VI ACa 696/12

<p> <strong> <!-- --> <em> <!-- -->Sygn. akt VI ACa 696/12 </em> </strong> </p> <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> <p> <strong> <!-- -->Dnia 6 listopada 2012 r.</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->Przewodniczący - Sędzia SA – Krzysztof Tucharz (spr.) </strong> </p> <p> <strong> <!-- --> Sędzia SA – Anna Orłowska </strong> </p> <p> <strong> <!-- --> Sędzia SA – Małgorzata Kuracka </strong> </p> <p> <strong> <!-- --> Protokolant: – sekr. sądowy Beata Pelikańska </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->po rozpoznaniu w dniu 6 listopada 2012 r. w Warszawie</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->na rozprawie sprawy z powództwa <span class="anon-block">M. K. (2)</span> </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->o uchylenie uchwały</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->na skutek apelacji powódki </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->z dnia 6 marca 2012 r., sygn. akt III C 388/11</strong> </p> <p>I.  <strong> <!-- --> oddala apelację; </strong> </p> <p> <strong> <!-- -->II. zasądza od <span class="anon-block">M. K. (2)</span> na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. </strong> </p> </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> <p>Wyrokiem z dnia 6 marca 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo <span class="anon-block">M. K. (2)</span> skierowane przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej <span class="anon-block"> (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> o uchylenie, w części odnoszącej się do powódki uchwały nr <span class="anon-block">(...)</span> podjętej w dniu 25 lutego 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości opłat za najem lokali wygospodarowanych z powierzchni strychu oraz wysokości opłat przypadających na te lokale z tytułu świadczeń, zgodnie z Planem Gospodarczym na 2011 r. (w części dotyczącej <span class="anon-block">lokalu nr (...)</span>).</p> <p>Stosownie do wyniku sprawy powódka została zobowiązana do zwrotu stronie przeciwnej kosztów zastępstwa procesowego.</p> <p>Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne.</p> <p>W dniu 17 października 2002 r. powódka zawarła z pozwaną Wspólnotą umowę najmu <span class="anon-block">lokalu mieszkalnego nr (...)</span> położonego w budynku przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span>, które to mieszkanie powstało w wyniku zaadaptowania przez powódkę na cele mieszkalne powierzchni wspólnej strychu.</p> <p>W umowie tej przewidziano, że najemca będzie posiadał takie same prawa i obowiązki jak członkowie wspólnoty mieszkaniowej a zmiany w wysokości czynszu dokonywane będą w formie aneksu do niniejszej umowy.</p> <p>Do chwili podjęcia skarżonej uchwały czynsz, który płaciła powódka był równy skali opłat ponoszonych przez właścicieli lokali.</p> <p>Natomiast wskutek przyjęcia w rzeczonej uchwale wyższych stawek czynszu dla najemców posiadających lokale wygospodarowane z części strychowej budynku powódka pozostaje ze wspólnotą w sporze co do wysokości ciążących na niej zobowiązań z powyższego tytułu.</p> <p>W związku z faktem, że powódka jest właścicielką dwóch garaży usytuowanych na przedmiotowej nieruchomości przysługuje jej jednocześnie status współwłaścicielki powierzchni wspólnych, do których należy wynajmowany tej osobie przez pozwaną Wspólnotę lokal mieszkalny.</p> <p>Strona pozwana wnosiła o oddalenie powództwa, kwestionując w pierwszej kolejności legitymację powódki do wystąpienia z niniejszym powództwem.</p> <p>Tego zarzutu Sąd Okręgowy nie podzielił, uznając że powódce, jako członkowi wspólnoty mieszkaniowej przysługują uprawnienia wynikające z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ()">ustawy o własności lokali</a>. Tym niemniej Sąd wskazał, że roszczenie powódki wynika z umowy najmu a nie z przysługującego jej prawa własności lub współwłasności.