II C 578/14

Sądy powszechne2014-12-11

Sygnatura

II C 578/14

Data orzeczenia

2014-12-11

Rodzaj

SENTENCE

Sędziowie

E.steckiewicz-Ochocka (PRESIDING_JUDGE)

Podstawa prawna

art. 77 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami

Treść orzeczenia

Sygn.aktIIC 578/14 <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> Dnia 11 grudnia 2014r. Sąd Okręgowy w Łodzi, II Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia S.O. E.Steckiewicz-Ochocka Protokolant K.Loska po rozpoznaniu w dniu 1grudnia 2014r.w Łodzi na rozprawie sprawy z powództwa (...) Fabryki (...), W. sp. j. z siedzibą w Ł. przeciwko Gminie M. Ł. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona 1.ustala, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste udziału wynoszącego 62592/100000 części w nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) stanowiącej działkę gruntu (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą kw nr (...), będącej własnością Gminy M. Ł., a znajdującej się w użytkowaniu wieczystym (...) Fabryki (...), W. sp. j. z siedzibą w Ł., na skutek dokonania przez Prezydenta Miasta Ł. wypowiedzenia z dnia 10.10.2012r., wynosi 112.966zł/sto dwanaście tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt sześć/ złotych, przy czym wysokość opłaty wynosić będzie: -w 2013 roku 55.990,90zł/pięćdziesiąt pięć tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt i 90/100/złotych; -w 2014 roku 84.478,47zł/ osiemdziesiąt cztery tysiące czterysta siedemdziesiąt/100/złotych; -w 2015 roku 112.957,04zł/sto dwanaście tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt siedem i 04/100/ złotych; 2.zasądza od (...) Fabryki (...), W. sp. j. z siedzibą w Ł. na rzecz Gminy M. Ł. kwotę 2.173,50zł /dwa tysiące sto siedemdziesiąt trzy i 50/100/złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.  Sygn. akt II C 578/14 </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2>  Pismem z dnia 9 kwietnia 2014r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. przekazało sprzeciw użytkownika wieczystego (...) Fabryki (...), W. sp. j. z siedzibą w Ł. od orzeczenia z dnia 16 grudnia 2013r. /pismo k-4/ Użytkownik wieczysty wniósł o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu położonego w Ł. przy ulicy (...) jest nieuzasadniona./sprzeciw 5-10/ Pozwane Gmina M. Ł. wniosło o oddalenie powództwa i zasadzenie kosztów procesu. Podtrzymało stanowisko co do wysokości zaproponowanej wysokości opłaty rocznej kwocie 122.670,96zł /odpowiedź na pozew k.57-59/  Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny: (...) Fabryka (...), W. sp. j. z siedzibą w Ł. jest użytkownikiem wieczystym udziału wynoszącego 62592/100000 części w nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) stanowiącej działkę gruntu o nr (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą kw nr (...),będącej własnością Gminy M. Ł.. /okoliczności bezsporne/ W dniu 10 października 2012r. Miasto Ł.-Prezydent Miasta Ł. wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu i zaproponował od dnia 1 stycznia 2013r. stawkę wynoszącą 122.670,96 złotych , w miejsce dotychczasowej kwoty 27.995,45złotych./wypowiedzenie k.27/ Wypowiedzenie zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu 16 października 2012roku ./dowód doręczenia k.27v/ Użytkownik nie zgodził się na zaproponowaną stawkę i dniu 12 listopada 2012r.złożył wniosek o ustalenie, że wypowiedzenie jest nieuzasadnione. Orzeczeniem z dnia 16 grudnia 2013r. orzeczenie Samorządowe Kolegium Odwoławcze, oddaliło wniosek. /orzeczenie k-16-17/ Orzeczenie zostało doręczone użytkownikowi w dniu 31.01.2014r./dowód doręczenia k.18/ Wobec oddalenia wniosku przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, w dniu 14 lutego 2014r. użytkownik wieczysty wniósł sprzeciw./sprzeciw k.6-8/ Teren, na którym znajduje się wyceniana działka nie jest objęty obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w Ł. przestał obowiązywać z dniem 1 stycznia 2004 r. Gmina miejska Ł. nie uchwaliła nowego MPZP dla tego obszaru. