I C 444/23

Sądy powszechne2023-11-27

Sygnatura

I C 444/23

Data orzeczenia

2023-11-27

Rodzaj

SENTENCE

Sędziowie

Dorota Scott-Sienkiel (PRESIDING_JUDGE)

Streszczenie

przesłanki uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Treść orzeczenia

Sygn. akt: I C 444/23 <div> <h2>WYROK</h2> <h5>W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ</h5> Dnia 27 listopada 2023 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny w składzie następującym: <table> <colgroup> <col width="186"/> <col width="525"/> </colgroup> <tr> <td> Przewodniczący: Protokolant: </td> <td> sędzia Dorota Scott-Sienkiel st. sekr. sądowy A. S. </td> </tr> </table> po rozpoznaniu w dniu 20 listopada 2023 r. w Olsztynie na rozprawie sprawy z powództwa M. W. przeciwko IX Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej I. uchyla w całości uchwałę nr (...)/ (...) (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. z dnia 15.02.2023r., II. w pozostałym zakresie oddala powództwo, III. zasądza od pozwanej(...)Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. na rzecz powódki M. W. kwotę 200,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu- z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty. sędzia Dorota Scott-Sienkiel Sygn. akt I C 444/23 </div> <div> <h2>UZASADNIENIE</h2> Powódka M. W. złożyła pozew przeciwko (...)Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. o uchylenie w całości uchwał z dnia 15 lutego 2023 r. nr (...) oraz nr (...) współwłaścicieli nieruchomości (...) Wspólnoty, podjętej na zebraniu rocznym współwłaścicieli nieruchomości oraz zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania wg norm przepisanych. W uzasadnieniu powódka wskazała, że jest współwłaścicielem lokalu położonego przy ul. (...) wraz z udziałem wynoszącym 11/100 w nieruchomości wspólnej. Dla wskazanej nieruchomości Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą o nr (...). Dalej podała, że w dniu 15.02.2023r. w trybie zbierania głosów Wspólnota podjęła 6 uchwał, w tym m.in. uchwały nr (...)/ (...) i (...). Przedmiotem ww. uchwał było docieplenie stropu strychu oraz wyrażenie zgody na oddanie w bezpłatne używanie części wspólnej po byłej oficynie niektórym członkom wspólnoty. Powódka podała, że głosowała przeciwko powyższym uchwałom. Podniosła, iż ww. uchwały mają na celu zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, które spowoduje zmianę sytuacji prawnej współwłaścicieli, jak i narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz interesy powódki jako właściciela lokalu  (pozew k. 16-22). W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu, wg norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwana na wstępie podkreśliła, że powódka nie uczestniczy w zebraniach Wspólnoty, pomimo powiadamiania jej o terminach zebrań, czym pozbawia siebie możliwości współdecydowania. Strona pozwana wskazała, że zaskarżone uchwały zostały podjęte na zebraniu rocznym Wspólnoty, w dniu 15.02.2023r., jak również w drodze indywidualnego zbierania głosów. Pozwana podała, że uchwała nr (...) (...) dotyczyła kontynuacji prac z uchwały nr (...) (...) z dnia 25.11.2021r., docieplenia stropu strychu. W treści uchwały wskazano, iż prace zostaną wykonane w ramach środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Uchwała nr (...) (...) dotyczyła zaś wyrażenia zgody przez współwłaścicieli nieruchomości na zawarcie z właścicielami lokali, którzy nie mają możliwości użytkowania części wspólnej – strychu, umowy użyczenia w przedmiocie oddania do bezpłatnego używania, na czas 30 lat, części działki gruntu nr (...) obręb (...)terenu po byłej oficynie od strony podwórka. Za uchwałą nr (...)/ (...) zagłosowało 83%, natomiast za uchwalą nr (...) – 71%. Pozwana podniosła, iż za uchwałą remontu strychu głosowały także osoby, które ten strych użytkują. Strona pozwana podała, że uchwała nr 4/ (...) nie zmierza do sprzedaży terenu po byłej oficynie, przedmiotem uchwały jest oddanie terenu po byłej oficynie do bezpłatnego używania poszczególnym właścicielom lokali – tym, którzy nie mają możliwości korzystania ze strychu. W ocenie pozwanej podjęcie uchwały dotyczącej docieplenia strychu nie narusza w żaden sposób interesów powódki. Nadto podkreśliła, iż pozostali współwłaściciele użytkujący strych również zostali wezwani do opróżnienia strychu  (odpowiedź na pozew k. 61-67v.). Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Powódka jest właścicielem lokalu położonego w budynku pozwanej Wspólnoty. W budynku znajduje się 16 lokali, w tym 4 lokale użytkowe. Udział powódki wynosi 11/100 w częściach wspólnych nieruchomości. (dowód: odpis księgi wieczystej k. 28-36) W dniu 15 lutego 2023 r. pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr (...) (...), przedmiotem której była kontynuacja prac z uchwały nr(...)/ (...) z dnia 25.11.2021r. oraz docieplenie stropu strychu. Prace miały zostać wykonane w ramach posiadanych środków na fundusz remontowy. Za przyjęciem uchwały głosowało 83/100 udziałów, przeciwko było 11/100 udziałów, 6/100 wstrzymało się od głosu. W tym samym dniu podjęto uchwałę nr (...) (...), przedmiotem której było wyrażenie zgody na zawarcie z właścicielami lokali, którzy nie mają możliwości użytkowania części wspólnej – strychu: D. M., E. C., E. W. i R. W. (1), A. K., umowy użyczenia w przedmiocie oddania do bezpłatnego używania, na czas określony – 30 lat, części działki gruntu NR (...) obręb 7 – terenu po byłej oficynie od strony podwórka, z uwagi na niemożność korzystania przez ww. właścicieli z części wspólnej – strychu w budynku przy ul. (...) w O.. Za przyjęciem uchwały głosowało 71/100 udziałów, przeciw było 11/100 udziałów, 18/100 wstrzymało się od głosu. Wskazane wyżej uchwały zostały podjęte na zebraniu rocznym Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O.. W zebraniu nie uczestniczyli wszyscy właściciele lokali. Na obie uchwały powódka oddała głos przeciwny.  (dowód: protokół z zebrania k. 24-25, uchwała nr (...)/ (...) k. 25v.-26, uchwała nr (...) (...) k. 26v.-27) Pismem z dnia 7 kwietnia 2023 r. poinformowano powódkę o podjęciu przedmiotowych uchwał.  (dowód: zawiadomienie k. 84-84v.) W dniu 19 maja 2022r. Wspólnota zwróciła się do powódki z zapytaniem czy posiada na strychu zamykaną powierzchnię, z której korzysta. Pismem z dnia 17 listopada 2022r. pozwana Wspólnota wezwała powódkę do otwarcia zamkniętych pomieszczeń i do zabrania wszystkich swoich rzeczy ze strychu w terminie do 15 grudnia 2022r. Pozwana wskazała, iż jest to niezbędne w celu prowadzenia prac remontowych strychu. W odpowiedzi na powyższe, powódka pismem z dnia 13 grudnia 2022r. poinformowała pozwaną, iż nie wyraża zgody na podjęcie opisanych w piśmie działań. (dowód: pismo pozwanej k. 86, pismo pozwanej k. 46, odpowiedź powódki k. 47) Powierzchnia strychu jest częścią wspólną, z której korzysta część mieszkańców. Budynek przy ul. (...) jest budynkiem starym, ujętym w rejestrze zabytków. Strych wymaga remontu, a jego brak grozi bezpieczeństwu mieszkańców. Dzięki dociepleniu strychu i dachu znacząco spadną koszty ogrzewania. Żaden z lokali zajmowanych na strychu nie został opróżniony w celu umożliwienia wykonania remontu. Ustalony w uchwale 30-letni okres na bezumowne korzystanie części lokatorów z parkingu wynika z faktu bezumownego korzystania przez 30 lat ze strychu przez część lokatorów jako wyraz zadośćuczynienia dla tych osób, które ze strychu korzystać nie mogły. (dowód: zeznania świadków R. W. (2) k. 117-118, przesłuchanie powódki k. 118-118v., zeznania członka zarządu pozwanej wspólnoty Z. M. k. 118v.