</p> <p>Rozpoznając niniejszy spór w świetle treści <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 pkt. 1)">art. 25 pkt 1 ustawy o własności lokali</a> Sąd nie doparzył się spełnienia którejkolwiek z przytoczonych tam przesłanek dających podstawy do uchylenia zaskarżonej uchwały.</p> <p>Przedmiotowa uchwała jest korzystna dla współwłaścicieli nieruchomości wspólnej a niekorzystna finansowo dla najemców lokali wynajmowanych od Wspólnoty Mieszkaniowej. Ci pierwsi są zainteresowani w pozyskiwani przychodów, przeznczonych na pokrywanie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.</p> <p>Nie może być zatem mowy o niezgodności podjętej uchwały z prawem. Nie doszło tu też do naruszenia zasad prawidłowego zarzadzania nieruchomości wspólną uchwały gdyż pozyskiwanie przez wspólnotę odpowiednich dochodów z umowy najmu jest zgodne z interesami tego podmiotu.</p> <p>Poza tym skarżona uchwała nie godzi w istotne interesy powódki jako właścicielki lokali garażowych ani nie narusza jej praw jako współwłaściciela części wspólnych przedmiotowej nieruchomości.</p> <p>Powódka dochodzi roszczenia o uchylenie uchwały z pozycji najemcy lokalu i upatruje w treści umowy najmu swojego interesu prawnego, podczas gdy zaistniały miedzy nią a wspólnotą spór co do wysokości opłat czynszowych powinien być przedmiotem innego postępowania.</p> <p>Ubocznie Sąd Okręgowy zauważył, ze samo podjęcie skarżonej uchwały nie oznacza jeszcze automatycznej podwyżki czynszu dla powódki, gdyż ewentualna zmiana wysokości tej należności wymaga podpisania przez najemcę z wynajmującym odpowiedniego aneksu.</p> <p>W złożonej od tego wyroku apelacji powódka zarzuciła:</p> <p>1)  naruszenie prawa materialnego tj. <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25)">art. 25 ustawy o własności lokali</a> poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji uznanie, że powódka nie ma interesu prawnego w żądaniu uchylenia części uchwały nr <span class="anon-block"> (...)</span>, objętej pozwem;</p> <p>2)  naruszenie przepisów prawa procesowego przez błędną wykładnię <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 233;art. 233 § 1)">art. 233 § 1 k.p.c.</a> wskutek przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów i oparcie rozstrzygnięcia na wnioskach nielogicznych, sprzecznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym oraz wydaniem rozstrzygnięcia z pominięciem dowodów i okoliczności mających istotne znaczenie dla sprawy.</p> <p>Wskazując na powyższe zarzuty powódka wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uchylenie przedmiotowej uchwały w części objętej żądaniem pozwu tj. przyjętej w uchwale stawki dla naliczenia opłat czynszowych za <span class="anon-block">lokal nr (...)</span> oraz zasądzenie od pozowanej na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego.</p> <p>Pozwana Wspólnota wnosiła o oddalenie apelacji i przyznanie jej od skarżącej kosztów zastępstwa procesowego w instancji odwoławczej.</p> <p> <strong> <!-- -->Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:</strong> </p> <p> <strong> <!-- -->Apelacja powódki nie zasługuje na uwzględnienie. </strong> </p> <p>Nie negując poglądu skarżącej, że skupia ona w swojej osobie zarówno interesy członka pozowanej wspólnoty jak i interesy najemcy <span class="anon-block">lokalu nr (...)</span> położonego w budynku przy <span class="anon-block">ul. (...)</span> w <span class="anon-block">W.</span> należy stwierdzić iż zachodzi miedzy tymi interesami zasadnicza sprzeczność.</p> <p>Jak słusznie zauważył Sąd Okręgowy – w interesie członków Wspólnoty leży pozyskiwanie jak największych dochodów z części wspólnych nieruchomości (w tym pochodzących z najmu) z przeznaczeniem takich środków na pokrywanie kosztów utrzymania tejże nieruchomości, co może również odbywać się z korzyścią dla właścicieli zlokalizowanych tam lokali garażowych.