anon-block">W.</span> <span class="anon-block">S.</span> o ustalenie nieskuteczności wypowiedzenia umowy najmu, podlegało oddaleniu.</p> <p>O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 102)">art. 102 k.p.c.</a>, mając na uwadze charakter żądania, która to okoliczność, zdaniem Sądu, oceniana przez pryzmat zasad współżycia społecznego, uzasadnia odstępstwo od podstawowych zasad decydujących o rozstrzygnięciu w przedmiocie kosztów procesu. Zgodnie z treścią przepisu <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 102)">art. 102 k.p.c.</a>, w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. W ocenie Sądu taki właśnie szczególny wypadek zachodzi w stosunku do powódki.</p> <p>Wskazany przepis pozostawia sądowi orzekającemu swobodę oceny, czy fakty związane z przebiegiem procesu, jak i dotyczące sytuacji życiowej strony, stanowią podstawę do nieobciążania jej kosztami procesu. Do kręgu wypadków szczególnie uzasadnionych należą zarówno okoliczności związane z samym przebiegiem procesu, jak i leżące na zewnątrz. Do pierwszych zaliczane są między innymi sytuacje wynikające z charakteru żądania poddanego rozstrzygnięciu, jego znaczenia dla strony, subiektywne przekonanie strony o zasadności roszczeń. Drugie natomiast wyznacza sytuacja majątkowa i życiowa strony. Wskazać przy tym należy, że całokształt okoliczności, które mogłyby uzasadniać zastosowanie tego wyjątku, powinien być oceniony z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego (por. wyrok SA w Łodzi z dnia 2013-11-27, sygn. akt I ACa 725/13; postanowienie SN z dnia 2013-10-24, sygn. akt IV CZ 61/13).</p> <p>W ocenie Sądu powódka mogła pozostawać w uzasadnionym błędnym przekonaniu o nieważności otrzymanego wypowiedzenia umowy najmu, gdyż nie znała treści i zakresu upoważnienia administratorki <span class="anon-block">B. K.</span> do występowania w imieniu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Dopiero w odpowiedzi na pozew pełnomocnik pozwanej złożył pełnomocnictwo z dnia 3 marca 2014 r. upoważniające administratorkę <span class="anon-block">B. K.</span> do podpisywania umów najmu i aneksów dotyczących pomieszczeń dodatkowych na terenie nieruchomości.</p> </div>