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. (uchwała Rady Miejskiej Nr (...) z dnia 27 października 2010r.) nieruchomość przy ul. (...) położona jest na terenach przemysłowo-usługowych PU, obejmujących tereny przenikających się funkcji produkcyjnych, magazynowych lub wydzielonych terenów usługowych. W znacznym stopniu obejmują one tereny przekształceń i rewitalizacji, przechodząc z funkcji przemysłowych w usługowe. Funkcja mieszkaniowa dopuszczalna jest jako uzupełniająca pod warunkiem spełnienia wymogów wynikających z przepisów szczególnych. /opinia biegłej K. Ł. k.66-90/ Sposób optymalnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia. W przypadku wyceny nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, przeznaczenie nieruchomości determinowane jest zapisami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste bądź decyzji administracyjnej. Grunt może być oddany w użytkowanie wieczyste w ściśle kreślonym celu i cel ten winien być sprecyzowany w umowie. Od tak określonego celu, uzależniona jest wysokość stawek procentowych opłat rocznych. Rozpoznanie celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste ma fundamentalne znaczenie w określeniu wartości stanowiącej podstawę aktualizacji opłat rocznych, a tym samym posiada istotny wpływ na wynik oszacowania. Nabycie z mocy prawa przez przedsiębiorstwo państwowe Zakłady (...) z dniem 5 grudnia 1990r. prawa użytkowania wieczystego stwierdza decyzja Wojewody (...) nr (...) z dnia 28 października 1993r. (akta księgi wieczystej (...)). W dokumencie tym nie wskazano w sposób bezpośredni celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Pośrednio wynika on jednak z funkcji obiektów posadowionych na gruncie w dacie przekazania gruntu w użytkowanie wieczyste. Wymienione w decyzji Wojewody (...) z dnia 28 października 1993r. budynki i budowle oraz ich opis świadczą o ówczesnym przemysłowo-produkcyjnym sposobie zagospodarowania i użytkowania nieruchomości, który do chwili obecnej nie uległ zmianie . Jednocześnie przemysłowo-produkcyjny sposób użytkowania jest zgodny z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł.. Brak MPZP jak również przemysłowo-usługowy charakter istniejącego sposobu zagospodarowania, które jest zgodne z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta determinują sposób optymalnego użytkowania terenu objętego wyceną. Obecne wykorzystanie gruntu rodzi największą jego użyteczność. Alternatywne sposoby użytkowania nie będą zatem brane pod uwagę gdyż bez wątpienia przy istniejącym zagospodarowaniu nie można ich uznać za optymalne. /opinia biegłej K. Ł. k.66-90/ Przedmiotowa nieruchomość położona jest w południowej części Ł. - dzielnica G., przy ul. (...) na odcinku pomiędzy ulicami (...), w odległości ok. l,6km od skrzyżowania z al. (...) II. Główny wjazd na nieruchomość z ul. (...), która stanowi fragment drogi krajowej Nr (...). Drugi wjazd z ul. (...) - droga powiatowa. Odległość od centrum miasta ok. 7 km. Nieruchomość położona jest w otoczeniu bardzo dobrych terenów zagospodarowanych, w najbliższym sąsiedztwie przewaga zabudowy o charakterze przemysłowo-magazynowym. Wokół znajdują się obiekty magazynowe i produkcyjne, nieliczne biurowe zwykle jako budynki towarzyszące zabudowie przemysłowej. Na południe od ul. (...) tereny zwartej zabudowy jednorodzinnej w różnym stanie technicznym. /opinia biegłej K. Ł. k.66-90/ Działka ma kształt nieregularnego wielokąta, o szerokości frontu od ul. (...) ok. 145 m. i oraz od ul. (...) - ok. 50 m., kształt i ekspozycja dobre. Zabudowana kompleksem budynków produkcyjno-usługowych z funkcją biurową. Teren utwardzony i ogrodzony. Ze