</p> <p>Natomiast najemcy lokali mieszkalnych, wśród których znajduje się m.in. powódka, są z oczywistych względów zainteresowani ponoszeniem jak najmniejszych obciążeń finansowych względem Wspólnoty.</p> <p>Powódka artykułuje swój interes prawny w zaskarżeniu przedmiotowej uchwały występując w charakterze współwłaścicielki przedmiotowej nieruchomości (członka pozwanej Wspólnoty) jako działanie zmierzające do przestrzegania przez pozwaną zaciągniętych w umowie najmu zobowiązań.</p> <p>Jednak w gruncie rzeczy dąży ona do ochrony swoich interesów z pozycji najemcy jednego z opisanych w skarżonej uchwale lokali a nie jako członka wspólnoty dbającego o stosowanie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.</p> <p>Należy w pełni podzielić stanowisko Sądu I instancji, że nie jest to właściwa droga do uzyskania przez powódkę zaspokojenia jej roszczeń mających swoje źródło w stosunku obligacyjnym.</p> <p>Przewidziane dla wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej uprawnienie do żądania uchylenia podjętej przez ten podmiot uchwały w oparciu o przepis <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25;art. 25 ust. 1)">art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali</a> ma służyć realizacji celów przywidzianych w tym przypisie podczas gdy powódka nie wykazała (jako współwłaścicielka części wspólnej przedmiotowej nieruchomości), że zachodzą przesłanki do uchylenia rzeczonej uchwały.</p> <p>Niezależnie od powyższego, żądanie powodów zostało sformułowane w taki sposób, że w istocie powódka domaga się jednie modyfikacji zakresu obwiązywania tejże uchwały poprzez wyeliminowanie z jej treści zapisu dotyczącego <span class="anon-block">lokalu nr (...)</span>, co budzi istotne wątpliwości odnośnie zgodności takiego żądania z treścią cytowanego wyżej przepisu.</p> <p>Skarżoną uchwala reguluje bowiem w sposób kompleksowy zagadnienie związane z wnoszeniem opłat przez najemców lokali zaadaptowanych z części strychowej budynku i nie można jej traktować w sposób wybiórczy. Przytaczana w apelacji argumentacja, że przedmiotowa uchwala ma na celu obejście zobowiązań Wspólnoty, jakie zaciągnęła ona względem powódki w przeszłości może stanowić uzasadnienie powództwa (prewencyjnego) o ustalenie, że nie istnieje po stronie powódki zobowiązanie do wnoszenia przez nią na rzecz pozwanej Wspólnoty opłat za najem <span class="anon-block">lokalu nr (...)</span> (oraz innych świadczeń) według wyższych stawek od tych, które dotyczą właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych w budynku przy <span class="anon-block">ul. (...)</span>.</p> <p>To sporne miedzy stronami zagadnienie powinno więc znaleźć rozwiązanie w sprawie rozpatrywanej na płaszczyźnie stosunku obligacyjnego, a ewentualne uwzględnienie roszczenia powódki będzie w praktyce oznaczałó unicestwienie skutku prawnego, wynikającego z treści podjętej w dniu 25 lutego 2011 r. uchwały nr <span class="anon-block">(...)</span> w stosunku do wynajmowanego tej osobie <span class="anon-block">lokalu (nr (...)</span>).</p> <p>Reasumując, Sąd Apelacyjny podziela w pełni ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy oraz ich ocenę prawną.</p> <p>Zarówno zarzuty apelacji odnoszące się do rzekomego naruszenia przez Sąd I instancji prawa materialnego jak wadliwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego nie miały uzasadnionych podstaw prawnych i nie mogło odnieść zamierzonych skutków.</p> <p> <strong> <!-- -->Orzeczono zatem jak w sentencji, zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 385)">art. 385 k.p.c.</a> oraz <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 98;art. 108;art. 108 § 1)">art. 98 i 108 § 1 k.p.c.</a> </strong> </p> <p>bk</p> </div>