-119, zeznania J. C. k. 119-119v.) Sąd zważył, co następuje: Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części. Fakty ustalono na podstawie spójnego, wiarygodnego materiału dowodowego: dokumentów złożonych przez obie strony (wzajemnie niekwestionowanych), akt spraw tut. Sądu o sygn.: I C (...), I C (...), I C (...), zeznań świadka R. W. (2), zeznań powódki oraz zeznań członków zarządu Z. M. i J. C. – przesłuchanych w charakterze strony pozwanej, w takim zakresie w którym znajdują potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. Bezsporne między stronami było, że pozwana wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą, do której zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ()">ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali</a>. Nie było również wątpliwości, że powódka posiada legitymację czynną do wytoczenia przedmiotowego powództwa. W pierwszej kolejności należy wskazać, że powódka dochowała, wymaganego przepisami wymienionej ustawy – terminu 6 tygodniowego do wniesienia powództwa. Uchwałę podjęto 15 lutego 2023r., z kolei pozew nadano 29 marca 2023r. Bez wątpienia powódka zmieściła się we wskazanym terminie. Zatem niezbędnym i koniecznym było merytoryczne zbadanie roszczenia powódki. Podstawą prawną dochodzonego roszczenia o uchylenie uchwały stanowi <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 25)">art. 25 ustawy o własności lokali</a>, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Prawodawca przewidział możliwość skutecznego wystąpienia z roszczeniem, gdy uchwała: 1) jest niezgodna z przepisami prawa; 2) jest niezgodna z umową właścicieli lokali; 3) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; 4) w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Każdą z tych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokali lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. I ACa 507/12, Legalis Numer 555614). Co więcej interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną i jego naruszenie winno być oceniane m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r. I ACa 435/17, Legalis Numer 1743579). Oczywiście, pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności, bowiem należy zwrócić uwagę na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością. Tym samym i interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych (ustawa o własności lokali. Komentarz, Konrad Osajda (red.), J. Zębala – komentarz, Lex 2018). Powódka wykazała, że zaskarżona uchwała nr (...)/ (...) z uwagi na jej sformułowanie narusza jej uzasadniony interes oraz jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzenia nieruchomością. Zaskarżona uchwała dotyczy wyrażenia zgody na zawarcie z właścicielami lokali, którzy nie mają możliwości użytkowania części wspólnej – strychu: D. M., E. C., E. W. i R. W. (1), A. K., umowy użyczenia w przedmiocie oddania do bezpłatnego używania, na czas określony – 30 lat, części działki gruntu Nr (...) obręb 7 – terenu po byłej oficynie od strony podwórka, z uwagi na niemożność korzystania przez ww. właścicieli z części wspólnej – strychu w budynku przy ul. (...) w O.. Nieruchomością wspólną w rozumieniu cytowanej już ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także grunt, na którym posadowiony jest budynek (art. 3 ust. 2 ustawy). Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 ustawy stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3, jest prawem związanym z własnością lokalu. Jako całość zatem nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmienia <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 50)">art. 50 k.c.</a>, ma status części składowej nieruchomości lokalowej. Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu, powstała i istniejąca zgodnie z przepisami ustawy, jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest zaś prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna. Dla sprawowania zarządu nieruchomością, w której zostały wyodrębnione lokale, ustawa powołała tzw. wspólnotę mieszkaniową, którą tworzy ogół właścicieli. Cel powołania wspólnoty, jakim jest zarządzanie nieruchomością, determinuje zakres praw i obowiązków wspólnoty, nie dotyczą one i dotyczyć nie mogą praw do lokali. Zarządzanie wymaga podejmowania czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zarząd zwykły i są to czynność odnoszące się do nieruchomości wspólnej. Dla pewnej kategorii czynności, przykładowo wymienionych w art. 22 ust. 3, ustawa wymaga uchwał właścicieli. Sprawy te dotyczą wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08 lex nr 500188). W ocenie Sądu skarżona uchwała nie mogła się ostać jako wadliwa. Część działki gruntu Nr (...) obręb 7 – teren po byłej oficynie od strony podwórka przynależy do nieruchomości przy ul. (...) i stanowi część wspólną właścicieli lokali. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.). Na dopuszczalność dokonania podziału nieruchomości wspólnej do korzystania wskazano w orzecznictwie, jeszcze na gruncie stanu prawnego obowiązującego przed wejściem w życie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ()">ustawy o własności lokali</a> (zob. uzasadnienie uchwały pełnego składu Sądu Najwyższego Izby Cywilnej z dnia 21 grudnia 1974, III CZP 31/74, OSNCP 1975, Nr 9, poz. 128 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 1980 r., III CRN 263/80, OSNCP 1981, Nr 6, poz. 118). Podział quoad usum uchyla ustawowy model sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej i związany z nim sposób rozliczeń wydatków i nakładów. Podział rzeczy wspólnej do korzystania nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może ulec zmianie (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73, OSNCP 1973 Nr 12, poz. 208 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09, nie publ.). Powstaje jednak problem w jakiej formie prawnej możliwe jest dokonanie tego podziału, ponieważ czynność prawna polegająca na dokonaniu podziału nieruchomości wspólnej do korzystania, jeśli odbiega od modelu ustawowego (określonego w art. 12 ust. 1 i 2 u.w.l.), może stanowić ingerencję w uprawnienie właściciela lokalu, bądź w uprawnienia właścicieli lokali, do korzystania z nieruchomości wspólnej, zwłaszcza gdy wiązać się to może z ograniczeniem tych uprawnień na korzyść innych właścicieli lokali. W uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. Wątpliwości w tym przedmiocie nie powstają w przypadku tzw. małych wspólnot mieszkaniowych, w których do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ()">kodeksu cywilnego</a> i <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 ()">kodeksu postępowania cywilnego</a> o współwłasności (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 19)">art. 19</a> u.w.l.), co oznacza, że może mieć zastosowanie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 199)">art. 199 k.c.</a>, zgodnie z którym do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (w tym wypadku wszystkich właścicieli lokali). Natomiast w odniesieniu do tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych, zarząd nieruchomością wspólną podlega zasadom unormowanym w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ()">ustawie o własności lokali</a>, chyba że właściciele lokali w uchwale ustalą inne zasady (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 18)">art. 18</a> u.w.l.). W związku z czym, zachodzi konieczność wyjaśnienia, czy czynność prawna polegająca na podziale nieruchomości wspólnej do korzystania w sposób odbiegający od paradygmatu ustawowego (przewidzianego w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 12;art. 12 ust. 1;art. 12 ust. 2)">art. 12 ust. 1 i 2</a> u.w.l.) wchodzi w zakres zarządu nieruchomością wspólną, do dokonania której, jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali podjęta większością głosów, zwłaszcza gdy uchwała w tym przedmiocie ograniczałaby uprawnienia niektórych właścicieli lokali do korzystania z nieruchomości wspólnej i pobierania z niej pożytków na korzyść innych właścicieli lokali. Należy podkreślić, że nie jest to czynność wymieniona w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 22;art. 22 ust. 3;art. 22 ust. 3 pkt. 6)">art. 22 ust. 3 pkt 6</a> u.w.l., gdyż w tym wypadku chodzi o podział prawny nieruchomości wspólnej, polegający na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej nowych nieruchomości. W doktrynie wypowiedziano pogląd, że przy określeniu zakresu zarządu nieruchomością wspólną sprawowanego według zasad określonych w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ()">ustawie o własności lokali</a> chodzi o