względu na cel wyceny nie dokonano szczegółowych oględzin obiektów budowlanych usytuowanych w granicach wycenianej nieruchomości, które jako wyłączone z wyceny nie podlegają ocenie stanu techniczno-użytkowego. Nieruchomość posiada urządzony wjazd z ulicy (...) oraz z ul. (...). Jest urządzona w infrastrukturę techniczną: sieć wodociągową, energetyczną, sanitarną i deszczową. /opinia biegłej K. Ł. k.66-90/ Pod względem sposobu użytkowania nieruchomość wyceniana ma charakter przemysłowo- usługowy. Do poszukiwań nieruchomości gruntowych niezabudowanych z możliwością zabudowy przemysłowo-usługowej wyznaczono w pierwszym rzędzie obszar najbliższego otoczenia - obrębu geodezyjnego G-40. W otoczeniu nieruchomości wycenianej w latach 2010-2012 zawarto łącznie 6 transakcji, które dotyczyły prawa własności gruntów niezabudowanych. Były to niewielkie powierzchniowo działki od 339m 2 do 1299m 2, położone na terenach bez obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego natomiast przeznaczenie określone w studium to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Zanotowane ceny transakcyjne kształtowały się na poziomie 165 - 206 zł/m 2, przy cenie średniej 185 zł/m 2, przy czym dla działki o cenie maksymalnej tj. 206 zl/m 2 została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla budynku wielorodzinnego. Obszar analizowanego rynku ograniczony do obrębu (...)nie jest wystarczający do wyceny przedmiotowej nieruchomości, której powierzchnia wynosi ponad 3 ha. Następnie do poszukiwań nieruchomości porównawczych wyznaczono nieciągły obszar miasta składający się z terenów o cechach miejskich zlokalizowanych poza strefą Ś., przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego bądź w studium pod zabudowę przemysłowo-usługową. Obszar ten, pod względem kryterium przestrzennego, zwany będzie rynkiem lokalnym. /opinia biegłej K. Ł. k.66-90/ W latach 2010 -2012 r. popyt ze strony najemców i przedsiębiorców znacznie zmniejszył się w stosunku do lat 2006-2008. Kryzys na amerykańskim rynku nieruchomości w 2008 r. rozpoczął globalne spowolnienie gospodarcze na świecie. Spadła ilość transakcji, co doprowadziło w kolejnym okresie do spadku cen. Na terenie Ł. w latach 2010-2012 w segmencie działek niezabudowanych zanotowano prawie 50% mniej zawieranych transakcji kupna-sprzedaży w odniesieniu do okresu prosperity z lat 2006-2008. Tereny przemysłowe Ł. zlokalizowane są we wszystkich częściach miasta. W strefie śródmiejskiej dawne nieruchomości przemysłowe zmieniają funkcję na biurowe, hotelowe czy mieszkaniowe. Oddalając się od centrum miasta tereny przemysłowe stanowią większe lub mniejsze enklawy w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej a także kolei obwodowej np.: tereny po Zakładach (...), (...), tereny przy ul. (...). Na terenach peryferyjnych znajduje się zabudowa przemysłowa i magazynowa jak T. P., D. P., dzielnica G. - okolice ul. (...). Nowe obszary inwestycji przemysłowo- magazynowych to O. - okolice ulicy (...), okolice ul. (...). W Ł. podobnie jak w innych miastach utrzymuje się nadpodaż działek budowlanych i terenów inwestycyjnych. Ze względu na znaczny brak planów zagospodarowania przestrzennego trudno ocenić ilość i jakość terenów budowlanych w Ł.. Ceny ofertowe gruntów pod zabudowę produkcyjno-magazynową uzależnione są głównie od lokalizacji, rodzaju występującej w otoczeniu zabudowy, dostępności komunikacyjnej, cech fizyczno-użytkowych gruntu i możliwości rozwojowych. Ceny ofertowe w badanym okresie czasu były bardzo zróżnicowane. Zaczynały się od 70 zł/m 2 i dochodziły do 2000 zł/m 2 tym niemniej nie zanotowano cen transakcyjnych powyżej 300 zł/m 2 dla tego segmentu rynku na terenie miasta. W segmencie nieruchomości przemysłowo-usługowych o powierzchni powyżej lha ceny ofertowe zawierają się w przedziale 70-400 zł/m 2, przy czym ponad 50% ofert posiada czas ekspozycji ponad 1 rok. Wartość rynkowa określana jest na datę wyceny. Ceny transakcyjne, stanowiące podstawę do określenia wartości rynkowej mają charakter historyczny. Zastosowanie procentowej poprawki cen transakcyjnych przy użyciu danych statystycznych powinno uwzględniać warunki panujące na rynku. Stan rynku nie jest stały i zmienia się w czasie. Z analizy comiesięcznych raportów za lata 2010-2012 wynika, że spadek cen w tym okresie w skali kraju kształtował się na poziomie 6-7% rocznie. Powyższe badania potwierdzają stan rynku i tendencję spadkową cen działek. W granicach administracyjnych Ł., wśród zanotowanych transakcji dotyczących gruntów dominują umowy sprzedaży gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W wyniku przeprowadzonej analizy wyselekcjonowano zbiór 10 transakcji jakie miały miejsce w latach 2010-2012 w oparciu o następujące kryteria podobieństwa: położenie - nieruchomości usytuowane na terenie miasta Ł. poza strefą centralną, s stan prawny - nieruchomości stanowiące przedmiot prawa własności, s przeznaczenie - nieruchomości przeznaczone w obowiązujących planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę przemysłowo-usługową; na terenach bez obowiązujących planów zagospodarowania uwzględniono przeznaczenie przemysłowo- usługowe w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Ł. bądź przeznaczenie w studium o innym charakterze ale na terenie gdzie w bliskim sąsiedztwie istnieją obiekty faktycznie użytkowane jako przemysłowo-magazynowe, s sposób korzystania - grunty niezabudowane lub z zabudową do rozbiórki nie stanowiącą czynnika cenotwórczego. Wszystkie transakcje oceniono pod względem warunków zawarcia transakcji i przedmiotu sprzedaży. Z bazy danych wyeliminowano transakcje dotyczące użytkowania wieczystego, takie, które nie spełniają warunków transakcji rynkowych oraz takie, których ceny znacznie odbiegają od przeciętnych cen transakcyjnych zanotowanych na rynku lokalnym. Inwestorzy na badanym rynku to osoby prywatne, przedsiębiorcy i spółki. Ceny transakcyjne działek pod zabudowę produkcyjno-magazynowa o powierzchni powyżej 0,5ha kształtowały się na poziomie od 87,35 do 223,68 zł/m 2 działki. Jednostką porównawczą w wycenie będzie cena lm 2 powierzchni działki (nieruchomości). Zestawienie nieruchomości porównawczych zawiera tabela nr 2. <table> <colgroup> <col width="41"/> <col width="48"/> <col width="89"/> <col width="89"/> <col width="89"/> <col width="89"/> <col width="89"/> <col width="11"/> <col width="78"/> <col width="6"/> <col width="83"/> </colgroup> <tr> <td colspan="2"> Lp. </td> <td> Data transakcji </td> <td> Obręb </td> <td> Ulica </td> <td> Przeznaczenie mpzp/studium </td> <td> Cena transak. zł </td> <td colspan="2"> Pow. 2 m </td> <td colspan="2"> Cena jednostk. zł/m 2 </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> 1. </td> <td> 2012-12-28 </td> <td> W-34 </td> <td> R. </td> <td> tereny produk. </td> <td> 2 800 000 </td> <td colspan="2"> 14 963 </td> <td colspan="2"> 187,13 </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> 2. </td> <td> 2012-03-15 </td> <td> P - 37 </td> <td> M. </td> <td> PU </td> <td> 1 200 000 </td> <td colspan="2"> 13 569 </td> <td colspan="2"> 88,44 </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> 3. </td> <td> 2011-09-14 </td> <td> W-34 </td> <td> R. </td> <td> PU </td> <td> 2 115 750 </td> <td colspan="2"> 10 075 </td> <td colspan="2"> 210,00 </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> 4. </td> <td> 2011-08-11 </td> <td> W-06 </td> <td> B. </td> <td> PU </td> <td> 1 814 500 </td> <td colspan="2"> 17 148 </td> <td colspan="2"> 105,81 </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> 5. </td> <td> 2011-08-10 </td> <td> W-04 </td> <td> B. </td> <td> UH </td> <td> 1 327 720 </td> <td colspan="2"> 11805 </td> <td