wyważenie dwóch przeciwstawnych racji. Z jednej strony bowiem zasada większościowego podejmowania decyzji ma ułatwić zarządzanie nieruchomością wspólną, ale z drugiej strony wola większości właścicieli lokali nie może decydować o wszystkich sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej. Do zakresu tego zarządu będą wchodziły wszystkie te czynności, które są podejmowane w celu umożliwienia lepszego korzystania z nieruchomości wspólnej, a także zapewniających bezpieczeństwo utrzymania substancji rzeczy i jej wartości. Zatem, gdy zachodzi potrzeba wykorzystania określonego elementu nieruchomości wspólnej na wspólne potrzeby członków wspólnoty mieszkaniowej, tj. gdy zmniejszenie wynikających z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 12;art. 12 ust. 1;art. 12 ust. 2)">art. 12 ust. 1 i 2</a> u.w.l. uprawnień właścicieli poszczególnych lokali następuje na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, wówczas miarodajny jest tryb przewidziany w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ()">ustawie o własności lokali</a>, czyli podjęcie uchwały większością głosów (<a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 23;art. 23 ust. 1;art. 23 ust. 2)">art. 23 ust. 1 i 2</a> u.w.l.). Natomiast zmniejszenie zakresu uprawnień właściciela lokalu w odniesieniu do korzystania z nieruchomości wspólnej w stosunku do ustawowych unormowań w tej materii wskazanych w <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388" title="Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 (art. 12;art. 12 ust. 1;art. 12 ust. 2)">art. 12 ust. 1 i 2</a> u.w.l. - przez zwiększenie uprawnień innych właścicieli lokali - wymaga jego zgody i przestaje już być sprawą dotyczącą tylko nieruchomości wspólnej, skoro tego rodzaju ograniczenie nie następuje na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, a tylko jej niektórych członków. Uprawnienie właściciela lokalu do korzystania z nieruchomości wspólnej jest związane z udziałem w tej nieruchomości, który to udział jest prawem związanym z własnością tego lokalu (wyrok SN z 16.12.2020 r., I CSK 51/19, LEX nr 3100972). W stanie faktycznym sprawy uchwała nr (...) (...) skutkuje zmniejszeniem zakresu uprawnień powódki na rzecz kilku innych właścicieli lokali. Choć motywem podjęcia tej uchwały był fakt wieloletniego korzystania przez powódkę i kilku innych właścicieli lokali na zasadzie wyłączności z części strychu, zaskarżona uchwała nie sankcjonuje ich prawa do dalszego korzystania ze strychu przez kolejne 30 lat. Kwestia ta nie była przedmiotem uchwały, a przez to nie została poddana dyskusji ani głosowaniu. To oznacza, że uchwała traktując o przekazaniu kilku właścicielom lokali do wyłącznego korzystania części nieruchomości wspólnej, narusza interesy powódki a jednocześnie podjęta bez jej zgody pozostaje sprzeczna z prawem. Takiego wniosku nie zmienia okoliczność faktycznego wyłącznego korzystania przez powódkę z części nieruchomości wspólnej, gdyż o ile nie było to objęte zgodą wspólnoty, choćby dorozumianą, wspólnota powinna była tę kwestię uregulować podejmując stosowną uchwałę zmieniającą sposób korzystania z nieruchomości wspólnej ewentualnie rozważyć obciążenie powódki wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z rzeczy. Powódka nie może ponosić konsekwencji bierności wspólnoty w tym zakresie. Co więcej, okoliczność, że uchwała upoważnia zarząd lub zarządcę do zawarcia ze wskazanymi lokatorami umowy użyczenia części działki aż na 30 lat bez sprecyzowania warunków, w jakich umowa mogłaby zostać rozwiązana, determinuje wniosek, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Reasumując, oceniając interesy obu stron, Sąd doszedł do przekonania, iż przyjęta przez pozwaną uchwała prowadzi do powstania znacznych dysproporcji pomiędzy interesem powódki a interesem pozostałych współwłaścicieli. Powyższa czynność w sposób arbitralny rozwiązuje bowiem istniejący w ramach wspólnoty mieszkaniowej pomiędzy powódką a innymi właścicielami lokali spór na korzyść tych ostatnich, nie uwzględniając przysługujących powódce uprawnień do korzystania z nieruchomości wspólnej. Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nr (...)/ (...) (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. podjęta w dniu 15 lutego 2023r. jest niezgodna z prawem oraz narusza uzasadniony interes powódki. Powyższe skutkowało uwzględnieniem powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l., uchyleniem uchwały, o czym Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. Oddaleniu podlegało natomiast żądanie powódki o uchylenie w całości uchwały z dnia 15 lutego 2023r. nr (...) dotyczącej docieplenia stropu strychu. Sporna pomiędzy stronami była kwestia zgodności jej treści z interesami powódki. Stosownie do art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Skarżona uchwała stanowi potwierdzenie konieczności wykonania remontu i docieplenia stropu strychu. Powódka w pozwie nie kwestionowała konieczności przeprowadzenia robót, a zarzuciła, że uchwała w istocie podjęta została w celu odebrania jej możliwości korzystania z tej części strychu, którą posiada i używa od przeszło 30 lat. Przechodząc do merytorycznej oceny treści zarzutów powódki, nie sposób zgodzić się z zarzutem, że uchwała nr (...) (...) jest sprzeczna z jej interesem. Wręcz przeciwnie, z całą pewności remont i docieplenie strychu, z którego powódka korzysta od przeszło 30 lat leży w jej interesie. Jak wynika z zeznań świadka i członków zarządu, nieruchomość położona przy ul. (...) w O. jest budynkiem starym, wpisanym do rejestru zabytków, a strop strychu wymaga remontu i docieplenia, bowiem dochodzi do wyziębienia części wspólnych nieruchomości przez co koszty ogrzewania są znacząco wyższe aniżeli mogłyby być gdyby ocieplono strych. Uniemożliwienie zaś wspólnocie przeprowadzenia remontu narusza zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością, skoro budynek wymaga naprawy i docieplenia. Brak wyrażenia zgody na docieplenie narusza także interes pozostałych współwłaścicieli, którzy muszą ponosić wyższe koszty ogrzewania swoich nieruchomości. Powódka podała, iż obawia się, że działania Wspólnoty dążą do pozbawienia jej prawa z korzystania ze strychu. Wskazać należy, iż obawy powódki są bezzasadne, gdyż powódka miałaby prawo powołać się na ochronę posiadania, zgodnie z <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 344;art. 344 § 1)">art. 344§ 1 k.c.</a>, w którym ustawodawca przewidział, iż przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Zatem nawet jeżeli założyć, iż pozwana dąży do odebrania powódce możliwości korzystania z części wspólnej, to może ona dochodzić swoich praw na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093" title="Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 (art. 344)">art. 344 k.c.</a> Zauważyć jednak należy, iż powódka w żaden sposób nie zdołała wykazać, jakoby działania pozwanej w istocie miały na celu odebrania powódce prawa do korzystania z części strychu. Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nr (...) (...) z dnia 15 lutego 2023r. nie jest niezgodna z przepisami prawa, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz nie narusza uzasadnionego interesu powódki. Powyższe skutkowało oddaleniem powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l., o czym Sąd orzekł jak w punkcie II sentencji wyroku. O kosztach procesu orzeczono na podstawie <a href="http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640430296" title="Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 (art. 100)">art. 100 k.p.c.</a>, zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Powódka wygrała w proces w połowie, poniosła koszty procesu w kwocie 400,00 zł tytułem opłaty od pozwu, zatem Sąd uznał, iż słusznym będzie zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwotę 200,00 zł tytułem połowy opłaty od pozwu, tym bardziej, że obie strony poniosły koszty tytułem wynagrodzenia pełnomocnika w tej samej wysokości tj. po 360 zł (§8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych). sędzia Dorota Scott-Sienkiel </div>