colspan="2"> 112,47 </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> 6. </td> <td> 2011-07-01 </td> <td> B-36 </td> <td> (...) </td> <td> uc </td> <td> 1 717 000 </td> <td colspan="2"> 7 676 </td> <td colspan="2"> 223,68 </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> 7. </td> <td> 2010-10-20 </td> <td> B - 53 </td> <td> T. </td> <td> PU, ZN, MN </td> <td> 2 000 000 </td> <td colspan="2"> 22 896 </td> <td colspan="2"> 87,35 </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> 8. </td> <td> 2010-08-12 </td> <td> P - 38 </td> <td> M. </td> <td> ob. produk., składy i magazyny </td> <td> 1 134 100 </td> <td colspan="2"> 8 843 </td> <td colspan="2"> 128,25 </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> 9. </td> <td> 2010-08-05 </td> <td> P - 38 </td> <td> M. </td> <td> ob. produk., składy i magazyny </td> <td> 600 000 </td> <td colspan="2"> 5 086 </td> <td colspan="2"> 117,97 </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> 10. </td> <td> 2010-04-06 </td> <td> G - 41 </td> <td> D. </td> <td> PU </td> <td> 900 000 </td> <td colspan="2"> 8 032 </td> <td colspan="2"> 112,05 </td> </tr> <tr> <td> </td> <td colspan="7"> </td> <td colspan="2"> Cmax </td> <td> 223,68 </td> </tr> <tr> <td> </td> <td colspan="7"> </td> <td colspan="2"> Cmin </td> <td> 87,35 </td> </tr> <tr> <td> </td> <td colspan="7"> </td> <td colspan="2"> Cśr. </td> <td> 137,32 </td> </tr> </table> Ze względu na ograniczoną liczbę transakcji nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, jakie zanotowano na terenie miasta, horyzont czasowy został nieznacznie rozszerzony ponad 2 lata od daty, na którą określono wartość - od kwietnia 2010 do grudnia 2012. Wobec nieistotnej statystycznie zmienności poziomu cen gruntów niezabudowanych na terenie miasta Ł. w latach 2010-2012 pozostaje to bez wpływu na poziom oszacowanej wartości. /opinia biegłej K. Ł. k.66-90/ Biorąc pod uwagę uwarunkowania lokalnego rynku nieruchomości jak i rodzaj oraz stan nieruchomości wycenianej określono zbiór cech rynkowych mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości. W oparciu o własną bazę danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości cechom rynkowym przypisano stosowne wagi: <table> <colgroup> <col width="90"/> <col width="470"/> <col width="157"/> </colgroup> <tr> <td> Cechy rynkowe i wagi </td> <td> Opis </td> <td> Ocena </td> </tr> <tr> <td rowspan="3"> 1. Lokalizacja ogólna 30% </td> <td rowspan="3"> w zależności od atrakcyjności usytuowania na terenie miasta i odległości od centrum, dostępności głównych arterii komunikacyjnych miasta oraz zewnętrznego układu komunikacyjnego </td> <td> bardzo dobra </td> </tr> <tr> <td> dobra </td> </tr> <tr> <td> dostateczna </td> </tr> <tr> <td rowspan="3"> 2. Lokalizacja szczegółowa 20% </td> <td rowspan="3"> w zależności od stopnia i jakości zagospodarowania terenów sąsiednich </td> <td> bardzo dobra </td> </tr> <tr> <td> dobra </td> </tr> <tr> <td> dostateczna </td> </tr> <tr> <td rowspan="3"> 3. Uzbrojenie 25% </td> <td rowspan="3"> w zależności od rodzaju i dostępności sieci infrastrukturalnych </td> <td> bardzo dobre </td> </tr> <tr> <td> dobre </td> </tr> <tr> <td> dostateczne </td> </tr> <tr> <td rowspan="3"> 4. Parametry fizyczne 20% </td> <td rowspan="3"> w zależności od parametrów fizycznych działki - kształt, szerokość frontu, ukształtowanie terenu, występowania czynników utrudniających racjonalne zagospodarowanie - sieci przesyłowe ze strefami ochronnymi, służebność drogi, inne utrudnienia </td> <td> bardzo dobre </td> </tr> <tr> <td> dobre </td> </tr> <tr> <td> dostateczne </td> </tr> <tr> <td rowspan="3"> 5. Powierzchnia 5% </td> <td> do lha </td> <td> bardzo dobre </td> </tr> <tr> <td> l-2ha </td> <td> dobre </td> </tr> <tr> <td> powyżej 2ha </td> <td> dostateczne </td> </tr> </table> Różnica pomiędzy ceną najwyższą w zbiorze nieruchomości porównawczych (tab. nr 2) wynosi: AC — CMax " Cmin gdzie: CMAX = 223,68 zł/m ( 2) Cmin = 87,35 zł/m ( 2)  AC = 136,33 «  136,00 Biorąc powyższe pod uwagę, wagi atrybutów rynkowych kształtujących cenę ich zakresy kwotowe będą przedstawiały się następująco: <table> <colgroup> <col width="31"/> <col width="70"/> <col width="84"/> <col width="16"/> <col width="58"/> <col width="42"/> <col width="59"/> <col width="41"/> <col width="101"/> <col width="33"/> </colgroup> <tr> <td colspan="2"> Lp. </td> <td colspan="2"> Cechy rynkowe </td> <td colspan="2"> Waga cechy % </td> <td colspan="2"> Zakres kwotowy zł </td> <td> Stopniowanie wartości rynkowej wg przyjętego oznaczenia </td> </tr> <tr> <td rowspan="3"> 1 </td> <td rowspan="3" colspan="2"> Lokalizacja </td> <td rowspan="3" colspan="2"> 30 </td> <td rowspan="3" colspan="2"> 40,80 </td> <td colspan="3"> b. dobra </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> dobra </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> dostateczna </td> </tr> <tr> <td rowspan="3"> 2 </td> <td rowspan="3" colspan="2"> Lokalizacja szczegółowa </td> <td rowspan="3" colspan="2"> 20 </td> <td rowspan="3" colspan="2"> 27,20 </td> <td colspan="3"> b. dobre </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> dobre </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> dostateczne </td> </tr> <tr> <td rowspan="3"> 3 </td> <td rowspan="3" colspan="2"> Uzbrojenie </td> <td rowspan="3" colspan="2"> 25 </td> <td rowspan="3" colspan="2"> 34,00 </td> <td colspan="3"> b. dobre </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> dobre </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> dostateczne </td> </tr> <tr> <td rowspan="3"> 4 </td> <td rowspan="3" colspan="2"> Parametry fizyczne </td> <td rowspan="3" colspan="2"> 20 </td> <td rowspan="3" colspan="2"> 27,20 </td> <td colspan="3"> b. dobre </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> dobre </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> dostateczne </td> </tr> <tr> <td rowspan="3"> 5 </td> <td rowspan="3" colspan="2"> Powierzchnia </td> <td rowspan="3" colspan="2"> 5 </td> <td rowspan="3" colspan="2"> 6,80 </td> <td colspan="3"> b. dobra </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> dobra </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> dostateczna </td> </tr> <tr> <td> 6 </td> <td colspan="2"> RAZEM </td> <td colspan="2"> 100 </td> <td colspan="2"> 136,00 </td> <td colspan="3"> -— </td> </tr> </table> /opinia biegłej K. Ł. k.66-90/ Do porównań przyjęto 3 niezabudowane działki gruntu o atrybutach jak najbardziej zbliżonych do przedmiotu wyceny. Są to: Zestawienie parametrów nieruchomości podobnych w aspekcie cech porównawczych: <table> <colgroup> <col width="206"/> <col width="252"/> <col width="258"/> </colgroup> <tr> <td> A </td> <td> B </td> <td> 1 c </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> Położenie </td> </tr> <tr> <td> ul. (...) </td> <td> ul. (...) </td> <td> ul. (...) </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> Cena transakcyjna zł </td> </tr> <tr> <td> 2 800 000 </td> <td> 1 327 720 </td> <td> 900 000 </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> Powierzchnia rrf </td> </tr> <tr> <td> 14 963 </td> <td> 11 805 </td> <td> 8 032 </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> Cena jednostkowa zł/m 2 </td> </tr> <tr> <td> 187,13 </td> <td> 111,55 </td> <td> 112,05 </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> Lokalizacja ogólna </td> </tr> <tr> <td> bardzo dobra strefa pośrednia miasta, dobry dojazd do centrum - odległość ok. 8km; położenie przy urządzonej drodze wewnętrznej, w odległości ok. 250m od ul. (...), w pobliżu realizowany zjazd z autostrady A-l </td> <td> dobra strefa pośrednia miasta, dobry dojazd do centrum - odległość ok. 9km; położenie przy urządzonej drodze lokalnej, w pobliżu ul. (...), ok. lkm od ul. (...) i ok. 3,5km od ul. (...) </td> <td> dobra strefa pośrednia miasta, dobry dojazd do centrum - odległość ok. 8,5km; położenie przy skrzyżowaniu ul. (...), ok. l,5km od ul. (...) i ok. 2,6km od ul. (...), realizowana droga szybkiego ruchu Trasa G. </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> Lokalizacja szczegółowa </td> </tr> <tr> <td> bardzo dobra sąsiedztwo terenów zabudowanych i zagospodarowanych </td> <td> dobra sąsiedztwo terenów częściowo zabudowanych (zabudowa o różnorodnym charakterze) oraz terenów niezabudowanych i niezagospodarowanych </td> <td> dostateczna sąsiedztwo terenów niezabudowanych i niezagospodarowanych oraz częściowo zabudowanych - zabudowa o różnorodnym charakterze i stanie technicznym </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> Uzbrojenie </td> </tr> <tr> <td> dobre w, ks, ee w terenie przyległym </td> <td> dostateczne w, ks, ee, g - w znacznej odległości </td> <td> dobre w, ks, ee, g - na terenie bezpośrednio przyległym </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> Parametry fizyczne </td> </tr> <tr> <td> bardzo dobre kształt zbliżony do trapezu, szerokość frontu ok. 70m - bardzo dobra ekspozycja - przy drodze wewnętrznej </td> <td> dobre działka o regularnym kształcie, szerokość frontu ok. 90m, dostęp z nieurządzonej drogi wewnętrznej, r </td> <td> dostateczne nieruchomość o nieregularnym kształcie, dobra ekspozycja od ul. (...) szer. frontu ok. 80m </td> </tr> <tr> <td colspan="3"> Powierzchnia </td> </tr> <tr> <td> dobra przedział 1-2 ha </td> <td> dobra przedział 1-2 ha </td> <td> bardzo dobra poniżej 1 ha </td> </tr> </table> /opinia biegłej K. Ł. k.66-90/ Charakterystyka nieruchomości wycenianej w zakresie posiadanych cech porównawczych: <table> <colgroup> <col width="57"/> <col width="182"/> <col width="13"/> <col width="465"/> </colgroup> <tr> <td rowspan="2"> Lp. </td> <td rowspan="2" colspan="2"> Wyszczególnienie </td> <td> Nieruchomość </td> </tr> <tr> <td> działka nr (...) </td> </tr> <tr> <td> 1 </td> <td colspan="2"> Powierzchnia m 2 </td> <td> 33 884 </td> </tr> <tr> <td colspan="2"> 2 </td> <td colspan="2"> Parametry </td> </tr> <tr> <td> 2.1 </td> <td colspan="2"> Lokalizacja ogólna </td> <td> bardzo dobra -strefa pośrednia miasta, dobry dojazd do centrum - odległość ok. 8,5km; nieruchomość usytuowana bezpośrednio przy drodze krajowej nr (...), w odległości ok. l,6km od skrzyżowania z al. (...) II; drugi wjazd na nieruchomość z ul. (...) </td> </tr> <tr> <td> 2.2 </td> <td colspan="2"> Lokalizacja szczegółowa </td> <td> bardzo dobra - sąsiedztwo terenów zabudowanych i zagospodarowanych; urządzone drogi dojazdowe </td> </tr> <tr> <td> 2.3 </td> <td colspan="2"> Uzbrojenie </td> <td> bardzo dobre - w, ee, ks, kd z przyłączami </td> </tr> <tr> <td> 2.4 </td> <td colspan="2"> Parametry fizyczne </td> <td> dobre - działka o nieregularnym kształcie, dobra ekspozycja od ul. (...), </td> </tr> <tr> <td> 2.5 </td> <td colspan="2"> Powierzchnia </td> <td> dostateczna powyżej 2 ha </td> </tr> </table> /opinia biegłej K. Ł. k.66-90/ Zestawienie działek porównawczych w aspekcie ich cech rynkowych wraz z korektą cen poprzez analizę porównawczą zawiera poniższa tabela . /opinia biegłej K. Ł. k.66-90/ Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) według stanu i poziomu cen na 10 października 2012r. wynosi 6 016 000 zł tj. 177,54 zł/m 2. /opinia biegłej K. Ł. k.66-90/ Określona w wyniku wyceny jednostkowa wartość rynkowa gruntu jako przedmiotu prawa własności wynosi 177,54 zł/m 2 i jest to poziom wyższy od średniej ceny w zbiorze nieruchomości porównawczych o niespełna 30% co wydaje się wartością wiarygodną odzwierciedlającą poziom cen nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym na terenie miasta oraz parametry wycenianej działki. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wykorzystano nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym, zlokalizowane na terenie Ł. poza strefą śródmiejską, o powierzchni przekraczającej 0,5ha. /opinia biegłej K. Ł. k.66-90/ Określona wartość rynkowa stanowi przewidywaną cenę możliwą do uzyskania w uwarunkowaniach rynku wg stanu na 10 października 2012r. /opinia biegłej K. Ł. k.66-90/  Sąd Okręgowy zważył, co następuje: W art.77ust1 ustawy z dnia 2 kwietnia 2014 r. (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 518) (dalej ugn) o gospodarce nieruchomościami, wskazano iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji./ust.2a art.77ugn/ Art.78ust.1 ustawy wskazuje, iż właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. /ust.2art.78/ Wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu zostało skierowane do użytkownika wieczystego i prawidłowo doręczone powodowej spółce. Powyższe nastąpiło przed końcem 2012 roku. Zachowany został także termin o którym mowa w art.78ust.2ugn. Zgodnie z art.80ust1 ustawy od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Orzeczenie SKO zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu 31.01.2014r., zaś sprzeciw został złożony w dniu 14.02.2014r., co oznacza, iż zachowany został termin wniesienia sprzeciwu. W przypadku wniesienia sprzeciwu, kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia./ust.2 i 3 art.80 ustawy/ W sprawie na skutek wniesienia sprzeciwu orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie ustalenia nowej opłaty rocznej utraciło moc. Dokonane ustalenia pozwalają określić wartość nieruchomości na kwotę 6.016.000złotych. Zgodnie z art.72ust.3pkt5 w zw. z art.77ust.2a ustawy dla przedmiotowej nieruchomości obowiązuje stawka opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu w wysokości 3% wartości nieruchomości, co oznacza, iż nowa opłata wynosi 112.966złotych. (6.016.000złx3%x62592/100000) W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty - <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 (art. 77;art. 77 ust. 2 a)">art. 77 ust. 2a</a> zd. drugie i trzecie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741" title="Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 ()">ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami</a> (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). (por.uchwałę Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 lutego 2013 r.III CZP 110/12) Dokonując przeliczenia opłaty w myśl reguł wynikających z art.77ugn, wysokość opłaty rocznej wynosi : - w 2013roku 55.990,90 złotych co stanowi dwukrotność opłaty dotychczasowej (27.995,45złx2); - w 2014 roku 84.478,47złotych co stanowi dwukrotność pierwotnej opłaty powiększonej o połowę nadwyżki ponad dwukrotność opłaty(112.966zł-55.990,90zł/2 + 55.990,90zł) - w 2015roku 112.957,04złotych co stanowi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty(84.478,47zł+28.478,57zł)  Dlatego też orzeczono o ustaleniu wysokości opłaty na w/w kwoty. O kosztach postępowania sąd orzekł na zasadzie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 100)">art.100kpc</a> stosunkowo je rozdzielając. Wobec tego, że powód nie godził się na podniesienie opłaty i domagał się pozostawienia opłaty w dotychczasowej wysokości tj. w kwocie 27.995,45zł, pozwany proponował opłatę 122.670,96 złotych, wartość przedmiotu sporu wyniosła 94.675zł, zaś ostatecznie ustalono opłatę roczną za użytkowanie wieczyste gruntu na kwotę 112.966 złotych, czyli uwzględniono powództwo w wysokości 84.970zł, należało uznać iż powód wygrał sprawę w około 10,25%. Zważywszy na poniesione przez strony koszty postępowania ostatecznie zasądzono na rzecz pozwanego kwotę 2.173,50zł tytułem zwrotu kosztów procesu.(10.317,16zł koszty powoda i 3600zł koszty pozwanego) </div>